|
|
ЧАСТНОПРАКТИКУЮЩИЙ ОЦЕНЩИК
ХРИПКО СВЕТЛАНА ВЛАДИМИРОВНА
ИНН 165040911240
Адрес: 423827, г. Набережные Челны, пр. Московский, д. 144, 243
Телефон: +7 909-312-13-21
e-mail: hsv@nextmail.ru
ОТЧЕТ № 07/24/67
ОБ ОЦЕНКЕ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА:
-
здание
назначение:
нежилое,
наименование:
Общеобразовательная школа, площадь:
1812,5 кв.м., кадастровый
номер:
16:29:100101:148, адрес: Республика Татарстан, р-н.
Муслюмовский, с. Семяково, ул. Школьная, д. 32а.
ЗАКАЗЧИК
Муниципальное казенное учреждение «Палата
имущественных и земельных отношений»
Муслюмовского муниципального района
Дата оценки
30 июля2024года
Дата составления отчета
30 июля2024года
ЧПО Хрипко С.В.
__________
МП
г. Набережные Челны
2024 г.
2
Сопроводительное письмо
Председателю
Муниципальное казенное учреждение
«Палата имущественных и земельных отношений»
Муслюмовского муниципального района
Хантимерову Рустему Фаилевичу
Уважаемый Рустем Фаилевич!
Согласно договору № 07/24/67-Д от 30 июля 2024 года независимый оценщик Хрипко
Светлана Владимировна (далее Оценщик) произвела расчет рыночной стоимости объекта
недвижимости:
- - здание назначение: нежилое, наименование: Общеобразовательная школа, площадь:
1812,5 кв.м., кадастровый номер:
16:29:100101:148, адрес: Республика Татарстан, р-н.
Муслюмовский, с. Семяково, ул. Школьная, д. 32а.
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости произведен по состоянию на 30
июля
2024года и в соответствии с требованиями закона
№ 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. а также в соответствии с
требованиями:
Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные
понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденный
Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный
Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611;
Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой
организацией Оценщика: Ассоциация "РОО", Федеральные стандарты оценки (ФСО I, ФСО II,
ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, ФСО №7, ФСО №9) являются обязательными к
применению при осуществлении оценочной деятельности в соответствии со ст. 15 Закона РФ
от
29.07.1998
№ 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в
действующей редакции).
1.2. Деятельность Оценщика осуществляется на основании Свидетельства о членстве в
саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация
«РУССКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ» № 0002037 (регистрационный № 007254 включен в
реестр 18.03.11г.).
Профессиональные знания в области оценочной деятельности подтверждаются
Дипломом о профессиональной переподготовке ПП-I № 108573 по программе «Оценка
стоимости предприятия (бизнеса)» Институт экономики, управления и права (г. Казань),
26.06.2010г.
Согласно договору №07/24/67-Д от 30 июля 2024г. заключение о стоимости объекта
оценки представлено в форме Отчета, в котором представлены характеристика объекта
оценки, информация, необходимая для определения рыночной стоимости объекта оценки, и
расчеты. Отдельные части настоящего Отчета не могут трактоваться раздельно, а только в
связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
3
Произведенный расчет позволяет сделать вывод, что рыночная стоимость объекта
оценки по состоянию на 30 июля2024года составляет:
№
Наименование объекта оценки
Рыночная стоимость, руб.
1.
-
здание
назначение:
нежилое,
наименование:
Общеобразовательная школа, площадь:
1812,5 кв.м.,
кадастровый номер:
16:29:100101:148, адрес: Республика
1 158 000
Татарстан, р-н. Муслюмовский, с. Семяково, ул. Школьная, д.
32а
ИТОГО
1 158 000
1 158 000 (Один миллион сто пятьдесят восемь
тысяч) руб.
ЧПО Хрипко С.В.
__________
МП
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
4
Содержание
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
___________________________________________________ 5
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
____________________________________________________________ 6
3. ПРИМЕНЯЕМЫЕ (ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ) СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
__________________________ 8
4. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ
____________ 9
5. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ
___________________________ 10
6. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
___ 11
7. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
___________________________ 11
8. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ И МЕТОДОВ
_____ 15
9. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ
ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ
___________________________ 17
9.1. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит Объект оценки
___________________ 17
9.2. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в России на рынок
оцениваемого объекта
________________________________________________________________ 17
9.3. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в Республике
Татарстан на рынок оцениваемого объекта_______________________________________________ 18
9.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов
недвижимости
______________________________________________________________________ 22
9.5. Основные тенденции и перспективы рынка недвижимости______________________________ 22
9.6. Анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка,
к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании, с указанием
интервала значений цен_______________________________________________________________ 23
9.7. Анализ ликвидности
______________________________________________________________ 25
9.8. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки
объекта
____________________________________________________________________________ 25
10. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
__________________________________________________ 26
10.1. Месторасположение объекта оценки
_______________________________________________ 26
10.2. Свойства объекта оценки
_________________________________________________________ 27
10.3. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки_____________________ 27
11.ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
________ 29
11.1. Методология применения сравнительного подхода___________________________________ 29
11.2. Расчет стоимости нежилого здания методом сравнения продаж
_________________________ 29
11.4.
Заключение о результатах применения сравнительного подхода
_____________________ 36
12. ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
_________________________________________________________________ 37
13. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ
_______________________________________________ 38
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
_________________________________________ 39
ПРИЛОЖЕНИЯ
_____________________________________________________________________ 40
Приложение 1. Фотографии объекта оценка______________________________________________ 40
Приложение 2. Информация, полученная из открытых источников
__________________________ 43
Приложение 3. Документы заказчика
___________________________________________________ 48
Приложение 4. Документы оценщика
___________________________________________________ 75
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
5
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
Общая информация, идентифицирующая объект оценки:
Объект оценки:
- - здание назначение: нежилое, наименование: Общеобразовательная школа, площадь: 1812,5
кв.м., кадастровый номер: 16:29:100101:148, адрес: Республика Татарстан, р-н. Муслюмовский, с.
Семяково, ул. Школьная, д. 32а.
Вид объекта оценки - недвижимое имущество
Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: право
собственности.
Собственник: Муниципальное образование Муслюмовский муниципальный район Республики
Татарстан. Исполнительный комитет Муслюмовского муниципального района зарегистрирован
15.01.2006 г. При регистрации организации присвоен ОГРН 1061687000154.
Ограничения прав и обременения: не зарегистрировано.
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:
№
НАИМЕНОВАНИЕ
ЗАТРАТНЫЙ
СРАВНИ-
ДОХОДНЫЙ
ИТОГО
ПОДХОД,
ТЕЛЬНЫЙ
ПОДХОД,
РЫНОЧНАЯ
РУБ.
ПОДХОД,
РУБ.
СТОИМОСТЬ,
РУБ.
РУБ.
1.
- здание назначение: нежилое, наименование:
Общеобразовательная школа, площадь: 1812,5
кв.м., кадастровый номер:
16:29:100101:148,
Не
Не
1 158 000
1 158 000
адрес:
Республика
Татарстан,
р-н.
применялся
применялся
Муслюмовский, с. Семяково, ул. Школьная, д.
32а
Итого, руб.
1 158 000
Итоговая рыночная стоимость НЕДВИЖИМОГО имущества после согласования
результатов составляет:
№
Наименование объекта оценки
Рыночная стоимость, руб.
1.
-
здание
назначение:
нежилое,
наименование:
Общеобразовательная школа, площадь:
1812,5 кв.м.,
кадастровый номер:
16:29:100101:148, адрес: Республика
1 158 000
Татарстан, р-н. Муслюмовский, с. Семяково, ул. Школьная, д.
32а
ИТОГО
1 158 000
1 158 000 (Один миллион сто пятьдесят восемь
тысяч) руб.
Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
Основанием для проведения оценщиком оценки объекта оценки является договор на оказание
оценочных услуг № 07/24/67-Д от 30 июля 2024.
Дата проведения оценки
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен с учетом состояния объекта
недвижимости на 30 июля 2024 года.
Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости: итоговая стоимость
используется для реализации на аукционе.
Перечень использованных данных с указанием источников их получения (ФЗ-135, ст. 11;
ФСО-3, п. 10):
При составлении отчета использованы исходные данные, предоставленные Заказчиком; а также
использованы материалов сайтов в Интернете, методические материалы, справочники, данные,
публикуемые органами государственной власти.
Заключение о достаточности и достоверности информации
Представленная Заказчиком и полученная нами из других источников информация позволяет
выполнить оценку рыночной стоимости объекта оценки с удовлетворительной погрешностью,
приемлемой для заявленной цели использования результатов оценки.
