Земельный участок как объект земельных отношений - реферат

1.ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ.

Земельный участок— это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на который распространяются права и обязанности конкретных субъектов. Так, если общим правилом установлено, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 78 ЗК), то реализовать это правило можно, лишь выделив земельный участок конкретному гражданину на местности с установлением межевых знаков, обозначающих границы такого участка. Соответственно возникшие в этом случае права и обязанности конкретного субъекта распространяются на индивидуально обособленную часть земель — конкретный земельный участок.

Земельные участки обособляются не только физически, т.е. отграничиваются на местности, но и юридически, т.е. права конкретных субъектов на данный земельный участок закрепляются в документах, имеющих юридическую силу. Сегодня имеются два легальных определения земельного участка. В соответствии с ЗК (ст. 6) земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Если земельный участок неделим, то действуют особые правила его приватизации и установления иных прав, если на таком участке расположены здания и сооружения, принадлежащие нескольким лицам (ст. 36 ЗК).

Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» дает определение земельного участка как объекта государственного учета и регистрации: «Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». Соответственно государственному кадастровому учету подлежат не только площадь земель и характеристики почвенного слоя, но и произрастающий на нем лес, водные объекты, участки недр.

В отличие от земельного участка доля в праве общей собственности на земельный участок обособляется только юридически. По отношению к земельным долям действует особый режим владения, пользования, распоряжения. В частности, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»установлены требования отчуждения земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если ее размер превышает предельные нормы, особый порядок надела земельного участка в счет долей.

В-третьих, земля юридически является также недвижимым имуществом. При совершении действий с землей как недвижимым имуществом объектом отношений выступают уже не сам земельный участок либо доля в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения, а юридические права на них. Так, при совершении сделки купли-продажи собственник продает не земельный участок, а право собственности на него. Правда, объектом права собственности является земельный участок, поэтому при продаже права собственности покупателю переходит и сам физически обособленный земельный участок. Земельный участок, переданный другому лицу без регистрации права на этот участок и получения необходимых документов, не становится объектом собственности. Таким образом, без передачи права собственности от одного лица другому в установленном порядке купли-продажи земельный участок не становится объектом права частной собственности покупателя.

Следует иметь в виду, что, несмотря на такое довольно сложное понимание объекта земельных правоотношений, понятия «земля», «земельный участок», «права на земельный участок» всегда выступают во взаимосвязи и динамичном взаимодействии и нередко используются как синонимы, заменяющие друг друга в различных контекстах.

В зависимости от вида земельных правоотношений в каждом случае объектами земельных отношений могут выступать земли Российской Федерации в целом, земли в границах административно-территориальных образований, отдельные категории земель, земельные участки, закрепленные за гражданами и юридическими лицами в собственность, владение, пользование, аренду, а также части земельных участков и земельные доли. Так, объектами права собственности и права пользования всегда выступают отдельные земельные участки, переданные заинтересованным лицам в собственность, владение, пользование или аренду, части земельных участков, закрепляемых на праве ограниченного пользования (сервитут), либо земельные доли. В отличие от этого объекты правоотношений государственного управления включают все земли в пределах Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований независимо от форм собственности, а также земельные участки, закрепленные за физическими и юридическими лицами. Здесь выбор объекта зависит от уровня государственного управления и полномочий государственных органов, видов управленческой деятельности. Например, все земли РФ являются объектом земельных правоотношений в области контроля за состоянием земель, учета, мониторинга, осуществляемых федеральными органами исполнительной власти. Компетенция органов государственного управления каждого субъекта РФ распространяется лишь на земли в пределах его границ, и правоотношения государственного управления таких органов могут возникать только на территории соответствующего субъекта РФ. Объектами правоотношений юридической ответственности выступают отдельные земельные участки, состояние и правовой режим которых были нарушены в результате противоправного действия.

Физическое обособление земельных участков производится в процессе землеустроительных мероприятий, установления границ и межевых знаков уполномоченными гражданами и организациями в установленном порядке. Юридически земельные участки обособляются путем издания различного рода документов — законов, иных нормативных правовых актов, свидетельств о регистрации права собственности на земельный участок либо земельную долю, лицензий, разрешений на право пользования, заключения договоров аренды, документов, удостоверяющих взаимное согласие на право субъектов РФ об изменении границ между ними, включение в кадастры данных о площадях и размещении категорий земель, предоставлении земельных участков, издания картографических материалов.

2.ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ.

Под земельными правоотношениямипонимаются урегулированные нормами земельного права общественные отношения, участники которых являются потенциальными или фактическими носителями субъективных прав и обязанностей. Иными словами, это — отношения, которые возникают, осуществляются, изменяются и прекращаются в соответствии с предписаниями норм земельного права. Права и обязанности участников и субъектов земельных правоотношений, предусмотренные нормами земельного права, составляют содержание земельных правоотношений.

Для характеристики земельных правоотношений используется метод классификации, или распределения правоотношений по труппам в соответствии с выбранными критериями. Наиболее распространена классификация земельных правоотношений по основным институтам земельного права. В соответствии с этим критерием земельные правоотношения можно классифицировать на правоотношения собственности на землю, землепользования, государственного земельного управления, правоотношения в области охраны земель и правоотношения юридической ответственности.

Правоотношения собственностиимеют место в случаях установления той или иной формы собственности на земельный участок. Они возникают при приватизации государственных или муниципальных земель, при купле-продаже или иных сделках, связанных с отчуждением земель, при конфискации, реквизиции земель. Правоотношения собственности на землю занимают основополагающее место, так как во многих случаях определяют содержание других видов правоотношений.

Правоотношения землепользованияявляются составной частью правоотношений собственности, поэтому для собственника они возникают одновременно с отношениями собственности и не требуют для этого особых дополнительных оснований. Одновременно правоотношения землепользования могут выделяться из правоотношений собственности и приобретать самостоятельное значение в силу того, что не во всех случаях собственник сам использует свой земельный участок, а заинтересован в передаче прав пользования другим лицам. В этом случае между собственником и таким заинтересованным лицом возникают правоотношения землепользования, в рамках которых обе стороны принимают на себя взаимные права и обязанности. Для возникновения правоотношений землепользования требуются дополнительные фактические и юридические условия, закрепляющие такие взаимные права и обязанности.

Правоотношения землепользования можно подвергнуть более детальной классификации. Так, в зависимости от категории земель правоотношения землепользования можно разделить на правоотношения по использованию земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного и водного фондов, земель запаса. По условиям возникновения права землепользования можно выделить правоотношения общего и специального землепользования, по времени реализации — правоотношения срочного и бессрочного землепользования.

Правоотношения государственного земельного управленияимеют место в случаях, когда государственные и местные органы (если им делегированы государственные полномочия) выполняют возложенные на них функции управления. Они включают предоставление земель в собственность либо пользование с выдачей и регистрацией необходимых документов, учет земель и ведение земельного кадастра, землеустройство и лицензирование землеустроительных работ, контроль за использованием и охраной земель и привлечение нарушителей к юридической ответственности.

Правоотношения в области охраны земельохватывают общественные отношения, урегулированные теми нормами земельного права, которые нацелены на сохранение полезного потенциала земли как основы хозяйственной деятельности и элемента окружающей природной среды. Их содержание составляют права и обязанности собственников и пользователей по охране земель, включая мероприятия по мелиорации, рекультивации земель, консервации земель и восстановительные мероприятия на загрязненных и деградированных землях.

Правоотношения юридической ответственностивозникают при нарушении норм земельного права, субъективных прав и обязанностей собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земель. Данные правоотношения в отличие от других, упомянутых выше, реализуются на основании норм как земельного, так и иных отраслей права. Соответственно структуре этих отраслей можно выделить правоотношения уголовной, административной, гражданско-правовой, материальной и дисциплинарной ответственности.

В реальных ситуациях земельные правоотношения проявляются как сложное сочетание различных видов. Скажем, ведение фермерского хозяйства на земельном участке реализуется через правоотношения собственности, когда для этих целей приобретается земельный участок; через правоотношения государственного управления, когда государственные органы контролируют состояние земельного участка или проводят учетные действия, правоотношения охраны земель, когда фермеры проводят мелиоративные мероприятия, и т.д.

Возникновению, изменению и прекращению земельных правоотношений предшествуют юридические факты — события или действия (бездействие),с которыми право связывает определенные юридические последствия. Эти юридические факты называются основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений. Они могут носить как правомерный, так и неправомерный характер. Не все события, действия или бездействие относятся к основаниям возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений, а только те из них, которые признаются законодательством таковыми.

Общим основаниемвозникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений являются наличие правовой нормы и действия граждан, совершаемые по собственному волеизъявлению в соответствии сданной нормой. В отдельных случаях наличие закона служит достаточным и единственным основанием для возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений. Это означает, что для их реализации не требуется дополнительных юридически значимых действий. Типичным примером является право общего землепользования граждан, которое осуществляется свободно, т.е. без дополнительных разрешений. Так, граждане имеют право совершать допускаемые законом действия на землях общего пользования в городах, на берегах водоемов общего пользования, землях лесного фонда, не закрепленных в пользование за отдельными гражданами и юридическими лицами, иных землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и общее пользование которыми не ограничено, без специальных разрешений, а лишь в силу соответствующих положений Земельного, Лесного и Водного кодексов, иных нормативных правовых актов. Правомерность такого основания в конкретных случаях определяется на месте в зависимости от того, допустимо ли общее землепользование в пределах данного земельного участка и не требуется ли при этом соблюдение каких-либо особых условий.

Закон также может служить единственным основанием возникновения отношений государственной собственности. В этом случае такие правоотношения возникают по поводу всех земель, не находящихся в собственности граждан и юридических лиц, на основании ст. 214 ГК РФ. На основании закона (поправки к Конституции СССР 1978 г., Основ земельного законодательства, Конституции РФ, Земельного кодекса) в свое время были прекращены отношения исключительной государственной собственности на землю и осуществлен переход к государственной форме собственности. Наличие закона и действия, совершенного в его нарушение (бездействия), достаточно и для возникновения отношений юридической ответственности.

Однако в большинстве случаев возникновение, изменение и прекращение земельных правоотношений требуют соблюдения дополнительных условий.Одним из таких условий является необходимость получения заинтересованными субъектами специальных документов, издаваемых государственными органами и, по сути, удостоверяющих право на совершение определенного рода действий, связанных с землями. Речь идет о государственных разрешительных документах — лицензиях, свидетельствах. Применительно к земле своего рода разрешением на совершение определенных действий служит также договор между заинтересованными субъектами, учитывая, что договоры, предметом которых выступают земельные участки, подлежат санкционированию государством, что реализуется через процедуру государственной регистрации договоров.

В зависимости от права на земельный участок, который желает получить субъект, целей землепользования и категории земель документы, служащие основанием возникновения земельных правоотношений, могут быть различными. Для возникновения права частной собственностифизических и юридических лиц помимо наличия соответствующих правовых норм необходимо получение свидетельства о регистрации права собственности. Возникновению права собственности РФ, субъектов РФ, а также муниципальной собственности при разграничении государственной собственности на землю предшествуют включение земельных участков в состав соответствующих категорий земель и утверждение перечней земельных участков Правительством РФ, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности.

Право пользования землями лесного фонда возникает на основании договора аренды участка лесного фонда, договора безвозмездного пользования либо договора концессии участка лесного фонда, заключаемого заинтересованным пользователем с территориальными органами федерального органа управления лесным хозяйством, а также дополнительно лесорубочного билета, ордера

или лесного билета, выписываемых лесхозами и другими уполномоченными государственными органами.

Право пользования землями водного фондаприобретается на основании лицензии на водопользование, выдаваемой специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда, и договора водопользования, заключаемого в соответствии с лицензией между органом исполнительной власти субъекта РФ и заинтересованным субъектом.

