ОТЧЕТ № ЖН-18-06021 об оценке квартиры Адрес: 140104, Россия, Московская область, г. Раменское

ОТЧЕТ № ЖН-18-06021

об оценке квартиры

Адрес: 140104, Россия, Московская область, г.

Раменское, ул. Дергаевская, д.30, кв.21 Дата определения стоимости: 06.02.2018 Заказчик:

Исполнитель:

Дата составления: 09.02.2018 г. Москва ● 2018

Оглавление

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 3

   1. Задание на оценку 3

   2. Сведения о заказчике 3

   3. Сведения о юридическом лице, заключившем трудовой договор с оценщиком 4

   4. Сведения об оценщике 4

   5. Сведения об иных привлекаемых к проведению оценки организациях и специалистах 4

   6. Сведения об объекте оценки и применяемых стандартах 5

2. ДОПУЩЕНИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 7

3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 8

   1. Описание объекта оценки 8

   2. Определение физического износа здания 12

4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 13

5. ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ 14

6. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ 19

   1. Основные этапы процесса оценки 19

   2. Основные понятия и терминология 19

   3. Выбор подходов к оценке 20

7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 22

   1. Выбор объектов-аналогов 22

   2. Обоснование корректировок 25

8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 29

9. РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 30

10. СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИСИМОСТИ ОЦЕНЩИКА 36

11. СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ 37

Приложение 1. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 38

Приложение 2. КАРТА МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И АНАЛОГОВ 39

Приложение 3. ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ 40

Приложение 4. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ ОЦЕНЩИКА 48

Приложение 5. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ОТКРЫТЫХ ИСТОЧНИКОВ 55

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.‌

   1. Задание на оценку‌

      Объект оценки	Недвижимое имущество (однокомнатная квартира)
      Месторасположение объекта оценки	140104, Россия, Московская область, г. Раменское, ул. Дергаевская, д.30, кв.21
      Площадь объекта оценки, кв. м	44,00
      Имущественные права на объект оценки	Право собственности
      Цель оценки	Определение рыночной и ликвидационной стоимости Объекта оценки
      Предполагаемое использование результатов оценки	Для судопроизводства
      Вид стоимости	Рыночная и ликвидационная
      Дата оценки	06.02.2018
      Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Все исходные данные по объекту оценки, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, предоставлены Заказчиком и считаются достоверными. Оценщик не проводил специальных исследований Объекта оценки в отношении его прошлого или текущего использования, за исключением тех, которые необходимы для обеспечения достоверности Отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Передаваемый Заказчику Отчет, так же как и результаты, содержащиеся в нем, предназначен для использования Заказчиком в целях, указанных в Задании на оценку. Оценщик не несет никакой ответственности перед третьими лицами за весь Отчет или любую его часть. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда. Права собственности на оцениваемый объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Имущество оценивается свободным, от каких бы то ни было прав удержания или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений/обременений (помимо указанных в тексте отчета), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

   2. Сведения о заказчике‌

      Наименование	АО «КБ ДельтаКредит»
      ОГРН, дата присвоения	1027739051988, 07.08.2002.
      Место нахождения	125009, г. Москва, ул.Воздвиженка, д. 4/7, стр. 2

   3. Сведения о юридическом лице, заключившем трудовой договор с оценщиком‌

      Наименование оценочной компании	ООО «Профессиональная Группа Оценки»
      Юридический адрес	121087, Россия, г. Москва, ул. Барклая, д. 6, стр. 3, 6 этаж, офис 606
      Почтовый адрес	121087, Россия, г. Москва, ул. Барклая, д. 6, стр. 3, 6 этаж, офис 606
      ОГРН	1047796059827 от 04.02.2004
      Банковские реквизиты	Расчетный счет: № 40702810000000000450, в АКБ «Русьуниверсалбанк» (ООО), г. Москва, Корр. счет: 30101810445250000674, БИК: 044525674
      Контактные телефоны	7 (495) 639-93-78
      e-mail	ipoteka@pgo.ru
      Сведения о страховании ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор	Наименование страховой компании Страховое акционерное общество «ВСК», страховой полис(договор) №170D0B40R2271, дата выдачи 26.05.2017, срок действия полиса с 24.06.2017 по 23.06.2018, страховая сумма 551 000 000

      
       

   4. Сведения об оценщике‌

      Оценщик	Губайдуллин Артур Маратович Трудовой договор: № ТД-16-2807/2 от 01.10.2016 Номер телефона: +7 (495) 639-93-78 E-mail: a.gubaidullin@pgo.ru Почтовый адрес: 125493, РФ, г. Москва, ул. Смольная, д. 19, корп. 4
      Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке №642402501791, регистрационный номер 0663 от 30.06.2015 г., Саратовский государственный технический университет имени Гагарина Ю.А.
      Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	Член Саморегулируемой организации "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков" (СРО "СФСО"), дата вступления 15.10.2016
      Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности Оценщика	Наименование страховой компании Страховое акционерное общество "ВСК", страховой полис(договор) №170D0B40R4579, дата выдачи 28.09.2017, срок действия полиса с 28.09.2017 по 27.09.2018, страховая сумма 300 000
      Стаж работы в оценочной деятельности	2 года 9 месяцев

      
       

   5. Сведения об иных привлекаемых к проведению оценки организациях и‌

      специалистах

      Наименование организации/ФИО специалиста	-
      Квалификация привлекаемых специалистов	-
      Степень участия привлекаемых специалистов	-
      Обоснование необходимости привлечения	-

   6. Сведения об объекте оценки и применяемых стандартах‌

Оценщик Генеральный директор

Губайдуллин Артур Маратович Курочкин Павел Юрьевич

М.П.

2 ДОПУЩЕНИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ‌

ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

1. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что объект перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете. Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, экологических, юридических и природных условий, способных повлиять на стоимость Объекта оценки.

2. В процессе оценки Оценщик не проводил проверку подлинности и соответствия законодательству предоставленных документов, а исходил из достоверности всех данных, предоставленных Заказчиком. Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, относящиеся к Объекту оценки.

3. Описание состояния конструктивных элементов здания составлено на основании визуального осмотра и в соответствии с предоставленными Заказчиком документами.

4. Оценщик не несет ответственности за скрытые дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации. На Оценщике не лежит ответственность за обнаружение подобных фактов.

5. Ни полностью, ни частично настоящий Отчет об оценке и никакая ссылка на него не могут быть включены в какой-либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуются без письменного одобрения Оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться.

6. Допущения, используемые при проведении оценки, согласованы всеми сторонами договора.

7. Согласно Заданию на оценку, итоговый результат оценки стоимости приводится без суждения о возможных границах интервала, в котором, по мнению оценщика, может находиться эта стоимость.

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ‌

   1. Описание объекта оценки‌

      Характеристика месторасположения здания
      Адрес	140104, Россия, Московская область, г. Раменское, ул. Дергаевская, д.30, кв.21
      Удаленность от станции метро	43 мин./т. от станции метро Выхино
      Кадастровый/условный номер	50:23:01:09178:001:0093
      Экологическая обстановка	Относительно благоприятная
      Состояние прилегающей территории	Нет данных, Жилой район
      Средняя стоимость 1 кв. м. в данном районе	58 689 (http://www.arn.ru/)
      Ликвидность	Средняя
      Ближайшее шоссе	Донинское шоссе, 130 м
      Расстояние до МКАД	38,5 км

      
       

      
       

      Описание здания, подъезда
      Год постройки	2004
      Год проведения последнего капитального ремонта/реконструкции	-
      Общий физический износ (экспертный метод), %	9
      Физический износ по документам БТИ, %	Нет данных
      Охрана	Нет данных
      Тип здания	Многоквартирный семнадцатиэтажный Монолитно- кирпичный дом
      Наличие подвала	Отсутствует
      Наличие чердака/мансарды	Отсутствует
      Наличие лифта	Отсутствует
      Наличие мусоропровода	Отсутствует
      Количество этажей	17
      Материал стен	Монолит-кирпич
      Материал перекрытий	Железобетонные
      Видимые дефекты фасада	Нет данных
      Состояние подъезда	Нет данных
      Организованная стоянка личного а/т или подземные гаражи	Нет данных
      Информация об аварийности здания	Здание не является аварийным
      Мнение оценщика об аварийности здания	Оценщику не удалось обнаружить в открытых источниках информацию об аварийности здания, в котором располагается объект оценки. Оценка квартиры осуществлялась по описанию квартиры, предоставленному Заказчиком, без выезда на осмотр квартиры (осмотр оцениваемой квартиры не производился)

      
       

      Описание здания, подъезда
      Входная дверь, окна и крыша исправны	Нет
      Информация о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт с отселением	Оценщику не удалось обнаружить в открытых источниках информацию об аварийности здания, в котором располагается объект оценки. Оценка квартиры осуществлялась по описанию квартиры, предоставленному Заказчиком, без выезда на осмотр квартиры (осмотр оцениваемой квартиры не производился)
      Мнение оценщика о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт с отселением	Сносу, реконструкции и капитальному ремонту не подлежит
      Здание стоит полностью или частично на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию	Нет

      
       

      
       