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
6
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Муниципальное казенное учреждение «Палата имущественных и земельных отношений»
Муслюмовского муниципального района, в лице Председателя Хантимерова Рустема Фаилевича,
действующего на основании Положения, именуемое в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и
Частнопрактикующий оценщик Хрипко Светлана Владимировна, именуемый в дальнейшем
«Исполнитель», с другой стороны, при совместном упоминании именуемые Стороны, составили
настоящее Задание для проведения оценочных работ в соответствии с Договором № № 07/24/67-Д от
30 июля 2024 года.
1. Объект оценки:
- - здание назначение: нежилое, наименование: Общеобразовательная школа, площадь: 1812,5
кв.м., кадастровый номер: 16:29:100101:148, адрес: Республика Татарстан, р-н. Муслюмовский, с.
Семяково, ул. Школьная, д. 32а.
2. Состав Объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой
из его частей
Каких-либо составных частей Объекта оценки, требующих идентификации, не выявлено.
3. Права, учитываемые при оценке Объекта оценки, ограничения (обременения) этих
прав, в том числе в отношении каждой из частей Объекта оценки
Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: право
собственности.
Собственник: Муниципальное образование Муслюмовский муниципальный район Республики
Татарстан. Исполнительный комитет Муслюмовского муниципального района зарегистрирован
15.01.2006 г. При регистрации организации присвоен ОГРН 1061687000154.
Ограничения прав и обременения: не зарегистрировано.
Правоподтверждающие документы - Выписка из ЕГРН на здание;
4. Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих характеристики
Объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные документы, содержащие
такие характеристики
Выписка из ЕГРН на здание.
5. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки
Основанием для проведения оценщиком оценки объекта оценки является договор на оказание
оценочных услуг № 07/24/67-Д от 30 июля 2024г.
6. Цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки.
7. Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения:
для реализации на аукционе.
8. Задачи оценки - достижение цели по общепризнанным методикам согласно Федерального
закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. и
Федеральных стандартов оценки:
-Федерального стандарта оценки
№1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к
Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия,
используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611;
Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией
Оценщика: Ассоциация "РОО" , Федеральные стандарты оценки (ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV,
ФСО V, ФСО VI, ФСО №7, ФСО №9) являются обязательными к применению при осуществлении
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
7
оценочной деятельности в соответствии со ст. 15 Закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации" (в действующей редакции).
9. Дата оценки:
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен с учетом состояния объекта
недвижимости на 30 июля 2024года.
Дата составления отчета - 30 июля 2024 года.
Осмотр объекта оценки - 30 июля 2024 года.
10. Вид стоимости. Оценке подлежит рыночная стоимость. Понятие рыночной стоимости
установлено Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
Под рыночной стоимостью понимают наиболее вероятную цену, по которой объект оценки
может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют
разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-
либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать Объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для
аналогичных Объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за Объект оценки и принуждение
к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за Объект оценки выражен в денежной форме».
11. Указание возможных границ интервала рыночной стоимости Объекта оценки (п. 30
ФСО №7) Не требуется.
12. Допущения, на которых должна основываться оценка Допущения, использованные
Оценщиком для проведения оценки, приведены в разделе 4 настоящего Отчета.
Ограничение на использование, распространение и публикацию отчета об оценке объекта оценки: для
преставления заказчику оценки.
Предполагаемые пользователи результата оценки и отчета об оценки (по мимо заказчика): покупатели
объекта оценки.
предполагается сделка с объектом оценки,
Предпосылки стоимости
участники сделки или пользователи объекта являются конкретными
(идентифицированными) лицами.
Форма составления отчета об
Печатный документ
оценке
Формы представления итоговой
в денежном выражении, в валюте РФ (в рублях)
стоимости
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
8
3. ПРИМЕНЯЕМЫЕ (ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ) СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
В общих положениях п. 1.2 каждого из Федеральных стандартов оценки (ФСО №№ 1, 2, 3, 7)
сказано, что «…Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при
осуществлении оценочной деятельности».
При выполнении работы Оценщиком были использованы и соблюдены следующие федеральные
стандарты, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности в РФ:
Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия,
используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200;
Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611;
Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией
Оценщика: Ассоциация "РОО" , Федеральные стандарты оценки (ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV,
ФСО V, ФСО VI, ФСО №7, ФСО №9) являются обязательными к применению при осуществлении
оценочной деятельности в соответствии со ст. 15 Закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации" (в действующей редакции).
Настоящая оценка также соответствует требованиям следующих документов:
Свод Стандартов и Правил Саморегулируемой организации «Русское Общество Оценщиков».
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
9
4. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ДОПУЩЕНИЯ
Нижеследующие ограничения и допущения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.
1. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о ситуации на рынке
недвижимости Республики Татарстан, сложившейся на 30 июля 2024г.
3. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достаточными и
достоверными для получения обоснованной оценки. Однако Оценщик не может гарантировать
абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.
4. Конструктивные элементы Объекта оценки не обладают какими-либо скрытыми дефектами,
могущими повлиять на его стоимость, кроме тех, которые оговорены в настоящем Отчете.
5. Оценщик обязуется соблюдать условия строгой конфиденциальности во взаимоотношениях с
Заказчиком, т.е. Оценщик обязуется не разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения,
полученные от Заказчика, равно как и результаты задания, выполненного для Заказчика, за
исключением следующих лиц:
лиц, письменно уполномоченных Заказчиком;
суда, арбитражного или третейского суда;
уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся
экспертизой отчетов профессиональных оценщиков или принимающих для хранения
обязательные копии документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей
проведения официальных аттестаций или аккредитаций профессиональных оценщиков.
6. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено
Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для
использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного
письменного согласования с Оценщиком.
7. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по
поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
10
5. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ
Сведения о Заказчике
Муниципальное казенное учреждение «Палата имущественных и земельных отношений»
Муслюмовского муниципального района
Юр. адрес: 423970, РТ Муслюмовский район
с. Муслюмово ул. Пушкина ул. 41
ИНН 1629004178 КПП 162901001
ОГРН 1061687018205
Отделение -НБ Республика Татарстан Банка России // УФК по Республике Татарстан г. Казань
к/с 40102810445370000079
р/сч 03100643000000011100
БИК 019205400
Сведения об оценщике:
фамилия, имя, отчество оценщика
Хрипко Светлана Владимировна
ученая степень
Кандидат экономических наук (диплом ДКН №175001 от
10.01.2013г. №10/нк-11)
сведения о членстве оценщика в
Деятельность Оценщика осуществляется
на основании
саморегулируемой организации
Свидетельства о членстве в саморегулируемой организации
оценщиков
оценщиков Общероссийская общественная организация
«РУССКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ»
№
0002037
(регистрационный № 007254 включен в реестр 18.03.11г.).
номер и дата выдачи документа,
Дипломом о профессиональной переподготовке ПП-I № 108573
подтверждающего получение
по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»
профессиональных знаний в области
Институт экономики, управления и права (г. Казань),
оценочной деятельности
26.06.2010г.
сведения о страховании гражданской
Гражданская ответственность профессиональной деятельности
ответственности оценщика
Оценщика застрахована в Страховом публичном акционерном
обществе «ИНГОССТРАХ» на сумму
5
000 000 (Пять
миллионов) рублей согласно страхового полиса № 433-548-
160202/23 от 03 ноября 2023 г.
стаж работы в оценочной
с 18.03.2011г.
деятельности
Квалификация
Оценка недвижимого имущества, оценка движимого имущества,
оценка бизнеса
место нахождения юридического
423827, г. Набережные Челны, пр. Московский, д. 144, 243
лица, с которым оценщик заключил
трудовой договор
Телефон
+7 909-312-13-21
Адрес электронной почты
hsv@nextmail.ru
Почтовый адрес оценщика
423827, РТ, г. Набережные Челны,
пр. Московский, д. 144, кв. 243
Степень участия в проведении
Оценка проведена и отчет составлен полностью силами Хрипко
оценки объекта оценки
С.В., без привлечения других оценщиков и помощников
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
11
6. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ
ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
Процесс оценки включал в себя следующие шаги:
- Сбор информации о составе, размерах, состоянии и способе использования оцениваемого
имущества;
- Исследование рынка продаж объектов, аналогичных оцениваемому объекту недвижимости, в
Муслюмовском р-не;
- Подбор и сравнительный анализ аналогов, определение факторов, понижающих и
повышающих цену объекта;
- Осуществление расчетов для определения величины рыночной стоимости;
- Анализ полученных результатов;
- Выработка заключения о рыночной стоимости объекта;
- Подготовка Отчета об оценке.
7. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
7.1.
Используемая терминология
В настоящем отчете были использованы следующие термины:
Дата определения стоимости Объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это
дата, по состоянию на которую определена стоимость Объекта оценки.
