Доходным подход ж оценке недвижимости - реферат

ГЛАВА _{Т Ґ}

Доходным подход ж оценке недвижимости

Расчет ожидаемого чистого операционного дохода* Договор тренды. Дей­ствительный валовой доход. Расчет коэффициента капитализации» Оп­ределение прогнозного периода* Прогнозирование величии денежных по­токов, включая реверсию. Прогноз денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости. Определение ставки дисконтирования. Расчет Стоимости объекта недвижимости методом ДДП.

□ 6,1. Метод капитализации ддавдд»

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный мо­мент как текущум} стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может Принести в течение своего срока службы;

• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не МПЛатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до­ХОДОВ от этого объекта;

• рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

· прямой капитализации доходов;

· дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недви­жимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уров­ни риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы ЛИШЬ способом преобразования потоков дохода.

Мри использовании метода капитализации доходов в стоимость не­движимости преобразуется доход за один временной период, а при ис-ПОЛИоиинии метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее Предполагаемого йспольэования за ряд прогнозных лет, а также выручка От перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим кри­териям:

· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

· тип, качество и обширность информации, на основе которой прово­дится анализ;

· способность учитывать конкурентные колебания;

· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие НАего стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метол капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представля­ ют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зда­ний, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимо­стью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следу­ющий вид:

г, NOY „ ЧОД

С =--------- или С =--------------------------------------------- , -------------------- (6 1)

R_K Коэффициент капитализации

ГДв С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.); Н коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой Определение стоимости недвижимости через перевод годового (или сред­негодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия :

· нестабильность потоков доходов;

· если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавер­шенного строительства.

Основные проблемы данного метода. 1 . Метод не рекомендуется исполь­зовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в бли­жайшем будущем не представляется возможным выход на уровень ста­бильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сег­менте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД И спи» к и капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: г 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилуч­шем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет станки капитализации;

I) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации (формула 6.1).

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

I- Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

' ПВД (потенциальный валовой доход);

· ДВД (действительный валовой доход);

· ЧОД (чистый операционный доход);

· ДП (денежные поступления) до уплаты налогов. Пшушшальиын валовой доход (ПВД) - доход, который можно полу-

мни. от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех Потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и ус­ тановленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = 5С_а , (6.2)

HW S * ПЛОЩадь, сдаваемая в аренду, м² ; с_а - арбНДНая панка за 1 м² .

Договор аренды - основной источник информации о приносящей до-ЯОД недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) Имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи Имущества н аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арен- Miiiin mniMii могут быть лица, уполномоченные законом или собственни­ ком сливать имущество в аренду. Одним из основных нормативных доку­ ментов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодеке РФ (гл. 34).

Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения до- ннтрп аренды;

· и» > договору аренды здания или сооружения арендатору одновремен­ но I передачей прав владения и пользования такой недвижимостью пере­ лито н права пользования той частью земельного участка, которая заня- • и пи недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том Hiv*ine, Koi да земельный участок, на котором находятся арендованные мании или сооружения, продается другому лицу;

·если орок аренды в договоре не определен» то договор аренды счита­ ете тк точенным па неопределенный срок;

■ Передачи имущества в аренду не является основанием для прекраще­ ние или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении

140

141

договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.)- В противном случае арендатор вправе требовать уменьше­ния арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Договор аренды здания или сооружения:

· заключается в письменной форме на срок не менее одного года, под­лежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

· предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арен­дной платы, без которых договор аренды считается незаключенным.

· если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вре­да для имущества, то он имеет право после прекращения договора на воз­мещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено догово­ром аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имуще­ства, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;

· арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвоз­мездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока арен­ды и т.д.

Арендные ставки бывают:

• контрактными (определяемыми договором об аренде);

• рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе). Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую

на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендода­тель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Ры­ночная арендная ставка используется при оценке полного права собствен­ности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижи­мость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка использует­ся для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом слу­чае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:

·с фиксированной арендной ставкой (используются в уоломимк эконо­мической стабильности); .

·с переменкой арендной ставкой (пересмотр ароидных отмой ■тече­ние срока договора производится кик пришит, й vi тмит инфнмции);

• с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных пото­ков.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыноч­ного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД Потери + Прочие доходы. (6.3)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенци­альному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяе­мой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях нали­чия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (не­доиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и Текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арен­дные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину Периодов между окончанием действия одного арендного договора и зак­лючением следующего (период, в течение которого единицы объекта не­движимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент Недоиспользования (К_щ ) объекта недвижимости:

к„д=^Г^; (6-4)

ГШ Дд - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаклю­чаются договора;

Т - средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна; N - число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета пред- tmiuii аемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректиро- Шм с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит " | следующих факторов:

· общеэкономической ситуации;

· перспектив развития региона;

· стадии цикла рынка недвижимости!

' соотношения опроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

1-П

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (оте­лей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объек­тов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов яв­ляется постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

К =1-К . (6 5)

загрузкиндV^U,J /

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

Потери при сборе

, . , _{w х} арендных платежей (П_я ) „ ,_ч

Коэффициент потерь при сборе платежей (К_п ) = — - . (6.6)

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик мо­жет рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арен­дных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования ве­личины действительного валового дохода:

П_я + П_нп

K _H jm=— —> (6.7)

ндп _ПВ дv /

где К - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей; П_а - потери при сборе арендной платы; П - потери от недоиспользования площадей; ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных плате­жей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормаль­ным использованием данного объекта недвижимости в целях обслужива­ния, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду авто­мобильной стоянки, склада и т.д.)» ^{и не} включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением аморти­зационных отчислений):

ЧОД = ДВД-ОР. ⁽⁶ '

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизвод­ства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на;

• условно-постоянные;

· условно-переменные, или эксплуатационные;

· расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предостав­ленных услуг:

° налог на имущество;

• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирова­на вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

^в коммунальные;

• на содержание территории;

° на текущие ремонтные работы;

° заработная плата обслуживающего персонала;

• налоги на заработную плату;

^й расходы по обеспечению безопасности;

• расходы на управление (обычно принято определять величину рас­ходов на управление в процентах от действительного валового дохода) И т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

· экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью став­ ки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

· обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не Операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается ти­пичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нети­пичного финансирования должно быть исключено);

· подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма вла­дения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не свя-|анных с оцениваемой недвижимостью);

· дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают до­ход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуата-н и и. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.

· предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не Приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не Относятся к операционным.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую заме­ну быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитар-но-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владель-

- _

цев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на заме­щение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашива­ющихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завы­шенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается* С привлечением заем­ных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступление до уплаты налогов.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операцион­ному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижи­мости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитали­зации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на из­менение стоимости актива);

· метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

· метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капи­ тальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенса­цией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денеж­ных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений» Причем этот элемент коэффициента капитализации применя­ется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск +

+ Вложения в недвижимость + 9^

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости + + Премии за инвестиционный менеджмент.

Беэрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные воз­можности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата»'.

' Бирман Г., Шмидт С, ЭкономичЮкий анализ инвестиционных проектов / Пол род. Л.П. 1>олых.- М.: Банки и биржи, 10НИТИ, 1997. - С. 445.446.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добав­ляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недви­жимости.

Требования к безрисковой ставке:

доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капита­ла, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вло­жений.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как россий­скими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Без­рисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рын­ке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрис­ковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирова­ния в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инве­сторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение ка­питала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка.

Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризо­вался некритичным тиражированием западного опыта без учета россий­ской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется до­ходность по ОФЗ, ВЭБ.

Поправку на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтинго­вые агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно опреде­лить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реаль­ные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При Пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно ис­пользовать формулу американского экономиста и математика И. Фише­ра, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

(6.10)

и Р инф. р инф. * ■ *

, *" - ■ /««» _(6П)

^{1 +} 'инф.

где R — номинальная ставка! и

- реальная станка;

■'миф " индекс инфляции (годовой темп инфляция)*
-•■147

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларо­вой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков дохо­дов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рас­считаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков дохо-дов в реальные следует номинальную величину разделить на соответству­ющий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в кото­ром ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

Пример. Объект недвижимости, сданный на условиях чистой аренды, будет приносить по 1000 долл. ежегодно в течение двух лет. Индекс цен в текущем периоде равен 140 и ожидается, что в следующем году он соста­вит 156,7, а через год - 178,5. Для преобразования номинальных величин в реальные их необходимо выразить в ценах базисного года. Индексы цен равны для прогнозного периода: 1-й год - 1,119(156,7: 140); 2-й год-1,275 (178,5 : 140).

Реальная величина - 1000 долл., которая будет получена в первом году -893,65 долл. (1000 долл. : 1,119), во втором - 784,31 долл. (1000 долл. : 1.275).

Если объект недвижимости сдан на три года на условиях, что аренд­ная плата зависит от изменения общего уровня цен, то для перевода ре-аш.пых денежных потоков в номинальные в соответствии с предполагае­мым темпом инфляции (15%), необходимо провести следующие расчеты (табл. 6.1):

Таблица 6.1

В результате инфляционной корректировки происходит приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наобо­рот можно произвести с помощьюследующих формул:

D_r = (l+Z?_y ) (l+/if _uri )-l;

A"(l+ DJ • (1+ K„J Щ (^б12 )

| дя D , D - рубленая или валютным доходная ставка; К темп валютного к упси, % ■

В

Расчет различных составляющих премии за риск:

•надбавка за низкую неликвидность. При расчете данной составляю­щей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в

•ч»ьект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне Долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оценива­емому объектов на рынке;

· надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учиты-ИИ0Т0Я возможность случайной потери потребительской стоимости объек­та» и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в стра-МИ1ЫХ компаниях высшей категории надежности;

· надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, и I цОавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с |^ЧеТ0М коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и Норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижи-МООТЬ, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, М#Т необходимости в расчете нормы возврата.

