Отдача земель в обработку имела много разнообразных форм. Образованию института эмфитевзиса в Риме предшествовали сходные с его содержанием отношения по владению и найму государственных, городских и общинных земель. Рано развивающиеся форма наследственной аренды широко применялась и при империи, когда все общественные земли перешли в частную собственность императоров. В Греции еще в III в. до н.э. была распространена практика сдачи земли за известную плату в наследственную аренду. Развитие эмфитевзиса в области частного права привело к спору между юристами: являются ли сделки, устанавливающие это право куплей-продажей (empitio, venditio) или наймом (locatio, conductio). Гай защищал положения, что это есть locatio-conductio –аренда.

Эмфитевзис от греч. ( emphyteusis )– отчуждаемое или передаваемое по наследству право долгосрочного пользования чужой сельскохозяйственной землей.

Эмфитевзис давал право:

1) пользования чужой землей (в частности, собирать с нее урожай и плоды);

2) залога земли;

3) отчуждения земли;

4) а также передачи ее по наследству.

Субъект эмфитевзиса обязан был уплачивать собственнику арендную плату, а государству – земельный налог. Неуплата арендной платы в течение трех лет вела к прекращению действия эмфитевзиса.

При отчуждении эмфитевзиса необходимо было уведомить об этом собственника, так как последний имел право преимущественной покупки. Также собственник имел право на получение не менее двух процентов с покупной цены эмфитевзиса.

Эмфитевзис защищался теми же исками, что и право собственности.

1. Новицкий И.Б. Римское право., М.,1998.

С. 110-112.

Суперфиций

Суперфиции от греч. ( superficies ) – это отчуждаемое и передаваемое по наследству право возведения строения на чужой городской земле, а также право пользования таким строением.

Постройка здания производилась за счет нанимателя участка (суперфициария).

Право собственности на строение принадлежало не субъекту суперфиция, а собственнику земли, так как считалось, что строение следует за землей.

Однако только суперфициарию принадлежало в течение срока суперфициарного договора право осуществлять пользование зданием. У классических юристов Суперфиций рассматривалось как право на чужую вещь, могущее переходить от одного лица к другому, независимо от того, сохраняется ли право собственности на землю в прежних руках или же отчуждается. За предоставленную под постройку землю наниматели должны были в установленные сроки вносить государству определенную наемную плату – подземельный оброк (solarium, vectigal). Суперфициарий обязан был уплачивать собственнику земли в срок поземельную ренту. Эта уплата включала в себя не только платежи текущие, но и все накопившееся за последнее время. Суперфициарий оплачивал также все государственные подати и налоги. Собственник не мог произвольно лишить суперфициария его правомочий. Он ограничивался получением с него оброка и, в случае неуплаты в установленные сроки, мог возбудить иск о собственности.

Прекращался суперфициарий с истечением назначенного при его установления срока, в следствии дериликции (отказа от этого права со стороны суперцициария), слияния прав т.е. приобретение суперфициарием права собственности на участок или собственником – суперфиция, а также в следствие погасительной давности.

Суперфиций давал право:

1) пользования строением;

2) залога строения;

3) отчуждения строения;

4) передачи его по наследству.

1. Смирнов М.М. Римское частное право (конспект лекций), М., 2000

С. 36-39.

Казус

Решение:

По основе правил Римского договорного права, данный казус можно решить, ссылаясь на договор Купли-продажи.

Марк Ливий в дальнейшем продавец вещи (дома)

Гай Туллий – покупатель вещи (дома)

Если по заключении договора купли-продажи проданная вещь (дом) погибала, сгорела по случайной причине (удар молнией), т.е. без вины в том как продавца (Марка Ливия), так и покупателя (Гая Туллия), то неблагоприятные последствия факта гибели вещи ложились на покупателя(Гая Туллия). А это значит, что Гай Туллий обязан платить покупную цену (а если уплатил, то не имеет права требовать ее обратно), несмотря на то, что продавец (Марк Ливий) в последствии случайной причины не может исполнить лежащей на нем обязанности предоставления вещи (дома).

Сложился даже афоризм «periculum est emptoris» - риск случайной гибели проданной вещи (дома) лежит на покупателе (Гае Туллии) (если в договоре стороны не предусмотрели иного положения).

Особенностью договора купли-продажи было, то что покупатель оставался обязанным оплатить товар даже и в том случае, если товар случайно погиб еще до передачи его покупателю.

Постановление:

В данном споре видно, что покупатель (Гай Туллий), попал в риск случайной гибели и ему надлежит в установленный законом срок заплатить Марку Ливию указанную в договоре сумму денег за дом, сгоревший от пожара – значит все затраты по покупке дома лежат на нем. Независимо от того предоставил ли Марк Ливий ему дом или нет.

1. Новицкий И.Б. Римское право., М.,1998.

С. 176- 184.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Косарев А.И. Римское частное право. М., 1998

2. Новицкий И. Б. Основы римского гражданского права., М.,1998

3. Смирнов М.М. Римское частное право (конспект лекций), М., 2000