      Описание объекта оценки
      Этаж расположения	6
      Количество комнат	1
      Тип комнат	Изолированная
      Общая площадь с учетом летних помещений, кв. м.	46,60
      Общая площадь без учета летних помещений, кв. м.	44,00
      Жилая площадь, кв. м.	21,30
      Площадь кухни, кв. м.	10,20
      Имеет отдельную от других объектов недвижимости кухню	Да
      Имеет отдельный от других объектов недвижимости санузел	Да
      Наличие балкона/лоджии	Лоджия
      Количество и тип санузлов	Совмещенный
      Высота потолков, м.	2,80
      Вид из окна	Типичный
      Действующий камин/печь	Нет
      Кухонная плита	Нет данных
      Объект оценки после пожара?	Нет
      Состояние квартиры	Среднее

      
       

      
       

      Инженерное оборудование дома
      Холодное водоснабжение	Централизованное
      Горячее водоснабжение	Централизованное (газовая колонка отсутствует)
      Канализация	Централизованная
      Электроснабжение	Централизованное
      Газоснабжение	Отсутствует
      Отопление	Централизованное

      
       

      Инженерное оборудование дома
      Текущее использование	В качестве объекта жилого фонда

      
       

      
       

      Описание планировки
      Соответствие планировки Объекта оценки поэтажному плану БТИ	Визуальный осмотр не производился, оценщик использовал данные, предоставленные заказчиком
      Планировка по документам БТИ

      
       

      
       

      Стены/перегородки
      Демонтаж части несущей стены (не шире стандартного дверного проема)	Нет
      Демонтаж в части (шире стандартного дверного проема)/полностью несущей стены	Нет
      Капитальная закладка выходов, именующихся в документах ОТИ «пожарный», «эвакуационный», «аварийный»	Нет

      
       

      
       

      Изменение площадей/границ помещений
      Изменение границ СТК за счет жилой площади и/или кухни	Нет
      Изменение границ санузла/кухни за счет жилой площади и/или кухни	Нет
      Монтаж погреба, подвальных/чердачных помещений к площади объекта	Нет

      
       

      
       

      Перенос помещений внутри объекта
      Перенос кухни в жилые помещения квартиры	Нет
      Перенос кухни в нежилые помещения квартиры	Нет

      
       

      
       

      Окна/летние помещения
      Капитальная закладка внешнего оконного блока в рамках жилой/нежилой площади с единственным оконным блоком	Нет
      Монтаж оконных блоков в крыше	Нет
      Монтаж балкона/лоджии/оборудование козырьков	Нет

      
       

       

      
       

      Переоборудование (мокрые точки/плиты/нагревательные элементы/камины)
      Перенос газовой плиты/колонки на летние помещения и за пределы кухни	Нет
      Вынос мокрых точек в жилые помещения	Нет
      Оборудование сауны/бассейна (купели)/камина с дымоходом	Нет
      Перенос нагревательных элементов на площадь летних помещений	Нет

      
       

       

      Комментарии к фотографиям

      Визуальный осмотр не производился, оценщик использовал данные, предоставленные заказчиком

      
       

       

   2. Определение физического износа здания‌

      Физический износ — это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно- допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна.

      Классификация зданий в зависимости от материала стен и перекрытий приведена в таблице.

      
       

      Таблица 3.2.1. Классификация зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

      Группа зданий	Тип зданий	Фундаменты	Стены	Перекрытия	Срок службы, лет
      I	Особо капитальные	Каменные и бетонные	Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные	Железобетонные	150
      II	Обыкновенные	Каменные и бетонные	Кирпичные и крупноблочные	Железобетонные или смешанные	120
      III	Каменные, облегченные	Каменные и бетонные	Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника	Деревянные или железобетонные	100
      IV	Деревянные, смешанные, сырцовые	Ленточные бутовые	Деревянные, смешанные	Деревянные	50
      V	Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые	На деревянных ступенях или на бутовых столбах	Каркасные, глинобитные	Деревянные	30
      VI	Каркасно- камышитовые	На деревянных ступенях или на бутовых столбах	Каркасные, глинобитные	Деревянные	15

      
       

      Неустранимый физический износ определяется при помощи метода, называемого методом анализа эффективного возраста:

      Износ (%) = EA / (EA+RL),

      где: EA = NL – RL — эффективный возраст; RL — срок остаточной полезной жизни; NL — продолжительность экономической жизни (срок службы).

      В случае наличия капитального ремонта, износ считается по следующей формуле:

      Износ (%) = ((YO – YB) / 2 + YA – YO) * 100 / NL

      где: YO — год капитального ремонта здания; YB — год постройки здания; YA — год оценки; NL — продолжительность экономической жизни (срок службы).

      
       

      Таблица 3.2.2. Расчет физического износа дома

      
       

      Наименование	Нормативный срок жизни (срок службы), лет	Срок остаточной полезной жизни, лет	Эффективный возраст, лет	Физический износ, %
      Здание, в котором расположен Объект оценки	150	136	14	9%

      
       

      Физический износ здания, в котором расположен Объект оценки, рассчитанный методом срока жизни в процентном выражении, составляет округленно 9%.

2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ‌

   Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами.

   
    

   Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

   Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

   Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

   Юридическая разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

   Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

   Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

   Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

   В соответствии с ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания его членов семьи, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

   Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, установленном законодательством. На основании проведенного анализа изменение текущего использования объекта представляется оценщикам финансово нецелесообразным. Учитывая спрос на рынке жилой недвижимости, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его нынешнее использование в качестве жилой квартиры.

3. ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ‌

ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

Макроэкономические показатели

Ис точник информации: http://economy.gov.ru/

Производственная активность

В ноябре, по оценке Минэкономразвития России, ВВП сократился на 0,3 % по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Основной отрицательный вклад в ВВП внесла динамика промышленного производства (-1,2 п.п.). В ноябре индекс промышленного производства снизился на 3,6 % г/г после нулевой динамики месяцем ранее. Снижение было обусловлено в первую очередь неожиданным спадом в обрабатывающей промышленности (-4,7 % г/г), который был локализован в двух отраслях – металлургии и производстве прочих транспортных средств и оборудования. «Локальный» характер ноябрьского сокращения промышленности подтверждается оценкой медианного темпа роста обрабатывающих отраслей и данными конъюнктурных опросов за ноябрь.

В декабре, по оценке Минэкономразвития России, произошла нормализация производственной активности. Оперативные данные о потреблении электроэнергии (скорректированные на погодный, сезонный и календарный факторы) и значение индекса PMI в обрабатывающей промышленности в декабре дают

основания ожидать улучшения динамики промышленного производства. Вместе с тем на динамику добывающей промышленности продолжили оказывать сдерживающее влияние выполнение Россией обязательств по сокращению добычи нефти в рамках сделки ОПЕК+, а также снижение спроса на газ из-за теплой погоды.

Внутренний спрос

В осенние месяцы наметилась тенденция к стабилизации потребительского спроса. Рост розничного товарооборота в последние три месяца стабилизировался на уровне около 3 % г/г (в ноябре 2,7 % г/г, 3,1 % г/г в октябре и 3,2 % г/г в сентябре1). В то же время динамика расходов на конечное потребление домашних хозяйств (рост на 5,2 % г/г в 3кв17 согласно декомпозиции ВВП по использованию) свидетельствует о том, что все большую роль начинают играть компоненты спроса, не включаемые в оперативные показатели потребительской активности. В первую очередь это покупки в интернет-магазинах за рубежом и поездки.

Ноябрьские индикаторы инвестиционной активности указывают на продолжение роста инвестиций темпами, близкими к показателям 3кв17. Основной вклад в рост капитальных вложений в ноябре продолжали вносить закупки машин и оборудования – как отечественного, так и зарубежного. При этом инвестиционный импорт из стран дальнего зарубежья по-прежнему растет высокими темпами: в ноябре его рост ускорился до 29,5 % г/г по сравнению с 19,8 % г/г в октябре и 25,6 % г/г в 3кв17. Показатели строительства в ноябре остались в отрицательной области (-1,1 % г/г), несмотря на улучшение по сравнению с предыдущим месяцем (-3,1 % г/г в октябре). Вместе с тем текущие оценки, говорящие о спаде в строительстве, не вполне согласуются с устойчивым ростом в годовом выражении с мая текущего года производства стройматериалов, что свидетельствует о возможности уточнения статистических данных при поступлении более полной информации.

Инвестиции крупных и средних предприятий в январе–сентябре 2017 года росли теми же темпами, что и экономика в целом. По данным Росстата, капитальные вложения указанной группы предприятий за первые 9 месяцев прошлого года увеличились на 1,6 % г/г и обеспечили примерно 75 % общего объема инвестиций в российской экономике. При этом рост инвестиций за аналогичный период, рассчитанный по полному кругу организаций, был существенно выше (4,2 % г/г). Более низкие показатели инвестиционной активности крупных и средних предприятий обусловлены причинами как экономического, так и статистического характера.

В 2017 году повысилась значимость банковского кредитования в качестве источника финансирования инвестиций крупных и средних организаций. Доля средств, привлеченных от банков, в капитальных вложениях указанной группы предприятий в январе–сентябре составила 12,3 % и стала максимальной с 2005 года. В номинальном выражении объем инвестиций, осуществленных за счет банковских кредитов, за первые

9 месяцев 2017 года увеличился на 23,2 % г/г, в том числе благодаря продолжающемуся снижению процентных ставок по корпоративным кредитам. Вместе с тем основным ресурсом для финансирования инвестиций по-прежнему остаются собственные средства компаний: их доля в январе–сентябре составила 53,8 %, сохранившись на уровне аналогичного периода прошлого года (53,6 %).

