ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ ИСПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, РАСПОЛОЖЕННЫХ ПО АДРЕСУ: ОБЛ. МОСКОВСКАЯ, Р-Н МЫТИЩИНСКИЙ, ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ МЫТИЩИ, ВБЛИЗИ П. ВЕШКИ

121059, г. Москва,

вн.тер.г. Муниципальный округ Дорогомилово

ул. Киевская, д. 7, к. 2,

этаж 5, ком. 40, 41, 42

ООО "СФН"

Заместителю Генерального директора

г-ну Маматову Д.А.

10 апреля 2023 г.

Уважаемый Дмитрий Александрович!

В соответствии с Договором № 91/01/23 от 06.04.2023 г. между Обществом с ограниченной ответственностью

"Современные фонды недвижимости" и Непубличным акционерным обществом "Евроэксперт" и Заданием на

оценку № 1 к Договору нами выполнена оценка рыночной и справедливой стоимостей объектов недвижимого

имущества, расположенных по адресу: обл. Московская, р-н Мытищинский, городское поселение Мытищи,

вблизи п. Вешки (далее по тексту - Объект оценки, Объект) по состоянию на 06.04.2023 г. для целей принятия

управленческого решения об инвестициях в Объект.

По итогам произведенных расчетов получены следующие результаты рыночной стоимости Объекта оценки,

округленно:

9 495 922 000 (Девять миллиардов четыреста девяносто пять миллионов девятьсот двадцать

две тысячи) рублей без учета НДС

По итогам произведенных расчетов получены следующие результаты справедливой стоимости Объекта

оценки, округленно:

9 495 922 000 (Девять миллиардов четыреста девяносто пять миллионов девятьсот двадцать

две тысячи) рублей без учета НДС

в том числе результаты рыночной и справедливой стоимостей пообъектно:

Рыночная стоимость, руб.

Справедливая стоимость,

Объект

Кадастровый номер

без НДС/НДС не

руб. без НДС/НДС не

облагается* (округленно) облагается* (округленно)

Нежилое здание (Многофункциональный корпус №1)

50:12:0080311:432

6 687 655 000

Сооружение (насосная подстанция второго подъема)

50:12:0080311:431

35 875 000

Сооружение (котельная)

50:12:0080311:433

13 725 000

Сооружение (КПП №1)

50:12:0080311:434

2 149 000

Сооружение (КПП № 2)

50:12:0080311:430

2 149 000

Сооружение (Газопровод высокого давления Р≤0,6Мпа)

50:12:0080311:757

993 000

Земельный участок с учетом выполненных работ

(улучшений). Полный перечень работ (улучшений),

50:12:0080311:7

2 753 376 000

произведенных на земельном участке, приведен в разделе

2 настоящего Отчета

* Согласно пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения по

НДС, а следовательно, НДС не облагаются

Согласно Заданию на оценку, в рамках настоящего Отчета необходимо определить рыночную и

справедливую стоимости Объекта оценки. Определение справедливой стоимости, содержащееся в МСФО,

в целом соответствует понятию рыночной стоимости в соответствии с действующим

законодательством РФ (более подробные пояснения приведены в п. 5.1 настоящего Отчета).

Рыночная и справедливая стоимости Объекта оценки действительны исключительно при допущениях,

указанных в пункте 1.5 настоящего Отчета.

С уважением,

+7 (495) 983 09 59

Анна Шлапакова

info@euroexpert.ru

Операционный директор

НАО "Евроэксперт"

СОДЕРЖАНИЕ

Общие сведения

1.1

Основные термины и определения

1.2

Применяемые стандарты оценки

1.3

Основные факты и выводы

1.4

Задание на оценку

1.5

Принятые при проведении оценки допущения

1.6

Сведения об Исполнителе, Оценщиках Исполнителя и специалистах, привлекаемых к проведению оценки

1.6.1

Исполнитель

1.6.2

Оценщики

1.6.3

Специалисты, привлекаемые к проведению оценки и подготовке отчета об оценке

Описание Объекта оценки

2.1

Описание прав

2.2

Описание местоположения

2.3

Описание физических характеристик

2.4

Фотографии Объекта оценки

Анализ наиболее эффективного использования

Анализ рынка

4.1

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

4.2

Анализ макроэкономических факторов

4.3

Анализ рынка складской недвижимости Московского региона по итогам 2022 г

4.4

Анализ рынка земельных участков промышленного назначения Московского региона по состоянию на апрель

2023 г.