ВОЛИ прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает не­обходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной 4 »уммм капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в Некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для in рати первоначальных инвестиций часть чистого операционного до-Н0Д1 откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Y - став-И0Й Процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

· Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

· возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвести­ции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

· ВОЭВра I капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке про­мин а (метод Хоскольда).

Метод Ринга* Этот метод целесообразно использовать, когда ожида-f Itlli ЧТО возмещение основной суммы будет осуществляться равными ча-

• Iими I одоиая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-НОЙ стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это вминчима, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная лини Первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд воз-

(6.13)

мещеим:

R = R + I : и,

к у

МИ " '* оиишщийбя срок экономической ЖИ'ШИ; Н, ¹ KiBKt ДОХОДНОСТИ И НПОСТИ ЦИЙ.

Возмещение инвестированного капитала но методу Инвуда

Таблица 6.3

(долл.)

Пример. Условия инвестирования:

·срок - 5 лет;

·Л_у - ставка доходности инвестиций 12%;

·сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата ка­питала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100:5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки до­ходности инвестиций отражено в табл. 6.2.

Таблица 6.2

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга

(долл.)

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвес­тируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

ТЛ_к = Я_у + SFF(n, У),(6Л4)

где SFF - фактор фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представ­лено в табл. 6.3.

Пример* Условия инвестирования: • срок 5 лет;

⁹ доход на инвестиции - 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма став­ки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 3 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%,3пет),

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода Яврюначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реин­вестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предпола-ГВеТОЯ получение дохода по безрисковой ставке

Л_к = й_у + 5Щй,У_б ),(6.15)

ГД0 К_в § безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-МЫЙ ДОХОД на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возвра­та ИНМСТИЦИЙ могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представ» ияит собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитали-•и и им равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Вели прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь час-ТИЧН0, ТО коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, НОеКОЛЬКу возмещение капитала производится за счет перепродажи не-ДВИЖИМОСТИ, а частично - за счет текущих доходов.

Пример* Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет 1й .10% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составля-

#i 13%.

Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: 9 ЛвТ) • 1/2 = 10%. R_K = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка до-Яодиости инвестиций) = 0,22 (22%).

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем ум­ножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.

10 %-Ная потеря * 0,1574097 = 0,07887.

Я, 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инве­стиции) ■ 0,19887(19,87%).

КОЛИ При множен и и инвестиции В недвижимость инвестор рассчиты-

нн» I иа то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учете в етинке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

■

Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозиру­ется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%,

Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%-ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчи­таем отложенный доход: 0,4 • 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитает­ся отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капи­тализации.

R_K = R_y -bSFF(n,Y), (6,16)

где Л - процент прироста цены актива.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

1 И NOY

где NOY - чистый операционный доход 1 -го объекта-аналога; V_f - цена продажи /-го объекта-аналога.

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (табл. 6.4).

Таблица 6.4

Расчет коэффициента капитализации (R_k ) методом рыночной выжимки

|1 При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает (Щ определенные сложности - информация по ЧОД и ценам продаж отно-

сится к категории «непрозрачной» информации.

Метод связанных инвестиций* или техника инвестиционной группы*

Вели объект недвижимости приобретается с помощью собешскнопо и за*

емкого клин I а .на, КОЭффИЦИВИТ капп i а шпации ДОЛЯМИ vaoiiiic i iiupu 11. тре­бованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестици­онной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала на­нимается ипотечной постоянной и рассчитывается

Л_т -~, (6.18)

1Д <*Л - ипотечная постоянная;

ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К - сумма ипотечного кредита.

I Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций слож-ЦОГО процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возме­ щения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитыва­ ется по формуле

^ Годовой ДП до выплаты налогов (PTCF) ^ j 9^

Величина собственного капитала

I Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешен­ное значение:

Л = М-Л_т + (1-М)-Л_е ,

IДО М коэффициент ипотечной задолженности.

Пример. Доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кре­ диту 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный ■ и I п I а п 5%, тогда общая ставка капитализации равна:

Я) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% ГОДОВЫХ, 0,127500;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 6.17:

R = 0,7 0,127500 + 0,3 ■ 0,05 = 0,08925 + 0,015 = = 0,10425(10,42%).

Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключа­ ется в следующем:

· в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;

· не рассчитывается цена реверсии;

• Коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тре- MN Методами?

методом рыночной выжимки;

методом определения коэффициента капитализации с учетом возме­ щения капитальных затрат;

методом связанных инвостиций|

Преимущества метода капитализмции Доходов ЭДКЛЮчиются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную мш моим уру, так как при его применении анализируются 0ТОЧКИ Зрения ««ниношения дохода и стоимости, как правило, большое кол и честно САМОК с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого ДОХОДЯ ООбТИДЯется гипотетичес­кий отчет о доходах, основной принцип построения которого - предпо­ложение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации ДОХОДОВ 000ТОЯТ В ТОМ, что

· применение его затруднительно, когда отсутствует* информация о рыночных сделках;

· метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вы­шел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

□ 6,2. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабиль­ных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

· оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный ком­мерческий объект;

· объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных по­токов и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

· длительность прогнозного периода;

· прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования. Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный про­гноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на бо­лее ДОЛГИЙ срок. .

В международной оценочной практике средняя величина прогнозно­го периода 5 -10 лет, для России типичной величиной будет период дли­тельностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обо­снованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ-
ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в рет-
роспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики из-
менения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета
о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до упла­ты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижи­мости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дискон­тируют доходы:

· ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отяго­щенный долговыми обязательствами),

· чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, зе­мельного налога и реконструкцию,

· облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денеж­ный поток, так как:

· денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

· понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных Средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «дол­говые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

· показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

· денежный поток - показатель достигнутых результатов как для са­мого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное нали­чие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДД 17:

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из дей­ствительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным де­нежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании до­ходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операции онного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погаше­ние долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвес­тора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать, платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходи­мо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом:

Денежный поток до уплаты налогов = ПВД -- Потери от незанятости и при сборе арендной платы + + Прочие доходы = ДВД - ОР - Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД - Капиталовложения -- Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу

владельца недвижимости.

Пример. Прогноз денежных потоков от эксплуатации объекта недви­жимости (складской комплекс общей площадью 114708 м² с отапливае­мой площадью 65449 м² ).

Длительность прогнозного периода 3 года; ставки арендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации по аренде офисных по­мещений, темпы роста ставок арендной платы (-7%), поправки на недо­сбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода примем следующие (табл. 6.S).

Динамика недосбора и недогруза
_______________________________________________ %

Расходы: /) Налоги.

Общая величина налога на землю составит 56992 долл. (округленно - 17000 долл.). Предполагается, она будет оставаться постоянной в течение И ПО окончании прогнозного периода.

** Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается исходя из бн маисовой стоимости этого имущества (2%). Предполагается, что земель­ные участки застроены наилучшим и эффективным способом, т.е. в про­гнозный период не будут строиться новые здания и сооружения. Размер Налога по периодам останется неизменным.

Налог на пользователей автодорог составляет 2,5% от ДВД.

■ Отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы и плата и» иоду рассчитываются на основе данных прошлых периодов. Планиру­ ется их увеличение на 10% в первом году прогнозного периода. В даль­ нейшем предполагается увеличение расходов по статье «Плата за воду» Мй 7% каждый год.

2) Коммунальные платежи.

И¹ Размер коммунальных платежей рассчитывается на основе данных, !Полученных по аналогичным складским комплексам в пересчете на долл. ммд (табл. 6.6).

Таблица 6.6

Расчет коммунальных услуг

(долл.)

I Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым го­дим будет увеличиваться на 4%. f ) Отчисления на оплату труда.

Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлых периодов. TiHi заработная плата всего персонала составит 90000 долл. (отчисления |§ аиобюджетные фонды - 38,5% от заработной платы), а представитель- 9NH0 расходы, суточные и подъемные - 1500 долл. В прогноз закладыва- 1МИ н следующие темпы роста этих статей (табл. 6.7).

Расчет представительских расходов

Таблица 6.7

4) Охрана и реклама услуг.

Крупный складской комплекс требует охраны и предполагает выделе­ние значительных сумм на ее организацию. В эту статью включаются рас­ходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуата­цию охранных систем и оборудования. В среднем необходимо выделять 5000 долл. в месяц на охрану одного складского комплекса. Для оцениваемо­го объекта расходы на охрану составят 120000 долл. в год (5000 долл. -2-12).

Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить марке­тинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходит­ся давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты сейчас в среднем, по экспертным оценкам, составляют 7000 долл. в год для складс­ких комплексов. Для оцениваемого объекта расходы на рекламу составят 14000 долл. в год (7000 долл. • 2).

11редполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижать­ся, а расходы на охрану объектов - возрастать (табл. 6.8).

Таблица 6.8

Динамика изменения расходов на охрану и рекламу услуг объекта

5) Резервный фонд на восстановление.

Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ДВД (8%).

6) Управление.

Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управ­ляет недвижимостью - сам владелец или управляющий по контракту. При­нято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (7%)

7) Обязательное страхование недвижимости.

Эта строка тоже рассчитывается на основе данных прошлых периодов в пересчете на долл. и составляет 400 ед. Предполагается, что данная ве­личина останется неизменной, так как по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые имущественные объекты.

8) Оплата услуг сторонних организаций.

Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие тем­пы роста данных услуг (табл. 6.9).

Таблица 6.9

9) Прочие расходы.

Их величину примем равной 5% ДВД, что характерно для большин-* | на аналогичных объектов.

ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Предпринимательские расходы.