Рынок труда

Темпы роста заработной платы вновь обновили максимум с начала цикла роста во 2кв16. По предварительной оценке, рост реальных заработных плат в ноябре, как и в октябре, составил 5,4 % г/г. Увеличение темпов роста по сравнению с 3кв17 (3,1 % г/г) обусловлено как улучшением динамики номинальных заработных плат, так и рекордными показателями инфляции, которая с октября опустилась ниже 3 % в годовом выражении. Росту заработных плат способствует ситуация на рынке труда. Численность занятых с исключением сезонного фактора в ноябре практически не изменилась по сравнению с октябрем и составила 72 278 тыс. человек. При этом численность безработных с исключением сезонного фактора снизилась на 35,4 тыс. чел., до 3 904 тыс. человек. В результате уровень безработицы в ноябре продолжил снижаться и достиг 5,1 % SA от рабочей силы (5,2 % SA в октябре). Как и ожидалось, в конце года ускорился рост оплаты труда в социальном секторе. С сентября наблюдается увеличение темпов роста заработной платы в отраслях, условно относящихся к социальному сектору (образование, здравоохранение, культура)5. Это связано с повышением заработной платы отдельным категориям работников, для оплаты труда которых установлены целевые показатели на федеральном уровне (медицинские работники, научные сотрудники, преподаватели высших учебных заведений).

Инфляция

Потребительская инфляция по итогам 2017 года достигла исторически минимального значения – 2,5

% г/г. Опубликованные Росстатом данные совпали с оперативной оценкой Минэкономразвития России (2,5– 2,6 % г/г). При этом более крепкий, чем предполагалось ранее, валютный курс, а также благоприятная ситуация на рынке продовольствия в конце прошлого года привели к отклонению инфляции от сентябрьского прогноза (3,2 %). Таким образом, в 2017 году инфляция следовала траектории, которую Минэкономразвития

России в мае охарактеризовало как «сценарий ускоренного снижения» (см. «Картина инфляции в мае 2017 года»). В тот момент при сохранении курса рубля вблизи 56 рублей за долл. США до конца года прогнозировалось снижение инфляции ниже 3 % к декабрю (фактический средний курс за май–декабрь составил 58,4 рубля за долл. США), однако данный сценарий не рассматривался как базовый.

Банковский сектор

В ноябре–декабре банковский сектор продолжил функционировать в условиях структурного профицита ликвидности. Основной приток ликвидности в банковский сектор формировался по счетам расширенного правительства, что связано с использованием средств Резервного фонда и ФНБ в качестве источника финансирования дефицита федерального бюджета. Ликвидность поступала в банковский сектор и в результате реализации Банком России мер по повышению финансовой устойчивости кредитных организаций. Приток средств в банковскую систему по счетам расширенного правительства за период с начала 2017 г. составил 3,7 трлн. руб., из которых 1,8 трлн. руб. пришлось на декабрь. Одновременно продолжился устойчивый приток средств на банковские депозиты. Скользящий за 3 месяца аннуализированный темп роста депозитов юридических лиц достиг в ноябре 12,9 % 3mma SAAR после 10–11

% в предыдущие месяцы. Темп роста депозитов физических лиц тоже ускорился до 7,5 % 3mma SAAR в ноябре после 5–6 % в предыдущие месяцы. В условиях увеличения ресурсной базы банков и продолжения смягчения Банком России денежно-кредитной политики снижение процентных ставок в целом продолжилось. Ставки по депозитам физических лиц на срок свыше 1 года снизились с 6,8 % в сентябре до 6,3 % в октябре. Ставки по кредитам нефинансовым организациям на срок до 1 года снизились с 10,0 % в сентябре до 9,8 % в октябре, на срок свыше 1 года – с 10,2 % до 9,8 %.

Об эффекте структурных реформ в макроэкономической политике

Прошедший год ознаменовался завершением процесса макроэкономической стабилизации после двойного шока для платежного баланса, сформировавшегося в 2014 году (снижение цен на энергоносители и введение санкций). Инфляция опустилась до рекордно низкого значения в 2,5 % и впервые оказалась ниже целевого значения Банка России, бюджетный дефицит снизился до уровня в 1,5 % ВВП, экономика вернулась к росту.

Одним из напрямую видимых эффектов проведенных реформ стало изменение корреляции валютного курса и цен на нефть: так, например, с апреля 2017 года при росте цен на нефть на 25 % номинальный эффективный курс рубля снизился на 8,1 %. Другая особенность – это снижение волатильности обменного курса до многолетних минимумов. Однако изменения не касаются исключительно валютного рынка. Главный результат реализованных структурных реформ – формирование долгосрочного периода низкой волатильности всех ключевых экономических показателей: инфляции, темпов роста экономики, заработных плат.

Таким образом, экономическая динамика в 2018 году будет характеризоваться следующими тенденциями:

• инфляция при условии отсутствия негативных погодных шоков весь год будет находиться ниже отметки в 4 %;

• экономика продемонстрирует ускорение темпов экономического роста, которые сохранятся на уровне около 2 %;

• федеральный бюджет закончит 2018 год с профицитом около 1% ВВП;

• Фонд национального благосостояния прибавит около 50 млрд. долл. США.

Принцип ценообразования

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно разделить на несколько групп:

• Объективные факторы.

  Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

• макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

• микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

• Физические факторы:

• местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

• архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

• состояние объекта недвижимости;

• наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

• экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

• Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

• количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

• объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна на улицу, плохая планировка, износ и т.п.)

• престижность района;

• экологическая обстановка в районе;

• транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

• социальная однородность дома;

• характер сделки («прямая» или «альтернативная» продажа);

• юридическая «чистота» объекта.

  При определении стоимости объектов недвижимости сейчас в обязательном порядке учитываются скидки на торг. Среднерыночные показатели дисконтов по тому или иному сегменту определяются на основе анализа информации, полученной в риэлторских агентствах. Эта информация сравнивается с ценами предложения, и на основе этого выявляется рыночная стоимость с поправкой на торг. В период кризиса резко выросли скидки на торг, их значение могло достигать 25-35%. Основной причиной роста скидок в условиях кризиса можно считать неуверенность участников рынка в будущем. Цены на недвижимость, обменные курсы

  • по всем этим показателям на рынке отсутствует «согласованное» мнение. При этом многие участники рынка оценивали риск дальнейшего снижения цен на недвижимость как высокий. Кроме того, существенную роль сыграла и недоступность заемных средств, и значительное количество предложений, не подкрепленных платежеспособным спросом, ввиду увеличившейся стоимости заемных средств. В посткризисный период, при постепенном восстановлении экономики, в том числе рынка недвижимости, началось снижение скидок, и на данный момент их значение установилось в диапазоне от 1% до 15%.

    Одним из факторов ценообразования можно отнести открывающийся вид из окон. Наибольшими предпочтением пользуется вид на парк, на реку или же на панораму города. Соответственно вид на мусорные контейнеры, гаражи, пустырь, промышленную зону, железнодорожные ветки, шумные магистрали или трубы электростанции, понижают привлекательность района и данной квартиры. Однако покупатели жилья в экономклассе не всегда готовы платить за вид из окон. В бизнес-классе ситуация иная. Объект с хорошим видом из окон может стоить на 20-30% дороже. Однако самый большой отрыв приходится в элитном сегменте: не редкость, когда цена на квартиру, из окон которой открывается красивая панорама, возрастает в 1,5-2 раза.

    ОБЗОР ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

    Вторичный рынок жилья Подмосковья

    На вторичном рынке Московской области по итогам последних 12 месяцев средняя удельная цена предложения продолжает снижаться, объем предложения растет, количество сделок практически сопоставимо с 2016 годом, размер дисконта сохраняется.

    В среднем стоимость комнат в Подмосковье на удаленности до 5 км от МКАД составила на декабрь 2017 г. – 104 345 руб./кв.м., от 5 до 30 км – 86 302 руб./кв.м., свыше 30 км от МКАД – 57 694 руб./кв.м.

    Средняя цена предложения на рынке Московской области в настоящий момент составляет 69 447 руб. за 1 кв.м. Для городов Московской области по удаленности менее 5 км, средняя стоимость 1 кв.м. однокомнатных квартир составила 103 750 руб., что на 2,4% меньше, чем в начале прошлого года, двухкомнатных квартир – 101 856 руб. (на 1,3% меньше), трехкомнатных – 99 882 руб. (на 1,28% меньше). На удаленности от 5 до 30 км средняя цена предложения также снизилась в сравнении в прошедшим годом и составила для однокомнатных квартир – 83 136 руб. за 1 кв.м., двухкомнатных квартир – 79 751 руб. за 1 кв.м., трехкомнатных – 79 631 руб. за 1 кв.м. Менее всего цены предложений изменились для двух и трехкомнатных квартир на удаленности от МКАД свыше 30 км, изменение составило менее 1%. Для однокомнатных квартир при удаленности свыше 30 км изменение составило 2,3% в сторону уменьшения. И на сегодняшний день цена предложения для однокомнатных квартир (свыше 30 км )составила 57 700 руб. за 1 кв.м., для двухкомнатных квартир (свыше 30 км) – 57 860 руб. за 1 кв.м., трехкомнатных квартир (свыше 30 км) – 56 382 руб. за 1 кв.м.