Договор обязательного страхования ответственности - имущественные интересы, связанные с
риском ответственности оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие
причинения ущерба Заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) третьим лицам.
Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или
обстоятельств, связанных с Объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки
Оценщиком в процессе оценки.
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых
доходов от использования Объекта оценки.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения Объекта
оценки с учетом износа и устареваний.
Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию Объекта
оценки. (Они представляет собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии
объекта или объекта, аналогичного по полезности Объекту оценки).
Итоговая величина стоимости - стоимость Объекта оценки, рассчитанная при использовании
подходов к оценке и обоснованного Оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в
рамках применения различных подходов к оценке.
Метод проведения оценки Объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая
на основе существенной для данного метода информации определить стоимость Объекта оценки в
рамках одного из подходов к оценке.
Наиболее эффективное использование Объекта оценки - использование Объекта оценки, при
котором его стоимость будет наибольшей
Недвижимое имущество, недвижимость - относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К
недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть
отнесено и иное имущество.
Объект оценки
- объект (объекты) гражданского права, в отношении которого
законодательством Российской Федерации установлена возможность участия в гражданском обороте.
Объект-аналог - объект, сходный Объекту оценки по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
12
Отчет об оценке- документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный
в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности,
нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции
по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами
оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией Оценщиков, членом
которой является Оценщик, подготовивший отчет.
Оценочная деятельность- это профессиональная деятельность субъектов оценочной
деятельности, направленная на установление в отношении Объекта оценки рыночной, кадастровой или
иной стоимости.
Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Рыночная стоимость- это наиболее вероятная цена, по которой данный Объект оценки может
быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект
оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о
предмете сделки и действуют в своих интересах; Объект оценки представлен на открытом рынке
посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки
представляет собой разумное вознаграждение за Объект оценки и принуждения к совершению сделки
в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за Объект оценки выражен в
денежной форме.
Саморегулируемая организация оценщиков- некоммерческая организация, созданная в целях
регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения
ими требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-
ФЗ от 29.07.1998 г., федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской
Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил
деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых
организаций Оценщиков и объединяющая на условиях членства Оценщиков.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости
Объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Стандарты оценочной деятельности- определяют требования к порядку проведения оценки и
осуществления оценочной деятельности.
Стоимость Объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату
оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта
оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
Страховой случай по договору обязательного страхования ответственности- установленный
вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт
причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований
федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных
саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся Оценщик на момент причинения
ущерба.
Субъекты оценочной деятельности- физические лица, являющиеся членами одной из
саморегулируемых организаций Оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с
требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ
от 29.07.1998 г.
Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в
результате совершенной или предполагаемой сделки.
Эксперт саморегулируемой организации Оценщиков - член саморегулируемой организации
Оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета
саморегулируемой организации Оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации
Оценщиков.
Экспертиза отчета
- действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации
Оценщиков в целях проверки отчета, подписанного Оценщиком или Оценщиками, являющимися
членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а в
случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости Объекта оценки также в
целях подтверждения рыночной стоимости Объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
13
7.2. Обзор общепринятых подходов оценки
Согласно п.
11 Приказа Минэкономразвития
№ 297 от 25.05.2015 г. «Об утверждении
федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности,
«Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный
и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать
не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое
использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На
основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком».
На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяется итоговая
величина стоимости Объекта оценки.
Оценщиком проведен анализ возможности применения указанных подходов.
Далее, названные подходы и методы будут рассмотрены более подробно. Следует заметить, что
нижеприведенные классические процедуры были по необходимости незначительно изменены в
процессе оценки. Это было сделано в целях разрешения проблем оценки, присущих Российскому
рынку недвижимости.
Затратный подход
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа,
увеличенную на стоимость земли.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях
оптимального ее использования.
2.Расчет стоимости возведения новых аналогичных объектов,
получение восстановительной оценки. 3.Определение величины физического износа, морального и
внешнего устаревания объекта. 4.Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для
получения реальной стоимости объекта. 5. Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания
стоимости земли.
При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта
и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка
стоимости вновь воспроизведенного объекта (определенной с помощью затратного подхода), чтобы
определить стоимость оцениваемого объекта.
Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход основывается на посыле, что субъекты на рынке осуществляют сделки
купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда
следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в
своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу
недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по
качеству и пригодности объект.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам
недвижимости, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом
параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно
использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках,
предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того,
что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой
выбранной единицы измерения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или
продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и
сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или
низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные
могут быть представлены в виде группы показателей.
Доходный подход
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что
типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
14
доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность
приносить доход в будущем. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на
рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной
ставкой.
2. Оценка потерь производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов)
применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитывается из
валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе
фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке. Расчетная
величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым
доходом.
4. Полученный, таким образом, чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость
объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.
Решение об оценке
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе
указанных подходов, и сведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта.
Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они
существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.
Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и
достигается цель оценки.
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
15
8. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ К
ОЦЕНКЕ И МЕТОДОВ
Согласно п. 11 Приказа Минэкономразвития № 297 от 25.05.2015 г. «Об утверждении
федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности,
«Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный
и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать
не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое
использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На
основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых
оценщиком».Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках
применения каждого из подходов.
При выборе конкретного подхода учитываются цель оценки, вид оцениваемой стоимости,
надежность, полнота и достаточность исходной аналитической информации, как уникальной для
объекта оценки, так и общего характера.
Оценщиком проведен анализ возможности применения указанных подходов.
Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от
характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, доступности и качества необходимой
исходной информации.
1. Для оценки рыночной стоимости земельного участка
В соответствии с распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 № 568-р «Методические
рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» подходы и методы оценки
земельных участков можно охарактеризовать следующим образом:
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
16
для оценки рыночной стоимости здания
Оценщиком проведен анализ возможности применения указанных подходов.
Наименование
Критерии выбора подхода
Выводы Оценщика
подхода
Затратный подход
Данный подход определяет затраты на замещение
Затратный подход не
(воспроизводство) объекта оценки, однако не
применяется.
учитывает расположение объекта оценки в
коммерчески привлекательной части города,
транспортные потоки и проходимость. К тому же,
затратный подход учитывает прибыль
предпринимателя, а данная величина в текущих
условиях пандемии является сложно
прогнозируемой и нестабильной, что может исказить
результаты оценки.
Сравнительный подход
Наличие информационной базы, обеспечивающей в
Сравнительный
достаточном объеме достоверные данные по
подход применяется.
совершенным сделкам (предложениям к сделкам)
Доходный подход
Существует достоверная информация, позволяющая
Доходный подход не
прогнозировать будущие доходы, который
применяется.
оцениваемый объект способен приносить, а также
связанные с объектом расходы. Данный подход
содержит большое количество прогнозных величин,
однако в текущих условиях пандемии
прогнозирование конъюнктуры рынка недвижимого
имущества является затруднительным, многие
показатели мало прогнозируемые, что приведет к
неточностям результатам оценки. К тому же на
рынке отсутствует информация в достаточном
количестве о сдаче в аренду зданий Школы.
Обоснование выбора метода оценки в рамках сравнительного подхода
Наименование подхода
Наименование метода
Обоснование выбора метода
Сравнительный подход
Метод сравнительных
На рынке присутствует достаточное количество
продаж
продавцов и покупателей, которые действуют в
собственных
интересах,
экономически
рационально, в соответствии
с типичной
мотивацией, обладают всей информацией и не
находится под посторонним давлением.
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
17
9. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ
ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО
СТОИМОСТЬ
9.1. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит Объект оценки
При анализе рынка оценщиком было проведено исследование рынка в тех сегментах, к
которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования,
необходимые для определения его стоимости:
№
Наименование объекта оценки
Сегмент рынка
1.
- здание назначение: нежилое, наименование: Общеобразовательная
школа, площадь: 1812,5 кв.м., кадастровый номер: 16:29:100101:148,
Школа
адрес: Республика Татарстан, р-н. Муслюмовский, с. Семяково, ул.
Школьная, д. 32а
9.2. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в России на
рынок оцениваемого объекта
(источник:
1. По предварительной оценке Минэкономразвития России, в сентябре рост ВВП ускорился в
помесячном выражении до +2,1% м/м после +1,8% м/м в августе. Вместе с тем на фоне высокой базы
сентября прошлого года динамика в годовом выражении составила -5,0% г/г, в целом за 3 квартал -
4,4% г/г. Динамика ВВП близка к прогнозной траектории и по итогам 2022 года составит -2,9%.