Для возникновения арендных отношений и отношений временного пользования на иных категориях земель не требуется наличие такого сложного комплекта документов, а необходимо лишь заключение договора.

При совершении сделок с землей в большинстве случаев предусматривается заключение договора. К примеру, договор купли-продажи (купчая) является необходимым условием возникновения отношений частной собственности на землю при совершении сделки купли-продажи либо при приобретении прав на земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Также договором оформляется сделка дарения земельного участка и передачи земельной доли в доверительное управление.

При наличии спора по земельному участку основанием возникновения того или иного права служит вступившее в законную силу решение суда.

Земельное законодательство устанавливает различные процедуры издания необходимых государственных разрешительных документов и заключения договоров, которые предусматривают определенную последовательность действий сторон. Соблюдение этой последовательности является обязательным условием признания правомерности приобретенных прав на земельные участки. Действия, совершенные в соответствии с процессуальными нормами земельного права, служат еще одним дополнительным условием возникновения земельных правоотношений.

При всем разнообразии действующих процедур они имеют общие черты.

Выдаче разрешительного документа либо заключению договора с государственными или муниципальными органами предшествует ходатайство заинтересованного субъекта. Если заинтересованных субъектов несколько, а также если земельные участки предоставляются для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов, действует конкурсный или аукционный порядок получения права на земельный участок. К примеру, конкурсный или аукционный порядок передачи права на земельные участки предусмотрен при продаже государственного и муниципального имущества, предоставлении в аренду земельных участков национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, размещении ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения радиоактивных материалов. Также преимущественно на торгах (конкурсах, аукционах) предоставляются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам в собственность.

Для некоторых видов земельных правоотношений в качестве основания возникновения выступают определенные административные действия. Так, в определенных случаях возникновению отношений собственности либо землепользования должны предшествовать принятие компетентными органами решения о предоставлении земельных участков, принятие федеральных целевых и региональных программ, предусматривающих использование земель для строительства объектов, согласование возможности выдачи разрешительного документа с соответствующими органами.

Земельным законодательством предусматриваются и условия, при которых происходит изменение земельных правоотношений.К примеру, изменение режима земель, связанное с установлением специальных зон вокруг хозяйственных объектов, особо охраняемых территорий, не влечет обязательного изъятия земель, находящихся в частной собственности, однако ограничивает его использование. В пределах охранных зон, создаваемых вокруг заповедников, запрещается деятельность, вредно влияющая на заповедный режим. Загрязнение земель токсичными промышленными отходами, радиоактивными веществами, приведшее к их деградации, также не влечет обязательное изъятие земель у собственников и пользователей, т.е. не прекращает правоотношения собственности и пользования, однако дает государственным органам право временно исключать их из хозяйственного оборота (консервировать). В этом случае изменяются правоотношения собственности или пользования, объектами которых выступают упомянутые земельные участки. Основаниями изменения этих правоотношений являются решения соответствующих государственных органов: в первом случае об установлении охранной зоны, а во втором — о консервации деградированных земель.

Установление права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) также изменяет правоотношения собственности. Для этого необходимы заключение договора либо решение суда. Соответствующая запись об ограничении пользования земельным участком его собственником вносится в свидетельство о государственной регистрации права частной собственности.

Земельные правоотношения прекращаютсяпри наличии различных случаев и условий, предусмотренных законодательством. Общие основания прекращения прав на земельные участки определены Земельным кодексом РФ (гл. VII) и ГК РФ (гл. 17). Перечень оснований прекращения прав собственности и пользования содержится также в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Водном и Лесном кодексах применительно к землям водного и лесного фондов, в законах Московской области «О порядке прекращения прав на землю на территории Московской области», Саратовской области «О земле», Земельном кодексе Республики Коми применительно к землям соответствующих субъектов Федерации. В связи с принятием нового Земельного кодекса РФ положения законов субъектов РФ применяются в той мере, в какой они не противоречат Земельному кодексу РФ.

В обобщенном виде в число оснований прекращения прав на земельные участки входят добровольный отказ от земельного участка, отчуждение собственником своего земельного участка, использование земли не по целевому назначению, истечение срока пользования, ликвидация юридического лица, смерть гражданина-землепользователя (собственника, владельца), нерациональное использование земель, использование земель способами, приводящими к ухудшению их состояния, неуплата земельного налога, изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в государственную или муниципальную собственность в порядке обязательного отчуждения (ст. 3—5 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), прекращение трудовых отношений, когда объектом является служебный земельный надел, и некоторые другие.

Следует различать основания, в силу которых права собственности, владения, пользования прекращаются безусловно, независимо от воли участников правоотношений, и основания, при которых прекращение прав возможно, но зависит от взаимного или одностороннего волеизъявления участников.

Основанием безусловного,автоматического, не зависимого от волеизъявления сторон прекращения прав на земельный участок являются истечение срока пользования, смерть гражданина-землепользователя. Также безусловно прекращается право собственности на земельный участок либо земельную долю из земель сельскохозяйственного назначения при возникновении оснований для их обязательного отчуждения. Отказ от земельного участка не влечет безусловного прекращения права на данный земельный участок, потому что такой отказ нередко означает и прекращение обязанностей. Освобождение от обязанностей не может зависеть от собственного усмотрения землепользователя, а нуждается в согласии стороны, предоставившей земельный участок в пользование. Поэтому не просто отказ как одностороннее волеизъявление, а отказ, принятый другой стороной, может служить основанием прекращения права землепользования.

Нарушение правил пользования также не влечет безусловного прекращения права частной собственности, аренды, пользования и иных прав, ибо прекращение прав как мера ответственности может применяться только в случаях, прямо указанных в законе, при наличии к тому веских оснований и в большинстве случаев по решению суда. Подобная же ситуация возникает и при ликвидации предприятия. В этом случае от бывшего пользователя требуется выполнение всех возложенных на него обязанностей, в частности по приведению земельного участка в надлежащее состояние.

Предусматриваются и другие условия прекращения земельных правоотношений, которые появились в земельном законодательстве впервые. Так, право пользования участками лесного фонда, включая земли лесного фонда, может быть ограничено и приостановлено для защиты конституционного строя, обеспечения обороны страны и безопасности государства, охраны здоровья населения, окружающей природной среды, историко-культурного и природного наследия, прав и законных интересов граждан.

3.ПОНЯТИЕ И СИСТЕМА ИСТОЧНИКОВ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА.

Источники права представляют собой форму закрепления общеобязательных правовых норм.

В российской системе права источниками права являются писаные законы — нормативные акты и нормативные договоры. В качестве источников права признаются также решения Конституционного Суда РФ, а также обычай в случаях, установленных законодательством. Можно сказать, что в России господствует континентальная система права, но при условии, что судебные, арбитражные и административные прецеденты, в том числе обобщенные в постановлениях высших судебных органов, не признаваемые источниками права, практически создают обычаи, традиции судебной, арбитражной и административной практики. Благодаря этому они играют большую роль в правовом регулировании отношений внутри государства, придавая законодательству определенную интерпретацию. В качестве источника права обычай признается Гражданским кодексом. На основании обычая также регулируются отношения по использованию природных ресурсов

малочисленными народами на территориях традиционного природопользования.

Тем не менее законодательство играет основную роль. Говоря о законодательстве, следует определить, что в соответствии с общепринятыми взглядами на понятие законодательства в его содержание включаются практически все действующие правовые принципы и нормы. Это не только содержащиеся в законах, но и те, которые существуют в составе подзаконных нормативных актов — постановлениях правительства, решениях местных властей, нормативных актах министерств и ведомств. Это так называемое широкое понятие законодательства, практически совпадающее с понятием права.

Первичным элементом законодательстваявляется нормативный правовой акт, который представляет собой документ, объединяющий совокупность предметно связанных между собой норм. К ним относятся Конституция РФ, законы, кодексы, президентские указы, постановления правительства, ведомственные акты, конституции, уставы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные постановления и решения местных органов самоуправления.

Неотъемлемыми атрибутами, признаками каждого нормативного акта являются его наименование и дата, а также указание того, кем он издан. В российской практике за последнее время появилось и такое положение, которое касается обязательного опубликования нормативного акта как условия его юридического признания. Если акт не опубликован, он не должен применяться. Для подзаконных нормативных актов обязательна их регистрация в Министерстве юстиции РФ. Отдельные нормативные правовые акты федеральных органов государственной власти подлежат государственной экологической экспертизе, проводимой на федеральном уровне. В целях обеспечения контроля за соответствием нормативных правовых актов субъектов РФ Конституции РФ и федеральным законам, обеспечения единства правового пространства предусматривается ведение регистра нормативных правовых актов субъектов РФ.

Для характеристики нормативных актов следует воспользоваться распространенным способом их классификации. Существуют различные способы классификации.

Во-первых, для понимания структуры законодательства необходимо учитывать ранжирование нормативных актов по двум пересекающимся линиям. По одной — законодательство делится на отрасли по критерию предметаправового регулирования: конституционное, гражданское, административное, трудовое, жилищное и т.д. Здесь же выделяется и земельное законодательство. По другой — законодательство делится на уровни,т.е. имеется законодательство федеральное, субъектов Федерации и нормативные акты местных властей. Состав отраслей законодательства на каждом уровне частично определен Конституцией РФ, которая в ст. 71 и 72 устанавливает соответственно исчерпывающий перечень предметов ведения РФ и совместного ведения РФ и субъектов РФ. Одновременно в соответствии с ч. 4 ст. 76 Конституции РФ вне пределов исключительного ведения РФ и совместного ведения РФ и субъектов РФ субъекты РФ имеют право развивать собственное законодательство, которое может формировать дополнительные отрасли. В соответствии с Конституцией РФ земельное законодательство относится к совместному ведению, что означает право государственных органов Федерации и субъектов Федерации принимать нормативные правовые акты по земельным вопросам. Проекты федеральных законов по предметам совместного ведения также в соответствии с Регламентом Государственной Думы РФ проходят процедуру согласования с субъектами РФ.

Во-вторых, распространена классификация нормативных правовых актов по юридической силе. В этом случае все они делятся на законы и подзаконные нормативные правовые акты. К законам относятся нормативные правовые акты, принимаемые законодательным органом РФ — Федеральным Собранием и законодательными органами субъектов РФ. При этом Конституция РФ и федеральные законы в соответствии со ст. 4 Конституции РФ «имеют верховенство на всей территории Российской Федерации». Они действуют на территории всей страны и обладают высшей юридической силой по отношению к иным нормативным правовым актам. Подзаконные нормативные правовые акты — нормативные правовые акты, принимаемые органами исполнительной власти. Подзаконные акты принимаются в соответствии и во исполнение закона и включают постановления и распоряжения Правительства РФ, ведомственные акты, акты, издаваемые исполнительными органами субъектов РФ.

Особое место в системе законодательства занимают указы Президента РФ, объявленного в соответствии со ст. 80 Конституции РФ главой государства. Указы, изданные Президентом, не должны противоречить Конституции и федеральным законам (ч. 3 ст. 90). В этом смысле указы Президента РФ по юридической силе стоят ниже федеральных законов и носят подзаконный характер. Но в отличие от нормативных актов Правительства они не носят исключительно исполнительный характер. Сложилась практика, когда указами осуществляется правовое регулирование по вопросам, еще не нашедшим отражения в законе, и их действие продолжается до тех пор, пока по данному вопросу не будет издана норма закона. Легитимность этой практики подтверждена решениями Конституционного Суда РФ. В частности, Конституционный Суд РФ определяет место указов Президента РФ как «восполняющих пробелы в правовом регулировании по вопросам, требующим законодательного решения, при условии, что такие указы не противоречат Конституции Российской Федерации и федеральным законам, а их действие во времени ограничивается периодом до принятия соответствующих законодательных актов».