    

    • Средняя стоимость 1 кв.м. вторичной недвижимости Московской области по городам

  
   

  Московская область	Средняя стоимость 1 кв.м.	Изменение % к янв. 2017	Московская область	Средняя стоимость 1 кв.м.	Изменение % к янв. 2017
  Апрелевка	79 580	-0,025	Московский	117 277	0,042
  Балашиха	81 958	-0,033	Мытищи	99 436	0,010
  Видное	93 278	-0,011	Ногинск	56 994	0,012
  Воскресенск	46 430	0,036	Одинцово	102 716	0,078
  Дмитров	67 187	-0,006	Орехово-Зуево	48 916	0,010
  Долгопрудный	99 825	0,061	Подольск	79 746	0,003
  Домодедово	79 215	-0,007	Пушкино	79 955	0,017
  Железнодорожный	83 814	-0,073	Раменское	76 338	-0,012
  Жуковский	85 789	-0,013	Реутов	120 026	0,048
  Звенигород	68 457	0,049	Руза	62 763	0,015
  Ивантеевка	72 312	-0,031	Сергиев Посад	64 147	-0,030
  Коломна	58 807	-0,003	Серпухов	56 926	-0,043
  Королев	90 832	-0,028	Солнечногорск	73 189	0,014
  Красногорск	100 982	-0,024	Химки	105 717	0,029
  Лобня	80 301	-0,037	Щелково	69 978	0,028
  Люберцы	97 332	-0,032	Щербинка	97 562	0,049
  Можайск	59 538	0,023	Электросталь	58 315	0,024

  Ис точник информации: А налитичес к ий це нтр SR G

  Стоимость подмосковной «вторички» впервые падала на протяжении всего года. Однако серьезного проседания стоимости вторичного жилья, как это было в отдельные месяцы 2015 и 2016 гг., не наблюдалось. Скорее всего, падение стоимости метра в московском регионе было бы более выраженным, если бы не рекордное снижение ставок по ипотеке. Средний дисконт при продаже квартир на вторичном рынке Московской области по итогам 2017 г. составил 6,4%. Наименьшую скидку продавцы предлагали покупателям в мае 2017 г. (5,5%), а наиболее щедрыми они были в декабре (7,2%).

  Снижение ипотечных ставок в 2018 году может помочь всем желающим купить квартиру в Подмосковье. Тем более что власти обещают улучшение транспортной развязки с подмосковными городами в ближайшее время. Они прогнозируют появление новых сквозных электричек через центр столицы. Также не маловажным фактором будет более низкие цены на жилье в городах Подмосковья.

  6 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ‌

  1. Основные этапы процесса оценки‌

     Процесс оценки включает в себя следующие действия:

     1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

     2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

     3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

     4. Согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;

     5. Составление отчета об оценке.

        Анализ представленной Заказчиком информации представлен в нижеследующей таблице.

        
         

        Таблица 6.1.1. Анализ представленной Заказчиком информации

        Информация о виде и объеме прав на Объект оценки	Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на недвижимое имущество, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права на него (в правоудостоверяющих, правоустанавливающих документах)	Проведено
        Сопоставлени е данных об Объекте оценки	Установление конструктивных особенностей недвижимого имущества, права на которое оцениваются, а также соответствия (наличия/отсутствия не зарегистрированных в установленном порядке перепланировок и т.п.) фактического состояния недвижимого имущества характеристикам объекта, отраженным в действительных на дату оценки документах органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на здания, строения, сооружения, входящие в состав Объекта оценки (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения, кадастровый паспорт при наличии)	Проведено
        Установление данных об обременениях на Объект оценки	Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества, права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имущества, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров, зарегистрированных в квартире лиц (включая несовершеннолетних) и любых других обременений (при их наличии)	Проведено
        Установление данных об имуществе, не являющемся недвижимым	Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе недвижимого имущества, права на которое оцениваются, имущества, не являющегося недвижимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки (улучшения, без которых невозможно полноценное текущее использование/эксплуатация объекта))	Проведено
        Установление иных сведений	Установление иных количественных и качественных характеристик недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в том числе содержащих описание существующих прав на Объект оценки	Проведено

        Источник: ООО «Профессиональная Группа Оценки»

        
         

  2. Основные понятия и терминология‌

     В настоящем Отчете оценке подлежит рыночная и ликвидационная стоимости Объекта оценки. Оценка была проведена в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Федеральными стандартами оценки (ФСО), стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными саморегулируемой организацией оценщиков, в которой состоит Оценщик.

     Определение рыночной стоимости приводится в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Как субъект гражданских правоотношений Исполнитель придерживается требований федерального закона.

     Для целей настоящей оценки было использовано следующее определение рыночной стоимости, содержащееся в Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2): «…наиболее

     вероятная цена, по которой Объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

     1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать Объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

     2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

     3. Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

     4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за Объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

     5. платеж за Объект оценки выражен в денежной форме».

     Также при написании настоящего Отчета было использовано следующее определение ликвидационной стоимости, содержащееся в ФСО № 2:

     «… расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества».

     Срок экспозиции объекта Оценки — период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) Объекта оценки, до даты совершения сделок с ним.

     Ликвидность — характеристика того, насколько быстро можно продать по цене адекватной рыночной стоимости объект недвижимого имущества на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

     Показатель ликвидности — характеристика ликвидности, которая зависит от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи.

     В рамках настоящего Отчета используется следующая градация.

     
      

     Таблица 6.2.1. Градация ликвидности имущества

     Показатель ликвидности	Высокая	Выше средней	Средняя	Ниже средней	Низкая
     Примерный срок реализации, месяцев	Менее 1	1—2	2—4	4—6	Более 6

     Риск ликвидности - это риск, связанный с отсутствием возможности реализовать объект недвижимости в необходимо короткие сроки по рыночной цене. Риск ликвидности в рамках данного отчета оценивается как разница между «истинной стоимостью» жилого помещения и его возможной ценой с учетом комиссионных выплат в процентном соотношении.

     
      

  3. Выбор подходов к оценке‌

  Выделяют три основных подхода к оценке стоимости имущества: затратный, доходный и сравнительный.

  Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода определяется как сумма стоимости участка земли как свободного и стоимости строительства улучшений (недвижимости) с учетом совокупного износа. Исходное положение затратного подхода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат, которые должен понести типичный покупатель для получения на дату оценки путем строительства на этом же участке земли зданий и сооружений, адекватных по своей полезности Объекту оценки. Другими словами, стоимость улучшений определяется как стоимость строительства на дату оценки объекта аналогичной полезности.

  В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в текущую стоимость на момент оценки. Общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости является арендная плата.

  В рамках доходного подхода к оценке недвижимости выделяют два основных метода оценки — метод дисконтирования и метод капитализации будущих доходов. Первый метод (дисконтирования) основывается на анализе и прогнозе доходов, генерируемых недвижимостью за ряд лет, второй же (капитализации) позволяет пересчитать годовой доход в стоимость собственности.

  Сравнительный подход, называемый также рыночным, является наиболее широко применяемым в мировой оценочной практике. Сущность его заключается в следующем: стоимость имущества определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

  В рамках сравнительного подхода выделяют метод прямого сравнительного анализа продаж, который заключается в последовательном выполнении следующих действий:

  1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

  2. определение объектов-аналогов, наиболее схожих с оцениваемым объектом, и проведение сравнительного анализа по каждому аналогу;

  3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка объектов-аналогов;

  4. приведение ряда скоординированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости Объекта оценки.

  По результатам проведенного анализа наиболее эффективного использования оцениваемого объекта и с учетом информации, которой владел Оценщик, было принято решение об использовании сравнительного подхода для определения рыночной стоимости, так как на рынке недвижимости имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.

  Доходный подход для определения стоимости объекта не использовался ввиду того, что приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду нетипично на рынке. Большая доля квартир приобретается лицами для собственного проживания. Поэтому цены на рынке формируются не уровнем возможной доходности, а уровнем платежеспособного спроса на квартиры.

  Даже если предполагать возможность сдачи объекта в аренду, рынок аренды подобного жилья сформирован не в полном объеме, арендные ставки зависят от многих факторов, учесть которые в силу их разнообразия полностью невозможно. Также цены предложения существенно отличаются от фактически установленных в результате переговоров хозяина и арендатора, а скидки на торг зависят зачастую от личных (субъективных) предпочтений.

  Все вышеперечисленные причины не позволяют с достаточной степенью достоверности определить арендную ставку и, следовательно, эффективный валовый доход от сдачи объекта в аренду и тем самым делают результат оценки стоимости с применением доходного подхода недостоверным.

  Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости квартир, по мнению Оценщика, является некорректным, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно невозможным, расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально ее объему в общем строительном объеме здания дает в высшей степени спорные результаты, т. к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы).

  
   

   

  21

  
   

  1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ‌

     1. Выбор объектов-аналогов‌

        Сравнительный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж. Данный метод определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию.

        При этом перед применением сравнительного подхода Оценщик должен сделать вывод о способности оцениваемого объекта недвижимости быть объектом обращения на свободном рынке купли-продажи.

        Основным критерием выбора информации, которая может быть использована для оценки методом сравнительного анализа продаж, является следующий: потенциальный покупатель, владеющий информацией о рынке данного вида недвижимости, сочтет сопоставимый объект разумной заменой оцениваемому объекту, при этом, учитывается тот факт, что при наличии на рынке двух сопоставимых объектов по всем параметрам, потенциальный покупатель сделает выбор в сторону предложения с меньшей стоимостью.