2. Промышленное производство в сентябре показало рост на +0,5% м/м относительно
предыдущего месяца за счѐт положительной динамики в обрабатывающей промышленности (+0,8%
м/м). В годовом выражении динамика промышленного производства составила -3,1% г/г. В целом за 3
квартал 2022 года индекс промышленного производства в годовом выражении улучшился: -1,3% г/г
после -2,5% г/г во 2 квартале. Наиболее заметный рост был в машиностроительном комплексе (+9,0%
м/м и +14,6% м/м месяцем ранее) за счѐт увеличения выпуска компьютеров и электроники (+29,7% м/м
после +3,4% м/м в августе) и электрооборудования (+9,1% м/м после +7,6% м/м в августе).
Положительный вклад внѐс и металлургический комплекс (+0,2% м/м после -0,2% м/м в августе) за
счѐт роста производства готовых металлических изделий (+9,4% м/м после -19,2% м/м в предыдущем
месяце). Продолжается рост в пищевой промышленности в месячном выражении (+2,8% м/м после
+3,5% м/м) и к уровню прошлого года (+2,2% г/г после -2,2% г/г в августе).
3. В сельском хозяйстве сохраняется рост: +6,7% г/г в сентябре после +9,1% г/г в августе. В
целом в 3 квартале рост ускорился до +6,2% г/г после +2,5% г/г кварталом ранее.
4. Объѐм работ в строительстве в сентябре вырос как в помесячном (+9,3% м/м после +2,6%
м/м ранее), так и в годовом выражении (+5,8% г/г после +7,4% г/г в августе). 5. В сентябре отмечалось
сокращение грузооборота транспорта (-7,2% г/г и после -4,1% г/г в августе). Основное падение за счѐт
трубопроводного транспорта (-12,6% г/г после -9,3% г/г в августе). Без его учѐта грузооборот в
сентябре сократился на -2,7% г/г после роста на +0,3% г/г месяцем ранее за счѐт железнодорожного
транспорта.
6. Объѐм оптовой торговли в сентябре сократился на -22,2% г/г после -20,3% г/г в августе (по
ОКВЭД оптовой торговли учитывается в том числе торговля газом).
7. В сфере общественного питания отмечается улучшение динамики +3,3% г/г в сентябре после
+1,3% г/г месяцем ранее. Сохранился прирост платных услуг населению: +0,6% г/г после +3,5% г/г.
Динамика оборота розничной торговли составила -9,8% г/г после -8,8% г/г в августе.
8. Ситуация на рынке труда продолжает оставаться стабильной. Уровень безработицы (по
методологии МОТ) составил в сентябре 3,9% после 3,8% в августе.
9. Последние данные по заработным платам за август показывают продолжение роста.
Номинальная заработная плата выросла в августе до +12,9% г/г после +11,4% г/г в июле. Реальная
заработная плата составила -1,2% г/г после -3,2% г/г в июле. Улучшение связано как с ростом
номинальной заработной платы, так и с замедлением инфляции.
10. Реальные денежные доходы населения, по оценке Росстата, в 3 квартале 2022 года
снизились на -2,4% г/г (-1,9% г/г кварталом ранее), в том числе за счѐт высокой базы 3 квартала 2021
года в связи с единовременными выплатами семьям с детьми.
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
18
11. Относительно невысокий спрос в экономике отразился в показателях инфляции. Индекс
потребительских цен в пересчѐте на годовые темпы роста составил в сентябре +0,6% и оставался
существенно ниже целевого уровня Банка России.
Сводный индекс цен производителей обрабатывающей промышленности по продукции,
поставляемой на внутренний рынок, снизился на -1,1% к предыдущему месяцу. Цены снижались в
пищевой промышленности, химии, металлургии, деревообработке, производстве строительных
материалов, производстве товаров потребительского назначения. Год к году индекс цен
производителей в сентябре замедлил рост до +4,7% после +5,5% месяцем ранее.
9.3. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в Республике
Татарстан на рынок оцениваемого объекта
Источник: https://mert.tatarstan.ru/develop.htm
По итогам января-сентября 2022 года объем валового регионального продукта, по оценке,
составил 2 792,6 млрд рублей, или 106,1% в сопоставимых ценах к уровню соответствующего периода
2021 года.
Индекс промышленного производства в январе-сентябре 2022 года составил 38,4,5% к январю-
сентябрю
2021 года (в РФ
-
100,4%), объем отгруженной продукции
-
3
337,6 млрд
рублей.
В добыче полезных ископаемых индекс производства составил 105,9% к январю-сентябрю
2021 года (в РФ - 101,9%), в обрабатывающих производствах - 38,4,7% (в РФ - 99,5%), в обеспечении
электрической энергией, газом, паром; кондиционировании воздуха - 100,0% (в РФ - 100,3%), в
водоснабжении; водоотведении, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по
ликвидации загрязнений - 98,7% (в РФ - 94,5%). Рост наблюдался в следующих обрабатывающих
производствах:
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
19
производстве кокса и нефтепродуктов
(118,5% к уровню января-сентября
2021 года),
лекарственных средств и материалов, применяемых в медицинских целях (157,7%), компьютеров,
электронных и оптических изделий (119,4%), бумаги и бумажных изделий (119,2%), кожи и изделий из
кожи (117,7%), металлургическом производстве (114,2%), прочих готовых изделий (111,4%), готовых
металлических изделий, кроме машин и оборудования (109,5%), производстве пищевых продуктов
(106,2%), одежды (105,6%), напитков (104,5%), электрического оборудования (104,4%), машин и
оборудования, не включенных в другие группировки (102,5%), химических веществ и химических
продуктов (101,8%).
Сн
ижение объемов промышленного производства наблюдалось в производстве мебели (92,6% к уровню
января-сентября 2021 года), прочих транспортных средств и оборудования (94,5%), обработке
древесины и производстве изделий из дерева и пробки (95,1%), производстве автотранспортных
средств, прицепов и полуприцепов (96,0%), резиновых и пластмассовых изделий (96,6%), прочей
неметаллической минеральной продукции (98,0%), текстильных изделий (99,8%).
В структуре промышленности доля добычи полезных ископаемых составила
24,5%,
обрабатывающих производств
-
70,8%, обеспечения электрической энергией, газом и паром;
кондиционирования воздуха - 3,5%, водоснабжения; водоотведения, организации сбора и утилизации
отходов, деятельности по ликвидации загрязнений - 1,2%. 92,6 94,5 95,1 96,0 96,6 98,0 99,8 101,8 102,5
104,4 104,5 105,6 106,2 109,5 111,4 114,2 117,7 118,5 119,2 119,4 157,7 50 70 90 38,4 130 150 170
производство мебели производство прочих транспортных средств и оборудования обработка
древесины и производство изделий из дерева и пробки производство автотранспортных средств,
прицепов полуприцепов производство резиновых и пластмассовых изделий производство прочей
неметаллической минеральной продукции производство текстильных изделий производство
химических веществ и химических продуктов производство машин и оборудования производство
электрического оборудования производство напитков производство одежды производство пищевых
продуктов производство готовых металлических изделий производство прочих готовых изделий
производство металлургическое производство кожи и изделий из кожи производство кокса и
нефтепродуктов производство бумаги и бумажных изделий производство компьютеров, электронных и
оптических изделий производство лекарственных средств и материалов 3 По объему промышленного
производства Татарстан по итогам января-сентября 2022 года занимает в рэнкинге среди субъектов
Российской Федерации 4 место, среди субъектов Приволжского федерального округа (далее - ПФО) -
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
20
1 место. Объем продукции сельского хозяйства в январе-сентябре 2022 года составил 240,8 млрд руб.,
или
120,2% в сопоставимых ценах к соответствующему периоду
2021 года (в РФ
-
105,2%).
На
конец сентября 2022 года в хозяйствах всех категорий намолочено 5 262,7 тыс. тонн зерна (в
первоначально-оприходованном весе), накопано 823,0 тыс. тонн картофеля, 701,7 тыс. тонн сахарной
свеклы, собрано 207,7 тыс. тонн овощей открытого и защищенного грунта, произведено 355,6 тыс.
тонн скота и птицы на убой (в живом весе) (98,8% к январю-сентябрю 2021 года), 1 539,0 тыс. тонн
молока (102,8%), 1 185,7 млн штук яиц (101,4%).
Объем строительных работ по итогам января-сентября 2022 года составил 328,7 млрд рублей,
или 113,5% в сопоставимых ценах к январюсентябрю 2021 года (в РФ - 105,2%).
Введено 2 709,8 тыс. кв. метров общей площади жилья, или 121,6% к январю-сентябрю 2021 года (в
РФ -
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
21
126,5%).
В
рэнкинге среди субъектов Российской Федерации по объему строительных работ и вводу жилья
республика в январе-сентябре текущего года занимает 5 место, среди регионов ПФО - 1 место.