Несмотря на такое ясное предписание Конституционного Суда РФ, принятие закона не означает автоматической отмены либо прекращения действия указов Президента РФ. Известно, что для этого Президентом РФ должно быть принято самостоятельное решение в те сроки, которые он сочтет необходимыми, либо вынесено решение Суда, отменяющего соответствующий указ Президента РФ. Пока такие решения не приняты в каждом конкретном случае, сохраняется ситуация юридической неопределенности относительно действия тех или иных положений закона и указов

Президента РФ.

Таким образом, основную группу источников земельного права образует законодательство,представленное нормативными правовыми актами, принятыми на всех уровнях государственной власти, а также местными органами самоуправления, регулирующими земельные отношения. Несмотря на такую кажущуюся ясность, выявление источников земельного права остается довольно сложной задачей. Это в первую очередь связано с определением соотношения системы права и системы законодательства.

Если следовать доктрине, в соответствии с которой эти две системы не совпадают и система законодательства шире, чем система права, то по своей предметной характеристике источниками земельного права являются как земельное законодательство,объединяющее нормативные правовые акты, регулирующие отношения по использованию и охране земель (ст. 3 ЗК), так и нормативные правовые акты, образующие другие отрасли законодательства, но регулирующие в отдельных своих положениях земельные отношения наряду с другими общественными отношениями. Соответственно в части положений, регулирующих общественные отношения, объектом которых выступает земля, земельные участки, их части, земельные доли или права на землю, они также являются источниками земельного права, но остаются в системе своих самостоятельных отраслей законодательства. Так, источником земельного права является лесное законодательство, и в частности Лесной кодекс РФ в части его положений, которые определяют правовой режим земель лесного фонда; водное законодательство, включающее Водный кодекс РФ в части его положений, устанавливающих порядок пользования землями водного фонда. Также источниками земельного права может быть признано аграрное законодательство, представленное, к примеру, Законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в части его положений, регулирующих земельные отношения; гражданское и уголовное законодательство, представленное частично Гражданским и Уголовным кодексами РФ.

Такой подход позволяет относительно ясно разграничить полномочия РФ и субъектов РФ в области регулирования земельных отношений в соответствии с Конституцией РФ. В частности, субъекты РФ, сохраняя право регулировать отношения по использованию и охране земель совместно с РФ (ст. 72 Конституции РФ), не могут принимать нормативные акты, устанавливающие меры уголовной ответственности за земельные преступления, либо регулировать земельные имущественные отношения, в частности связанные с совершением сделок и распоряжением земельными участками. Эти вопросы соответственно являются предметом уголовного и гражданского законодательства и в соответствии со ст. 71 Конституции РФ относятся к исключительному ведению РФ. При этом земельные нормы, включая те, которые определяют порядок распоряжения землями, государственного земельного контроля, содержащиеся в нормативных правовых актах различных отраслей законодательства, образуют единую систему земельного права.

Как уже упоминалось, земельное законодательство входит в соответствии с Конституцией РФ в совместное ведение РФ и субъектов РФ. Порядок принятия федеральных законов и законов субъектов РФ определен в Федеральном законе от 24 июня 1999 г. № 119-ФЗ «О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации». В нем, в частности, определено, что до принятия федеральных законов по предметам совместного ведения субъекты РФ вправе осуществлять по таким вопросам собственное правовое регулирование. После принятия соответствующего федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ приводятся в соответствие с принятым федеральным законом. Кроме того, действует особая процедура принятия федеральных законов, проекты которых должны быть согласованы с органом государственной власти субъектов РФ.

Дальнейшее позитивное развитие земельного законодательства субъектов РФ можно ожидать с учетом полномочий по правовому регулированию земельных отношений, которыми они наделены ЗК, Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Вторую группу источников земельного права образуют нормативные договорыи соглашения, заключаемые в соответствии с Конституцией РФ и Федеральным законом «О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации». Наиболее распространенным и широко известным видом договоров являются договоры и соглашения между РФ и отдельными субъектами РФ о разграничении предметов ведения и полномочий. Соглашения подлежат занесению в реестр соглашений, а также официальному опубликованию в местных средствах массовой информации. Договоры и соглашения носят комплексный характер, и земельные вопросы затрагиваются в них лишь в самом общем плане. К примеру, Договор о разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти города федерального значения Москвы передает в ведение органов государственной власти г. Москвы предоставление земельных участков, находящихся в собственности Москвы, органам государственной власти. РФ, представительствам субъектов РФ, а также дипломатическим представительствам иностранных государств в РФ.

Договор о разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти РФ и органами государственной власти Республики Коми не выделяет земельные отношения в качестве отдельного вопроса, а регулирует их в совокупности с другими экологическими отношениями. Здесь предусмотрено, что органы государственной власти Республики Коми по согласованию с органами исполнительной власти РФ в целях реализации предусмотренного Конституцией РФ совместного ведения РФ и Республики Коми в вопросах владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водами и другими природными ресурсами определяют порядок пользования природными ресурсами и их охраны.

Договоры подписываются Президентом РФ, с одной стороны, и главой исполнительной власти соответствующего субъекта РФ — с другой. Земельные отношения, однако, более детально могут регулироваться в соглашениях, заключаемых в развитие договоров о разграничении полномочий и предметов ведения между Российской Федерацией и соответствующими субъектами РФ. Соглашения подписываются главами исполнительной власти Федерации и субъекта Федерации и признаются неотъемлемой частью договоров.

Единую систему источников земельного права составляют нормативные правовые акты субъектов РФ, многие из которых уже приняли основополагающие законы, комплексно регулирующие земельные отношения.

4.ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ КАК ИСТОЧНИКИ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА.

Конституция РФ выступает в качестве основополагающего источника практически всех отраслей права. Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории страны. Кроме федеральной, в пределах соответствующих юрисдикции действуют 21 конституция республик. Предусматривается принятие уставов другими субъектами РФ.

Конституция РФ содержит ряд статей, как прямо, так и косвенно регулирующих земельные отношения. Заметное место в Конституции занимают вопросы собственности на землю (ст. 8, 9

и 36).

Статья 8 Конституции содержит своего рода перечень форм собственности, которые признаются и защищаются в РФ. Этот перечень не законченный, и помимо частной, государственной и муниципальной допускается существование иных форм собственности. Конституция не уточняет, каких, и этот перечень дополняется практикой. К примеру, собственность общественных организаций, создаваемых в соответствии с Федеральным законом от 19 мая 1995 г. № 82-ФЗ «Об общественных объединениях», определяется при регистрации как общественная. При этом в общественной собственности не могут быть земли, а лишь товарно-материальные ценности. Данное положение ст. 8 Конституции прямо связано с ч. 2 ст. 9, которая распространяет данный перечень форм собственности на землю и другие природные ресурсы. В ней провозглашено: «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной) государственной, муниципальной и иных формах собственности».

Статья 36 Конституции подтверждает возможность иметь в частной собственности землю и уточняет субъектный состав: земля может находиться в частной собственности граждан и их объединений. На основе этой статьи можно говорить о существовании двух видов частной собственности: частной собственности физических и юридических лиц. Частью второй этой же статьи закрепляется право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей, которое, однако, может быть реализовано в той мере, в какой оно не будет наносить экологического ущерба, а также нарушать права и законные интересы иных лиц. Таким образом, здесь отражен принцип приоритета общественных интересов перед частными. Часть третья ст. 36 устанавливает процессуальные требования, предусматривая, что условия и порядок пользования землей, находящейся в частной собственности, определяются на основе федерального закона.

Правильное толкование данного положения ст. 36 Конституции важно, так как речь идет о распределении нормотворческих полномочий. Практически важно знать, обладает ли Федеральное Собрание РФ исключительным правом регулирования в данной области, или это право принадлежит всем субъектам, обладающим нормотворческими полномочиями (Президенту РФ, Правительству РФ), которые, однако, должны определять порядок пользования землей на основе принятого федерального закона по этому вопросу. Данное положение Конституции получило известность в связи с принятием Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю», подвергшегося критике, в том числе за нарушение Конституции.

В качестве конституционной основы правового регулирования земельных отношений выступает ст. 42, провозгласившая право граждан на благоприятную окружающую среду и другие экологические права. Учитывая, что земля является составной частью окружающей среды (ст. 1 ЗК), действие данной статьи Конституции распространяется и на земельные отношения. Государство, в свою очередь, обязано обеспечить защиту данного праве, поддерживая благоприятное качество земель, предоставляя имеющуюся достоверную информацию об их состоянии и обеспечивая возмещение ущерба, причиненного здоровью граждан или их имуществу земельным правонарушением. Право граждан на благоприятную окружающую среду дополняется обязанностью каждого сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам, провозглашенной ст. 58 Конституции. Данное конституционное положение закрепляет возможность определять обязанности граждан в области охраны земель и обеспечения рационального землепользования.

В ст. 71 и 72 Конституции РФ определены соответственно сферы ведения РФ и совместного ведения РФ и субъектов РФ. Преимущественно регулирование земельных отношений относится к области совместного ведения, а за РФ остается право управления федеральной собственностью, в том числе земельной, принятие гражданского законодательства.

При всей кажущейся ясности некоторые положения этих статей, касающиеся земельных вопросов, наводят на размышления. К примеру, ст. 71 Конституции (п. «о») передает в ведение РФ гражданское законодательство, а ст. 72 (п. «к») — земельное. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130) земля — недвижимое имущество, регулирование отношений по поводу которого осуществляется в рамках гражданского законодательства (ст. 2). Если исходить из такой теоретической позиции, то субъекты РФ не могут регулировать вопросы собственности на землю и другие имущественные земельные отношения. На практике же происходит иначе, и субъекты РФ как в своих основных законах (конституциях, уставах), так и в законодательстве, регулирующем земельные отношения, обращаются к вопросам собственности. По всей видимости, такие действия субъектов РФ выходят за рамки конституционных полномочий.

Федеральное земельное законодательство в широком смысле слова образуют законы и подзаконные нормативные правовые акты, принятые на федеральном уровне. К федеральному земельному законодательству относятся также указы Президента РФ, регулирующие земельные отношения.

Федеральное земельное законодательство развивается достаточно интенсивно, отражая и закрепляя политику государства по реформированию земельных отношений. Уже перестали действовать некоторые федеральные законы, принятые в первые годы политических преобразований в России, — законы о земельной реформе (1990), о собственности в РСФСР (1990). После принятия Конституции РФ в 1993 г. и в несколько изменившихся политических условиях происходит дальнейший рост числа земельных законов и подзаконных нормативных правовых актов. Важным событием в развитии земельного законодательства стало принятие в 2001 г. Земельного кодекса РФ, а также Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», признавшего недействующими ряд законов, в том числе Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства».

Земельный кодекс РФ является комплексным кодифицированным федеральным законом, регулирующим значительное разнообразие земельных отношений. Он определяет порядок предоставления и изъятия земельных участков, использования земель гражданами и организациями для строительства, ведения фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, использования земель, предоставленных в качестве служебных земельных наделов. Здесь содержатся основополагающие нормы, устанавливающие правовой режим различных категорий земель, регулирующие вопросы платы за землепользование, юридической ответственности за земельные правонарушения.

Земельный кодекс восполнил пробелы, возникшие в земельном законодательстве за предшествующие годы, а также создал ряд новых норм. В частности, урегулированы отношения собственности на землю, изменены порядок и условия предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, введено понятие делимых и неделимых земельных участков. Важное место занимают положения, предусматривающие основания и порядок прекращения прав на землю, отсутствовавшие в Земельном кодексе РСФСР. В развитие положений ЗК принят Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Этим Законом определены особые условия совершения сделок, возникновения и прекращения прав на сельскохозяйственные угодья и другие сельскохозяйственные земли, находящиеся в собственности или пользовании сельскохозяйственных организаций, фермерских хозяйств, а также граждан, владеющих долями в общей собственности сельскохозяйственных организаций.