        Метод сравнительного анализа продаж, включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым объектом. Затем цены на аналогичные объекты корректируются, с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

        На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности.

        При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

        При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

        Таким образом, Оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

        С целью выявления аналогов объекта оценки, был проанализирован рынок жилой недвижимости, с использованием публикуемых материалов агентств недвижимости:

        «Инком-недвижимость», «Миэль-недвижимость» и др.; база данных «ЦИАН», «Яндекс.Недвижимость» и др. При подборе аналогов, в первую очередь учитывалось сходство местоположения, общей площади, состояния объекта.

        Таблица 7.1.1. Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом

        Группы элементов сравнения, ед. изм.	Объект оценки	Расчет рыночной стоимости объекта оценки
        		Аналог № 1		Аналог № 2		Аналог № 3		Аналог № 4
        Адрес	Московская обл, г. Раменское, ул. Дергаевская, 30, кв.21	г. Раменское, Дергаевская ул., 32	0,0%	г. Раменское, Дергаевская ул., 32	0,0%	г. Раменское, Московская область, Раменское, ул. Молодежная, 27	0,0%	г. Раменское, Дергаевская ул., 30	0,0%
        Источник информации	—	https://ramenskoye.cian.ru/sale/flat/166231 79000/		https://ramenskoye.cian.ru/sale/flat/168395 823/		https://ramenskoye.cian.ru/sale/flat/169569 913/		http://www.mirkvartir.ru/192986398/
        Контактная информация	—	+7 906 797-74-74		+7 915 244-29-34		+7 916 546-85-30		+7 (926) 143-03-49
        Цена предложения	—	3 350 000		4 800 000		3 600 000		5 400 000
        Цена за 1 кв. м	—	81 707		71 642		85 714		77 143
        Уторговывание	—	-8,0%		-8,0%		-8,0%		-8,0%
        Скорректированная цена предложения за 1 кв. м., руб.	—	75 171		65 910		78 857		70 971
        Вид сделки	Чистая продажа	Чистая	0,0%	Альтернативная	3,0%	Чистая	0,0%	Чистая	0,0%
        Ближайшая станция метро	«Выхино»	«Выхино »		«Выхино »		«Выхино »		«Выхино »
        Удаленность от метро	43 мин./т.	43 мин./т.	0,0%	43 мин./т.	0,0%	43 мин./т.	0,0%	43 мин./т.	0,0%
        Тип дома (материал стен)	Монолит-кирпич	Монолит-кирпич	0,0%	Монолит-кирпич	0,0%	Монолит-кирпич	0,0%	Монолит-кирпич	0,0%
        Этаж	6	3	0,0%	2	0,0%	5	0,0%	12	0,0%
        Этажность здания	17	17	0,0%	17	0,0%	17	0,0%	17	0,0%
        Кол-во комнат	1	1	0,0%	2	0,0%	1	0,0%	2	0,0%
        Площадь c учетом летних помещений, кв. м	46,60	41,00	0,0%	67,00	2,0%	42,00	0,0%	70,4	2,0%
        Площадь кухни, кв. м	10,20	11,00	0,0%	15,00	-2,0%	10,00	0,0%	12,2	-1,0%
        Санузел	Совмещенный	Совмещенный	0,0%	Раздельный	-1,0%	Совмещенный	0,0%	Раздельный	-1,0%
        Высота потолков	2,8	2,8	0,0%	2,8	0,0%	2,7	0,0%	2,8	0,0%
        Летние помещения	Лоджия	Лоджия	0,0%	Лоджия	0,0%	Лоджия	0,0%	Лоджия	0,0%
        Расположение окон	Типичный	Типичный	0,0%	Типичный	0,0%	Типичный	0,0%	Типичный	0,0%
        Мебель	Отсутствует	Имеется	-3,0%	Отсутствует	0,0%	Отсутствует	0,0%	Отсутствует	0,0%
        Общая процентная поправка		-11,0%		-6,0%		-8,0%		-8,0%
        Общая процентная поправка по модулю		11,0%		16,0%		8,0%		12,0%
        Физическое состояние	Среднее	Хорошее	-3 000	Хорошее	-3 000	Отличное	-6 000	Хорошее	-3 000
        Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.		69 720		64 343		72 857		67 971

        
         

         

        
         

        Группы элементов сравнения, ед. изм.	Объект оценки	Расчет рыночной стоимости объекта оценки
        		Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4
        Весовые коэффициенты		0.2708	0.2083	0.2917	0.2292
        Средневзвешенная стоимость 1 кв. м, руб.					69 114
        Стоимость объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, руб.					3 220 712
        Курс доллара, руб. за 1 долл. США					56,6278
        Стоимость Объекта оценки, долл. США					56 875

        
         

        
         

         

        24

     2. Обоснование корректировок‌

        Корректировка на уторговывание.

        Данная корректировка учитывает возможность торга и снижение стоимости путем переговоров продавца и покупателя. Корректировка на торг применялась исходя из аналитических данных (https://statrielt.ru) представленных в таблице ниже, которая составляет 5%.

        
         

        

        Так же необходимо учесть тот фактор, что объект оценки находится под обременением. Для определения корректировки на данный фактор Оценщик провод дополнительный анализ данного сегмента рынка из чего делает вывод, что рынок недвижимости очень широк, и определенную нишу здесь занимает такая категория имущества, как квартиры с обременением в виде судебного иска. Такая квартира привлекательна тем, что имеет более низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все имеющиеся долги, а не нажиться на этой операции. Исходя из ранее изложенного можно сделать вывод, что данные объекты недвижимости обладают меньшей ликвидностью по сравнению с аналогичными не обременёнными объектами недвижимости. Что по мнению оценщика снижает их стоимость на 2-5%. Данная информация была подтверждена рядом ведущих специалистов аукционных брокерских агентств России, такими как «Аукционный брокер №1» (http://torgiprosto.ru, 8 (4812) 68-80-95), Национальная Ассоциация Аукционных Брокеров (https://naab.spb.ru, 8 800 511 20 25), Leadmanbrokers

        (https://leadmanbrokers.ru, +7 (495) 150-02-77). По данному фактору применяется корректировка в размере 3%.

        Общая корректировка на торг составила 8%=5%(корректировка на торг) +3%(корректировка учитывающая фактор обремененности объекта

        Корректировка на вид сделки.

        В терминологии риелторов и их клиентов есть такие термины, как "чистая продажа" и так называемая "альтернативнвя сделка". В последнем случае речь идет об обменном варианте, когда риелтор выстраивает целый ряд сделок в единую цепочку, после чего одновременно или друг за другом совершается несколько операций по купле-продаже недвижимости. То есть условия продажи обременены поиском объекта, который будет приобретаться взамен продаваемого объекта недвижимости, то есть как альтернатива имеющемуся объекту недвижимости. Этот фактор влияет на стоимость объекта. Как показывает практика, в большинстве случаев квартиры чистой продажи бывают дороже альтернативных в среднем на 3-7% (Источник информации: http://www.metrinfo.ru/novostroyki/articles/idealnaya-kvartira-dlya-prodazhi-chto- nuzhno-delat.136194.html).

        Корректировка на расстояние до станции метро.

        Местоположение объекта оценки является основным параметром, определяющим его стоимость в условиях рынка. Для рынка квартир этот показатель складывается из расстояния до станции метро или железнодорожной станции, а также из престижности района местоположения. Данная поправка вносится в случае, если разница во времени превышает две минуты пути от станции метро до объекта. Величина поправки отражает мнение экспертов оценщиков и специалистов ведущих агентств недвижимости города. Величина поправки на месторасположение вносится из расчета 1% на каждые 5 минут разницы времени, требуемом для того, чтобы добраться до объекта.

        Корректировка на материал стен дома.

        Материал стен жилого дома, в котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на стоимость квартиры. Чем более современен и экологичен материал стен дома, тем более привлекательной для покупателей является квартира в нем. Как правило, квартиры в панельных и блочных домах дешевле квартир в кирпичных и кирпично-монолитных домах, даже если они схожи по всем остальным характеристикам. В результате консультаций с риелторами Московского региона, Оценщиком было выявлено, что на данный момент на рынке наиболее привлекательны квартиры в монолитных и монолитно-кирпичных домах, затем в

        кирпичных, и в последнюю очередь, в панельных и блочных. И, как правило, стоимость 1 кв.м. квартиры уменьшается/увеличивается на 2-3% в зависимости от материала стен дома, в котором расположен объект.

        Корректировка на этаж.

        Размещение квартиры на первом и последнем этажах многоквартирных домов оказывает существенное влияние на ее стоимость. Как правило, привлекательность подобных объектов несколько ниже за счет объективно существующих факторов, снижающих комфортабельность внешней эксплуатации. При этом, в новых домах, имеющих технический этаж, и домах относящихся к бизнес - классу или классу элитной недвижимости, квартиры на последнем этаже не отличаются по уровню комфорта от квартир на промежуточных этажах и соответственно полученные корректировки не применимы к такого рода объектам. В этом случае необходимость во введении корректировки на последний этаж отсутствует. Размер корректировки на этаж расположения был рассчитан методом парных продаж.

        
         

        

        Корректировка на этажность.