......................................................................................................................................... 78

Определение рыночной и справедливой стоимостей

5.1

Общая методология оценки

5.2

Обоснование выбора используемых подходов и методов

5.3

Доходный подход

5.4

Выведение итоговой величины рыночной и справедливой стоимостей

Приложение 1 Перечень данных, использованных при оценке

101

Приложение 2 Расчет рыночной и справедливой стоимостей земельного участка с учетом выполненных работ

(улучшений)

............................................................................................................................. 105

Приложение 3 Копии источников, используемых в расчете

123

Приложение 4 Методология оценки

131

Приложение 5 Копии документов об Объекте оценки

139

+7 495 983 0959

| 5 |

EUROEXPERT.RU

1 | ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Договор

Договор на проведение оценки № 91/01/23 от 06.04.2023 г.

Обществом с ограниченной ответственностью "Современные фонды

недвижимости", ООО "СФН"

Адрес местонахождения:

121059, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный округ

Заказчик

Дорогомилово, ул. Киевская, д. 7, к. 2, этаж 5, ком. 40, 41, 42

ОГРН: 1207700206515 от 26.06.2020 г.

ИНН/КПП: 7730257675/773001001

Непубличное акционерное общество "Евроэксперт", НАО "Евроэксперт"

Местонахождение, почтовый адрес: 121170, г. Москва, ул. Неверовского, д. 10, стр. 3А,

этаж 5, пом. 8

Исполнитель (юридическое

Страховой полис № 0991R/776/20044/22 страхования ответственности юридического

лицо, с которым Оценщик

лица при осуществлении оценочной деятельности АО "АльфаСтрахование" от

заключил трудовой договор)

23.03.2022 г. Страховая сумма: 1 001 000 000 (Один миллиард один миллион) руб.

Срок действия: 16.04.2022 - 15.04.2023 гг.

ОГРН: 1047796300298 от 28.04.2004 г., ИНН: 7709542694

Объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: обл. Московская,

Объект оценки

р-н Мытищинский, городское поселение Мытищи, вблизи п. Вешки.

Полный перечень объектов приведен в разделе 2 настоящего Отчета

Дата оценки

06.04.2023 г.

Отчет № 91/01/23-1 от 10.04.2023 г. об оценке рыночной и справедливой стоимостей

Отчет

объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: обл. Московская,

р-н Мытищинский, городское поселение Мытищи, вблизи п. Вешки

1.2 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии со следующими нормативными документами:

•

Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

•

Федеральными стандартами оценки, утвержденные приказом Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 г.:

•

Федеральный стандарт оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые

в федеральных стандартах оценки (ФСО I)";

•

Федеральный стандарт оценки "Виды стоимости (ФСО II)";

•

Федеральный стандарт оценки "Процесс оценки (ФСО III)";

•

Федеральный стандарт оценки "Задание на оценку (ФСО IV)";

•

Федеральный стандарт оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)";

•

Федеральный стандарт оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)";

•

Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденным приказом Минэкономразвития

России от 25 сентября 2014 г. № 611.

•

Международными стандартами финансовой отчетности:

•

международными стандартами финансовой отчетности (IFRS)

13 "Оценка справедливой стоимости",

введенными в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н,

в части, не противоречащей законодательству РФ.

•

международными стандартами оценки (МСО-2017) в части, не противоречащей законодательству РФ.

•

Сводом стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации "Русское общество оценщиков" СПОД РОО 2020,

утвержденным Протоколом Совета РОО №29 от 29.12.2020 г.

•

Сводом стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации "Русское общество оценщиков" СПОД РОО 01-01-

2022 Основные положения.

•

Сводом стандартов и правил оценочной деятельности Саморегулируемой организации "Союз "Федерация

Специалистов Оценщиков" (СРО "СФСО"), утвержденным Протоколом Совета СФСО

№2 от 03.10.2016 г. (с

изменениями и дополнениями, утвержденными от 18.11.2022 г.)

+7 495 983 0959

| 9 |

EUROEXPERT.RU

1 | ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.3 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Основание для проведения оценки

Договор № 91/01/23 от 06.04.2023 г., Задание на оценку № 1

Объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: обл. Московская,

Объект оценки

р-н Мытищинский, городское поселение Мытищи, вблизи п. Вешки.