Финансовые аспекты земельных отношений развиты в Законе «О плате за землю» 1991 г., пережившем многочисленные изменения. Закон детально определяет порядок исчисления и взимания платежей за использование земель различного целевого назначения, а также распределения полученных средств. Особенностью Закона является то, что он не охватывает все виды земельных плат. Вопросы налогообложения продажи земельных участков, взимания платы за перерегистрацию земельных участков и некоторые другие регулируются отдельно.

Порядок ведения государственного учета земельных участков установлен в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре». Законом установлен порядок сбора, хранения и предоставления заинтересованным лицам сведений о земельных участках, включая информацию об их состоянии и использовании, местоположении, экономических и качественных характеристиках. Проведение мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, организации территорий и земельных участков регулируется Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Вопросам охраны земель посвящены Федеральные законы от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель»и от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». В первом детально сформулированы правила по проведению мероприятий, направленных на улучшение земель, установлены требования по государственной экспертизе документации на строительство мелиоративных систем, их паспортизации, мониторингу и учету мелиорированных земель, определен правовой режим использования земель для проведения мелиоративных мероприятий и порядок финансирования мелиорации. Во втором — установлены меры обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения при осуществлении пользователями хозяйственной деятельности. Они включают установление прав и обязанности пользователей по повышению плодородия почв на предоставленных им землях, обязанности Правительства РФ ежегодно готовить Национальный доклад о состоянии плодородия земель сельскохозяйственного назначения, порядок государственного нормирования и мониторинга плодородия земель, сертификации почв, агрохимикатов и пестицидов, а также меры государственного контроля за воспроизводством плодородия земель и их рациональным использованием.

Значительное число земельных норм содержится в федеральных законах, регулирующих наряду с земельными также иные разновидности общественных отношений. Первое место среди данной группы законов по объему и значимости правовых норм принадлежит Гражданскому кодексу РФ. Фактически все его статьи, где речь идет о недвижимом имуществе, распространяются на соответствующие земельные отношения: гл. 9 «Сделки», соответствующие главы, входящие в Раздел II «Право собственности и другие вещные права», гл. 31 и 32 «Мена», «Дарение», гл. 34 «Аренда», гл. 36 «Безвозмездное пользование», гл. 59 «Обязательства вследствие причинения вреда». Гражданский кодекс содержит также гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю», которая с учетом специфики земель как объекта имущественных прав устанавливает специальные правила владения, пользования и распоряжения землей.

Федеральный закон от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири иДальнего Востока Российской Федерации»развивает ст. 72 (п. «м») Конституции РФ о защите исконной среды обитания и традиционного образа жизни малочисленных этнических общностей. В целях такой защиты установлен особый правовой режим жизнедеятельности, в том числе землепользования, в местах проживания малочисленных народов в пределах большого географического региона страны. Такие земли отнесены к категории особо охраняемых территорий, а земельные участки предоставляются малочисленным народам и общинам малочисленных народов в безвозмездное пользование. Правовое регулирование общественных отношений на этих территориях осуществляется не только на основании нормативных правовых актов, но и обычаев малочисленных народов при условии, что они не противоречат законодательству РФ и субъектов РФ.

Основные процессуальные требования, предъявляемые к юридическому оформлению права собственности на землю, а также вопросы организации государственного управления в данной области содержатся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон вносит изменения в порядок регистрации прав на земельные участки, предусматривая, в частности, создание Единого государственного реестра прав и передавая в систему Министерства юстиции РФ полномочия по его ведению.

Эти процессуальные нормы развиты в Федеральном законе от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», который устанавливает порядок образования федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности на землю.

Правовой режим земель, предоставленных гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, определен в Федеральном законе от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Земельные нормы сконцентрированы в гл. III Закона. Закон ориентирован на установление государственного контроля за развитием садоводства, огородничества и дачного хозяйства путем использования таких механизмов, как зонирование территории, регистрация и учет желающих получить земельные участки, определение оснований предоставления и отказа в предоставлении земель и др.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заменивший принятый в 1992 г. Закон «О залоге», регулирует порядок ипотеки (залога) недвижимого имущества, включая землю. Глава XI Закона определяет особенности порядка ипотеки земельных участков, хотя за пределами этих особенностей все иные требования Закона в равной степени распространяются на земли. В данном разделе определяются субъекты и объекты ипотеки, установлены ограничения на совершение сделок ипотеки земель, права и обязанности сторон договора ипотеки.

Федеральный закон от 19 июля 1997 г. № 109-ФЗ «О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами», не регулируя прямо земельные отношения, может быть также отнесен к источникам земельного права, так как его положения дополняют нормы о правовом режиме земель, используемых для ведения сельского хозяйства. Данный Закон, в частности, устанавливает механизм реализации требования земельного законодательства об обязанности землепользователей эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки.

Особенности правового режима отдельных категорий земель определены в Лесном (1997) и Водном (1995) кодексах, законах «О недрах» (1992), «О сельскохозяйственной кооперации» (1995), «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (2002), «О Государственной границе Российской Федерации» (1993), «Об особо охраняемых природных территориях» (1995), «Об основах федеральной жилищной политики» (1992), «О товариществах соб-ственников жилья» (1996), Градостроительном кодексе (1998).

Указы Президента РФ играют важную самостоятельную роль в регулировании земельных отношений. Президент РФ, используя свое конституционное право, издает от своего имени указы и распоряжения. Большинство указов Президента РФ, посвященные вопросам частной собственности на землю, основаны на политике либерализации данного права, расширении и снятии ограничений на реализацию правомочий собственников по распоряжению землями. Одним из наиболее дискутируемых стал Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю», которым расширены права собственников земельных долей по распоряжению собственностью, а также урегулированы некоторые вопросы предоставления земель для сельскохозяйственных целей.

Наиболее многочисленную группу источников земельного права составляют подзаконные нормативные акты, представленные постановлениями Правительства РФ и ведомственными решениями. По своему назначению они развивают и обеспечивают исполнение отдельных положений законов, поэтому не носят комплексного характера, а являются тематически узкоспециальными.

Небольшое число постановлений Правительства РФ касается вопросов приватизации земель и реализации отношений собственности. Среди них — постановления от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», постановление Совета Министров — Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков».

Более значительна роль постановлений Правительства РФ в регулировании исполнения государственными органами функций земельного управления. В развитие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были приняты постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 23 декабря 1993 г. № 1362 (в ред. от 12 марта 1996 г.) «Об утверждении Положения о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации», постановлениями Правительства РФ от 12 июля 1993 г. № 659 «О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам», от 2 декабря 2000 г. № 918 «Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра» определяются содержание и порядок выполнения контрольных и учетных функций государственных органов.

Постановление Правительства РФ от 1 марта 2001 г. № 154 «Об утверждении Правил государственного учета показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения» обеспечивает исполнение федеральных законов «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» и «О государственном земельном кадастре».

В связи с принятием Земельного кодекса РФ в 2001 г. следует ожидать дальнейшего расширения земельного законодательства. Кроме того, в соответствии со ст. 4 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Президенту РФ и Правительству РФ надлежит в трехмесячный срок привести свои нормативные правовые акты и заключенные с субъектами РФ договоры в соответствие с Земельным кодексом РФ. Сроки исполнения этой обязанности уже нарушены. Продолжают действовать прежние подзаконные акты, хотя они применяются в той степени, в какой не противоречат федеральному законодательству, т.е. ЗК.

Серьезной проблемой развития земельного законодательства, а также других отраслей законодательства, регулирующих земельные отношения, стал рост числа коллизионных норм. Такие коллизии возникли относительно прав собственности на земли сельскохозяйственного назначения государственных унитарных предприятий и некоторых других организаций, ипотеки, права собственности и права аренды.

5.МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ: ПОНЯТИЕ, ОБЪЕКТЫ, СОДЕРЖАНИЕ, ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ.

Право муниципальной собственности на землю — правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК). В этом качестве органы местного самоуправления имеют право предоставлять земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки.

Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные- РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность, либо на основании законов РФ и субъектов РФ, при разграничении государственной собственности на землю. Кроме этого, муниципальная собственность возникает в порядке изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд, изъятия в муниципальную собственность, конфискации земельного участка у граждан и организаций, либо в порядке признания недвижимой вещи бесхозяйной (ст. 53 ЗК, ст. 225 ГК).

В муниципальной собственности могут находиться земельные участки, расположенные как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так и за их пределами.

Территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. Порядок установления и изменения границ муниципальных образований определяется законами соответствующих субъектов РФ. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, как в границах муниципальных образований, так и за их пределами. Передача земель в муниципальную собственность не влечет автоматического изменения границ муниципальных образований, за исключением случаев, когда это прямо не предусмотрено законами субъектов РФ. Это означает, что то или иное муниципальное образование может иметь в собственности земли на территории другого муниципального образования.

Особый порядок формирования муниципальной собственности установлен для городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга. Право муниципальной собственности в этих городах возникает при передаче земельных участков из собственности Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов. Образование муниципальной собственности в порядке разграничения государственной собственности на землю не допускается.

В отличие от государственной муниципальная собственность не делится на виды. Она едина. Управление муниципальной земельной собственностью возложено на местные органы, в структуре которых создаются подразделения, отвечающие за содержание и регулирующие использование земель, занятых автомобильными дорогами, контроль за использованием земель, благоустройство и озеленение территории и др.

Основное назначение муниципальных земель — обеспечение проживания, работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно относятся к категории земель поселений, за исключением земель, расположенных за их чертой. Основные площади муниципальной собственности относятся к землям общего пользования и используются гражданами для прохода, проезда, размещения необходимых объектов общего пользования. Другие категории земель могут закрепляться за индивидуальными землепользователями.

Допускается приватизация муниципальных земель. Условия приватизации определяются местными органами самоуправления в порядке, установленном ЗК. Средства от продажи муниципальной собственности поступают в полном объеме в местный бюджет. Не допускается приватизация земель общего пользования в поселениях.

6.ПРАВО ПОСТОЯННОГО БЕССРОЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ.

В зависимости от срока, на который предоставляется земельный участок в пользование, различают право постоянного (бессрочного) и безвозмездного срочного пользования.

Право постоянного (бессрочного) пользования означает право пользования земельным участком без заранее установленного срока либо отменяющих условий. Оно не является вечным или пожизненным, и собственник земельного участка не лишается возможности прекратить постоянное пользование при возникновении достаточных оснований. Право постоянного пользования прекращается в порядке отказа пользователя от права на земельный участок (ст. 53 ЗК) либо принудительно в порядке прекращения права землепользования за совершенное правонарушение по решению суда (ст. 54 ЗК). Примечательно, что ЗК и ГК не предусматривают возможность прекращения права постоянного пользования для государственных или муниципальных нужд.

На праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляются земельные участки, находящиеся только в государственной или муниципальной собственности. Право постоянного пользования может быть предоставлено только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного пользования на земельные участки, предоставленное гражданам или юридическим лицам до введения в действие нового ЗК, сохраняется. При этом граждане имеют право по собственному усмотрению и в любое время однократно и бесплатно приобрести земельный участок в собственность. Юридические лица, не относящиеся к вышеперечисленным категориям, т.е. негосударственные и иные Коммерческие и некоммерческие организации, обязаны до 1 января 2004 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды либо приобрести земельные участки в собственность.

Законодательством установлены случаи, когда постоянное пользование не допускается. К примеру, невозможно постоянное пользование землями лесного фонда.

Пользователи не имеют право отчуждать находящиеся в их постоянном (бессрочном) пользовании земельные участки. Они также не могут передавать их в аренду либо безвозмездное срочное пользование, за исключением предоставления земельных участков в качестве служебных наделов государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, органами государственной власти и органами местного самоуправления из числа принадлежащих им земельных участков. Право постоянного пользования возникает на основании решений государственных и муниципальных органов, уполномоченных предоставлять земельные участки, и оформляется свидетельством о регистрации права пользования, выдаваемым учреждениями юстиции.

7.ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ.

Статья 25 ЗК РФ предусматривает, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В связи с этим обратимся к положениям ГК РФ.

Перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей установлен п. 1 ст. 8 ГК РФ. Анализируя данный перечень, можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на такой вид имущества, как земельные участки, могут являться:

1) договор или иная сделка;

2) акт государственного органа или органа местного самоуправления;

3) судебное решение, установившее право на земельный участок;

4) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

Рассмотрим подробнее данные основания.

В качестве примера договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

Под актами государственных органов или органов местного самоуправления, на основании которых возникают права на земельные участки, следует подразумевать прежде всего принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.

Однако не исключена возможность принятия государственными или муниципальными органами также и иных актов, обосновывающих возникновение прав на земельные участки. Например, в г. Москве широко распространена практика издания префектами административных округов распоряжений об установлении прав пользования земельными участками. В соответствии с Регламентом подготовки и оформления распоряжений префектов административных округов по установлению прав на землю в процессе регистрации землепользователей, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 25 января 1994 г. N 77, данные распоряжения направлены на обеспечение первичного учета землепользователей, выявленных в ходе инвентаризации земельных участков либо обратившихся с целью оформления документов, удостоверяющих права на земельные участки. Распоряжения префектов об установлении прав на земельные участки (издаваемые при выявлении соответствующих правовых оснований) по сути имеют то же значение, что и решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, т.е. являются основанием для заключения соответствующего договора (аренды земельного участка и др.) либо для государственной регистрации вещного права.

Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 2 ст. 226 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок.

Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Следует отметить, что в ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

8.НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельный участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит земельный участок, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс РФ предусматривает наследование по закону либо по завещанию. Земельные участки имеют различное целевое назначение, разрешенный режим использования и охраны, ограничения по предельному размеру. Особенности, связанные с целевым назначением, разрешенным режимом использования, должны учитываться. Например, когда земельный участок окажется в собственности иностранного гражданина или лица без гражданства, которым они не вправе обладать, то предусматривается соответствующий порядок отчуждения такого участка.

При этом предусматриваются особые правила наследования определенных земельных участков.

Законом « О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установлено, что «садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону». Следовательно, наследование таких земельных участков по завещанию запрещено.

Гражданским кодексом РФ предусмотрены особенности в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, в соответствии со ст.258 ГК РФ земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства разделу не подлежит, кроме случаев прекращения крестьянского хозяйства. Следовательно, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок разделу не подлежит, то решается вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

В случаях, когда право на участок принадлежит нескольким лицам, в качестве наследства будет выступать доля в праве общей собственности на земельный участок.

Основным принципом земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все подобные объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом. Также установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Когда право собственности на земельный участок и строение переходит к разным лицам, суд, разрешая спор между собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, и собственником этого участка может признать за той или иной стороной право приобрести собственность другого участника спора или установит условия пользования земельным участком собственником недвижимости.

9.ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Для реализации купли-продажи, дарения, наследования, изменения площади, приватизации или любых других операций с земельными участками, связанных с регистрацией права собственности или внесением изменений в государственный реестр сведений о земельных участках, зачастую требуется проведение землеустроительных работ. Одним из основополагающих этапов любых таких работ является формирование земельного участка согласно установленным законодательством правилам и процедурам. Кроме того, формирование земельного участка является главным этапом в определении и регистрации права собственности на землю.

Формирование земельного участка предполагает проведение целого комплекса работ, включающих в себя подробное исследование правоустанавливающих документов на участок, сбор технических данных, необходимые измерения на местности, составление необходимых проектов по формированию земельного участка и их согласование со всеми заинтересованными лицами.

Кроме того, для создания пакета документов межевого дела, в котором будут собраны все сведения об участке, необходимо согласовать все проекты по созданию границ земельных участков с владельцами всех прилегающих участков.

Формирование земельного участка, таким образом, заключается в проведении следующего комплекса землеустроительных работ:

- изучение всех имеющихся исходных документов, таких, как свидетельства о правах собственности, геодезические карты местности, технические справки о состоянии инженерно-технических сетей;

- согласование проекта границ участка с владельцами соседних участков;

- замер и установка на территории участка межевых знаков, обозначающих границы участка;

- создание плана землеустройства данного участка с указанием всех границ;

- создание межевого дела участка.

В последствии, межевое дело должно пройти регистрацию в государственном кадастровом реестре с присвоением каждому участку соответствующего кадастрового номера, который является уникальным для каждого объекта недвижимого имущества. Таким образом, будет установлено право собственности определенного лица, физического или юридического, на земельный участок, что позволит осуществлять всевозможные операции с этим недвижимым имуществом. Установление права собственности с выдачей соответствующего свидетельства можно считать заключительным этапом формирования земельного участка.

Для соблюдения всех нормативных постановлений, формирование земельного участка должно проводиться в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексом.

Основными нормативными документами, определяющими порядок проведения формирования земельного участка, являются федеральный закон «О землеустройстве», инструкция по межеванию земель и постановление правительства РФ «Об утверждении положения о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений».

10.ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ. ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

Общие основания прекращения прав на земельные участки определены Земельным кодексом РФ (гл. VII) и ГК РФ (гл. 17). Перечень оснований прекращения прав собственности и пользования содержится также в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Водном и Лесном кодексах применительно к землям водного и лесного фондов, в законах Московской области «О порядке прекращения прав на землю на территории Московской области», Саратовской области «О земле», Земельном кодексе Республики Коми применительно к землям соответствующих субъектов Федерации. В связи с принятием нового Земельного кодекса РФ положения законов субъектов РФ применяются в той мере, в какой они не противоречат Земельному кодексу РФ.

В обобщенном виде в число оснований прекращения прав на земельные участки входят добровольный отказ от земельного участка, отчуждение собственником своего земельного участка, использование земли не по целевому назначению, истечение срока пользования, ликвидация юридического лица, смерть гражданина-землепользователя (собственника, владельца), нерациональное использование земель, использование земель способами, приводящими к ухудшению их состояния, неуплата земельного налога, изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в государственную или муниципальную собственность в порядке обязательного отчуждения (ст. 3—5 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), прекращение трудовых отношений, когда объектом является служебный земельный надел, и некоторые другие.

Следует различать основания, в силу которых права собственности, владения, пользования прекращаются безусловно, независимо от воли участников правоотношений, и основания, при которых прекращение прав возможно, но зависит от взаимного или одностороннего волеизъявления участников.

Основанием безусловного, автоматического, не зависимого от волеизъявления сторон прекращения прав на земельный участок являются истечение срока пользования, смерть гражданина-землепользователя. Также безусловно прекращается право собственности на земельный участок либо земельную долю из земель сельскохозяйственного назначения при возникновении оснований для их обязательного отчуждения. Отказ от земельного участка не влечет безусловного прекращения права на данный земельный участок, потому что такой отказ нередко означает и прекращение обязанностей. Освобождение от обязанностей не может зависеть от собственного усмотрения землепользователя, а нуждается в согласии стороны, предоставившей земельный участок в пользование. Поэтому не просто отказ как одностороннее волеизъявление, а отказ, принятый другой стороной, может служить основанием прекращения права землепользования.

Нарушение правил пользования также не влечет безусловного прекращения права частной собственности, аренды, пользования и иных прав, ибо прекращение прав как мера ответственности может применяться только в случаях, прямо указанных в законе, при наличии к тому веских оснований и в большинстве случаев по решению суда. Подобная же ситуация возникает и при ликвидации предприятия. В этом случае от бывшего пользователя требуется выполнение всех возложенных на него обязанностей, в частности по приведению земельного участка в надлежащее состояние.

Предусматриваются и другие условия прекращения земельных правоотношений, которые появились в земельном законодательстве впервые. Так, право пользования участками лесного фонда, включая земли лесного фонда, может быть ограничено и приостановлено для защиты конституционного строя, обеспечения обороны страны и безопасности государства, охраны здоровья населения, окружающей природной среды, историко-культурного и природного наследия, прав и законных интересов граждан.

При определенных обстоятельствах у государства возникает необходимость изъятия земельного участка , ранее предоставленного гражданам и организациям в частную собственность, владение, пользование, аренду. Речь может идти о необходимости прокладки автомобильной дороги либо о возникновении чрезвычайных ситуаций, связанных с опасным загрязнением земель.

Для подобных случаев земельное и гражданское законодательство устанавливает способы, условия и процедуры изъятия земель. Изъятие земель означает полное прекращение одновременно всех правомочий граждан и организаций на земельный участок или его часть и передачу земельного участка государству либо местным органам самоуправления. В результате изъятия земель граждане и организации лишаются земельного участка юридически и физически.

Изъятие земель в этом смысле отличается от обременении и ограничения прав на земельный участок, при которых юридически частично сохраняется право на земельный участок, а физически весь земельный участок остается во владении собственника, владельца, пользователя. Примером может служить установление сервитутов. Соответственно процедуры изъятия земель не применяются в случаях частичного ограничения права на земельный участок.

Действуют несколько процедур изъятия земель. Они включают конфискацию, реквизицию и изъятие земель для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земель в порядке конфискации производится в случаях совершения земельных преступлений и применяется только к собственникам земельных участков в качестве санкции. При конфискации земли изымаются путем вынесения судебного решения, что выражается в принудительном (без согласия собственника) прекращении прав на земельный участок без компенсации его стоимости или понесенных убытков со стороны государства. Конфискованный земельный участок переходит в собственность государства (ст. 214 ГК).

Реквизиция означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении эпидемий, эпизоотии и других чрезвычайных ситуаций и осуществляется в порядке вынесения административного решения государственным исполнительным органом без права собственника на его обжалование. В порядке реквизиции, т.е. в соответствии со ст. 51 ЗК, могут быть также изъяты земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении либо постоянном пользовании. Реквизиции предшествует введение в установленном порядке чрезвычайных условий жизнедеятельности на той или иной территории в связи с вышеперечисленными обстоятельствами. Собственнику, владельцу, пользователю возмещаются причиненные реквизицией убытки и выдается документ о реквизиции. При прекращении чрезвычайных обстоятельств земельный участок возвращается собственнику, владельцу, пользователю, а при невозможности возврата собственнику компенсируется его рыночная стоимость либо предоставляется равноценный земельный участок.

Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд означает право государственных органов и органов местного самоуправления прекращать право на земельные участки граждан и организаций в случае необходимости для реализации проектов, направленных на удовлетворение государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд строго ограничено и допускается только в исключительных случаях, которые включают:

Обычно государственные или муниципальные нужды связаны с реализацией таких мероприятий, как размещение объектов общего пользования (дорог), государственных органов, организаций, предприятий и учреждений, местных органов самоуправления, социальных объектов, объектов культуры, создания особо охраняемых территорий. Примечательно, что при размещении объектов государственного или муниципального значения изъятие земель у собственников, владельцев, пользователей, арендаторов производится только в крайнем случае, если нет иных вариантов размещения объекта, т.е. тех, которые не связаны с изъятием. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд в отдельных случаях ограничивается. К примеру, не могут изыматься особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья для нужд, не связанных с целями, для которых они были предоставлены; земли особо охраняемых природных территорий для нужд, противоречащих их целевому назначению. Изъятие земель поселений в целях застройки осуществляется только в соответствии с генеральными планами.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в соответствии с процедурой, установленной земельным и гражданским законодательством.

Она включает следующие этапы:

Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основе принципа возмездности, в соответствии с которым государственные либо муниципальные органы обязаны выкупить изымаемый земельный участок, если он изымается у собственника по выкупной цене, либо предоставить земельный участок равной стоимости (равноценный). Выкупная цена включает рыночную стоимость земельного участка и других объектов, убытки, в том числе упущенную выгоду.

Изъятие производится при условии добровольного согласия собственника, владельца, пользователя, арендатора, а в противном случае — принудительно по решению суда. Изъятый земельный участок переходит в собственность государства или местных органов самоуправления и закрепляется за соответствующими государственными или муниципальными органами, организациями, предприятиями на праве постоянного пользования.