        Размещение квартиры в многоквартирных домах различной этажности оказывает существенное влияние на ее стоимость. Как правило, привлекательность объектов, расположенных в домах от 9 этажей и более несколько выше за счет объективно существующих факторов, увеличивающих комфортабельность внешней эксплуатации. К таким факторам, к примеру, относится наличие/отсутствие в многоквартирном доме лифта и мусоропровода. По данным риелторских агентств «Миан», «Миэль», «Инком-недвижимость», «Бест- недвижимость», как правило, стоимость 1 кв.м. квартиры увеличивается в среднем на 1-2% при нахождении объекта в многоквартирном жилом доме с этажностью более 9 этажей.

        Корректировка на кол-во комнат.

        Как правило, большие по масштабности квартиры продаются дешевле, чем квартиры меньшего размера, схожие по остальным характеристикам. В данном случае за единицу сравнения принимается количество жилых комнат объекта оценки. Величина поправки определяется путем мониторинга рынка предложений и выявленными соотношениями между ценой предложения и комнатностью объектов. По данным риелторских агентств «Миан», «Миэль», «Инком-недвижимость», «Бест-недвижимость», как правило, стоимость 1 кв.м. квартиры уменьшается/увеличивается приблизительно на 1% за каждую дополнительную жилую комнату.

        Корректировка на общую площадь.

        Как правило, большие по площади объекты недвижимости продаются дешевле по стоимости 1 кв.м., чем объекты меньшего размера, схожие по остальным характеристикам. В данном случае за единицу сравнения принимается площадь объекта оценки. Величина поправки определяется путем мониторинга рынка предложений и выявленными соотношениями между ценой предложения и общей площадью объектов. По данным риэлтерских агентств «Миан», «Миэль», «Инком-недвижимость», «Бест-недвижимость», как правило, стоимость 1 кв.м. квартиры/комнаты уменьшается/увеличивается приблизительно на 1% за каждые 10 кв.м. изменения общей площади.

        Корректировка на площадь кухни.

        Как правило, планировка квартиры во многом оказывает влияние на ее стоимость. Одной из основных характеристик планировки является площадь кухни. Большая кухня свидетельствует об улучшенной планировке квартиры и повышает ее стоимость. Корректировка на площадь кухни вводится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 2 кв.м. Величина корректировки рассчитана с учетом мнения экспертов-оценщиков и специалистов ведущих агентств недвижимости. Корректировка принимается в размере 1% за каждые 2 кв.м разницы в площади.

        Корректировка на сан. узел.

        Корректировка на санузел подразумевает предпочтительность выбора квартиры с раздельным санузлом перед совмещенным, корректировка основана на анализе информации полученной в результате консультаций с

        риэлторами. По данным риэлтерских агентств «Миан», «Миэль», «Инком-недвижимость», «Бест- недвижимость», стоимость 1 кв.м. квартиры увеличивается при наличии раздельного санузла, а также дополнительного санузла в среднем на 1-2%.

        Корректировка на высоту потолков.

        Корректировка высоты потолков демонстрирует преимущество ценовых показателей объекта (по данным агентств недвижимости) высота помещений которого больше в диапазоне 1% на каждые 20 см разницы.

        Корректировка на летние помещения.

        Корректировка на наличие балкона/лоджии подразумевает увеличение стоимости квартиры при наличии данного вида улучшения, поправка определена на основе данных полученных в результате консультаций с риэлторами, а так же при учете мнения экспертов-строителей. По данным риэлтерских агентств «Миан»,

        «Миэль», «Инком-недвижимость», «Бест-недвижимость», стоимость 1 кв.м. комнаты увеличивается при наличии балкона/лоджии в среднем на 1-2%.

        Корректировка на вид из окна.

        Корректировка вида из окон характеризует преимущество стоимостного значения квартиры, вид из окон которой является панорамным, либо окна которой расположены на сторону внутреннего двора, по сравнению с квартирой, окна которой выходят на улицу (проспект, шоссе и прочие шумные магистрали). Величина корректировки рассчитана с учетом мнения экспертов-оценщиков и специалистов ведущих агентств недвижимости, значение корректировки входит в рамки от 1 до 3%. Заказчик не предоставил данные о виде из окна.

        Корректировка на адрес.

        Местоположение объекта оценки является основным параметром, определяющим его стоимость в условиях рынка. Для рынка квартир этот показатель складывается из расстояния до станции метро или железнодорожной станции, а также из престижности района местоположения. Данная поправка вносится в случае, если объект оценки и объект-аналог расположены в существенно различных районах или округах города, престижность которых значительно отличается друг от друга. Величина поправки отражает отношений средней стоимости недвижимости в представленных районах на основании аналитических данных.

        Корректировка на мебель .

        По данным риэлтерских агентств «Миан», «Миэль», «Инком-недвижимость», «Бест-недвижимость», стоимость 1 кв.м. квартиры увеличивается/уменьшается при наличии мебели в среднем на 1-3%.

        Корректировка на качество отделки.

        Учитывает разницу в качестве отделки объекта оценки по сравнению с качеством отделки аналогов. Величина поправки определяется экспертным путем, в соответствии со сложившимися на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций. Указывается в рублях. Визуальный осмотр объекта оценки не производился, оценщик исходил из данных предоставленных заказчиком. Принималось среднее состояние внутренней отделки (требуется косметический ремонт).

        
         

        Таблица 7.2.1. Корректировки на состояние внутренней отделки, руб./кв. м

        Аналог/Объе кт	Без отделки	Дом не построен	Требуется капитальный ремонт	Предчистова я отделка	Требуется косметически й ремонт	Хорошее	Отличное	Евроремонт
        Без отделки	от 0	от 0	от 1500	от -2000	от -3000	от -6000	от -9000	от -12000
        Дом не построен	от 0	от 0	от 1500	от -2000	от -3000	от -6000	от -9000	от -12000
        Требуется капитальный ремонт	от -1500	от -1500	от 0	от -3500	от -4500	от -7500	от -10500	от -13500
        Предчистова я отделка	от 2000	от 2000	от 3500	от 0	от -1000	от -4000	от -7000	от -10000
        Требуется косметически й ремонт	от 3000	от 3000	от 4500	от 1000	от 0	от -3000	от -6000	от -9000
        Хорошее	от 6000	от 6000	от 7500	от 4000	от 3000	от 0	от -3000	от -6000
        Отличное	от 9000	от 9000	от 10500	от 7000	от 6000	от 3000	от 0	от -3000
        Евроремонт	от 12000	от 12000	от 13500	от 10000	от 9000	от 6000	от 3000	от 0

        Описание ремонтных работ

        Без отделки. Состояние квартиры без отделки включает в себя полы, которые перед укладкой самого полового покрытия (ламинат, линолеум и т.д.), потребуется еще выровнять. Стены и потолки требуют подготовки (обшивки, штукатурки, шпаклевки) перед окончательной отделкой. Отсутствуют внутренние перегородки и соответственно межкомнатные двери. Есть готовый, подключенный электрический щиток, но не сделана проводка до розеток и включателей. Проведена система отопления, но не установлены сами радиаторы. Канализация, горячая и холодная вода проведены к санитарным узлам, но не разведены по окончательным точкам.

        Дом не построен. В случаях если объект оценки расположен в доме, который еще не построен, уровень его внутренней отделки приравнивается к состоянию "без отделки".

        Требуется капитальный ремонт. Капитальный ремонт подразумевает комплекс мероприятий, связанных с ремонтными и отделочными работами, в ходе которых также производится установка или замена отдельных конструктивных элементов, а также инженерных систем и оборудования на новые.

        Предчистовая отделка. Предчистовая отделка помещения включает в себя следующие работы: «штукатурка стен, черновая стяжка пола под устройство напольных покрытий всех видов, прокладка теплых полов совместно с устройством стяжки, прокладка системы отопления (в полном объеме), подведение горячего и холодного водоснабжения (без комплектации и установки санфаянса), электросиловая разводка (без установки и комплектации электроприборов и оборудования), установка в оконные проемы пластиковых или деревянных окон со стеклопакетами.

        Требуется косметический ремонт. Требуется замена отделочных материалов (обои, линолеум, окраска потолка).

        Хорошее. При хорошем состоянии затраты времени и финансов минимальны. Не меняются окна, двери, сантехнические коммуникации, старая электропроводка. Потолок перекрашивается, переклеиваются старые обои; производится замена линолеума или ковролина; устанавливается новый плинтус; шпаклюются и окрашиваются откосы окон; укладывается плитка в санузле и на кухне.

        Отличное. При отличном состоянии проведен стандартный ремонт. Стандартный ремонт включает в себя демонтажные работы; оштукатуривание стен; подготовка потолка и окраска в 2 слоя; подготовка стен и оклейка обоями; выравнивающая стяжка пола; укладка ламината или паркетной доски; установка плинтуса; окраска труб отопления; оштукатуривание, шпаклевание и окраска откосов окон; плитка в санузлах и на полу в кухне и коридоре; замена межкомнатных дверей; реечный потолок в санузлах; скрытая разводка сантехнических труб, замена ванной, унитаза, раковины в санузле и на кухне, замена электроточек.