Денежный поток до уплаты налогов - ЧОД - Расходы на обслужива­ние долга. В нашем примере объект недвижимости не обременен долго­срочными кредитами на капиталовложения, следовательно, принимаем ■ Ту величину равной 20% ЧОД.

Таблица 6.10

Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости

(долл.)

^ Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижи­ мости приведен в табл. 6.10.

Продолжение

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположе­ний относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижи­мости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания про* гноэного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной став* ки капитализации.

В учебном примере денежный поток в постпрогнозный период капи-тализируем по ставке 21%.Стоимость реверсии равна 11218829долл. (2355954: 0,21).

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффици­ент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, по­лучаемой или выплачиваемой в будущем»',

¹ Стандарт N» 1 оценки предприятия аморикпнекого оощиогии 01|#нщйков.

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход»,

Е

" также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Связь между номинальной и реальной ставками выражается формула-It 6.9 и 6.10.

I Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижи­мости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной Ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных по­токов и изменения стоимости собственности уже включают инфляцион­ные ожидания.

*А Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в (Ш номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки * И ставка дисконтирования должны! соответствовать друг другу и оди­наково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применя-ЮТСЯ следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка Дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма Всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования - Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, при-

f

iiinx данному объекту недвижимости. Метод выделения-ставка дисконтирования, как ставка сложного про­мин а, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с анало­гичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно тру-ч«м мок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений 6 Величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих де-|ЩКИЫХ потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом Мечет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информа­ции и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) Иримо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выде­ления интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая став­капм на использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интере­сующим СГО информация, ТООНможет рассчитать мну i-рентою норму прибы-щ (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он Пунп ористироваться При определении i I лики дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза бу­дущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве анало­гичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным. Если оценщику удалось найти примеры конкрет^ ных продаж объектов с известными арендными ставками, но существую­щее использование не совпадает с наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости, то предполагается использовать метод конечной отдачи, основанный на эквивалентности конечной отда-* чи (отношение эффективного - реального, реализованного - текущего де­нежного дохода на инвестиции, учитывающее возврат капитала в конце срока функционирования объекта и суммы инвестиций^! ) и ставки дискон­та для конкретного инвестора.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выде-ления следующий:

• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определен^ ного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективно­го использования потоков доходов и расходов;

• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

• полученные результаты обработать любым приемлемым статисти­ческим или экспертным способом с целью приведения характеристик ана­лиза к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, ОШ слеживании по данным сделок основных экономических показателей ин­вестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщая но различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, про­веряя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (напри-мер, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применя­ется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышен­ной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позво­ляет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объек-та недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годим.

' ГрибовокиЙ <' и м ото дм капитализации доходов - < 110, IM7i - С» 161

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают ме­тодом кумулятивного построения (формула 6.8). Это объясняется наиболь­шее! простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного пост­ роения в текущих условиях рынка недвижимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится Мп формуле

п П 1

PV =---------------------------------- --,

м(1 + 0' (1 + 0^я

мм VV текущая стоимость;

С денежный поток периода t;

I ■ ставка дисконтирования денежного потока периода t; М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продис-йом гирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. \ TftKHM образом, стоимость объекта недвижимости равна:

Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Тесты и задачи

I II беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы ниш ни ни. что расходы владельца складываются из следующих статей: ⁹ коммунальные платежи - 3000 долл. в месяц; I • миног на имущество — 15000 долл. в год; ¹ текущий ремонт - 2500 долл. за квартал;

• яприботная плата сотрудников, включая управляющего зданием, - 44NK) долл. в месяц;

• обслуживание долга по ипотечному кредиту - 50000 долл. в квартал; ■ ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем состав-

•мм-г 1000 долл.

Кроме того» планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85000

мл.

Кйковы эксплуатационные расходы владельца? и) 109000 долл.; I) 309000 долл.; н) 1,4000 долл.; I ) ИМООО долл.

) Пи ноной годовой доход от владения недвижимостью составляет (ИНИН) доли Потери от недоиспользования - 5%. Эффективный валовой |0М1Д составит;

а) 4000 долл.;

б) 40000 долл.;

в) 76000 долл.;

г) 80000 долл.

3. Верно ли утверждение, что коэффициент капитализации для зданий
равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала?

а) верно;

б) неверно.

4. Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации,
тем выше стоимость?

а) верно;

б) неверно.

5. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17%. Ко-
эффициент ипотечной задолженности составляет 75%. Кредит предостав-
лен в размере 370000 долл. на 7 лет под 22%. Нужно рассчитать необходи-
мую для выполнения данного проекта величину годового чистого опера-
ционного дохода.

а) 128627;

б) 135415;

в) 141211.

6. Как рассчитывается коэффициент капитализации на заемный капи-
тал (Л_т )?

а) делением суммы годовых выплат на размер кредита;

б) делением размера кредита на период выплат;

в) умножением месячного платежа на число периодов.

7. Какие расходы не следует учитывать при построении потока денеж-
ных средств в методе капитализации?

а) налог на имущество;

б) затраты на текущий ремонт;

в) проценты по ипотечному кредиту;

г)следует учитывать все указанные расходные статьи.

8. Известно, что:

требуемая доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кредиту - 12,5%»; кредит - на 25 лет при ежемесячном накоплении; ставка дохода на собственный капитал - 5%. Каков будет общий коэффициент капитализации?

а) 10,25%;

б) 10,66%;

в) 11,67%;

г)13,08%.

9. Какова стоимость здания площадью 1200 м^а , сдаваемого в аренд!
по ставке 45 долл. м² /год, если из сравниваемых объектов был иэвлечм
коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке
составляет 10% (все раолсды несет арендатор)?

а)251000 долл.;

б)243000 долл.;
В)264000 долл.;
р) 270000 долл.

)0. Какое из нижеследующих утверждений верно?

а)У * //Я;

б)/^в R • И
§*-/: У;

пи* V - стоимость, I - доход,

Я - коэффициент капитализации.

II, Какая из следующих ставок капитализации учитывает только до­ та на инвестиции?

и) коэффициент капитализации земли;

I) коэффициент капитализации здания;

И) ставка дохода на собственный капитал. Flli Объект недвижимого имущества продан за 378000 долл. Потенци- utH.iii.ii» валовой ежемесячный доход составляет 5000 долл., расходы арен™ жмпигии, включая потери при сборе арендной платы, - около 1000 долл. I мп hi| Какая ставка капитализации имела место в данном случае?

Ю 12,7%; б) 15,9%; в) 1,1%; г) 1,3%.

Hi Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет ЦИК) M"i Из НИХ600 м² занято арендодателем, остальная площадь сдается ИМ Д) ДОЛЛ1м² /месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недо- IMipyiM помещений - 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25% Ии >н ни н о дохода. Определите величину чистого операционного дохода для HMiH'ii « k| п mi и рыночной стоимости объекта.

й) 28300 доил.;

*Щ М2000 долл.;

а)Л*чоодолл.;
И КШЗОдалл.

I4t Рассчитайте ежегодную норму возврата на инвестиции по методу Нину и. I при следующих условиях: 8) срокжизни здания - 20 лет;

б)I iiuihiiдоходности инвестиций - 14%.

¹ I'm* миi.iпн*коэффициент капитализации, если известны следую-

ЖНнinii.li-

|) Й1 »|nitконаиставка дохода - 6%; * §) премия за риск инвестиций - 7%; •и поправка на ликвидность 3%; I) моприtiKii за инвестиционный менеджмент - 4%; Я) Норма возврата - 5%;

ГЛАВА

7

Ипотечно-инвестиционный

анализ

Ипотечный кредит, его сущность а основные виды. Оценка эффектив­ности привлечения заемного ктитала средств. Использование таблиц слож­ного процента и финансового калькулятора для щелей ипотечно-иивеспшци-онного анализа, Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита.

□ 7 .L Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

Целесообразность использования заемного капитала при совершении операций с недвижимостью можно рассмотреть как с позиции заемщика, так и с позиции кредитора.

! )ффективностъ использования заемного капитала. Привлечение заем­ного капитала при покупке недвижимости позволяет:

•васмщику:

а) приобрести объект, стоимость которого может существенно превы-
шать размер собственного капитала;

б) повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля пу-
тем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные
инструменты за счет капитала, высвобождающегося при использовании
кредита;

в) приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору ирщ
читающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости;

г) получать более высокую ставку дохода на собствен!!ый капитал при
выборе благоприятных условий финансирования и качественном управ-
лении капиталом;

* кредитору:

а) контролировать кредитуемый объект в течение всего срока пога? шения задолженности;

б) длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости являет!
ся основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов}

в) обязательная государственная регистрация прав на недвижимость^
а также сделок о ней, аключая ипотеку, служит юридической гарантия
исполнения договорных обязательств заемщиком!

< Г) Гибкая система составления кредитного договора, возможность ah 'Мочения в него особых условий позволяют кредитору своевременно ре-: IfMpoiuiTb на уровень рыночной доходности, изменение финансовой ус-!ИЙЧИВОСТИ заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи Кредитуемого актива до истечения срока погашения долга;

м) Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным креди-1ймпозволяет банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои Кредитные ресурсы.

И большинстве развитых стран приобретение объектов недвижимости Осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала в фор-Ме ипотечного кредита.

Ипотечный кредит выдается на долгосрочной основе для приобрете­нии недвижимости, выступающей в качестве залога, т.е. происходит со-ЙМещсние объекта залога и приобретаемого объекта.