Полный перечень объектов приведен в разделе 2 настоящего Отчета

Дата оценки

06.04.2023 г.

Стоимость Объекта оценки,

полученная при применении

Не применялся

методов сравнительного подхода

Стоимость Объекта оценки,

полученная при применении

9 495 922 082 руб. без учета НДС

методов доходного подхода

Стоимость Объекта оценки,

полученная при применении

Не применялся

методов затратного подхода

Итоговая величина рыночной

стоимости Объекта оценки,

9 495 922 000 руб. без учета НДС

округленно

Итоговая величина справедливой

стоимости Объекта оценки,

9 495 922 000 руб. без учета НДС

округленно¹

Отчет подготовлен для целей принятия управленческого решения об

инвестициях в Объект. Заказчик не может использовать Отчет (или любую его

часть) для других целей.

Рыночная и справедливая стоимости Объекта оценки действительны

Ограничения и пределы применения

исключительно при допущениях, указанных в разделе 1.5 настоящего Отчета.

полученной итоговой стоимости

Использование отчета об оценке допускается только для целей, указанных

выше. Распространение и публикация отчета об оценке запрещается, за

исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской

Федерации.

¹ Определение справедливой стоимости, содержащееся в МСФО, в целом соответствует понятию рыночной стоимости в соответствии с

действующим законодательством РФ. В рамках настоящего Отчета термины "рыночная стоимость" и "справедливая стоимость"

не разделяются друг от друга по своему экономическому смыслу и используются как синонимы. (Примечание Оценщика)

+7 495 983 0959

| 10 |

EUROEXPERT.RU

1 | ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.4 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: обл. Московская,

Объект оценки

р-н Мытищинский, городское поселение Мытищи, вблизи п. Вешки

•

Земельный участок кадастровый номер:

50:12:0080311:7 общей площадью

184 979 +/-120 кв. м с учетом выполненных работ (улучшений) - дренажные

работы, работы по устройству наружных сетей (освещение, водоснабжение и

канализация), вертикальная планировка участка, благоустройство и озеленение

территории. Перечень работ (улучшений), произведенных на земельном

участке, приведен в разделе 2.3 Отчета.

•

Нежилое здание, наименование: Многофункциональный корпус №1, общей

площадью 105 534,1 кв. м, Кадастровый номер: 50:12:0080311:432.

Идентификация Объекта оценки.

•

Сооружение, наименование: КПП №2, общей площадью 24,2 кв. м. Кадастровый

номер: 50:12:0080311:430.

Состав объекта оценки.

Характеристики объекта оценки

•

Сооружение, наименование: насосная подстанция второго подъема, общей

и его оцениваемых частей

площадью 303,8 кв. м. Кадастровый номер: 50:12:0080311:431.

•

Сооружение, наименование: Котельная, общей площадью

76,0 кв. м.

Кадастровый номер: 50:12:0080311:433.

•

Сооружение, наименование: КПП №1, общей площадью 24,2 кв. м. Кадастровый

номер: 50:12:0080311:434.

•

Сооружение, наименование объекта недвижимости: Газопровод высокого

давления Р≤0,6МПа, протяженностью

116 м. Кадастровый номер:

50:12:0080311:757.

Подробные характеристики Объекта оценки приводятся в разделе 2 Отчета

Права на Объект оценки,

учитываемые при определении

Право общей долевой собственности

стоимости Объекта оценки

Владельцы инвестиционных паев Комбинированного закрытого паевого

инвестиционного фонда "Современный Арендный бизнес 3", данные о которых

устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев

Правообладатель в отношении

инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо

Объекта оценки

владельцев инвестиционных паев.

Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим

имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей

долевой собственности.

Ограничения (обременения) прав:

•

нежилое здание и сооружения с кадастровыми номерами 50:12:0080311:430,

50:12:0080311:432 и 50:12:0080311:434 - аренда, доверительное управление;

•

сооружения с кадастровыми номерами 50:12:0080311:431, 50:12:0080311:433 и

Наличие ограничений

50:12:0080311:757 - доверительное управление;

(обременений) в отношении прав

•

земельный участок с кадастровым номером 50:12:0080311:7 - доверительное

управление, сервитут.