        Евроремонт. При евроремонте стены оштукатуриваются, углы приводятся к 900, а плоскости должны быть идеально ровными. Часто в перечень работ включают монтаж системы безопасности с домофоном и видео наблюдением. Евроремонт начинается с индивидуального дизайн-проекта. Дизайн-проект — это прежде всего чертежи плюс подбор материалов, комплектация мебелью, схемы электрики, водоснабжения, системы вентиляции, кондиционирования и прочее. Производится монтаж многоуровневых потолков, сложных по конструкции стен, ниш, проемов, арок, колонн, лепного декора. При евроремонте утепляют и остекляют лоджии и балконы, обязательно ставят новые входные и внутренние двери, меняют окна. При выполнении евроремонта не допускается применение отделочных материалов низкого качества и эконом класса, а только высококачественные материалы от ведущих производителей, используемые материалы должны быть произведены в европейских странах и приобретены в фирменных магазинах или у официальных дилеров.

        Вне се ние вес овых коэффицие нт ов

        Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента Оценщик пользовался следующей формулой, устанавливающей обратную зависимость размера весового коэффициента от количества введенных поправок по рассматриваемому объекту-аналогу:

        K = (1 - M) / S,

        где:

        К - весовой коэффициент рассматриваемого объекта-аналога;

        S – сумма количества поправок по всем использованным объектам-аналогам; M – количество поправок введенных по рассматриваемому объекту-аналогу.

  2. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ‌

     В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный. Задачей оценщика являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности.

• Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, для которых не существует рынка сбыта. Недостатком затратного подхода являются его статичность и невозможность учесть политическую и экономическую ситуацию в стране, ожидания инвестора, и все негативные элементы. В данном отчете затратный подход не применялся.

• Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.

• Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить максимальный доход от владения. Учитывая, что дом не является объектом коммерческой недвижимости, доходный подход не применялся.

  С учетом вышеизложенного даны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости:

  
   

  Таблица 8.1.1. Согласование полученных результатов

  Наименование подхода	Значение	Удельный вес	Удельное значение
  Затратный подход	Не применялся	-	-
  Сравнительный подход	3 220 712	1,0	3 220 712
  Доходный подход	Не применялся	-	-
  Рыночная стоимость объекта, руб.			3 220 712
  Рыночная стоимость объекта, долл. США по курсу ЦБ РФ 56.6278 руб./долл. США на 06.02.2018			56 875

  Источник: расчеты ООО «Профессиональная Группа Оценки»

  Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, расположенного по адресу: 140104, Россия, Московская область, г. Раменское, ул. Дергаевская, д.30, кв.21, на дату оценки составляет: 3 220 712 (три миллиона двести двадцать тысяч семьсот двенадцать) рублей, что по курсу ЦБ РФ на дату оценки составляет 56 875 (пятьдесят шесть тысяч восемьсот семьдесят пять) долларов США.

  1. РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА‌

  ОЦЕНКИ

  В случае реализации объекта залога, определение ликвидационной стоимости необходимо для обоснования нижней границы кредита, обеспечением которого является заложенное имущество и речь не идет о реальном факте реализации объекта. Однако для предоставления ссуды кредитору необходимо знать, по какой цене будет возможно реализовать предмет залога в сжатые сроки при невозврате выданного кредита.

  Согласно п. 9 ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», «При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный Объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать Объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным».

  Основным вопросом, возникающим при расчете ликвидационной стоимости, остается вопрос перехода от рыночной стоимости имущества к ликвидационной.

  В общем случае ликвидационная стоимость может быть рассчитана двумя методами:

  • прямой метод основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение данного метода реализуется либо путем прямого сравнения с аналогами, либо через статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ). Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода. Хотя в случае наличия необходимой информации, он обладает высокой степенью объективности.

  • косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости. Расчет ликвидационной стоимости объекта имущества при использовании косвенного метода выглядит следующим образом: рыночная стоимость объекта, за минусом скидки на факт вынужденности продажи. Таким образом, основной методологической проблемой в данном случае является определение скидки на факт вынужденности продажи (поправки, отражающей условия продажи).

    Для того, чтобы перейти от рыночной стоимости объекта оценки к ликвидационной стоимости, необходимо учесть два фактора:

    1. Фактор стоимости денег во времени;

    2. Фактор эластичности спроса по цене.

    Учет фактора стоимости денег во времени

    Учет фактора стоимости денег во времени базируется на принципе безубыточности реализации объекта по цене, которая ниже его рыночной стоимости. Суть принципа заключается в следующем: убытки, возникающие при реализации объекта по цене, которая ниже его рыночной стоимости, должны быть компенсированы доходами от размещения денежных средств, полученных от реализации этого объекта в меньшем объеме, но ранее.

    Доход от размещения суммы, полученной в результате ускоренной реализации объекта, рассчитывается по следующей формуле:

    Д = Су * ((1 + R) t - 1), где

    Д – доход от размещения суммы, полученной в результате ускоренной реализации объекта, Су – денежная сумма, полученная в результате ускоренной реализации,

    R – требуемая доходность инвестирования в Объект оценки;

    t – период времени, равный разнице между сроком реализации объекта по рыночной и по ликвидационной стоимости.

    Поскольку доход равен разнице между денежной суммой, полученной от реализации объекта с течение среднерыночного периода экспозиции, и денежной суммой, полученной в результате ускоренной реализации объекта, денежная сумма, полученная от реализации объекта с течение среднерыночного периода экспозиции (Ср) равна:

    Ср = Су + Д = Су + Су * ((1 + R) t - 1) = Су * (1 + R) t

    Из этой формулы мы можем вычислить коэффициент, учитывающий фактор стоимости денег во времени, как отношение денежной суммы, полученной в результате ускоренной продажи объекта, к денежной сумме, полученной от реализации объекта с течением среднерыночного периода экспозиции:

    Ксдв = 1 / (1 + R) t t = tРЛ – t

    tР - срок реализации объекта по рыночной стоимости, который равен среднему периоду экспозиции объектов, схожих с объектом оценки на сегодняшний день.

    tЛ - срок реализации объекта по ликвидационной стоимости.

    Требуемая доходность инвестирования в Объект оценки

    Ставка дисконтирования – требуемая инвесторами ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.

    Для расчета ставки дисконтирования был использован метод к умуля тивного пос троения . Данный метод предусматривает построение ставки дисконтирования с использованием безрисковой ставки в качестве базовой.

    Ставка дисконтирования рассчитывается путем добавления к безрисковой ставке поправок на риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка, на низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент. Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов.

    Наиболее распространенным и адекватным выбором безрис ковой ст авки, является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Государственные ценные бумаги являются высоколиквидными, с наиболее низким уровнем риска инвестирования. Для определения значения безрисковой ставки оценщик использовал значения кривой бескупонной доходности государственных облигаций на дату оценки со сроком погашения 20.0 лет. Источник информации Московская биржа. http://www.moex.com/ru/marketdata/indices/state/g-curve/

    Риски вложения в объект недвижимого имущества подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.

    Систематический риск связывают с появлением излишнего числа конкурирующих объектов, изменением законодательства в худшую для инвестора сторону и т.п.

    Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и не зависимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. К примеру, ухудшение физического состояния здания, неуплата арендных платежей, криминогенные факторы и т.п.

    Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховую компанию. Размер поправки за статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полный пакет страховки недвижимости.

    Динамический риск может быть определен как прибыль или потеря определенных выгод вследствие конкуренции.

    
     

    Таблица 9.1.1. Расчет премии за риск вложений в Объект оценки

    Вид и наименование риска	Категория риска	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
    Систематический риск
    Ухудшение общей экономической ситуации	Динамичный				1
    Увеличение числа конкурирующих объектов	Динамичный					1
    Изменение федерального или местного законодательства	Динамичный				1
    Несистематический риск
    Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	Статичный			1
    Ускоренный износ объекта оценки	Статичный			1
    Неполучение арендных платежей	Динамичный	1
    Неэффективный менеджмент	Динамичный				1
    Криминогенные факторы	Динамичный				1

    
     

    Вид и наименование риска	Категория риска	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
    Финансовые проверки	Динамичный	1
    Неправильное оформление договоров аренды	Динамичный	1
    Количество наблюдений		3	0	2	4	1	0	0	0	0	0	0
    Взвешенный итог		0	0	4	12	4	0	0	0	0	0	0
    Сумма	20
    Количество факторов	10
    Поправка на риск вложений в объект недвижимости	2,0

    Источник: расчеты Оценщика

    Компенсация за низк ую лик виднос ть определяется путем деления годовой безрисковой ставки на 12 месяцев и умножения на типичный срок экспозиции объектов, аналогичных оцениваемому. При расчете компенсации на низкую ликвидность Оценщик использовал данные, предоставленные агентствами недвижимости. Срок экспозиции предмета залога должен определяться индивидуально по каждой позиции оценки исходя из ликвидности объекта. Стандартные величины разумно долгого срока экспозиции представлены в разделе «Основные понятия и терминология». В соответствии с принятой градацией ликвидность Объекта оценки определена как «Средняя», за разумно долгий срок экспозиции для оцениваемого Объекта оценки оценщик принял 3 месяца.

    Премия за рис к инвес тиционного менеджмент а предс тавля ет собой компенсацию за риск и, с вя занные с

    у правл ением «портфел ем инвес тиций ». Для одних видов инвес тиций необходим незначительный

    ме неджме нт, тогда как для дру гих - большие у правл е нческ ие ус илия. Инвес тиционный менеджмент

    вк лючает выбор среди различных вариантов финанс ирования и приня тие ре ше ния о сох ране нии или продаже

    активов, и требу ет дополнительной поправк и к уровню дохода.