Н 'Течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и креди-!ир Иилогодержатель) не обладают полным правом на заложенное иму-МИМ'ГЮ, Поскольку, сохраняя права владения и пользования, они не могут рйиюрнжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект таким мАриюм, чтобы получаемый от недвижимости доход был достаточным

· погашения основного долга; !»'• умнаI м начисленных процентов;

· уплаты налогов, страховых взносов;

• Йроисдения своевременного ремонта для поддержания объекта в над-мифммим состоянии;

• Получения требуемой ставки доходности на собственный капитал. Ни;|М кредитов. Используемые на практике многочисленные виды ипо-

tfЧММХ кредитов можно сгруппировать по различным классификацион­ным н|inшакам:

· характеру участия в инвестиционном процессе;

· *м II »ми i.iiос I и процентной ставки по кредиту;

· вТИбнльмости величины взноса в погашение обязательств;

f '9 участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости - ка-ммипш инвестора;

• емособу финансирования перепродажи;

■ порядку погашения долга и уплаты процентов;

• Назначению кредитуемого объекта.

Дни целой оценки особенно важен график погашения кредита и упла-1м процентов в течение анализируемого периода.

Ии* ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и перемен­ными платежами.

H|№tiMii4 С ПОСТОЯННЫМИ платежами- самоамортитирующисся креди-IM. ИмКОТОРЫМ предусматривается погашение долга Ипроцентов равно-

ааонммммсуммами.

Кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием раз­ных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).

1.Кредиты с «шаровым» платежом предполагают погашение всего или
большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими
платежами. К ним относят кредиты:

·по которым предусмотрено в период кредитования частичное пога<| шение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;

·с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаро-« ВЫЙ» платеж;

·по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму на­копленных за период кредитования процентов;

2. Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и упла-
той процентов на остаток долга:

·с постоянным пропорциональным погашением долга;

·в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся) период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствуя ющих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потом
доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:

·в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погаша« СМОЙ части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному дохо­ду или денежным поступлениям;

·в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приро­сте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие умень-
шить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность
адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности.

Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

·индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рмн ка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;

·пересмотр процентной ставки через заранее установленные проме-жутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).

В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимо i inразличают первую, завершающую и принятую ипотеки.

Первая ипотека - кредит, предоставляемый для финансирования об ьск-та недвижимое!и, wc обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не крсдитовалсЯ| н если недвижи*

моем, имеет ИПОТеЧНуЮ шдоижешметь В ПОСЛадНбМ случае рапсе попу

ними кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Нниыи собственник покупает объект недвижимости за счет собственного мшиина и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижи­мом и Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.

Прими кос ипотека возникает, если покупатель принимает обязатель­ на ПО ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.

(инершающаяся, или младшая, ипотека - кредит, предоставляемый мрммпнцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Дан­ный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее получен­ным ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капита-•м Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том слу-Чй**, «ели покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых

у#лв|иях.

Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, измене-НИИ процентных ставок, установления сроков кредитования, возможность ИННочснпм в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на (•Мм* ШОМЩИКа и кредитора, приводят к существованию различных усло-ннИ финансирования. Конкретные условия финансирования обязательно ион * и ы учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называе­ мым ТИПИЧНЫМ финансированием. Типичным финансированием называ- сумму кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и упла- ЧИИММую сумму процентов.

! Конкретные условия финансирования сравниваются с типичным фи-Нин» ирои.шнем, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, I Непосредственно продавцом. Если они оцениваются как благоприятные, (И НОТфактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к

Ј стоимости.

<Мщ ViMioitiiu финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, * N0 не изменяют ее стоимость. Мнисстор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, •И1М при получении займа процентная ставка будет ниже рыночной либо iHiHHKHCTположительный финансовый рычаг, за счет увеличения срока

I |" НИ loiuiuni.

□ 7.2. Оценка эффективности привлечения заемных средств

IVniniiirо привлечении ипотечного кредита принимается на основе опиши *|ффск I шжости использования заемных средств в инвестиционном и рицинин, что требует анализа таких факторов, как:

⁹ процентная станка по кредиту;

• срок шйма;

· порядок погашения;

· сумма ипотечного кредита;

· финансовый левередж;

•особые условия кредитования. Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погаше­ния воздействуют на величину ипотечной постоянной (см. формулу 6.19b

Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.

Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левередж* (рычага).

Использование заемного капитала целесообразно, если ©беспечиваеЯ более высокую ставку доходности собственного капитала.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по общ служиванию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

(7.1)

ДП = ЧОД - РОД,

где ЧОД - чистый операционный доход;

РОД - годовые расходы по обслуживанию долга;

ДП - денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:

С =ИК + СК,

где С

стоимость недвижимости; ИК- ипотечный кредит; СК- собственный капитал инвестора.

Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, р л сеч и тынлемл я как отношение чистого операционного дохода к стоимости не движимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала ни вестора:

_R .(7.11

С.

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отмо*] шение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложсн< ного инвестором в недвижимость

(7 J

Л.

ЧОД - РОД СК

финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходно-I и* Недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инве-иирй Л_и ■ /?_ск . Финансовый левередж оценивается как отрицательный, ЦН1М Л_м * Л • Финансовый левередж является положительным и характе­рна*? еффвктивное использование заемных средств, если R_H < R_ck .

I Пример. Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чистый тНфйЦИОННЫЙ доход - 1500 и имеют равную стоимость 10000. В каждый м *н» I-1 инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала - по ■ЦК!, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. (МНйИО Поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расхо-н ♦ ||0 Обслуживанию долга составят: по объекту № 1 - 700; по объекту НИН).

Пии оценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходное-

Объект № 1Объект № 2

С 'ГВВКа доходности 1500 : 10000 = 15%1500 : 10000 = 15%

недвижимости

•1ЙВКВдоходности 1500-700 : 4000 = 20% 1500 -1000 : 4000 = 12,5%

•"innнемного капитала

ТйКИМ образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцени-ЦНМН1 Положительно, а по объекту № 2 - отрицательно.

ИниеСТор принимает решение об использовании заемных средств, оце-ИИВйи финансовый левередж.

ЙВЖНЫМ фактором, воздействующим на соотношение ставок доход-ИнИИ собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости Hi nMi 'MiMooTii, финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ стро-Й1#( II уивТОМ коэффициента ипотечной задолженности (см. формулу 6.20).

Оценку финансового левереджа можно осуществить без использова­нии * ЮИМОСТНЫХ показателей на основе таблиц сложного процента. Со-Ч1(йНИ1 Двух источников финансирования (собственного капитала и ипо-• »»'М'о кредита) позволяет применить технику инвестиционной группы В »»*м»чанпи с техникой остаточного дохода.

Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%, коэффициент ипо-ИИН1ИМ Задолженности 70%, кредит получен на 20 лет под 10%; в течение ► ром Кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов; Нин« и мой долг будет погашен в конце одним платежом.

Удельный вес вСтавка доходности Взвешенный результат

ннйшиированном капитале

Недвижимость i 00%0,150,15

Ипотечный кредит 70%0,100,07

^' I имка доходности собственного капитала составит 0,267, или 26,7%(0,15 —

Ш1 I 0.7).

Поскольку этот показатель выше ставки доходности недвижимости (15%), финансовый левередж оценивается положительно.

Если оценивается финансовый левередж при использовании самоамор­тизирующегося кредита, то в качестве ставки доходности заемных средств^ используется ипотечная постоянная.

Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%. Коэффициент ипо­течной задолженности - 70%. Самоамортизирующийся кредит предостав­лен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением.

ИП = 0,01322* 12 = 0,1586.

Удельный вес в Ставка доходности Взвешенный результат
инвестированном капитале

Недвижимость -100% 0,15 0,15

Ипотечный кредит - 70% 0,1586 0,111

Ставка доходности собственного капитала составит 0,13, или 13°/У (0,15-0,111 : 1-0,7).

Сопоставление ставок доходности недвижимости и собственного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом левериджб (R = 15%, R = 13%).

^v н' ск'

При использовании заемного капитала необходим анализ достаточ* ности величины прогнозного чистого операционного дохода для дости­жения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданные условиях финансирования. Рассчитывается минимально необходимая суш ма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требо­ваниям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого опера­ционного дохода.

11ример. Прогнозная величина ЧОД, рассчитанная оценщиком, состааЛ ляет 8000. Предполагается, что инвестор вложит 15000 собственных средств и 35000 заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит пре­доставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рас­считывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал.

1. Требуемая сумма дохода для покрытия на собственный капитал I
15000- 16% = 2400.

2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживания
долга - 35000 * 0,1586 = 5551.

3. Минимальная величина чистого операционного дохода -
2400 + 5551 я 7951.

Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, обеспечит тре* буемую ставку доходности на собственный капитал при условии выпол нения обязательств перед банком.

При обосновании ипотечного кредита целесообразно рассчитать кое эффициент покрытия долги (ом. формулу 6.18).

Пример. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что КПД равен |₍ |) Оцепить возможность получения кредита для покупки недвижимос-(н приносящей ежегодно 30000 чистого операционного дохода. Инвес- I рассчитывает получить кредит в сумме 80000 на 15 лет под 12% с еже-мшнчиым погашением.

И|П ^в 0,012- 12 = 0,144;

и Д( I 80000 • 0,144 = 11521,6;

ъ КПД f 30000 : 11521,6 = 2,6. Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как фактический коэффициент покрытия долга превышает банковский нор-

¹ КПП И м

" Анализ особых условий предоставления кредита, влияющих на рыноч­ ную стоимость недвижимости, предполагает:

• проверку в кредитном договоре пунктов, касающихся прав кредито-

Г

~я И заемщика на досрочное погашение займа; * наличие оправдывающих обязательств;

• возможность продажи объекта до истечения срока кредитования;

L

. определение принципа субординации. Оправдывающее обстоятельство означает, что при нарушении заем-Иком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возме- шгппе долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, Принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствуете договоре, заемщик должен отвечать всем при­надлежащим ему имуществом.

Право на досрочное взыскание долга. Заемщик получает право на по­гашение долга до истечения срока кредитования. Данное право важно, мли инвестор не исключает возможности перепродажи объекта раньше срока погашения долга. Западная практика предусматривает в таких слу­чаях уплату заемщиком штрафа в пользу банка, уровень которого снижа­ется по мере приближения даты окончательного погашения долга. В не­которых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запреща­ вший досрочное погашение.