Подробная информация об ограничениях (обременениях) прав Объекта оценки

приведена в разделе 2.1 "Описание прав"

Цель оценки

Для целей принятия управленческого решения об инвестициях в Объект

+7 495 983 0959

| 11 |

EUROEXPERT.RU

1 | ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Рыночная стоимость, справедливая стоимость

Рыночная стоимость определяется исходя из предпосылок, указанных в п.14 ФСО II:

предполагается сделка с объектом оценки;

участники сделки или пользователи объекта являются неопределенными

лицами (гипотетические участники);

дата оценки: 06.04.2023;

предполагаемым использованием объекта является НЭИ (наиболее

эффективное использование);

характер сделки - добровольная сделка в типичных условиях (без влияния

факторов вынужденной продажи)

Вид стоимости

Справедливая стоимость определяется исходя из предпосылок, указанных в п.22

ФСО II:

1. предполагается сделка с объектом оценки;

участники сделки или пользователи объекта являются неопределенными

лицами (гипотетические участники);

дата оценки: 06.04.2023;

предполагаемым использованием объекта является НЭИ (наиболее

эффективное использование);

характер сделки - добровольная сделка в типичных условиях (без влияния

факторов вынужденной продажи)

Оценка проводится в соответствии с требованиями Федерального закона от

29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Дата оценки

06.04.2023 г.

Специальные допущения

Специальные допущения в рамках настоящей оценки не вводятся

Иные существенные допущения Иные существенные допущения представлены в разделе 1.5 Отчета

Осмотр Объекта оценки не производится. Оценка Объекта оценки проводится на

Ограничения оценки

основании фотоматериалов, предоставленных Заказчиком

Ограничения на использование,

Использование отчета об оценке допускается только для целей, указанных выше

распространение и публикацию

Распространение и публикация отчета об оценке запрещается, за исключением

отчета об оценке объекта оценки случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации

Форма составления отчета об

В форме электронного документа, подписанного УКЭП

оценке

Результат оценки должен быть представлен в виде числа в валюте Российской

Форма представления итоговой

Федерации, без указания суждения оценщика о возможных границах интервала, в

стоимости

котором, по его мнению, может находиться эта стоимость

1.5 ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ

Специальные допущения

Специальные допущения в рамках настоящей оценки не вводятся.

Иные существенные допущения

1. Осмотр Объекта оценки не производится. Оценка проводится на основании фотоматериалов, предоставленных

Заказчиком. Оценка проводится при существенном допущении, что состояние Объекта оценки, отраженное на

предоставленных фотоматериалах, соответствует его состоянию на дату оценки.

В соответствии с выписками из ЕГРН на здания и сооружения с кадастровыми номерами 50:12:0080311:430,

50:12:0080311:432 и 50:12:0080311:434, а также данным долгосрочного договора аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г.,

на здания и сооружения с кадастровыми номерами 50:12:0080311:430, 50:12:0080311:432 и 50:12:0080311:434,

входящие в состав Объекта оценки, зарегистрировано обременение в виде аренды сроком на 15 лет с даты

подписания Акта приема-передачи помещений. Оценка рыночной и справедливой стоимостей объекта оценки

производится с учетом обременения долгосрочным договором аренды.

В соответствии с выписками из ЕГРН на оцениваемые здания, сооружения и земельный участок зарегистрировано

обременение в виде доверительного управления в пользу АО "Управляющая компания "Первая" (ИНН: 7710183778)

сроком с 04.08.2020 г. по 16.10.2023 г. и с 23.01.2018 г. по 16.10.2023 г. Определение рыночной и справедливой

стоимостей Объекта оценки будет производиться без учета данного обременения, в виду того, что данное

обременение не оказывает влияния на стоимость Объекта оценки.

Стоимость земельного участка, определяется с учетом выполненных работ (улучшений) - дренажные работы, работы

по устройству наружных сетей (освещение, водоснабжение и канализация), вертикальная планировка участка,

благоустройство и озеленение территории. Полный перечень работ (улучшений), произведенных на земельном

участке, приведен в разделе 2 настоящего Отчета.

+7 495 983 0959

| 12 |

EUROEXPERT.RU

1 | ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

В рамках настоящего Отчета стоимость выполненных работ (улучшений) на земельном участке определяется на

основании предоставленных Заказчиком смет. Оценщик не производит какую-либо проверку предоставленных

Заказчиком смет на выполнение работ (улучшений) на земельном участке. Оценка производится в допущении, что

все понесенные затраты на выполненные работы и произведенные улучшения земельного участка отражены в

предоставленных сметах корректно, соответствуют действительности и были необходимы и достаточны для

строительства и полноценного функционирования оцениваемого складского комплекса.