11.ЗАЩИТА И ГАРАНТИИ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ И АРЕНДАТОРОВ.

В Конституции Российской Федерации (ст. 8) предусмотрено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Согласно ст. 9 Конституции земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Эти конституционные гарантии прав собственников земли предусмотрены главой 1 Конституции, посвященной основам конституционного строя. Они могут быть пересмотрены или изменены лишь в порядке, определенном самой Конституцией (ст. 135), что свидетельствует об их особой социальной значимости и стабильности.

О строгой защите прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов свидетельствует также положение, предусмотренное действующим земельным законодательством (ст. 54 ЗК РСФСР), о том, что вмешательство в деятельность собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, связанную с использованием земли, со стороны государственных, хозяйственных и других органов запрещается, за исключением случаев нарушения земельного законодательства. Нарушенные земельные права подлежат восстановлению в установленном порядке. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, подлежат возмещению в полном объеме.

Изъятие или выкуп для государственных или общественных нужд земельных участков у граждан может производиться после выделения по их желанию равноценного земельного участка, строительства на новом месте предприятиями, учреждениями и организациями, для которых отводится земельный участок, жилых, производственных и иных построек взамен изымаемых и возмещения в полном объеме всех других убытков, включая упущенную выгоду. Изъятие для государственных и общественных нужд земель сельскохозяйственных коммерческих организаций, сельскохозяйственных научно-исследовательских учреждений и учебных хозяйств, других государственных, кооперативных, общественных предприятий и организаций может производиться при условии строительства по их желанию жилых, производственных и иных построек взамен изымаемых и возмещения в полном объеме всех других убытков, включая упущенную выгоду.

12.ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ. ВИДЫ ЗОНИРОВАНИЯ.

Повышенное внимание вопросам правового регулирования отношений, касающихся зонирования территорий, вызвано тем, что действующая на протяжении многих десятилетий система определения правового режима земель перестала отвечать современным требованиям.

До принятия ЗК РФ считалось, что для установления правового режима земель достаточно лишь провести по целевому назначению деление земель на определенные категории. Зонирование территорий рассматривалось как вспомогательный инструмент для уточнения правового режима отдельных территорий.

В настоящее время, если учитывать новые тенденции в развитии правового регулирования земельных отношений, совокупность норм о зонировании территорий целесообразно оценивать в качестве самостоятельного правового института. Правовой режим земель теперь должен определяться с учетом как деления земель на категории, так и зонирования территорий (подп. 8 п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Из действующего законодательства следует, что сейчас должно проводиться:

· зонирование территорий для осуществления градостроительной деятельности;

· зонирование территорий поселений;

· зонирование отдельных территориальных зон.

Зонирование территорий представляет собой два взаимосвязанных процесса. Один из них состоит в делении территорий на зоны с установлением границ каждой зоны. Другой -- в определении в пределах каждой из данных зон правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится над и под их поверхностью. Соответствующие зоны в современном земельном законодательстве принято называть территориальными зонами.

В соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" под территориальной зоной следует понимать часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей среды и иным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Территориальная зона признается объектом землеустройства (ст. 1 ФЗ "О землеустройстве"). Сведения о территориальной зоне должны содержаться в государственном земельном кадастре (ст. 1 и 12 ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Зонирование территорий в РФ - дело специфическое и непростое. Формирование территориальных зон часто отличается особым своеобразием.

На решение проблем зонирования территорий в нашей стране негативно влияют два тесно связанных между собой фактора:

-отсутствие в теории и практике более или менее устоявшихся взглядов на зонирование территорий;

-отсутствие полноценного и согласованного законодательства о зонировании территорий.

Иногда создается впечатление, и небезосновательное, что зонирование территорий проводится бессистемно. На землях поселений предусматривается зонирование всей территории, а на землях других категорий территориальными зонами признаются лишь отдельные земельные массивы. Территориальная зона может включать в себя земельные массивы, относящиеся к разным категориям земель, либо территориальная зона может относиться сразу к землям 2 и более категорий. В некоторых случаях сама территориальная зона является территорией, подлежащей зонированию. Например, территория национального парка, будучи территориальной зоной, делится на функциональные зоны, которые сами признаются территориальными зонами.

Порой бывает затруднительно различить между собой нормы о категориях земель и нормы о зонировании территорий. Приходилось слышать о том, что нет необходимости вводить в РФ зонирование территорий, поскольку у нас уже давно осуществляется деление земель на категории. По существу, проводилась мысль, что деление земель на категории и есть зонирование территорий.

Нельзя не отметить, что единственной категорией земель, границы которой можно четко установить на основании закона, являются земли поселений. Вопрос о границах остальных категорий земель до сих пор остается открытым. Доказать принадлежность земельного участка к той или иной категории нередко бывает сложно. В таких условиях решающую роль приобретает позиция государственных и муниципальных структур, в зависимости от которой земельные участки признаются землями определенной категории. В условиях рыночной экономики подобного рода неясности не способствуют прозрачности государственного и муниципального управления земельными ресурсами.

ЗК РФ, провозглашая самостоятельное значение норм о зонировании территорий, в то же время пытается связать их реализацию с выполнением норм о составе земель каждой категории.

В соответствии с п. 2 ст. 83 ЗК РФ на землях промышленности и иного специального назначения при проведении зонирования территорий должно в обязательном порядке учитываться их деление на следующие виды:

· земли промышленности;

· земли энергетики;

· земли транспорта;

· земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

· земли для обеспечения космической деятельности;

· земли обороны и безопасности;

· земли иного специального назначения.

Иногда деление земель определенной категории на виды по существу означает выделение территориальных зон.

Понятия "зонирование территорий" и "территориальная зона" пока не принято использовать применительно к землям большинства категорий земель. Однако существо отношений, возникающих при делении земель определенных категорий (выделение конкретных территорий, установление их границ и определение особого правового режима этих территорий) позволяет утверждать, что нормы о видах земель являются, по существу, нормами о зонировании территорий. Так, нормы о делении земель лесного фонда на группы лесов, категориях защитности лесов первой группы и особо защитных участков лесов вполне можно расценить как нормы о зонировании территорий.

ЗК РФ нередко включает в состав земель определенных категорий собственно территориальные зоны. В состав земель промышленности и иного специального назначения включены охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель (п. 2 ст. 83 ЗК РФ). В состав земель особо охраняемых территорий и объектов включены охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности, а также водоохраные зоны и зоны охраны памятников истории и культуры (п. 4 ст. 95, п. 1 ст. 97, п. 4 ст. 99 ЗК РФ). В состав земель водного фонда включены водоохранные зоны водных объектов, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, полосы отвода и зоны охраны водохозяйственных объектов (п. 1 и 3 ст. 102 Водного кодекса РФ).

В ЗК РФ сочетаются два подхода к регулированию вопросов к зонированию территорий. С одной стороны, нормы о зонировании территорий рассматриваются как отдельная группа норм, которая должна применяться параллельно с нормами о делении земель на категории. С другой стороны, нормы о зонировании рассматриваются как часть норм о категориях земель, определяющих их состав.

Подобного рода дуализм заставляет задуматься о соотношении норм о делении земель на категории и норм о зонировании территорий. Целесообразно специально остановиться на этом вопросе.

В ФЗ от 06.10.03 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (ст. 14-16) предусматривается необходимость проведения территориального зонирования:

· земель поселений;

· земель межселенных территорий;

· земель городских округов.

В названном законе подчеркивается, что зонирование земель поселений, межселенных территорий и городских округов относится к вопросам местного значения соответствующих муниципальных образований.

К сожалению, указанные положения законодательства о местном самоуправлении, явно основанные на опыте правового регулирования вопросов зонирования территорий в экономически развитых странах, пока не могут быть реализованы на практике. Земельное, градостроительное и иное специальное законодательство предусматривает возможность зонирования только территорий поселений. Зонирование территории иных муниципальных образований в таком законодательстве не предусматривается.

Виды зонирования территорий в России

Представляется целесообразным рассмотреть все существующие сейчас в России виды зонирования территорий. Зонирование территорий для осуществления градостроительной деятельности предусмотрено в Градостроительном кодексе РФ (ст. 37 и др.).

Данный вид зонирования проводится для обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности людей, защиты территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, предотвращения чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей среды, сохранения особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, охраны памятников истории и культуры, сельскохозяйственных и лесных угодий.

В указанных целях при градостроительном планировании осуществляется деление территорий на следующие территориальные зоны:

· зоны охраны памятников истории и культуры;

· зоны особо охраняемых природных территорий;

· санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;

· водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;

· зоны санитарной охраны источников водоснабжения водопроводов питьевого назначения;

· зоны залегания полезных ископаемых;

· территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

· зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

· зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;

· иные зоны, установленные в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Территориальные зоны, их границы и правовой режим определяются в схемах зонирования, которые разрабатываются при подготовке градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке. Данные о правовом режиме территориальных зон, в том числе виды разрешенного использования и иные ограничения, включаются в правила застройки.

Вопросы зонирования территорий поселений регулируются в ЗК РФ (ст. 85 и др.) и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 40 и др.). Земли поселений являются единственными землями в РФ, состав которых устанавливается нормами о зонировании территорий. Земли поселений делятся на территориальные зоны, на которые разбивается вся территория городских и сельских поселений.

В соответствии с ЗК РФ и Градостроительным кодексом РФ территория поселения в пределах его административных границ может делиться на следующие территориальные зоны:

· жилые зоны;

· общественно-деловые зоны;

· производственные зоны;

· зоны инженерных и транспортных инфраструктур;

· рекреационные зоны;

· зоны особо охраняемых территорий;

· зоны сельскохозяйственного использования;

· зоны специального назначения;

· зоны военных объектов;

· иные территориальные зоны.

Каждая территориальная зона обладает специфическим правовым режимом, обусловленным ее назначением.

Границы и правовой режим территориальных зон фиксируются в документах зонирования территорий. Согласно п. 2 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ к документам зонирования относятся схемы зонирования (графический материал, определяющий границы территориальных зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны). Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов РФ.

Основным среди документов зонирования является устанавливаемый для каждой территориальной зоны градостроительный регламент.

В градостроительных регламентах предусматриваются особенности использования и охраны находящихся в границах территориальных зон земельных участков, равно как всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

В градостроительном регламенте территориальной зоны должны содержаться перечень видов разрешенного использования, параметры застройки и другие ограничения в использовании земельных участков и иных объектов недвижимости.

Зонирование отдельных территориальных зон .

Особенность этого вида зонирования территорий состоит в том, что выделяемые при его проведении зоны, их границы и правовой режим устанавливаются не только в соответствии с требованиями федеральных законов, но и с требованиями подзаконных актов, и даже с техническими требованиями.

Зонирование отдельных территориальных зон можно рассмотреть на примере зонирования территорий национальных парков и зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.

Зонирование территорий национальных парков осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 15 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и п. 6 Положения о национальных природных парках Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 10.08.93 № На территориях национальных парков устанавливается дифференцированный режим их охраны, защиты и использования с учетом природных, историко-культурных и иных особенностей.

13.СОСТАВ СВЕДЕНИЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА.

Государственный земельный кадастр содержит сведения о:

-земельных участках;

-территориальных зонах;

-землях и границах территорий муниципальных образований;

-землях и границах субъектов Российской Федерации;

-землях и границах Российской Федерации.

Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.

Объектом государственного кадастрового учета выступают все земельные участки в пределах территории РФ независимо от их целевого назначения и формы собственности. Учету подлежат земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, пожизненном наследуемом владении, пользовании, аренде. Учитываются также земли городских и сельских поселений, земли и границы субъектов РФ, муниципальных образований, территориальные зоны. Обязательным при ведении учета земель является выделение мест проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, участков, занятых особо охраняемыми природными и историко-культурными объектами. По результатам государственного кадастрового учета ведется Единый государственный реестр земель. В нем хранятся сведения не только о существующих, но и о прекративших существование земельных участках. Единый государственный реестр подлежит вечному хранению. Его уничтожение или изъятие не допускается.