Право кредитора на досрочный возврат долга. Предусматривает воз­можность досрочного погашения остатка долга («шаровый» платеж) не-шинснмо от выполнения заемщиком условий кредитного договора. Воз­можная дата досрочного погашения устанавливается в момент заклю­ чения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчи­тывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга, что выгодно ком­ мерческому банку*

Право tin пролижу недвижимости вместе с долгом. Позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолжен­ности буд #Т in и шшш. новый собственник, а кредитор остается прежним. Данное примиувмичмиаот риск кредитора, который оставляет за собой

право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному поку­пателю либо право на увеличение процентной ставки. Продавец несет ис­ключительную ответственность, если новый собственник получил оправ­дывающее обстоятельство.

Принцип субординации. Предполагает возможность изменения приори! тета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возмож­ность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижи­мости.

□ 7.3о Использование таблиц сложного процента и финансового калькулятора (Texas Instruments ВА II PLUS)

для целей ипотелно-инвестиционногв
^; анализа "^! ^2л

Наиболее распространенным видом ипотечного кредита является са* моамортизирующийся кредит-перечисление банку через одинаковые про» межутки времени равновеликих сумм. Платежи осуществляются либо еже* мссячно, либо ежегодно. Для этих целей в финансовом калькуляторе име­ются специальные функции и разработаны так называемые предварительно рассчитанные таблицы сложного процента.

Рассмотрим приемы расчета необходимых для ипотечно-инвестицИ^ онного анализа показателей по самоамортизирующемуся кредиту с еже месячным погашением. Периодичность начисления процентов в исполи зуемых таблицах должна соответствовать периодичности погашения кредита. Финансовый калькулятор необходимо также настроить на еже* месячное начисление процентов.

**юр/у ьшт Quit **hwhw^^Щ

2nd i/y 12 enter 2nd СРТ 1. Расчет разовой выплаты по кредиту#

Пример Ипотечный кредит в сумме 1500 выдан на 25 лет, номинала* паястанкапроцента 13% годовым*

Решение.

Таблицы.

И Фактор взноса в погашение кредита - 0,0113 (колонка № 6, 13%,

Щ>

■|| Платеж 1500 • 0,0113 = 16,9. Финансовый калькулятор. IМЮ PV 1 i/y

хр/у

N 2nd N N
<РТРМТ16,9.

It Спечет ипотечной постоянной.

ИйИОЛЬЗуются данные предыдущего примера. Синение.

Таблицы.

I)ФйКТОр взноса в погашение кредита - 0,01128 (колонка № 6, 13%, 25 I)

Р Ипотечная постоянная. Л|0М28'12 = 0,1353 1И0о

№,! • I^{2 :} 1500 = 0,1353. Финансовый калькулятор.

I PV

II 1/у

N 2nd N N

• \*t РМТ 0,01128 • 12 = 0,1353.

li Par чет текущей стоимости кредита»

^I Ч'ммер, Кредит выдан на 20 лет под 13%, ежемесячный платеж - 29,3. гниение.

Жилицы*

IIФймор текущей стоимости аннуитета - 85,3551 (колонка № 5, 13%,

Ь Сумма кредита 2500 (29,3 • 85,3551). Фнншштыи калькулятор. §М РМТ I * i/y

N 2nd N N I Р\ РМТ2500.

*Регче I остатка задолженности на анализируемую дату.

Пример, Кредит в сумме 3500 выдан на 30 лет под 13%. Рассчитать ос-M«* неногн тайного долга на конец десятого года. Решеиив.

1)Фактор взноса в погашение кредита - 0,01106 (колонка № 6, 13%, 30
лет).

2) Ежемесячный платеж - 38,7 (3500 • 0,01106).

3) Остаточный срок кредитования - 20 лет (30 - 10).

4)Фактор текущей стоимости аннуитета - 85,3551 (колонка № 5, 13%,{
20 лет).

5)Остаток долга - 3303 (38,7 • 85,3551).
Финансовый калькулятор.

1)Расчет ежемесячного платежа.
3500 РМТ
13 i/y

30 N 2nd N N
СРТ РМТ38,7.

Клавиши

Экран

2)Расчет остатка задолженности, сумм погашенного кредита и упла-
ченных процентов.

amort PV

2nd

10-12 = enter

Действие

PI

Р2

Р2

BAL

PRN

INT

0,00 0,00 120,00 3305 195 4451

Вход в таблицу погашения

самоамортизирующегося кредита

Перемещение по таблице

Установка анализируемого периода

Остаток долга

Погашенный кредит

Сумма уплаченных процентов ___

5. Расчет процентной ставки.

Пример. Кредит в сумме 10000 выдан на 25 лет и предусматривает ежс^ месячный платеж 112,8. Решение.

Таблицы.

1)Рассчитываем фактор взноса в погашение кредита -
112*1: 10000 = 0,01129.

2)Используя строку, соответствующую периоду кредитования (25 л с i).
находим рассчитанную величину (0,01129). Процентная ставка будет ука-
зана в верхнем углу страницы - 13%.

1000 I 12,8 25

СРТ

Финансовый калькулятор.

+/- PV

N

N 13.

РМТ

N 2nd

i/y

6_а Расчет срока кредитования.

Пример. Кредит в сумме 1000 под 1з% предусматривает ежемесячный платеж 12,65. Решение.

пЮ'ИЩЫ.

I) Рассчитываем фактор взноса в погашение кредита-Ui63 1000 = 0,01265.

щ ft таблице, рассчитанной по ставке 13%, в колонке № 6 находим рас-^м нчамную величину - 0,01265. Строка соответствует сроку кредитования -И 1| »ч

Финансовый калькулятор.

i4000 +/- PV

I^е ,ft 3 РМТ IIIi/y

< ИТ N 180.

Калькулятор рассчитал число взносов, теперь определяем срок креди-Imbmi.ii.. 180 : 12 = 15 лет.

Ti Расчет надбавки за благоприятные условия финансировании. гЛример. Рыночная стоимость объекта - 15000. Поскольку собствен­ный ВйПитал инвестора составляет 5000, продавец предоставляет покупа-ИИМ Вредит на 20 лет по ставке 13%. Преобладающая рыночная процент-Мйй майна ■ 15%о.

Решение

i I) Потребность в заемных средствах - 10000 (15000 - 5000). щ Фактор взноса в погашение кредита - 0,01317 (колонка № 6, 20 лет,

)<№,

I) l^f помесячный платеж по рыночной процентной ставке - 131,7(10000 х в Н,0М1/)

4) Фактор текущей стоимости аннуитета - 85,35513 (колонка № 5, ■ ММ. I «%).

ft) I • кущая стоимость рассчитанных ежемесячных платежей по дого-|Мрнмм отавке 11241 (131,7 • 85,35513).

Ill 1¹ оИмиклза условия финансирования - 1241 (11241 - 10000). >/) Цена недвижимости - 16241 (15000 + 1241). Финансовый калькулятор. I) Расчет платежа по рыночной ставке -IW00 мим pv IIi/y

К) N 2nd N N
■ ИТ РМТ131,7.

в) Расчет отоимости кредита

(I*уу

•1*Т PV 131,/

*| Расчет надбавки -

11 • 11 * 10000 ■ 1241.

4) Hat'н-1 цены недвижимости -

1141 »* 13000 16241

□7.4.Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита

Данный вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы дохоЛ ного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпа­дает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал. Рассмотрим данные осо« бенности в методах доходного подхода, называемых ипотечно-инвести» ционным анализом. Ипотечно-инвестиционный анализ - это моделиро ванный доходный подход к оценке недвижимости.

Метод капитализации дохода - расчет стоимости оцениваемого объек­та на основе конвертации годового чистого операционного дохода в сто*! имость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата капитала (см. формулу 6.22), которая рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.

Метод дисконтированных денежных потоков - оценка стоимости но движимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей сто­имости собственного капитала. Собственный капитал представляет сум» му дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения И дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения. Особенности расчета заключаются в том, что:

· в качестве потока доходов за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственные капитал;

· стоимость реверсии рассчитывается как разница между ценой пере­продажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Особенности метода капитализации. Метод капитализации дохода при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредит, имеет четко выраженные особенности.

1. Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой фоЫ муле (см. формулу 6.1).

2. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки до» ходности на собственный капитал и нормы возмещения инвестированное го капитала; зависит от условий кредитования - процентной ставки, сро< ка кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.

Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно I Ml чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит оро ком на 30 лет под 12% с коэффициентом ипотечной задолженности ■⁵ ?5%. Требуемая ставка доходности на собственный капитал 15%. Аналитику необходимо учитывать условия погашения ипотечного кредита и енот бы возмещения инвестированного капитала.

17B

v Инвестор получает кредит с «шаровым» платежом, предусматрива­вший а течение срока кредитования уплату только процентов. Возмеще­нии инвестированного капитала, а при досрочной продаже - погашение

а произойдут в момент перепродажи. Стоимость оцениваемого объек­те не меняется.

Коэффициент капитализации - средневзвешенная стоимость привле-♦ ними) капитала.

11 Коэффициент капитализации - 0,1275 (R_K = 0,15 0,25 + 0,12 • 0,75). ■ Стоимость недвижимости - 1020 (130 : 0,1275). ') Сумма ипотечного кредита - 765 (1020 • 0,75). ¹ 4) Денежный поток при продаже в конце третьего года -Нулевой период Затраты - 1020,

в том числе: ° ипотечный кредит - 765;

•собственный капитал - 255.

i И ПериодЧистый операционный доход - 130.

' (I ПериодЧистый операционный доход - 130.