    В зависимости от объекта инвестиций, общепринятая величина поправки на инвестиционный менеджмент составляет 1-3%. При определении составляющей, отражающей значимость инвестиционного менеджмента при инвестициях в недвижимость, Оценщик учитывал назначение и площадь объекта оценки. Объектом оценки является квартира. Квартира, как объект недвижимого имущества, не подразумевает необходимости значительных усилий направленных на обеспечение ее эксплуатации, в связи с чем, Оценщик определил размер премии за риск инвестиционного менеджмента в размере 1%.

    
     

    Таблица 9.1.2. Расчет ставки дисконтирования

    № п/п	Наименование показателя	Значения
    1	Безрисковая ставка, % (Московская биржа. http://www.moex.com/ru/marketdata/indices/state/g-curve/)	7,89
    2	Компенсация за риск вложений в недвижимость, % Дополнительный риск вложения в оцениваемый объект недвижимости по сравнению с государственными облигациями.	2,0%
    3	Компенсация за низкую ликвидность, % Определяется путем деления годовой безрисковой ставки на 12 месяцев и умножения на типичный срок экспозиции объектов, аналогичных оцениваемому, который составляет в среднем 3 месяца (по данным агентств недвижимости «МИАН», «Миэль- недвижимость», «Инком-недвижимость»).	2,0%
    4	Инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость требует немало усилий, составляющую примем равной.	1,0%
    5	Требуемая доходность инвестирования в Объект оценки (стр.1+стр.2+стр.3+стр.4)	12,86

    Источник: расчеты Оценщика

    
     

    Учет фактора эластичности спроса по цене

    Для учета влияния на ликвидационную стоимость объекта оценки фактора эластичности спроса по цене, целесообразно рассмотреть реализацию объекта как процесс:

  • Продавец снижает цену реализуемого объекта. При этом необходимо, чтобы потенциальные покупатели

    
     

     

    были проинформированы о снижении цены объекта.

  • Под воздействием снижения цены реализуемого объекта, как правило, происходит повышение величины спроса на этот объект.

  • Повышение величины спроса, при прочих равных условиях, сокращает период экспозиции объекта на рынке.

  Тесноту взаимосвязи экономических параметров «цена» - «спрос» можно оценивать при помощи коэффициента эластичности спроса по цене. Причем, чем выше значение показателя эластичность, тем выше теснота связи показателей, и тем незначительнее величина ликвидационной стоимости будет отличаться от рыночной стоимости.

  В этой связи представляется целесообразным учесть влияние фактора эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость путем введения в формулу для ее расчета поправочного коэффициента, учитывающего эластичность спроса по цене Кэ:

  С учетом характера влияния эластичности спроса по цене на величину ликвидационной стоимости объекта, представляется возможным аналитически задать зависимость значения поправочного коэффициента Кэ от величины коэффициента эластичности спроса по цене E следующим выражением:

  Кэ = (e /E/ - e -/E/ ) / (e /E/ + e -/E/ ), где е = 2,71828 (const).

  Рассчитаем ликвидационную стоимость Объекта оценки, используя вышеприведенные формулы.

  Основные факторы, влияющие на эластичность спроса по цене: количество потенциальных покупателей объекта и степень специализации объекта оценки. Чем большее число потенциальных покупателей, тем выше потенциальная реакция на изменение цены данного объекта, и тем выше эластичность спроса по цене. Чем выше степень специализации объекта, тем сложнее его перепрофилировать, и тем ниже эластичность спроса по цене.

  
   

  Таблица 9.1.3. Зависимость типа спроса от факторов.

  Количество потенциальных покупателей объекта	Степень специализации объекта	Подтип спроса
  Значительное	Незначительное	Абсолютно эластичный
  Значительное	Среднее	Сильно-эластичный
  Значительное	Значительное	Средне-эластичный
  Среднее	Незначительное	Слабо-эластичный
  Среднее	Среднее	С единичной эластичностью
  Среднее	Значительное	Слабо-неэластичный
  Незначительное	Незначительное	Средне-неэластичный
  Незначительное	Среднее	Сильно-неэластичный
  Незначительное	Значительное	Абсолютно неэластичный

  Источник: расчеты Оценщика.

  
   

  Таблица 9.1.4. Определение исходных параметров для расчета скидки на ликвидность применительно к Объекту оценки.

  	Количество потенциальных покупателей объекта	Степень специализации объекта
  Значительное	-	-
  Среднее	+	-
  Незначительное	-	+

  Источник: расчеты Оценщика.

  
   

  

  Таблица 9.1.5. Определение исходных параметров для расчета скидки на ликвидность применительно к Объекту оценки.

  Подтип спроса	Коэффициент эластичности спроса по цене	Коэффициент, учитывающий эластичность
  Абсолютно эластичный	бесконечность	1,00

  
   

  Подтип спроса	Коэффициент эластичности спроса по цене	Коэффициент, учитывающий эластичность
  Сильно-эластичный	3,00	1,00
  Средне-эластичный	1,75	0,94
  Слабо-эластичный	1,25	0,85
  С единичной эластичностью	1,00	0,76
  Слабо-неэластичный	0,83	0,68
  Средне-неэластичный	0,50	0,46
  Сильно-неэластичный	0,16	0,16
  Абсолютно неэластичный	0,00	0,00

  Источник: расчеты Оценщика.

  
   

  Расчет ликвидационной стоимости

  
   

  Ликвидационная стоимость Объекта оценки рассчитывается по формуле:

  
   

  Л = Р * Ксдв * Кэ Л – ликвидационная стоимость Объекта оценки,

  Р – рыночная стоимость Объекта оценки,

  Ксдв – коэффициент, учитывающий стоимость денег во времени, Кэ – коэффициент, учитывающий эластичность.

  Таблица 9.1.6. Расчет ликвидационной стоимости Объекта оценки

  Показатель	Обозначение	Значения
  Рыночная стоимость Объекта оценки, руб.	Р	3 220 712
  Требуемая доходность инвестирования в Объект оценки в годовом исчислении, %		12,86
  Срок реализации Объекта оценки по ликвидационной стоимости, мес.	tл	1
  Срок реализации Объекта оценки по рыночной стоимости, мес.	tр	3
  Коэффициент, учитывающий стоимость денег во времени	К сдв	0,98
  Эластичность спроса по цене (по модулю)	|Е|	1,25
  Коэффициент, учитывающий эластичность	Кэ	0,85
  Ликвидационная стоимость Объекта оценки, руб.	Л	2 682 853
  Официальный курс доллара США, установленный ЦБ РФ на дату оценки, руб.	-	56,6278
  Ликвидационная стоимость Объекта оценки, долл. США	-	47 377

  Источник: расчеты Оценщика

  Ликвидационная стоимость Объекта оценки, расположенного по адресу: 140104, Россия, Московская область, г. Раменское, ул. Дергаевская, д.30, кв.21, составляет: 2 682 853 (два миллиона шестьсот

  
   

  

  восемьдесят две тысячи восемьсот пятьдесят три) рубля, что по курсу ЦБ РФ на дату оценки составляет:

  47 377 (сорок семь тысяч триста семьдесят семь) долларов США.

  10 СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИСИМОСТИ ОЦЕНЩИКА‌

  
   

  В отношении объекта оценки Оценщик не имеет вещных или обязательственных прав вне договора.

  
   

  Оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком Оценщика.

  
   

  Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность Оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

  
   

  Размер оплаты Оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

  
   

  Юридическое лицо не имеет имущественного интереса в объекте оценки и (или) не является аффилированным лицом заказчика, а также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации.

  11 СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ‌

  При подготовке данного Отчета Исполнителем были использованы нижеследующие материалы.

  Данные, предоставленные Заказчиком (копии):

• Право собственности/ЕГРН;

• Техническая документация;

  Нормативные акты:

• Конституция Российской Федерации;

• Гражданский кодекс Российской Федерации;

• Налоговый кодекс Российской Федерации;

• Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

  Стандарты оценки:

• Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 297 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»;

• Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 298 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;

• Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 299 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»;

• Федеральный стандарт оценки от 25.09.2014 № 611 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»;

• Федеральный стандарт оценки от 01.06.2015 № 327 «Оценка для целей залога (ФСО № 9)»;

• Федеральный стандарт оценки от 17.11.2016 № 721 «Определение ликвидационной стоимости (ФСО

  № 12)»;

• Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией Оценщика: Член Саморегулируемой организации "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков" (СРО "СФСО") (в части, не противоречащей ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, ФСО № 9, ФСО № 12).

  Научная литература:

• Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / Е. И. Тарасевич. — С.-Пб: СПбГТУ, 1997.

• Оценка рыночной стоимости недвижимости / Под ред. В. М. Рутгайзера. Учебно-практическое пособие. — М.: Дело, 1998.

• Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса / М. А. Федотова, Э. А. Уткин. — М., 2002.

Приложение 1. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ‌

Визуальный осмотр объекта оценки не производился, оценщик исходил из данных предоставленных заказчиком.

Приложение 2. КАРТА МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И АНАЛОГОВ‌

Источник информации: http://maps.yandex.ru

Приложение 3. ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ‌

Право собственности/ЕГРН

Право собственности/ЕГРН

Приложение 4. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ ОЦЕНЩИКА‌

Приложение 5. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ОТКРЫТЫХ ИСТОЧНИКОВ‌

Аналог 1

////////////////////////////