Оборот розничной торговли в январе-сентябре 2022 года составил 894,1 млрд рублей, или 97,6% в
сопоставимых ценах к соответствующему периоду 2021 года (в РФ - 94,5%), в том числе по
непродовольственным товарам - 481,4 млрд рублей или 92,4% (в РФ - 90,3%), по пищевым продуктам,
включая напитки и табачные изделия - 412,7 млрд рублей или 104,6% (в РФ - 99,5%).
Республика Татарстан по обороту розничной торговли в январе-сентябре 2022 года занимает в
рэнкинге среди субъектов Российской Федерации 7 место, среди регионов ПФО - 1 место. Индекс
потребительских цен в сентябре 2022 года по отношению к декабрю 2021 года составил 38,4,7% (в РФ
- 38,4,5%), в том числе на 397,5 710,3 915,1 1347,1 1740,9 1913,3 2166,8 2492,6 2709,8 0 500 1000 1500
2000 2500 3000 январь январьфевраль январьмарт январьапрель январь-май январьиюнь январьиюль
январьавгуст январьсентябрь Ввод жилья Ввод в эксплуатацию жилых домов за счет всех источников
финансирования, тыс. кв.м 91,2 183,5 286,6 381,7 479,8 581,0 684,2 790,5 894,1 103,4 104,0 102,8 99,4
97,8 97,3 97,3 97,5 97,6 0 20 40 60 80 100 0 200 400 600 800 1000 январь январьфевраль январьмарт
январьапрель январьмай январьиюнь январьиюль январьавгуст январьсентябрь Оборот розничной
торговли Оборот розничной торговли, млрд руб. в сопоставимых ценах, в % к соответствующему
периоду предыдущего года
5 продовольственные товары
-
38,4,2% (в РФ
-
38,4,9%),
непродовольственные товары - 111,9% (в РФ - 112,5%) и услуги - 109,6% (в РФ - 109,8%). Татарстан
среди 14 регионов ПФО по темпам инфляции находится на 8 месте (1 место - Ульяновская область
(111,6%); 14 место - Республика Мордовия (109,0%)).
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
22
Ры
нок труда. На конец сентября
2022 года в государственных учреждениях службы занятости
зарегистрированы в качестве безработных 10,0 тыс. человек, или 0,49% рабочей силы (на 1 января 2022
года - 0,56%).
Среднемеся
чная начисленная заработная плата в январе-августе 2022 года в республике составила 49 989,8 рублей
и увеличилась на 17,3% к уровню января-августа 2021 года, реальная заработная плата увеличилась -
на 2,1%.
9.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых
объектов недвижимости
Факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов оценки :
Расположение относительно транспортных магистралей;
Расположение относительно районов города;
Площадь объекта;
Наличие коммуникаций;
Рельеф земельного участка;
Близость к объектам нарушающим/ ухудшающим экологию;
Геологические условия;
Подъездные пути;
Наличие передаваемых прав на земельный участок.
И пр.
9.5. Основные тенденции и перспективы рынка недвижимости
Рынок земельных участков на момент оценки не отреагировал на внешнеэкономическую
обстановку, однако тенденции роста процентных ставок на потребительские и коммерческие кредиты
при одновременном росте инфляции и государственной поддержке сельского хозяйства и
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
23
строительства ИЖС могут привести к увеличению цены на земельные участки сельскохозяйственного
назначения.
9.6. Анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегментов
рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его
использовании, с указанием интервала значений цен
В Муслюмовском районе в ходе проведенного анализа выявлено недостаточное количество
объектов аналогов. Однако, в районах, граничащих с Муслюмовских имеются подобные предложения
в достаточном количестве, поэтому Оценщик расширил территорию исследования. Объекты аналоги
исследовались на территории Муслюмовского района и граничащих с ним районов Республики
Татарстан, Республики Башкортостан. Учитывая одинаковые климатические особенности для ведения
сельского хозяйства, экономические условия для ведения бизнеса и близость расположения районов
Оценщик считает, что местоположение объектов аналогов можно оценивать как типичное (схожее) с
объектов оценки.
При этом следует отметить, что предложения земельных участков под нежилыми зданиями в
типичных с объектом оценки районах на дату оценки практически отсутствует, поэтому для
проведения исследования период выборки публикации объявлений в СМИ также расширен, в
последствии на дату публикации объявления будут внесены необходимый корректировки для расчета
стоимости объекта оценки.
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
Анализ предложений объектам нежилых зданий
Объекты аналоги
Характеристика
1
2
3
4
5
6
Июль 2024
Июль 2024
Июль 2024
Июль 2024
Июль 2024
Дата объявления
Июль 2024
Peспублика Татарстан,
Республика
Республика Татарстан,
Pеспублика
Республика Татарстан,
Республика Татарстан,
Cаpмaновский
Башкортостан,
Агрызский р-н,
Бaшкoртоcтaн,
Азнакаевский р-н,
Заинский р-н,
муниципaльный paйон,
Туймазинский р-н, с.
Кадыбашское сельское
Eрмекеевcкий p-н, с.
Карамалинское сельское
Тюгеевское сельское
с.п. Кавзияковcкoе, c.
Дуслык,
поселение, с. Кадыбаш,
Спаpтaк, ул.
поселение, с. Карамалы,
поселение, с.
Kaвзияково, ул.
Комсомольская ул., 24
Советская ул., 5
Комсомoльскaя, д. 3.
Молодѐжная ул., 5
Алексеевка, 22
Coветскaя, д.66
Адрес
Стоимость, руб.
3100000
600000
168480
750000
184400
500000
Площадь, кв.м
639,7
548
121,2
496,6
38,1
95,7
Цена, руб./кв.м
4846
1095
1390
1510
4840
5225
Материал стен
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
камень
Торг
+
+
+
+
+
+
Площадь ЗУ, кв.м.
791
56
835
количество этажей
1
2
1
1
1
1
электричество,
электричество,
электричество,
Электричество
Электричество
Электричество
Коммуникации
отопление
отопление
отопление
административное
здание, ранее здание
административное
aдминистpaтивнoе
общественно-деловые
Зданиe бывшей
нежилое здание
использовалось как
здание
зданиe
цели
школы
клуб
ВРИ
Состояние
хорошее
удовлетворительное
удовлетворительное
хорошее
хорошее
удовлетворительное
ru/subhankulovo/k
u/priyutovo/kommer
aznakaevo/kommerch
u/sarmanovo/komm
ommercheskaya_n
u/karakulino/komm
ru/zainsk/kommerc
cheskaya_nedvizhim
eskaya_nedvizhimost/
ercheskaya_nedvizhi
Источник информации
edvizhimost/svobo
ercheskaya_nedvizhi
heskaya_nedvizhim
ost/nezhiloe_zdanie
svobodnogo_naznach
most/nezhiloe_pom
dnogo_naznacheni
most/zdanie_548_m
ost/zdanie_pod_biz
_121.2_m_37559732
eniya_496.6_m_30570
eschenie_381_m_30
ya_639.7_m_32219
_3839991935
nes_3915998482
94
80939
22802933
36608
Таким образом, проведенный анализ показал, что стоимость 1 кв.м. нежилых зданий находится в диапазоне от 1 095 до 5 225 руб. Средняя
стоимость 1 кв. м. составляет 3 151 руб.
Источник: Анализ ЧПО Хрипко С.В. Выкипировка страниц приведена в приложении.
9.7. Анализ ликвидности
Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на
деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а
на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции
объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по
рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям предполагается, что в срок экспозиции
не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки
купли-продажи, т.е. срок экспозиции - это типичное время с момента размещения публичного
предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.
Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на
свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации ликвидность имеет следующие
градации:
Таблица 1 Показатель ликвидности1
Показатель ликвидности
Высокая
Средняя
Низкая
Ориентировочный срок реализации, мес.
1-2
3-6
7-18
В ряде случаев неликвидные активы - узкоспециализированное оборудование, вспомогательные
производственные помещения и т.п. могут приобретать ликвидность в составе имущественных
комплексов либо их частей. Такие активы можно назвать «условно-ликвидными». Ликвидность таких
объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственных
комплексов, в состав которых они входят.
Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на Объект оценки. На
основании анализа всех вышеперечисленных факторов, можно сделать вывод, что данный Объект
оценки имеет среднюю ликвидность, срок реализации которого составляет 3-6 месяцев
9.8. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых
для оценки объекта
В Муслюмовском районе в ходе проведенного анализа выявлено недостаточное количество
объектов
- аналогов. Однако, в районах, граничащих с Муслюмовских имеются подобные
предложения в достаточном количестве, поэтому Оценщик расширил территорию исследования.