! II ПериодВсего - 1050,

в том числе:

•чистый операционный доход - 130;

•цена перепродажи - 1020;

из них:

•ипотечный кредит - 765;

•собственный капитал - 255.

•) IRK I 12,75%

Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга аннфашастси кредитору в момент перепродажи. Стоимость объекта за Марина владения уменьшается на сумму погашенного долга; возмещение ЙИВй I Ированного капитала осуществляется методом Инвуда по ставке, нмжадиmiiu'M с процентной ставкой по кредиту.

II Ипотечная постоянная - 0,1234 (0,0103 • 12).

Б Коэффициент капитализации - 0,13 (0,25 • 0,15 + 0,75 • 0,1234), | I0N числе:

Щ tl и пка ДОХОДа - 0,1275; I* Нормавозврата - 0,0025. I) Стоимость недвижимости (формула 6.1)- 1000 (130 : 0,13). 4) Остаток долга на конец третьего года - 741,5. Стоимость перепро-й *«М ^1,5(250 + 741).

*) Денежный поток при перепродаже объекта в конце третьего года -И v и fin I и периодЗатраты 1000,

в том числе:

•ипотечный кредит - 750;

•собственный капитал - 250.

I И периодЧистый операционный доход 130.

130.

2-й период 3-й период

Чистый операционный доход Всего - 1121,

130;

в том числе:

•чистый операционный доход

•цена перепродажи - 991;

из них: ^@ ипотечный кредит -741; ° собственный капитал - 250.

6) IRR = 12,75%.

В. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга погашается в момент перепродажи, через три года объект можно будет продать за 80% первоначальной цены. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда и требуемой ставке дохода на инвестированный капитал.

Для того чтобы избежать повторного счета, коэффициент капитали-j зации, рассчитанный методом инвестиционной группы, следует уменьшите на заложенную в нем норму возврата капитала, величина которой зави­сит от срока кредитования, процентной ставки, периодичности погаше­ния и коэффициента ипотечной задолженности. К полученному результа» ту прибавим норму возврата капитала, соответствующую конкретным; условиям изменения стоимости объекта.

1)Ставка дохода на инвестированный капитал - 0,! 275 (0,25 • 0,15 + 0,75 к
х 0,1234-0,75 • 12 • 0,0002861).

2)Норма возврата инвестированного капитала:
фактор взноса в накопление фонда - 0,2942 (колонка № 3; 3 года$

12,75%);

норма возврата при уменьшении стоимости на 20% - 0,0588 (0,2942 х х 0,2).

3) Коэффициент капитализации - 0,1863 (0,1275 + 0,0588).

4) Стоимость недвижимости - 698 (130 : 0,1863).

5) Цена перепродажи - 558 (698 • 0,8).

6)Денежный поток при перепродаже объекта через три года за 8011
первоначальной цены.

Нулевой период Затраты - 698,

в том числе:

•ипотечный кредит - 523,5;

130. 30.

1-й период 2-й период 3-й период

•собственный капитал - 174,5. Чистый операционный доход Чистый операционный доход Затраты всего — 688,

в том числе:

30:

•чистый операционный доход ⁹ цена перепродажи 558,

из них: ⁹ ипотечный кредит - 517;

•собственный капитал -41.

Ь IRK ' 12,75%.

Мнмцд дисконтированных денежных потоков более универсален, он Н^ММеним для оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе ■••нов с нестабильным доходом. Для недвижимости, приобретаемой с рЧИИМем некоторых видов ипотечного кредита, характерен нестабильный ((ММ** Дохода, что определяется графиком его погашения.

Особенности метода ДЦП. Метод дисконтированных денежных пото­ми О0МЧНО называется традиционной техникой ипотечно-инвестицион-НИИ* Мишина.

Ам» «ритм расчета стоимости недвижимости, приобретаемой с учас-Щ м Ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков. jHli Определяется длительность анализируемого периода. » Рассчитывается величина чистого операционного дохода. I Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга.

^I Определяется величина денежных поступлений на собственный

Мннтял*

< »п| и меняется ставка дохода, которую инвестор должен получить на «Шейные средства.

р ¹ н&ЧИТЫВается сумма дисконтированных денежных поступлений. I Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце §ЙЙМИ1Ируемого периода.

* Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализиру-

imhiq периода.

f i МйССЧИТЫВается выручка от перепродажи недвижимости как разни-(№ ММДУЦеной перепродажи и остатком непогашенного долга.

Ш < Определяется текущая стоимость выручки от перепродажи недви-

*»*'НМIII

II⁽ Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвесто-
W MNM вуММВ Текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от
(МфИфОДНЖи

| Нфедсляется величина ипотечного кредита на дату оценки. 11 * Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как fMMaРЫНОЧНОЙ стоимости собственного капитала и задолженности на

Цммнн • оценки.

Пример, Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимо-ММНИ ОМОНе следующей информации:

f мм» I•"Iоперационный доход в ближайшие пять лет: 1-й год - 160; М • М 300} 3-й год 500; 4-й год 800; 5-й год - 1000;

I ними перепродажи в конце 5-го года - 1300;

¹ м ии.ц дохода на собственный капитал инвестора 15%;

о им1нч юр минут*! в банке кредит в сумме 900 на 15 лет под 10%. Цнм» «и и ми пи* и и ежегодно равными частями с начислением процента на ■ жнни долга.

Решение.

1) Составляется график погашения кредита в течение анализируемого периода, и производится расчет расходов по обслуживанию долга (табл. 7.Щ

• Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа:

ст.д ст.д

С_н = ИК+(ЧОД - РОД)|/>Vjf + (С„,„ - ИК„)|РИ " ,(7.5)

Таблица 7,1

3)Рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи: •^1
9 цена перепродажи - 1300;

· остаток долга на конец 5-го года - 600 (900 - 60 • 5);

· выручка от перепродажи - 700 (1300 - 600);

· текущая стоимость выручки от перепродажи - 348 (700 • 0,4972).

4)Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора
1529 (1181 + 348).

Рыночная стоимость недвижимости, рассчитываемая по формуле 7.1|

составит 2429 (1529+900).

Универсальность метода дисконтированных денежных потоков шин.. ляет его формализовать на основе ряда допущений:

⁹ чистый операционный доход в течение периода владения не мпш етсй;

⁹ инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредита ежемесячным погашением.

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного ими* лиза позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных ни* каза гелей, так и при их отсутствие принимая во внимание только < умму чистого операционного доход| и различные оценочные коэффициенты^

стоимость недвижимости; > ипотечный кредит; МОД * чистый операционный доход; ИОД - расходы по обслуживанию долга;

■ цена перепродажи в конце анализируемого периода;

•остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода; фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислением процента);

фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц); ИД • ставка дохода на собственный капитал;

•анализируемый период

Пример. Оцените недвижимость, чистый операционный доход кото-{•иН и течение ближайших десяти лет составит 150. В конце 10-го года НЛММН МОЖНО реализовать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит §1ч)Мме Ш) на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая ин-l №ftt|uiM Ставка дохода на собственный капитал -15%.

Решений»

I)ИиоТВЧНая постоянная - 0,1234 (0,01029 • 12).

I) НйОХОДЫ по обслуживанию долга - 111 (900 • 0,1234).

Ь Остаток долга на конец 10-го года:

¹ и помесячный взнос - 9,26 (900 • 0,01029);

· hiни очный срок кредитования после перепродажи - 20 лет (30 - 10);

· и. . 11 он долга на дату перепродажи - 841 (9,26 • 90,8194).

4| !• кушан стоимость денежных поступлений - 196 [(150 - 111) х

•М1и//|

I) Тмущия стоимость выручки от перепродажи - 89 [(1200 - 841) х

• м ,ЙТ)|. f

Щ НмИОЧНая стоимость собственного капитала - 285 (196 + 89). 0 I ЮИМООТЬ недвижимости - 1185 (285 + 900).

М Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным Н*МИ1ЙМ1

ст.д

ст.д

С_и - ИК₀ + (ЧОД - РОЦрУА\^п TiCrf, - ИК„)|/>КЛ| " , (7.6)

РР *^и , остаток лот л на дату оценки;

оетаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

Пример Ощнить объект недвижимости, используя информацию ч нмим.miпримера. Ипотечный кредит получен за три года до даты

1)Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценкй_
889 (9,26 • 96,02).

2)Остаток задолженности на дату перепродажи:

·остаточный срок кредитования после перепродажи - 17 лет (30 - 3 - Ю)|

·остаток долга на дату перепродажи - 804 (9,26 • 86,8647).

3)Рыночная стоимость собственного капитала - 294 [(150 - 111) J
х 5,01877 + (1200 - 804) • 0,2472].

4)Стоимость недвижимости - 1183 (294 + 889).
III. Оценка недвижимости ш основе ограниченной стоимостной инфор

мации.

Выше были рассмотрены ситуации, когда оценщик использовал не­ сколько стоимостных показателей: чистый операционный доход; цену перепродажи недвижимости; сумму ипотечного кредита; расходы по об» служиванию долга. Теперь проанализируем возможность оценки в усло« виях ограниченной стоимостной информации на основе следующих пара­метров:

·ЧОД - сумма чистого операционного дохода;

·КИЗ - коэффициент ипотечной задолженности;

·ст. % - процентная ставка по кредиту;

·N - срок кредитования;

·п - длительность анализируемого периода;

·ст.д. - ставка дохода на вложенный инвестором капитал;

·а - процентное изменение стоимости недвижимости. Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, позволяв

заменять ряд исходных параметров:

ИК = С КИЗ;

(7.81

Н '

РОД = ИК • ИП = С_н • КИЗ • ИП;

ст.% ст.%

ИК„ - ИК (колонка № 6)^-(колонка J6 5)^N "ⁿ

ст.%

N

ИК„ - С_н - КИЗ-(колонка № 6)" (колонка № 5)

ст.% N-n.