Определение рыночной и справедливой стоимостей активов Фонда в рамках предполагаемого использования

результатов оценки производится в соответствии с Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13

"Оценка справедливой стоимости" с учетом требований Указания Центрального Банка Российской Федерации от

25.08.2015 № 3758-У "Об определении стоимости чистых активов инвестиционных фондов, в том числе о порядке

расчета среднегодовой стоимости чистых активов паевого инвестиционного фонда и чистых активов акционерного

инвестиционного фонда, расчетной стоимости инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов, стоимости

имущества, переданного в оплату инвестиционных паев".

Стоимость Объекта оценки определяется без учета налогов, которые уплачиваются в соответствии с

законодательством Российской Федерации или иностранного государства при приобретении и реализации

указанных активов.

Оценка производится в предположении предоставления Заказчиком достаточной и достоверной информации по

Объекту оценки;

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объектов и не является

гарантией того, что они будут проданы на свободном рынке по цене, равной указанной в данном отчете стоимости.

10.

Оценщик считает достоверными общедоступные источники отраслевой и статистической информации, однако не

делает никакого заключения относительно точности или полноты такой информации и принимают данную

информацию как есть. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных,

экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки.

11.

В рамках оказания услуг по оценке Оценщик не проводит специальных экспертиз, в том числе юридическую

экспертизу правового положения Объекта оценки, строительно-техническую, технологическую и экологическую

экспертизу Объекта оценки, и инвентаризацию составных частей Объекта оценки.

12.

Отчет об оценке и итоговая стоимость, указанная в нем, могут быть использованы Заказчиком только в рамках целей

оценки, указанной в Отчете. Оценщик не несет ответственности за распространение Заказчиком данных Отчета об

оценке, выходящее за рамки целей оценки.

13.

Дата оценки Объекта - 06.04.2023 г. Дата получения выписок из ЕГРН - 07.04.2023 г. Оценщик исходит из допущения,

что информация, содержащаяся в выписках из ЕГРН, является актуальной на дату оценки.

14.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.04.2023 г. на оцениваемый земельный участок имеется обременение в виде

сервитута в пользу АО "Мерседес-Бенц РУС". Сервитут установлен с 16.03.2020 г. бессрочно. Поскольку доля

площади земельного участка, на которую наложено обременение в виде сервитута (337 кв. м), в общей площади

земельного участка незначительна (0,2%), а также зона сервитута расположена на границе оцениваемого участка и

имеет вытянутую форму, непригодную для строительства, обременение земельного участка в виде сервитута не

учитывается при определении рыночной и справедливой стоимостей Объекта оценки.

15.

Водоснабжение Объекта оценки осуществляется посредством скважины. Лицензия на пользование недрами серия

МСК № 07104 от 19 февраля 2020 г., выдана ООО "Проект-Девелопмент", с целевым назначением: геологическое

изучение недр, в целях поиска и оценки питьевых подземных вод, их разведки и добычи, площадь участка недр

составляет 0,33 га. По данным Заказчика по состоянию на дату оценки лицензия на пользование недрами на

текущего собственника (АО "УК "ПЕРВАЯ" Д.У. Комбинированным ЗПИФ "Современный Арендный бизнес 3") не

оформлена. При проведении расчетов Оценщик исходил из допущения, что лицензия на пользование недрами будет

оформлена собственником Объекта на аналогичных условиях.

16.

Водоотведение осуществляется посредством сброса сточных вод от объекта недвижимости в соответствии с

Договором пользования сетью водоотведения от 28 февраля 2020 г. Данный договор был заключен предыдущим

собственником оцениваемого имущества (ООО "Проект-Девелопмент") и в настоящий момент расторгнут. По данным

Заказчика договор пользования сетью водоотведения с текущим собственником (АО "УК "ПЕРВАЯ"

Д.У. Комбинированным ЗПИФ "Современный Арендный бизнес 3") по состоянию на дату оценки не оформлен. При

проведении расчетов Оценщик исходил из допущения, что договор пользования сетью водоотведения с

собственником Объекта будет заключен на аналогичных условиях.

17.