Объекты аналоги исследовались на территории Муслюмовского района и граничащих с ним районов
Республики Татарстан, а также граничащей Республики Башкортостан. Учитывая одинаковые
экономические особенности для ведения бизнеса и близость расположения районов Оценщик считает,
что местоположение объектов аналогов можно оценивать как типичное (схожее) с объектов оценки.
Проведенный анализ показал, что:
стоимость 1 кв.м. нежилых зданий находится в диапазоне от 1 095 до 5 225 руб. Средняя
стоимость 1 кв. м. составляет 3 151 руб.
Наличие диапазона цен объясняется факторами, влияющими на стоимость объекта оценки, в
первую очередь это:
- площадь земельного участка;
- месторасположение относительно трафика и района города и пр.;
- наличие коммуникаций;
- наличие строений на земельном участке;
- вид разрешенного использования;
- рельеф и прочие геологические условия, подъездные пути и пр.;
- качество отделки, физическое состояние здания и пр.
1Источник информации: http://www.ocenchik.ru/docs/1069.html (Ассоциация Российских Банков, Методические
рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога»), 25.11.2011.
26
10. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
10.1. Месторасположение объекта оценки
Объект оценки:
- - здание назначение: нежилое, наименование: Общеобразовательная школа, площадь: 1812,5
кв.м., кадастровый номер: 16:29:100101:148, адрес: Республика Татарстан, р-н. Муслюмовский, с.
Семяково, ул. Школьная, д. 32а.
Республика Татарстан является одним из наиболее крупных по населению и экономическому
потенциалу субъектов Российской Федерации. Она образована 27 мая 1920 года. Площадь - 67 837,4
кв. м. Республика имеет удобное транспортно-географическое положение: она расположена в центре
крупного индустриального района РФ, на пересечении важнейших магистралей, соединяющих восток
и запад, север и юг страны. Республика Татарстан обладает богатыми природными ресурсами, мощной
и диверсифицированной промышленностью, высоким интеллектуальным потенциалом и
квалифицированной рабочей силой. Согласно рейтингам эффективности региональных социально-
экономических показателей, проведенным независимыми федеральными органами, Республика
Татарстан входит в число шести лучших регионов, вместе с Москвой, Санкт-Петербургом,
Ленинградской, Свердловской и Ярославской областями.
Главные промышленные центры
- города: Казань, Набережные Челны, Зеленодольск,
Нижнекамск, Альметьевск, Чистополь, Бугульма, Елабуга.
Торгово-экономические связи Татарстана со странами ближнего и дальнего зарубежья имеют
большое значение для экономики республики - на сегодняшний день более 120 зарубежных стран
осуществляют активную торговую деятельность с Республикой Татарстан.
Промышленный профиль республики определяют топливная и нефтехимическая отрасли
промышленности (добыча нефти, производство синтетического каучука, шин, полиэтилена и широкого
спектра продуктов переработки нефти), крупные машиностроительные предприятия, производящие
конкурентоспособную продукцию (тяжелые грузовики, вертолеты, самолеты и авиадвигатели,
компрессоры и нефте-газо перекачивающее оборудование, речные и морские суда, гамму легковых
автомобилей), а также развитое электро- и радио - приборостроение.
В структуре промышленности обрабатывающие производства по итогам 2009 года составили
57,9% объема, добыча полезных ископаемых 33,1%, производство и распределение электроэнергии,
газа и воды - 9%. Наибольший вклад в объеме отгруженной продукции обрабатывающих производств
традиционно принадлежит производству транспортных средств и оборудования (21,2%), химическому
производству (20,6%), производству нефтепродуктов (16,2%) и производству пищевых продуктов
(12,3%). 2
Муслюмовский район
-
административно-территориальная единица и муниципальное
образование (муниципальный
район)
в
составе Республики
Татарстан Российской
Федерации. Административный центр - село Муслюмово. На начало 2020 года в районе проживало
19 326 человек. Население района представлено только сельскими жителями. Район создан в 1930
году. В 1959-м к нему присоединили часть территории упразднѐнного Калининского района. В 1963-м
- упразднили с передачей территории в состав Мензелинского и Сармановского районов, но уже в
конце 1965 года восстановили с нынешними границами.На территории района находится малое
месторождение нефти. Его разработку с 2002 года ведѐт Меллянефть. Основное отрасль экономики -
сельское хозяйство. На территории района находится государственный природный заказник
биологического (ботанического) профиля «Нарат-Астинский бор».Расположен на востоке республики.
Граничит на северо-востоке с Актанышским, на севере с Мензелинским, на западе с Сармановским, на
юго-западе
с Азнакаевским районами
республики,
на
юго-востоке
с Республикой
Башкортостан (Бакалинский район). Территория представляет собой типичную равнину с общим
уклоном поверхности на северо-запад. Преобладают высоты
100-
200 м над уровнем моря,
максимальная высота составляет 257,7 м и расположена на юго-востоке района. Речная сеть района
представлена рекой Ик с притоками Мелля[10]. Климат умеренно континентальный с тѐплым летом и
умеренно холодной зимой. Средняя годовая температура воздуха составляет +3,8 °С. Самый тѐплый
месяц - июль со средней температурой +19,7 °С и максимальными до +39 °С. В конце ноября
образуется устойчивый снежный покров, который держится в среднем около 150 дней в году. Средняя
температура января -12,2 °С, абсолютный годовой минимум температур -49 °С зафиксировали также в
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
27
январе. Сельское хозяйство является основой экономики региона. В
2018-м площадь
сельскохозяйственных угодий составляла 106,2 тыс. га, в том числе пашен - 85,6 тыс. га, в 2020-м
площадь, отведѐнная под выращивание зерновых культур, составила 137,7 тыс. га. В районе
возделываются яровая пшеница, озимая рожь, ячмень, овѐс, гречиха, горох, сахарная свекла, рапс.
Основные отрасли животноводства - мясо-молочное скотоводство, свиноводство и овцеводство. В
2018-м на территории района было зарегистрировано 64 фермерских хозяйства. В первом полугодии
2020 года валовая продукция сельского хозяйства составила почти 609 млн рублей, за 2013-й этот
показатель составил 1,5 млрд. В 2019 году началось строительство животноводческого комплекса
«Август-Муслюм» с автоматической доильной системой и системой кросс-вентиляции.
10.2. Свойства объекта оценки
Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих характеристики Объекта
оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные документы, содержащие такие
характеристики: Выписка из ЕГРН на здание; Выписка из ЕГРН на земельный участок.
Доступность к объекту осуществляется легковым и грузовым транспортом без ограничений.
Физические свойства и характеристики объекта оценки
Физическое
состояния по
Площадь,
Материал
№
Наименование
Год постройки
Коммуникации
данным
кв.м.
стен
визуального
осмотра
1.
Школа
На момент
осмотра
Требуется кап
1812,5
1978
кирпичные
коммуникации
ремонт
отсутствуют
Текущее использование объекта оценки - в настоящее время помещение не используется.
Собственник: Муниципальное образование Муслюмовский муниципальный район Республики Татарстан.
Ограничения прав и обременения: не зарегистрировано.
Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его
стоимость: не выявлено.
Балансовая стоимость не представлена.
10.3. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки
Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и
конкурентное использование Объекта оценки
- то использование, которому соответствует
максимальная стоимость объекта.
Использование Объекта оценки должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать
его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно
разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее
эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного
(незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом. Ниже приводится анализ на
наиболее эффективное использование Объекта оценки в двух вариантах.
10.3.1. Наиболее эффективное использование земельного участка «как условно свободного»
При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным
(или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного
участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для
определения наиболее эффективного использования Оценщик провел анализ объекта в соответствии с
четырьмя вышеперечисленными критериями.
Критерий физической возможности
Такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту
земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их
прокладки.
Форма участка правильная. Рельеф участка ровный. Риск затопления отсутствует. Почвенный
слой удовлетворяет требованиям при капитальном строительстве. Имеется возможность подключения
ко всем необходимым коммуникациям.
Физические характеристики не накладывают практически никаких ограничений на возможное
использование участка.
Критерий законодательной разрешенности
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
28
Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные
варианты использования земельных участков. Поэтому наиболее эффективное использование
земельных участков соответствует их ВРИ.
Варианты использования, приносящие прибыль
Из всех физически возможных и законодательно разрешенных вариантов использования
земельного участка, выбираются такие варианты использования, которые обеспечивают отдачу,
превышающую величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов.
Наиболее вероятным использованием участков является их текущее ВРИ.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.
На основании вышеизложенного Оценщик сделал предположение о том, что наиболее
эффективным использованием земельного участка как условно незастроенного его использование в
соответствии с ВРИ.