^!, имм«'|> Оцените недвижимость, годовой чистый операционный до-И*Орой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной за-11НН0СТИ 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным пога-INIM I 'тоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода *МВЦж1рм 15%. Решение.

С = 0,7С +

н ' н

ПилотаВЛяем данные об условиях кредитования в трансформирован­ие -1'<|рмулу

-0,7С -0,1518) • 3,3522+

+ [С (1-0,2)-0,7С • 0,0127 • 66,9744] • 0,4972.

н н

в соответствии с основными условия-Затраты - 6102,

I результате преобразования получим: ¹ 1332,2 (1 0,4506).

6102.

16 нзлируем денежный поток

ММ ИИИг» I пронация: ¹¹ vмриой период I him Mmне:

•ипотечный кредит - 4270;

* ¹ и периоды •им чиеле:

•собственный капитал - 1832. Чистый операционный доход - 1000.

•расходы по обслуживанию долга - 648;

11период iM чиеле:

· денежные поступления - 352. Всего - 5882,

· Чистый операционный доход - 1000;

Hi «им

· расходы по обслуживанию долга - 648;

· денежные поступления - 352. Цена перепродажи - 4882,

Ш мин

•ипотечный кредит - 3618;

•собственный капитал - 1264.

С = С (1 ± а).

п/п н ^v '

Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим обрезом

СТ.Д,

С_н -С_н 'КИЗ+(ЧОД-С„'КИЗ!ИП) PVA + [C_H (I t <*)-

(7.»)

ет.% и от.Н _{м ш}

С_м ¹ КИЗ(колонке №6г «(колонка №5) "lPV .

I i. * 1 11н денежных поступлений на вложенный собственный капитал: ItMllt lllj352{352;352;1616 дает ставку дохода 15%.

I аМИМ образом, в процессе оценки необходимо анализировать конк-jtHttMB ушювия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с мннчммми рыночными условиями финансирования.

На овиоае выявленных различий рассчитывается соответствующая минами» на уоловия финансирования, которая трансформирует обосно-1и_{И1И м} , рыночную стоимость недвижимости в цену.

Контрольные вопросы

1.Почему при покупке недвижимости целесообразно использова'Щ
ипотечный кредит?

2. Что такое ипотечный кредит и каковы его основные виды?

3. Дать определение первой, принятой и завершающей ипотекам.

4. Сформулируйте понятия «стоимость» и «цель» объекта недвижимое сти. Как влияют на их величину конкретные условия финансирования? ^f

5. Что такое ипотечная постоянная, и как она используется при пост­роении коэффициента капитализации?

6. Раскройте понятие финансового левереджа и его влияние на резули таты оценки.

7. Какие особые условия кредитного договора должны анализировать* ся оценщиком?

8. Охарактеризуйте традиционную технику ипотечно-инвестиционнсУ го анализа. Дайте ее сравнительную характеристику с методом дисконтИч рованных денежных потоков.

9. В чем заключаются особенности построения коэффициента капитв* лизации при использовании ипотечного кредита?

Тесты

№ 1. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 1500, На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 10000 на 20 ЛОТ под 10% с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно буч дет продать за 12000. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода.

№ 2. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 2100i Под объект 3 года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15000. На 2 J лет под 12% с ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно будет продать за 15000. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода.

№ 3. Ипотечный кредит в сумме 50000 выдан на 30 лет под 9%, с ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 20-го года величину МО*| гашенного долга, уплаченных процентов и остаток долга.

№ 4. Ипотечный кредит в сумме 12000 выдан на 27 лет под 20% с еже­годным погашением. Рассчитать сумму процентов и величину погашме* мого долга в 25-м платеже.

Mb 5. Оценить объект недвижимости исходя из имеющихся данных)! ЧОД - 2000; КИЗ 60%; срок кредитования - 25 лет; ежемесячное погеше*] ние - 10%. Через 6 лет объект можно продать на 30% дешевле. Стаак|] дохода инвестора - 13%.

НЛИЛ

Сравнительный ОIподход

Ik iifa 'HHocmu применения сравнительного подхода. Классификация и суть шр **оь Оценка на основе соотношения дохода и цены шродшжШо if то™ #ен# шклтчепис о цене объекта недвижимости. Практика применения

фННштмьного подхода

■□8.1.Особенности применения | сравнительного подхода . \

I НёВИИТельный подход к оценке недвижимости базируется на инфор-|ёнмИ О Недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравне­ниийцениваемой недвижимости с аналогами,

НИКОДНОЙ предпосылкой применения сравнительного подхода к оцен-

Б

Недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Не-JH •»••ими же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый liW) недвижимости является специализированным либо обладает ис-ЙИИНТОЛЬНЫМИ выгодами или обременениями, не отражающими общее им«нни' рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

* римнительный подход базируется на трех основных принципах оцен-| IMMIBH ж и мое:ти: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе НИ* принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе исполь-РИ и рад количественных и качественных методов выделения элементов ранения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых

Е

, tOB ДЛЯ моделирования стоимости оцениваемого объекта. I Н*И0В0П0ЛВГающим принципом сравнительного подхода к оценке не-JHlMiM к! ЯВЛЯеТСЯ принцип замещении, гласящий, что шрт наличии на щШ Нескольких схожих объектов рациональный инвестор ме заплатит НИИ** юй суммы* В которую обойдется приобретение недвижимости тт-

4МИЧЖ1Й полезности

Ими ми| цим основные этапы оценки недвижимости сравнительным ЙНЧ*1М|ПМ»

I N ими 11iyчаются состояние и тенденции развития рынка недвижи-Им И особенно того сегмента| к которому принадлежит данный объект, камнямиt и объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оценивав* ^им "ридянные относительно недавно.

2-й этаи. Собирается и проверяется информация по объектам-аналв гам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог срам нивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристи ках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопостани» мых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-ана им гов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недви* жимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивки рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

· назначению использования;

· качеству;

· передаваемым правам;

· местоположению;

· физическим характеристикам. Сходные субъекты по:

· платежеспособности;

· возможностям финансирования;

· инвестиционной мотивации. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынк|

недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данном» сегмента условиях:

· сроке окупаемости;

· независимости субъектов сделки;

· инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. ( V-экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в нема мой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный ОрОи экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для < >фИ< ных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан м период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, нй свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке 'ими чительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, #ин! завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегменте pwH ка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут ИОПОЛЬЯН на I i.i я для сравнения, еоли покупатель и продавец:

· находятся в родственных отношениях;

· являютоя представителями холдинга и независимой дочерней коммш

НИИ!

I ИМеЮт иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

*ОДЖКИ осуществляются с объектами, отягощенными залогом или ины-Щ МЙЯМТельствами;

¹ latin маются продажей имущества умерших лиц; ШНим.потея продажей с целью избежать отчуждения заложенного pin HU I ' ИИИ Т .Д.

"'•еевТМЦКншая мотивация определяется: ¹ ННИЛОГИЧНЫМи мотивами инвесторов;

^I (Нелогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием ИЛы*емщ;

Мненеиыо износа здания.

МиНрИМер, покупка здания для организации в нем офиса не может ис-

II*иии I ьсн в качестве аналога, если здание планируется использовать
щ !*" ' п»мщу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

tiff Ни Г| Степень износа которого составляет более 80%, не может быть JHWIHOKIH по своему профилю без проведения капитального ремонта. и»»МУ покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотива-Ий (10 I pint пению с покупкой здания с меньшим износом. В первом слу-^ttti, Как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

•tMiMiiin.Mкритерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
['IfСобственности на недвижимость;

■1 VI 'и ниш финансирования;

Iи it и и им и время продажи; || Местоположение;

(И ФИ1ИЧескис характеристики.

II II fin па собственности*

И »«|»|ич» mi|ювка на права собственности есть не что иное, как разница *i v рМНОЧНОЙ И договорной арендной платой, поскольку и полное пра-HwfНННООТИ определяется при рыночной арендной плате и доступ-pi •#»» унп'м финансировании. 11 k 'l НННЯ финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи I** ti недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) не-ЙМНМ »тигельный анализ, в результате которого вносится соответствуй |iltt#e нимриини к цене данной сделки. 1] №ш *НЛ продажи и время продажи.

Мм» IMHH.K v рассчитать поправку на условия финансирования и нало-Инеиншм на передаваемые юридические права и ограничения, а так-• »»м»1 продажи затруднительно, то лучше по возможности не рас-ецмнни N ми и анализа и сравнения подобные сделки. В противном слу-Ц§ и*«прии»» н Hi ети характеристики делаются в первую очередь.

Mj*fH)te щтдими - один из основных элементов сравнения сопостави-щ% нрндйэи Дли внесения поправки на данную характеристику в цену

ШзнМйфи"MNeKTIt аналоги необходимо inai Ъ тенденции изменения цен на

ЩШ NMInhжимости с течением времени.

ПОПРАВКИ

Рис. 8.1. Классификация поправок

4) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, мил и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и дру( гие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в wA единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемы! объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имею» щихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо фиш ческая единица (например, цена за 1 м² ), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются раЗЛИЧ пые единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

· цена за 1 га;

· цена за 1 сотку;

· цена за 1 м² .

Единицы сравнения застроенных участков:

· цена за 1 м² общей площади;

· цена за 1 фронтальный метр;

· цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

· цена за 1 м³ .

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проекте! на основе соотношения дохода и цены продажи может использован.* к валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капиталИ зации.

□ 8,2. Классификация и суть поправок \

Классификация вводимых поправок основана на учете разныл споит бов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено не iihi «I.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объев* та-а налога или его единицы сравнения на коэффициент* отражающий i и⁵ пень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого обмчт та. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - потомки щий коэффициент.