Общая площадь Объекта оценки составляет 105 962,3 кв. м (в соответствии с измерениями, произведенными БТИ,

рассчитанная по внутреннему обмеру). Учитывая тот факт, что Объект оценки соответствует классу "А" складских

зданий, арендопригодная площадь рассчитывается согласно Американским национальным стандартам измерения

общей площади промышленных и складских зданий ANSI/BOMA. Таким образом, общая арендопригодная площадь

Объекта оценки в рамках настоящего Отчета, принималась на основании данных фактически заключенного договора

аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г. и дополнительных соглашений к нему в размере 107 440,7 кв. м, рассчитанная по

стандартам BOMA. Ввиду применения разных методик измерения площадей, проводимых БТИ и по стандартам BOMA,

арендопригодная площадь превышает общую площадь.

18.

Прочие допущения приводятся по тексту настоящего Отчета и имеют такую же силу, как и указанные в данном

разделе.

19.

Расчет рыночной и справедливой стоимостей Объекта оценки производится на основании информации,

предоставленной Заказчиком, а именно:

•

Копии Долгосрочного договора аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г. и ДС № 1 от 29.04.022 г., ДС № 2 от 20.06.2022

г. к нему;

+7 495 983 0959

| 13 |

EUROEXPERT.RU

1 | ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

•

Копии Соглашения о замене стороны (арендодателя) к Долгосрочному договору аренды № ВВС-1 от 01.04.20202

г. от 11.12.2020 г.

•

Копии Договора аренды части земельного участка от 26.03.2020 г.

•

Копии Соглашения о замене стороны (арендодателя) от 11.12.2020 г. к Договору аренды части земельного

участка от 26.03.2020 г.;

•

Копии Соглашения об установлении частного сервитута земельного участка от 28.02.2020 г.

•

Копии Договора пользования сетью водоотведения от 28 февраля 2020 г.

•

Копии Договора на оказание услуг и выполнение работ по техническому обслуживанию, эксплуатации и

комплексной уборке складского комплекса и мест общего пользования № НЕД-0058/21 от 19.05.2021 г.

Согласно информационному письму от 06.04.2023 г., Заказчик просит не раскрывать сведения, содержащиеся в

указанных выше документах, поскольку данная информация является конфиденциальной. Учитывая вышеизложенное,

указанные документы хранятся в архиве Оценщика и могут быть предоставлены пользователю Отчета по запросу.

Прочие допущения и иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полного и достаточного

представления результата оценки

В настоящем разделе описаны допущения, принятые Оценщиком при проведении оценки, а также иные сведения,

необходимые, по мнению оценщика, для полного и достаточного представления результата оценки. Указанные в данном

разделе допущения не являются специальными или иными существенными и могут быть введены Оценщиком

самостоятельно без согласования с Заказчиком.

1. Дата оценки приходится на период существенного ухудшения внешнеполитической и экономической ситуации в

Российской Федерации, а также высокой неопределенности на внутреннем и внешнем рынках, затронувшей в той

или иной степени все рынки и сегменты. Пользователь отчета должен понимать, что текущие обстоятельства оказали

существенное влияние на рынок Объекта оценки и могут значительно влиять на стоимость Объекта оценки сейчас и

в дальнейшем. Оценка степени такого влияния приводится и учитывается в Отчете исключительно в рамках

доступной на дату оценки информации, которая по объективным причинам может претерпеть существенные

изменения в краткосрочной перспективе.

2. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материальной

ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результатов

Отчета об оценке, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что возникшие убытки,

потери и задолженности явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий

со стороны Исполнителя в процессе выполнения работ по оценке.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно на дату оценки. Оценщик не принимает на себя

ответственность за последующие изменения рыночных условий (социальных, экономических, юридических,

природных и иных), которые в дальнейшем могут повлиять на величину стоимости Объекта оценки

Оценщики вправе использовать дополнительные допущения и ограничения, не противоречащие действующему

законодательству Российской Федерации, которые обязуются указать в Отчете об оценке.

От Оценщика не требовалось, и он не принимает на себя ответственность за описание правового состояния Объекта

оценки и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических аспектов прав. Предполагается, что существует

полное соответствие правового положения Объекта оценки требованиям законодательства, если иное не оговорено

специально.

Оценщик исходил из того, что все необходимые лицензии, ордера на собственность и иная необходимая

разрешительная документация существуют или могут быть получены или обновлены для исполнения любых

предполагаемых функций с Объектом оценки, для которого производились расчеты.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость Объекта

оценки.