Содержание государственного земельного кадастра составляют сведения о землях (земельных участках) в пределах территории РФ, занесенные в соответствующие документы государственного земельного кадастра.

Учету в государственном земельном кадастре подлежит также акватория внутренних вод и территориального моря.

Документы государственного земельного кадастра подразделяются на основные, вспомогательные и производные.

К основным относятся документы, содержащие сведения о земельных участках:

Вспомогательные документы включают разнообразную учетную документацию, например книги учета документов, книги учета выданных сведений.

Результаты обобщения сведений основных документов содержатся в производных документах. Это — документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности РФ, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты, иные справочные и аналитические документы.

Сведения о земельных участках, содержащиеся в Едином государственном реестре земель, включают указания на кадастровый номер каждого земельного участка, его местоположение, границы, площадь, категорию земель и разрешенное использование, зарегистрированные вещные права и ограничения (обременения), экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю, качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель (для отдельных категорий земель), наличие объектов недвижимого имущества.

Кадастровые номера присваиваются каждому земельному участку, который учитывается как объект имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены как один объект недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. Кадастровые номера присваиваются Росземкадастром после представления документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения кадастровых работ (слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных участков1.

Кадастровые номера присваиваются земельным участкам в порядке кадастрового деления территории РФ2. Единицами кадастрового деления территории являются кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. На территории РФ предусматривается создание 89 кадастровых округов, включающих территории субъектов РФ, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающие к этим территориям.

Кадастровая стоимость земельного участка в целях налогообложения и определения других экономических характеристик земельных участков определяется в порядке проведения государственной кадастровой оценки земель Росземкадастром1.

Сведения государственного земельного кадастра о земельных участках и других объектах государственного кадастрового учета в графической форме с необходимыми текстовыми пояснениями воспроизводятся на кадастровых картах. Субъекты РФ имеют право самостоятельно устанавливать перечень дополнительных сведений государственного земельного кадастра, не установленных РФ. Дополнительные сведения, не установленные РФ и субъектами РФ, могут быть включены в государственный земельный кадастр органами местного самоуправления.

14.ПРАВОВАЯ ОХРАНА ЗЕМЕЛЬ.

Современное землепользование способно вызвать негативные последствия для состояния земель. Наиболее заметны процессы загрязнения земель химическими и биологическими веществами, эрозия почв, засоление, заболачивание, подтопление, иссушение и другие виды разрушения.

Одновременно земля выступает объектом юридических прав граждан и организаций, таких, как право собственности и пользования. Нарушение этих прав, например, в процессе вынесения государственных решений либо действий отдельных лиц, а также нарушение порядка землепользования самими собственниками, владельцами, пользователями способно вызвать неблагоприятные последствия финансового, экономического и социального характера для третьих лиц, государства и общества.

Для предупреждения и преодоления негативных экологических, экономических и иных последствий землепользования разрабатываются и осуществляются меры, в том числе правового характера, по охране земель и защите прав на землю.

Поддержание благоприятного экологического состояния земель, охрана земель как объекта юридических прав граждан и организаций провозглашается в качестве принципиальной основы развития земельного законодательства. В соответствии со ст. 1 ЗК РФ земельное законодательство основывается на принципах приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, приоритета сохранения особо Ценных земель и сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение,

пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. На основе этих принципов осуществляются различные организационные, экономические, агротехнические, воспитательные и иные мероприятия, которые, будучи закрепленными в нормах права, составляют содержание правовой охраны земель и защиты прав на землю.

Правовая охрана земель и защита прав на землю — установленные нормами права меры, направленные на предотвращение деградации, сохранение, улучшение и восстановление земель, а также защиту прав собственности и пользования граждан и организаций, включая государство, на землю.

Охрана земель и обеспечение рационального землепользования имеют высокий приоритет в российском законодательстве. В соответствии с Конституцией РФ (ст. 9) земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Традиционно особое значение придается землям сельскохозяйственного назначения, охрана которых и их использование для сельскохозяйственного производства ставятся выше иных хозяйственных интересов. Действует общий принцип, в соответствии с которым земли сельскохозяйственного качества используются прежде всего для сельскохозяйственных целей (ст. 79 ЗК).

Теоретическую основу правового регулирования охраны земель составляет принцип устойчивого землепользования, вытекающий из общепризнанной международно-правовой концепции устойчивого развития. Концепция устойчивого развития была сформулирована в международном докладе под названием «Наше общее будущее», представленном на Конференции ООН по окружающей среде и развитию в Рио-де-Жанейро в 1992 г. Такое развитие возможно, если природопользование, осуществляемое настоящими поколениями, учитывает не только собственные интересы и потребности, но также интересы и потребности будущих поколений. По сути, речь идет о справедливом распределении природных благ не только по горизонтали — между живущими людьми, но и по вертикали — между живущими людьми и поколениями, которые будут населять нашу планету в бесконечно длительной перспективе. Задача современного поколения в области обеспечения устойчивого землепользования заключается в передаче будущим поколениям земельных ресурсов, достаточных в количественном и качественном отношении для удовлетворения потребностей растущего населения планеты. Оно предполагает сохранение и увеличение площадей сельскохозяйственных угодий, предотвращение загрязнения земель, поддержание плодородия почв, рациональное размещение жилых, социальных и иных объектов на земельных участках, контроль за ростом городов, борьбу с опустыниванием. В продолжение концепции устойчивого развития в России разработана национальная политика в данной области, которая в концептуальном виде сформулирована в двух нормативных актах — «Основные положения государственной стратегии Российской Федерации, по охране окружающей среды и обеспечению устойчивого развития» и «Концепция перехода Российской Федерации к устойчивому развитию».

15.УГОЛОВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА.

Уголовная ответственность применяется при совершении таких правонарушений, которые квалифицируются как преступления.Земельное преступление— виновно совершаемое, общественно опасное деяние, запрещенное уголовным законодательством под | угрозой наказания. Уголовная ответственность за земельные преступления применяется в соответствии с УК РФ.

Субъектами уголовной ответственностимогут быть только физические лица, которые в уголовном праве делятся на две группы — граждан и должностных лиц. Меры уголовной ответственности применяются только в судебном порядке в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством. Вынесению решения суда предшествует проведение следствия правоохранительными органами. Вынесенное судом обвинение служит основанием применения к правонарушителю уголовных санкций. Уголовные санкции, применяемые к нарушителям земельного законодательства, включают штраф, исчисляемый относительно минимального размера оплаты труда, обязательные или исправительные работы, ограничение или лишение свободы. Привлечение лица, виновного в совершении земельного преступления, не освобождает его от обязанности устранить допущенное правонарушение и возместить причиненный вред.

Действующий УК предусматривает пять составов земельных преступлений. Согласно ст. 167 УК уголовная ответственность наступает за умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти деяния повлекли причинение значительного ущерба. Учитывая, что земля признается имуществом, данная статья распространяется на действия, направленные на уничтожение или повреждение земель. Уничтожение означает приведение земельного участка в полную непригодность для использования по целевому назначению или существенное ухудшение его состояния. Обязательным признаком данного правонарушения является наступление тяжких последствий: существенное ухудшение качества и состояния земель, устранение которых требует длительного времени, больших финансовых и материальных затрат, уничтожение отдельных природных объектов, деградация земель и иные негативные изменения, препятствующие их сохранению и правомерному использованию.

Статья 168 УК предусматривает уголовную ответственность за уничтожение или повреждение чужого имущества по неосторожности при наличии отягчающих обстоятельств. Отягчающими обстоятельствами в данном случае является причинение в результате совершения правонарушения ущерба в крупном размере.

Размер ущерба признается крупным, если он в 500 раз превышает минимальный размер оплаты труда.

Регистрация заведомо незаконных сделок с землей, искажение учетных данных государственного земельного кадастра либо умышленное занижение платежей за землю влечет применение мер уголовной ответственности по ст. 170 УК. Обязательным условием, позволяющим квалифицировать такие действия как преступление, является их совершение должностным лицом из корыстной или личной заинтересованности с использованием своего служебного положения.

Статья 179 УК устанавливает уголовную ответственность за принуждение совершения сделки или отказ от ее совершения под угрозой применения насилия, уничтожения или повреждения чужого имущества. Данная статья распространяется на действия по совершению любых разрешенных гражданским и земельным законодательствомсделок. Статья 254 УК устанавливает уголовную ответственность за отправление,загрязнение или иную порчу земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде. Эти же действия, совершенные в зоне экологического бедствия или чрезвычайной экологической ситуации, либо повлекшие по неосторожности смерть человека, влекут более суровые меры наказания.

Порядок обращения с опасными продуктами и веществами установлен такими нормативными актами, как Федеральные законы от 19 июля 1997 г. № 109-ФЗ «О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами», от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», а также подзаконными актами, ведомственными инструкциями и правилами. Порча означает частичное или полное уничтожение плодородного слоя почвы в результате умышленных или неосторожных действий и выражается в потере физических и химических свойств почв и снижении ценности земель.

Практика привлечения за земельные преступления известна мало. В целом существует скептическое отношение к экологическим преступлениям, которые не считаются общественно опасными. Поэтому при обнаружении фактов загрязнения земель предпочтение отдается применению мер административной и гражданско-правовой ответственности. Выявление других земельных преступлений довольно сложно, что создает высокую латентность подобного рода незаконных действий.

16.ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ.

Земли сельскохозяйственного назначения традиционно занимают приоритетное место в российском земельном законодательстве. Это обусловлено тем, что поддержание достаточных площадей земель сельскохозяйственного качества в значительной степени определяет уровень развития аграрного сектора. Ни одна другая отрасль экономики не зависит настолько от состояния и наличия; земель, как сельское хозяйство. При этом Россия заинтересована в поддержании такого уровня развития сельского хозяйства, при котором возможно укрепление независимости страны от импорта продуктов питания и тем самым обеспечение ее национальной

безопасности.

Совокупность правовых требований, определяющих порядок землепользования и охраны земель, предоставляемых для нужд сельского хозяйства, образуют правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

Субъектами прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть граждане и организации, отвечающие установленным критериям для пользователей этой категории земель. Кроме общих требований, связанных с правоспособностью и дееспособностью, граждане и организации для получения земельных; участков сельскохозяйственного назначения должны отвечать дополнительным требованиям. К примеру, собственниками земельных долей могут быть не все граждане, а только те, которые имеют право на получение земельной доли в результате приватизации, т.е. работники реорганизуемых колхозов и совхозов, либо граждане, которые приобрели такие доли в порядке купли-продажи, наследования и других разрешенных сделок. В общем порядке, установленном ЗК, земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам, ведущим крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство, садоводство, животноводство, огородничество.

Для организаций как субъектов отношений сельскохозяйственного землепользования важно обладать соответствующим производственным профилем. Таковым должно быть осуществление деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, их переработкой и хранением, животноводством, оленеводством, ведением научно-исследовательских и учебных работ в области сельского хозяйства. В число таких организаций входят хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации, потребительские кооперативы, религиозные и иные некоммерческие организации, различного рода учебные и образовательные учреждения. В качестве самостоятельных субъектов — юридических лиц использование земельных участков сельскохозяйственного назначения может осуществляться казачьими обществами и общинами коренных малочисленных народов.