К процентным поправкам можно Отнести, например, поправки ни т%

сгономожс ииг, пики, времяпродажи

ГНЖМоСТНЫе поправки:

I) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица нММНУТИ, 1 СОТка), изменяют цену проданного объекта-аналога на опре-Мениум» сумму, в которую оценивается различие в характеристиках РЬ#ВТ1'ВНВЛОГа И оцениваемого объекта. Поправка вносится положитель-N ИЛИ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, ИрИЦВИВвТОЯ отрицательная поправка.

¹ Денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно от-ЦИ Поправки на качественные характеристики, а также поправки, рас-ЙИН1ННМВ статистическими методами;

Щ) MHteMHbie поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога М^Меияют се на определенную сумму, в которую оценивается раз-ЙМ11 ЦВриктеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

N ЙВМе*Hi.iMпоправкам, вносимым к цене проданного объекта-анало-11 MiMHtM, Следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополни-"IMHilft улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.). гМИМТ И внесение поправок.

Дм| расчета И внесения поправок используется множество различных |ннпм I ради которых можно выделить следующие: I MiltuiM, основанные на анализе парных продаж; i|lHMle|H ные методы расчета и внесения поправок; I ним* шчеекис методы. Мм ид парных продаж.

I |м м ни/шли продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале ИрВПйМйея I очной копией друг друга, за исключением одного парамет-I (Например, местоположения), наличием которого и объясняется раз-и а Мене нин объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку

!Цй!*у|И«минуI vio характеристику И ИСПОЛЬЗОвать ее ДЛЯ корректиров­ка VHMF НВриметр цены пролижи сопоставимого с объектом оценки "ВМla аналога,

190

191

Ограниченность применения данного метода объясняется сложность!! подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большое количества информации.

Например, известны цены сделок купли-продажи по трем аналогии ным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центру города и одна на окраине - в Ясеневе (табл. 8.1).

Исходные данные но сделкам купли -продажи квартир

Таблица н

Ктеристики

НЖНИРНI м) сравнения Mi. в,е../м

■(НИМ мним» ми-пие ¹ I I м притчана |ЙНМ|М< 'Понижение

нннпм^: книртир
*1'М1«1мм|инии. на
НнвНН! имйртир
ИМмми корректировка
I #н|1|н ь гмромвнные
■ИМ Мнидмж, у,с.__

Продажа I

Таблица корректировок

?

Ясенево

Оценивае­мый объект

600 Ясенево

хорошее

0

неплохое

160 160

760

Продажа II

960 Центр

-200 хорошее

0

-200 760

Таблица 8.2

Продажа III

800 Центр

-200 неплохое

160 -40

760

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м² общей ЛЛ(Ц щади по сравниваемым объектам для определения стоимости единицы шми щади оцениваемой квартиры в Ясеневе необходимо учитывать, что проД« ставленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. н| имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корреКИИ ровки в любом независимом порядке.

Обоснование корректировок.

1. Местоположение. Выбираем пару сравниваемых продаж I И 111# которая отличается лишь по одному элементу сравнения - местополо*** нию (состояние квартир одинаково). Величина корректировки cocruititff 600 у.е. - 800 у.е. = - 200 у.е.

2. Состояние квартир. Выбираем пару сравниваемых продаж II и НУ которая отличается лишь по одному элементу сравнения - состоянию (М(И стоположение квартир одинаково). Величина корректировки состайИП 960 у.е. 800 у.е. = 160 у.е.

Определив значения величин корректировок сравниваемых и роди*, составим таблицу корректировок, проведем соответствующие коррсмИЧ ровки и, наконец, установим значение скорректированных цен куШ1И^а Г1|им дажи по трем сравниваемым продажам (табл. 8.2).

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по срамим мым объектам указывают, что стоимость 1 м² общей площади 0Ц1МИИй#* мой квартиры в Ясеневе составляет 760 у.е. Сделаем некоторые пояснение по введению положительных и отрицательных значений коррсктироипН Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города. \»щ ланы отрицательные корректировки (-200 у.е). Это предопределяете! он рицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре •«ч да, и условным «переносом» ее в Ясенево, где расположена оцениваем*! нами квартира. Положи тельные корректировки (Ибоу.е.) по продиж* I й

III Предопределяются «переходом» ЭТИХ квартир ИЗ СОСТОЯНИЯ «нешипнМЙ и состояние «хорошее». В котором находится оцениваемая памп КИИр.ирй

NtHtepiiiMe методы расчета и внесения поправок. I h*MHij)f шкепертных методов расчета и внесения поправок, обычно про-НН и »«и I л илист субъективное мнение эксперта-оценщика о том, на-ММЈ иЦгпинаемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. ОМИНМЧИМ стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопостави-|Мм амниот примем равной 1,0, тогда: ЦйМ мОьгм лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увели-iNHbH НИ Ti же 15%:

X* 1,0+ 15% • 1,0= 1,0-(1 +0,15) = 1,15;

|ЦМ мигни маемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога умень-

mm Ј 12

X 1,0-15%- 1,0= 1,0-(1,0-0,15) = 0,85. A hhhw пучшв оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога дол-

§|| уменьшиться:

1,0" Х+\5%-Х=Х(1 + 0,15 ),ДГ= 0,87.

IfftHfM мужв оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога дол-|М е»»|'.нin

IД|0 - X - 15% • X = X • (1,0 - 0,15), X = 1 : 0,85 = 1,18.

Р#И1Ч' • и 1.1 мн методами расчета и внесения поправок обычно пользу-

1

\ 1н| м невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправ-[tHfe | и,точна я Информация о процентных различиях.

* ♦ •♦ШМичесние методы расчета поправок*

* И мню/т корреляционно-регрессионного анализа состоит в допус­ки! фирмимм Iтми вависимосги между изменениями цен объектов не-РВИИйИИ И изменениями каких-либо его характеристик!

■ i

Щ NjVii Им

и

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется доствч точно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает aim лиз большого количества репрезентативных выборок из базы данных, \

Пример. Последовательность внесения поправок и получение скоррек тированного результата.

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой предьм дущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи

2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения коик рых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в ценим, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на yt'« ловия финансирования или на право собственности рассчитаны как абоОЯ лютные денежные, то они применяются первыми для корректировки пей аналогов.

Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадмв в 1000 м² и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения \М!ц

Таблица Н,|

правок и выведение итоговой стоимости представлены в табл. 8.3.

□ 83, Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

И ffOM случае в качестве единиц сравнения используются. ¹ ПаНОВОЙ рентный мультипликатор (ВРМ). ■ Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Меловой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены (Ми * потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному |§#HMHMV ДОХОДУ (ДВД).

¹ ♦* применения ВРМ необходимо:

I) омеНИТЬ рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый

llient им;

Й) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене HJ**hhhoi по сопоставимым продажам аналогов;

• ) УМНОЖИТЬ валовой (действительный) доход от оцениваемого объек-N Н# Усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Иерщтнии цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по фирму ме

т ,

Цов - ПВД₀ -ВРМ_а = ПВД₀ [2 (Ц_/а : ПВД*)]:™,(8.1)

1

йерпнтная цена продажи оцениваемого объекта; минпной(действительный) доход от оцениваемого объекта; усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; Не¹ ни продажи /-го сопоставимого аналога; ¹ Потенциальный валовой доход /-го сопоставимого аналога; ¹ Количестве отобранных аналогов.

Пример, Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 у.е. •анее '1ВННЫХ имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 8.4).

Расчет валового рентного мультипликатора

Цов "150000 у.е. • 5 « 750000 у.е. не корректируют на удобства или другие различия между объек-

PtPHtllM и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета

! мы фактические арендные платежи и продажные цены, в которых i |нн hi i укй'шиные различия,

Таблица 8.4

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

•может применяться только в условиях развитого и активного рынки недвижимости;

^& в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата! капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

•не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операциои ных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитяЦшзации. Основные этапы расчета стоимости объекта:

1) подбор сопоставимых (а том числе по степени риска и доходам) шю« даж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определи ется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого ] аналога к его продажной цене:

т

К_К ш ,»<1то_/й :Ц_& )]:т,

!

где К - общий коэффициент капитализации;

ЧОД. - чистый операционный доход /-го сопоставимого аналога; Ц. - цена продажи /-го сопоставимого аналога; т - количество отобранных аналогов.

3)далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оцени,
по формуле

т

Доб » ЧОД₀ • К_кап = ЧОД₀ [2(ЧОД_/а : Ц_ш )] : т,

I

где ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД м размере 50000 у.е. (табл. 8.5).

Таблицй III

□ 8А Анализ полученных результатов ■ 1 \ и итоговое заключение

о вероятной цене объекта I методом сравнительного подхода

1йал ючительным этапом сравнительного подхода является анализ про-(Нвелеиных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости JjMlMIIBttCMOro объекта. При этом необходимо:

I 1 \цательно проверить использованные для расчета данные по сопос-Ы *НМЫМ продажам и их скорректированные величины.

ьнронести согласование скорректированных величин сопоставимых Путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. НйИОольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех ЙЙраниых аналогов, к которым вводились меньшее количество и вели-NM Поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании резуль-(Мов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоста-Р^Ш t* Оцениваемым объектом.

Но 1МОЖ6Н и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет средне-*Н*фмвтнчС0КОЙ величины оправдан, если:

рциничос I ио отобранных аналогов минимально; Ниинпины их скорректированных цен достаточно близки. ПКФчнганная оценщиком средневзвешенная величина будет являться ЙМнимстие случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемо-МА|.миi К( )ТОрая может быть округлена в допустимых пределах в каж-рМКжаретном случае.

¹ h«"Mi |» Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесение кор-оцщйон и «навешивания» позволили вывести итоговую цену в 532000 у.е. РИММ М ч

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, тек кип к первого величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцснивйеМЩ

го объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цепи продажи оцениваемого объекта будет равна!

Ц ■ 50000 у.е.; 0,08 625000 у.е.

Таблица 8.6