10.3.2. Наиболее эффективное использование земельного участка «с улучшениями»
Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта
недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования,
который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее
эффективного варианта использования Объекта оценки в текущем состоянии базируется также на
вышеприведенных четырех критериях.
Критерий физической возможности
Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.
Объекта оценки, его проектные характеристики вполне отвечают критерию физической
возможности для его эксплуатации.
Критерий законодательной разрешенности
Текущее использование признано законодательно разрешенным - все правоустанавливающие
документы оформлены в надлежащем порядке. Следовательно, нет никакой необходимости
производить перепрофилирование объекта. В настоящее время текущие улучшения не нарушают
никаких имеющихся муниципальных и федеральных законодательных ограничений.
Варианты использования, приносящие прибыль
Текущее использование Объекта оценки должно обеспечивать доход, превышающий стоимость
земельного участка. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем
самым создавать стоимость.
В рамках настоящего Отчета данный критерий можно рассматривать в более узком разрезе -
является ли текущее использование прибыльным, что, в свою очередь, и будет создавать стоимость
Объекта оценки.
Современная экономическая ситуация свидетельствует об экономической целесообразности, с
точки зрения рынка, реализации проектов приобретения в собственность подобных объектов
недвижимости. При грамотно поставленном бизнесе этот вариант использования Объекта оценки, по
мнению Оценщика, имеет шанс стать прибыльным.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и
законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков является
наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.
Принимая во внимание текущее экономическое состояние, в том числе и в сегменте рынка
нежилых помещений, а также месторасположение Объекта оценки, Оценщик полагает, что наиболее
эффективным и вероятным использованием Объектов оценки является его использование в качестве
его существующего использования.
Поскольку не проводилось дополнительных специальных исследований по данному вопросу,
на основании вышеизложенного, Оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективному
использованию Объекта оценки, на ближайшие год-два, соответствует эксплуатация его в качестве:
№
Наименование объекта оценки
Сегмент рынка
1.
-
здание
назначение:
нежилое,
наименование:
Общеобразовательная школа, площадь:
1812,5 кв.м.,
Школа, нежилое здание
кадастровый номер:
16:29:100101:148, адрес: Республика
свободного назначение,
Татарстан, р-н. Муслюмовский, с. Семяково, ул. Школьная, д.
административное здание
32а
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
29
11.ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
11.1. Методология применения сравнительного подхода
Сравнительный подход
- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется
информация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход предполагает:
рынок является открытым и конкурентным
на нем присутствует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в
собственных интересах, экономически рационально, в соответствии с типичной мотивацией,
обладают всей информацией и не находится под посторонним давлением
собственность приобретается на типичных для данного сегмента рынка условиях
финансирования
собственность находится на рынке в течение разумного периода, чтобы быть доступной для
потенциальных покупателей и инвесторов.
Алгоритм расчета стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
1. Формирование базы данных, сегментирование рынка, отбор 3-5 аналогов. Аналог объекта
оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки,
состоявшейся при сходных условиях.
2. Расчет цены единицы сравнения каждого из отобранных аналогов. Единица сравнения -
общий знаменатель, позволяющий сравнивать между собой объект и аналог различной
величины (обычно 1 м2).
3. Внесение поправок.
a) Внесение в цену единицы сравнения аналогов всех процентных поправок.
b) Внесение в скорректированные цены единиц сравнения аналогов относительных
денежных поправок
c) Переход к площади объекта оценки в целом.
d) Внесение в скорректированные цены аналогов абсолютных денежных поправок.
4. Анализ и согласование полученных результатов, окончательный вывод о стоимости объекта
оценки.
11.2. Расчет стоимости нежилого здания методом сравнения продаж
Выбор единицы сравнения
Согласно ФСО № 7, п.22 для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного
объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы
сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.
Поскольку объекты-аналоги различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при
проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и
требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю.
Для отобранного набора элементов сравнения осуществляется выбор удельных единиц
сравнения. В условиях весьма заметного дефицита надежных данных о рыночных сделках удобным
оказывается введение удельных цен на единицу количества ценообразующего фактора или на единицу
количества физической сущности объекта.
В качестве единицы сравнения выбрана «цена предложения за 1 кв.м. площади».
В связи с достаточностью информации, основанной непосредственно на рыночной информации
о стоимости нежилых зданий, для расчета используем метод сравнения продаж.
На основе исследования рынка недвижимости в качестве аналогов выберем продажи
максимально сопоставимые с объектом оценки по следующим параметрам сравнения:
- передаваемые права,
- материал стен,
- площадь,
- местоположение.
В случае несоответствия параметров сравнения носят корректировки к объектам аналогом для
приближения к параметрам объекта оценки.
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
30
В результате анализа рынка сходных с оцениваемым объектом по состоянию на дату оценки
было выбрано 4 аналога.
Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам
сравнения
В ходе проведенного исследования оценщиком не были выявлены сведения о заключенных на
дату оценки договорах купли-продажи нежилых зданий (данная информация, как правило, не является
открытой). В то же время, в открытом доступе имеется большое количество предложений продажи.
Очевидно, что наличие данной информации существенным образом влияет на мотивацию
потенциальных участников сделок по купле-продаже недвижимости.
При проведении оценки на основе подобных аналогов следует учитывать их особенности, а
именно:
1) Предложения продажи, опубликованные в СМИ, не могут считаться публичными офертами
(ст.435 ГК РФ), поскольку не влекут обязанности собственника совершить сделку на указанных
условиях. Фактически, это приглашение делать оферты к потенциальным покупателям (ст.437 ГК РФ).
2) Практика современного маркетинга включает, в том числе, использование частных
объявлений как инструмента влияния на рынок. Далеко не всегда публикация предложения о продаже
сопряжена с намерением совершить сделку.
3) Значимость ценовой информации, содержащейся в предложениях, состоит прежде всего в ее
влиянии на участников рынка. Наличие подобной информации дает продавцу и покупателю ценовые
ориентиры, а также средства сравнения и анализа влияния отдельных факторов на стоимость.
Вывод: Цены предложений, после соответствующей корректировки, могут быть использованы в
качестве приемлемых данных для сравнения. При этом методика оценки должна быть основана на
выявлении общих тенденций, должно быть исключено существенное влияние отдельных аналогов на
итоговый результат.
Выкопировки интернет-страниц и страниц печатных изданий, содержащие информацию о
продаже сопоставимых нежилых зданий, представлены в Приложении к Отчету.
В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к
одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Объекты аналоги
Характеристика
1
2
3
4
Республика
Республика
Республика
Татарстан,
Татарстан,
Pеспублика
Башкортостан,
Азнакаевский р-н,
Агрызский р-н,
Бaшкoртоcтaн,
Туймазинский р-
Карамалинское
Кадыбашское
Eрмекеевcкий p-н, с.
н, с. Дуслык,
сельское
сельское поселение,
Спаpтaк, ул.
Комсомольская
поселение, с.
с. Кадыбаш,
Комсомoльскaя, д. 3.
ул., 24
Карамалы,
Советская ул., 5
Молодѐжная ул., 5
Адрес
Стоимость, руб.
3100000
600000
168480
750000
Площадь, кв.м
640
548
121
496,6
Цена, руб./кв.м
4844
1095
1392
1510
Площадь земельного
1000
600
400
400
участка, кв.м.
Плотность застройки
0,64
0,91
0,30
1,24
Расчет доли
стоимости
земельного участка в
4,61
3,46
8,59
2,68
едином объекте
недвижимости, %
Расчет стоимости
земельного участка,
руб.
142910
20760
14472
20100
Скорректированная
2 957 090
579 240
154 008
729 900
стоимость, руб.
Скорректированная
стоимость, руб./кв.м
4620
1057
1273
1470
Корректировка на
торг, %
-9,6
-9,6
-9,6
-9,6
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
31
Скорректированная
стоимость, руб.
4176
956
1151
1329
Корректировка на
условия
финансирования
1
1
1
1
Скорректированная
стоимость, руб./кв.м
4176
956
1151
1329
Корректировка на
дату продажи
1
1
1
1
Скорректированная
стоимость, руб./кв.м
4176
956
1151
1329
Корректировкана
условя рынка
1
1
1
1
Скорректированная
стоимость, руб./кв.м
4176
956
1151
1329
Корректировка на
местоположение
1
1
1
1
Скорректированная
стоимость, руб./кв.м
4176
956
1151
1329
Корректировки на параметрические характеристики:
Площадь, кв.м
640
548
121
497
Корректировка на
площадь
0,87
0,86
0,71
0,85
Корректировка на
физическое
состояние здания
0,59
0,82
0,82
0,82
Корректировка на
класс качества
1
1
1
1
Корректировка на
отделку
0,8
0,94
0,94
0,94
Корректировка на
коммуникации
0,63
1
1
0,85
Суммарная
корректировка на
параметрические
характеристики
0,16
0,66
0,55
0,47
Скорректированная
стоимость, руб./кв.м
668
631
633
625
Общая валовая
коррекция
-3952
-426
-640
-845
Весовой
коэффициент
0,25
0,25
0,25
0,25
Средневзвешенная
стоимость, руб./кв.м
639
Площадь объекта
оценки, кв.м.