Характерной чертой правового режима земель сельскохозяйственного назначения являются требования, направленные на предупреждение сокращения площадей сельскохозяйственных угодий, охрану земель от деградации и обеспечение их рационального использования. Сохранение площадей сельскохозяйственных угодий обеспечивается установлением ограничений на их изъятие для несельскохозяйственных нужд. Предусмотрено, что изъятие сельскохозяйственных земель с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня с целью их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, разработкой Месторождений ценных полезных ископаемых, за исключением общераспространенных, строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений, обеспечением обороны и безопасности государства при отсутствии других вариантов возможного размещения объектов. Еще более строгие меры охраны установлены для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, к которым относятся опытные поля научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, а также сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень. Их изъятие для несельскохозяйственных нужд может быть запрещено после включения в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. Перечень таких земель устанавливается в соответствии с законодательством субъектов РФ (ст. 79 ЗК).

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам и организациям в частную, общую собственность, постоянное (бессрочное) и безвозмездное срочное пользование, а также на праве аренды. В установленных случаях разрешается совершение земельно-правовых сделок, включая куплю-продажу, дарение, мену, передачу в аренду, пользование и т.д. Действует принцип поддержания целевого назначения земельных участков. Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве с изменением целевого назначения, осуществляется по решению органа исполнительной власти субъекта РФ.

Земельные участки большинству категорий граждан и организаций для ведения сельского хозяйства предоставляются в частную, общую собственность, постоянное (бессрочное) пользование безвозмездное срочное пользование либо аренду по их желанию соответствии с общими правилами, установленными ЗК (гл. IV и за плату либо бесплатно. Выбор ограничен для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, юридических лиц с иностранным капиталом более 50%, религиозных организаций, казачьих обществ, научных и образовательных учреждений, общин коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока. Таким гражданам и юридическим лицам земельные участки передаются только в аренду без права выкупа. Остаются неопределенными права государственных и муниципальных унитарных предприятий. В соответствии с ГК (ст. 113) такие субъекты не могут иметь земли на праве собственности, в то время как ЗК (ст. 82) это допускает. Граждане, имеющие на момент введения в действие ЗК земельные участки на праве постоянного пользования либо пожизненного наследуемого владения, сохраняют свои права неограниченное время, тогда как негосударственные организации — постоянные пользователи до 1 января 2004 г. обязаны переоформить свое право постоянного пользования на право аренды либо приобрести их в собственность. Дальнейшее предоставление земель для сельскохозяйственных целей гражданам на праве пожизненного наследуемого владения и негосударственным организациям на праве постоянного пользования не допускается.

Федеральное законодательство устанавливает принцип, в соответствии с которым государство контролирует распределение земель по количественным характеристикам в целях обеспечения наиболее эффективной организации территории, создания достаточных условий для ведения отдельных видов сельскохозяйственной деятельности, справедливого удовлетворения потребностей граждан и организаций.

В соответствии с ЗК (ст. 33) земельные участки, которые предоставляются гражданам для сельскохозяйственных целей, должны соответствовать нормам предоставления земельных участков, соответственно устанавливаемым для каждого вида сельскохозяйственного пользования. Нормы — предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, которые разрешено иметь гражданам и организациям. Нормы учитываются при предоставлении гражданам в собственность из находящихся в государственной и муниципальной собственности земель, а также при совершении сделок, влекущих образование новых земельных участков, в том числе выдел земельных долей. Соответственно предоставляемый земельный участок не может быть ниже минимальной и выше максимальной нормы. Сделки, в результате которых образуются новые земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий, не соответствующие предельным размерам, не допускаются. Нормы определяются законами субъектов РФ в случае предоставления земель для садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства. Нормы земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. В случае предоставления земельного участка бесплатно (однократно при переоформлении гражданами права пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования) максимальные размеры для каждого вида собственности — федеральной, субъектной, муниципальной устанавливаются соответственно федеральными законами, законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами местных органов самоуправления.

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для иных сельскохозяйственных целей, определяются в соответствии с нормами отвода земель для соответствующих видов деятельности (животноводство, сельскохозяйственное производство, хранение, переработка сельскохозяйственной продукции, размещение необходимых зданий и т.д.), правилами землепользования, застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В то же время путем выделения земельных долей единый земельный массив может оказаться раздробленным и непригодным для ведения эффективного сельского хозяйства. Для преодоления таких негативных процессов Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен механизм обязательного отчуждения излишней площади. Также предусмотрено, что, несмотря на такое жесткое правило, в большинстве случаев остается легальная возможность реально иметь земельный участок намного больше нормы. Например, гражданин может приобрести несколько земельных участков и затем зарегистрировать их как единый объект недвижимости, размеры которого могут превышать максимальные нормы.

В отличие от права собственности, установление ограничений по площади арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции земельных участков не допускается.

На собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков сельскохозяйственного назначения ложится весь комплекс общих для землепользователей обязанностей, включая обязанность эффективно использовать землю, повышать плодородие почв и т.д.

17.ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО, ДАЧНОГО И ГАРАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

Земельные участки для кооперативного и индивидуального дачного, гаражного и жилищного строительства предоставляются местными органами в соответствии с их компетенцией. Земли для кооперативного дачного и гаражного строительства состоят из земель общего пользования, находящихся в пользовании дачно-строительных и гаражно-строительных кооперативов, и из земель, находящихся в пожизненном наследуемом владении членов этих кооперативов. К землям общего пользования относятся земли, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования. На эти земли соответствующим кооперативам выдается документ, удостоверяющий их право на них. Соответствующие документы выдаются и членам кооперативов, удостоверяющие их право на использование закрепленных за ними участков. При строительстве жилищно-строительными кооперативами многоквартирных домов, а гаражно-строительными кооперативами многоярусных гаражей земельные участки предоставляются в бессрочное (постоянное) пользование или аренду кооперативам.

Земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, используются для возведения жилых домов и служебно-хозяйственных построек.

Земельные участки, предоставленные для дачного строительств, используются для возведения жилого дома, хозяйственных построек, организации отдыха, а также выращивания овощей, ягод, фруктов, цветов.

Земельные участки, предоставленные для гаражного строительства, используются для возведения построек, необходимых для хранения и обслуживания автомобилей и других транспортных средств.

Земельные участки, предоставленные для ведения предпринимательской деятельности, предназначаются для возведения построек, необходимых для выполнения данного вида деятельности.

18.ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КОСМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

1. Землями для обеспечения космической деятельности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) объектов космической деятельности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

2. В целях обеспечения космической деятельности могут предоставляться земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и технику, используемые при осуществлении космической деятельности.

3. Земельные участки, используемые под районы падения отделяющихся частей ракет эпизодически, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются.

Порядок возмещения ущерба этим лицам определяется Правительством Российской Федерации.

19.ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ОБОРОНЫ И БЕЗОПАСНОСТИ.

К землям обороны и безопасности относятся земли, предоставляемые для размещения и эксплуатации атомных электростанций (АЭС), ядерных реакторов, включая сооружения, комплексы, компоненты и устройства с ядерными зарядами для использования в мирных целях, радиационные источники, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилища радиоактивных отходов. В эту категорию входят также земли, занятые объектами, связанными с разработкой, изготовлением и использованием ядерного оружия, и ядерными энергетическими установками военного назначения, другими военными объектами, включая предприятия и хранилища обычных вооружений, химического оружия, полигоны; земли, занятые объектами, находящимися в ведении Минобороны России, ФСБ, Федеральной пограничной службы РФ, Минатома России.

Земли обороны и безопасности находятся преимущественно в государственной, а многие — в федеральной собственности. Допускается установление собственности субъектов РФ и муниципальной собственности на земли, занятые не имеющими оборонного значения радиационными источниками, хранилищами радиоактивных отходов, не содержащими ядерных материалов. Право субъектной и муниципальной собственности возникает в порядке разграничения государственной собственности на землю.

Теоретически приватизация земель оборонных предприятий с учетом имеющихся исключений возможна, но практически трудно реализуема в условиях различного рода процессуальных и иных ограничений.

Земли за предприятиями обороны и безопасности, учитывая, что они в большинстве находятся в государственной собственности, закрепляются, как правило, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Для проведения военных учений организациям обороны и безопасности могут предоставляться дополнительные земельные участки из других категорий земель, в том числе закрепленных за гражданами или организациями. В этом случае земельные участки предоставляются таким организациям на определенный срок на праве публичного сервитута, т.е. без изъятия земельного участка. На земельном участке, обремененном публичным сервитутом, устанавливаются особые условия землепользования, в том числе ограничивающие доступ на него собственников, владельцев, пользователей, арендаторов. В необходимых случаях такие лица могут требовать равноценного земельного участка взамен предоставляемого для военных учений. Собственникам даны особые права на получение платы в связи с установлением сервитута. Статья 23 ЗК предусматривает, что в случае, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то собственники имеют право требовать от органов государственной власти или органа местного самоуправления соразмерную плату.

В условиях чрезвычайного или военного положения земельные участки данной категории временно изымаются у граждан и организаций в порядке реквизиции, т.е. с возмещением причиненных убытков и выдачей документа о реквизиции.

В целях обеспечения безопасности хранения вооружений, безопасного функционирования АЭС и других объектов энергетики вокруг таких объектов предусматривается установление закрытых санитарно-защитных зон и зон наблюдения с ограниченным режимом землепользования. В санитарно-защитной зоне запрещается размещение жилых и общественных зданий, детских учреждений, а также не относящихся к функционированию ядерной установки, радиационного источника и пункта его хранения лечебно-оздоровительных учреждений, объектов общественного питания, промышленных объектов, подсобных и других сооружений, не предусмотренных утвержденным проектом санитарно-защитной зоны. В зоне наблюдения, в состав которой входит санитарно-защитная зона, действуют меры социально-экономической компенсации гражданам за дополнительные факторы риска и меры по аварийному планированию.

Особый порядок землепользования действует в пределах пограничной зоны, охватывающей полосу суши шириной 5 м вдоль государственной границы. Работы в пределах пограничной полосы осуществляются с разрешения органов и войск Федеральной пограничной службы РФ.

Отдельные земельные участки, предоставленные для нужд обороны и безопасности, могут передаваться в аренду или безвозмездное срочное пользование гражданам и организациям для сельскохозяйственных, лесохозяйственных и иных целей.

20.ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ЛЕЧЕБНО-ОЗДОРОВИТЕЛЬНЫХ МЕСТНОСТЕЙ И КУРОРТОВ.

К землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся земельные участки, в недрах которых имеются месторождения лечебных минеральных вод, природных газов, лечебных грязей, Других полезных ископаемых, отнесенных к категории лечебных, земли, занятые лесами, древесно-кустарниковой растительностью, обладающими лечебно-оздоровительными свойствами, земли природных комплексов, создающие лечебный микроклимат, и др.

Лечебно-оздоровительные местности и курорты бывают федерального, регионального и местного значения.

В пределах лечебно-оздоровительных местностей и курортов допускаются любые формы собственности на землю. Не запрещены приватизация земельных участков и совершение земельно-правовых сделок. Обязательное изъятие земельных участков у собственников, владельцев, пользователей, арендаторов не предусматривается. Вместе с тем действует положение, в соответствии с которым природные лечебные ресурсы являются государственной собственностью, что практически ограничивает возможности приватизации.

Земельные участки территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов выделяются в виде округов санитарной либо горно-санитарной охраны. В составе округа выделяются зоны с различным правовым режимом. В первой зоне запрещаются проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с использованием при--родных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях. Во второй зоне допускаются размещение объектов промышленного розлива минеральных вод, объектов курортной инфраструктуры, строительство подъездных путей. Использование земельных участков для работ, не связанных с развитием курортного лечения, запрещено. Третья зона устанавливается для земель, охватывающих ближайшие области питания минеральных вод и водосборных площадей месторождений лечебных грязей, других лечебных полезных ископаемых. Здесь допускаются любые виды землепользования при условии, что они не окажут отрицательного влияния на природные лечебные ресурсы и санитарное состояние лечебно-оздоровительной местности или курорта. Размещение и строительство объектов в пределах округов санитарной и горно-санитарной охраны производятся при наличии положительного заключения государственной экологической и санитарно-эпидемиологической экспертизы.