1812,5
Итого, рыночная
стоимость объекта
оценки, с учетом
округления, руб.
1 158 000
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
32
Внесем корректировки для максимального приближения аналогов к объекту оценки. Все
поправки делаются по отношению к стоимости 1 кв. м.
С применением инструмента прямого сравнительного анализа сделок, к ценам объектов сравнения
введены следующие корректировки:
1. Корректировка на стоимость земельного участка вносится с учетом расчета стоимости доли
земельного участка в общей величине стоимости единого объекта недвижимости - аналога по
формуле:
, где:
p - это плотность застройки, рассчитываемая как отношение площади объекта недвижимости к
площади земельного участка.
2. Поправка на торг при продаже. По аналогам использовалась информация о ценах предложения,
так как, в основном, цены сделок являются коммерческой тайной и не разглашаются. Как правило, в
процессе торговли запрашиваемая владельцем объекта цена несколько снижается. В настоящее время
скидка на торг по данным специалистов риэлторских компаний составляет от 1 до
15
% от
первоначальной цены продавца. В рамках данного отчета корректировка на торг принята по данным
справочника оценщика под ред. Лейфера «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов,
2020», г. Н. Новгород:
3. Корректировка на условия финансирования
Корректировка по данному фактору не проводилась, поскольку совершение сделок с сопоставимыми
объектами и объектом оценки предполагает сходные рыночные условия финансирования сделки
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
33
(предполагается одинаковая форма оплаты, отсутствие форс-мажорных обстоятельств продажи и
пр.).
4. Корректировка на дату предложения - все объекты актуальны на дату оценки, корректировка не
вносится.
5. Корректировка на условия рынка не проводится, условия рынка идентичны для объектов аналогов
и объекта оценки.
6. Корректировка на местоположение не проводится, условия рынка идентичны для объектов
аналогов и объекта оценки.
7. Корректировка на площадь принята по данным справочника оценщика под ред. Лейфера
«Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, 2020», г. Н. Новгород:
Формула расчета корректировки: К = (Sоо/Sоа)^-0,129
8. Корректировка на составные части здания не применяется, так как объекты аналоги и объект
оценки схожи по данному параметру.
9. Корректировка на функциональное назначение не проводится, условия рынка идентичны для
объектов аналогов и объекта оценки.
10.Корректировка на физическое состояние здания принята по данным справочника оценщика под
ред. Лейфера «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, 2020», г. Н. Новгород:
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
34
11.Корректировка на элемент сравнения - встроенное помещение/отдельно стоящее здание не
применяется, т.к. объекты аналгии и объект оценки сопоставимы по данному фактору.
12.Корректировка на отделку принята по данным справочника оценщика под ред. Лейфера «Офисно-
торговая недвижимость и сходные типы объектов, 2020», г. Н. Новгород:
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
35
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
36
13.Поправка на наличие/отсутствие коммуникаций. Корректировка проводится по данным
справочника оценщика под редакцией Лейфера «Земельные участки, 2020», г. Н.Новгород, т.к. у
объекта оценки отсутствует газ и отопление.
Далее определяется рейтинг аналогов и рассчитывается рыночная стоимость
земельного участка при помощи присвоения веса каждому аналогу. Наибольший вес
присваивается аналогу с наименьшим абсолютным отклонением. Абсолютное отклонение -
это разность между стоимостями 1 кв. м. до и после внесения корректировок.
11.4. Заключение о результатах применения сравнительного подхода
№
Наименование объекта оценки
Рыночная стоимость, руб.
1.
-
здание
назначение:
нежилое,
наименование:
Общеобразовательная школа, площадь:
1812,5 кв.м.,
кадастровый номер:
16:29:100101:148, адрес: Республика
1 158 000
Татарстан, р-н. Муслюмовский, с. Семяково, ул. Школьная, д.
32а
ИТОГО
1 158 000
1 158 000(Один миллион сто пятьдесят восемь тысяч)
руб.
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
37
12. ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ РАЗЛИЧНЫМИ
ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Согласование полученных результатов
В связи с применением только сравнительного подхода к объекту оценки, данному подходу
присваивается удельный вес 1.0 (или 100%).
№
НАИМЕНОВАНИЕ
ЗАТРАТНЫЙ
СРАВНИ-
ДОХОДНЫЙ
ИТОГО
ПОДХОД,
ТЕЛЬНЫЙ
ПОДХОД,
РЫНОЧНАЯ
РУБ.
ПОДХОД,
РУБ.
СТОИМОСТЬ,
РУБ.
РУБ.
1.
-
здание
назначение:
нежилое,
наименование:
Общеобразовательная
школа,
площадь:
1812,5
кв.м.,
Не
Не
кадастровый номер:
16:29:100101:148,
1 158 000
1 158 000
применялся
применялся
адрес:
Республика Татарстан, р-н.
Муслюмовский,
с.
Семяково,
ул.
Школьная, д. 32а
Итого, руб.
1 158 000
Итоговая рыночная стоимость недвижимого имущества после согласования результатов
составляет:
1 158 000 (Один миллион сто пятьдесят восемь
тысяч) руб.
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
38
13. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ
Я, ЧПО Хрипко Светлана Владимировна, являясь профессиональным оценщиком,
заявляю, что:
процесс оценки проведен, а отчет об оценке составлен в полном соответствии с
Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и со
Стандартами Оценки, обязательными к применению субъектами оценочной
деятельности;
приведенные в данном отчете расчеты, мнения и выводы являются элементами
моего личного беспристрастного профессионального заключения относительно
итоговой стоимости объекта оценки и ограничены лишь принятыми мной
допущениями и ограничениями;
я не являюсь учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком,
должностным лицом Заказчика, как юридического лица, а Заказчик не является
кредитором, страховщиком, должностным лицом ЧПО Хрипко С.В.;
в отношении объекта оценки я не имею никакой личной заинтересованности;
я не состою в родстве или свойстве с лицами, являющимися на дату вступления в
силу данного отчета владельцами объекта оценки или намеревающимися совершить
с ним сделки;
ни Заказчик, ни другие заинтересованные лица не влияли на процесс оценки;
размер моего вознаграждения, выплаченного Заказчиком, не был связан с заранее
установленной стоимостью объекта оценки.
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
39
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Брыжко, В.Г. Оценка бизнеса. - Пермь: СоюзНК, 2008. - 212 с.
2. Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебник - М.: Интерреклама, 2003. - 260 с.
3. Иващенко, Д.А. Оценка недвижимости: Учебник - М.: Финансы и статистика, 2008. - 148 с.
4. Найденов, Л.И., Тимирясова, А.В. Оценка единого объекта недвижимости. Учебно-метдическое
пособие. - Казань: Изд-во «Таглимат» ИЭУП, 2004. - 96 с.
5. Оценка недвижимости: учебник / под ред. д.э.н. А. Г. Грязновой, д.э.н. М. А. Федотовой - М.:
Финансы и статистика, 2007;
6. Оценка недвижимости: учебник 2-е изд. / под ред. д.э.н. А. Г. Грязновой, д.э.н. М. А. Федотовой -
М.: Финансы и статистика, 2008;
7. Оценочная деятельность. Правовые, теоретические и математические основы: учебное пособие /
под ред. В. Е. Кацмана, И. В. Косоруковой, А. Ю. Родина, кн. 1 - М.: Маркет ДС, 2008;
8. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости: учебное пособие / под общ.ред. академика
РААСН С. Н. Булгакова - М.: Архитектура-С, 2007;
9. Словарь терминов по профессиональной оценке. М.: Финансовая академия, 1999;
10.Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости: Энциклопедия оценки. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997;
11.Фабоцци Ф. Управление инвестициями: Пер. с англ. - М.: ИНФРА-М, 2000;
12.Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ.
- М.: РИО
Мособлупрполиграфиздата, 1994. - 231 с.;
13.Четыркин Е. М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. - 2-е изд., испр, и доп. - М.: «Дело
Лтд», 1995. - 320 с.;
14.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков №568-р от
06.03.2002 г., утвержденные Минимуществом России;
15.Информация Интернета;
Независимый оценщик Хрипко Светлана Владимировна, тел. +7-909-312-13-21, hsv@nextmail.ru
|