При проведении оценки предполагалось разумное владение и компетентное управление Объектом оценки. Оценщик

не гарантирует и не несет ответственность за убытки и потери Заказчика, которые явились следствием

мошенничества, общей халатности или неправомочных действий третьих лиц в отношении Объекта оценки,

объектов, переданных в залог (либо права в отношении которых переданы в залог), а также всех объектов, в

отношении которых имеются имущественные права, которыми обеспечиваются права требования, вытекающие из

Кредитных соглашений.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета

или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова

суда.

10. Оценщик не несет ответственность за возможный ущерб в случае несанкционированного использования и

распространения настоящего Отчета (или любой его части).

11. Запрещается публикация Отчета целиком или по частям, или публикация ссылок на данные, содержащиеся в Отчете,

имени и профессиональной принадлежности оценщика без его письменного согласия.

12. Настоящая оценка проведена в предположении, что отсутствуют какие-либо обременения Объекта оценки, включая

обременение залогом или долговыми обязательствами, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров,

специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию Объекта оценки, за исключением

специально оговоренных в Отчете.

13. Все расчеты произведены в программе Microsoft Excel. В расчетных таблицах, представленных в Отчете, приведены

округленные значения показателей. Итоговые показатели получены при использовании точных данных. Поэтому при

пересчете итоговых значений по округленным данным результаты могут несколько не совпасть с указанными в

+7 495 983 0959

| 14 |

EUROEXPERT.RU

1 | ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.6 СВЕДЕНИЯ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ, ОЦЕНЩИКАХ ИСПОЛНИТЕЛЯ И СПЕЦИАЛИСТАХ,

ПРИВЛЕКАЕМЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ

Исполнитель подтверждает, что на момент заключения Договора на проведение оценки № 91/01/23 от 06.04.2023 г.,

Задания на оценку № 1 и составления настоящего Отчета ему не известны обстоятельства, предусмотренные ст. 16

Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", препятствующие

оказанию услуг.

Исполнитель и Оценщики являются независимыми в соответствии с требованиями ст.16 Федерального закона от

29.07.1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

1.6.1 ИСПОЛНИТЕЛЬ

Непубличное акционерное общество "Евроэксперт", НАО "Евроэксперт"

•

Местонахождение, почтовый адрес: 121170, г. Москва, ул. Неверовского, д. 10, стр. 3А, эт. 5, пом. 8.

•

Страховой полис АО "АльфаСтрахование" №0991R/776/20044/22 от 23.03.2022 г. Страховая сумма составляет

1 001 000 000 (Один миллиард один миллион) руб. Лимит ответственности на один страховой случай не установлен

(отсутствует). Срок действия: 16.04.2022-15.04.2023 гг.

•

ОГРН 1047796300298 от 28.04.2004 г.

1.6.2 ОЦЕНЩИКИ

Суздалева Дарья Александровна

•

Руководитель направления оценки коммерческой недвижимости НАО "Евроэксперт"

•

Включена в реестр Ассоциации "Русское общество оценщиков" (РОО) (регистрационный номер 009116, дата

регистрации 08.08.2014 г.; местонахождение организации: 105066, г. Москва, 1-й Басманный пер., д. 2а, стр. 1).

•

Договор (Полис) ПАО СК "Росгосстрах" страхования ответственности оценщика № 44/22/134/982-23 от 19.12.2022 г.

Страховая сумма: 30 млн. руб. Срок действия: 01.01.2023-31.12.2023 г.

•

Диплом о высшем образовании ФГБОУ ВПО "Российский государственный торгово-экономический университет"

серии КД № 02891 от 13.02.2012 г., по специальности "Экономика и управление на предприятии (операции с

недвижимым имуществом) ", квалификация "Экономист-менеджер".

•

Диплом НОУ ВПО "Московский финансово-промышленный университет "Синергия" о профессиональной

переподготовке № 772400403889 от 05.05.2014 г. по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ".

•

Сертификат Tegova (Признанный европейский оценщик) №REV-RU/RSA/2024/4, срок действия с 01.06.2019 г. до

31.05.2024 г.

•

Сертификат о присвоении квалификационного звания "Сертифицированный РОО оценщик недвижимости" рег. №

0416, выдан 29.12.2020 г. действителен до 29.12.2025 г.

•

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 029871-1 от 24.09.2021 г. по направлению

оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Действителен до 24.09.2024 г.

•

Ссылка для проверки данных об оценщике: http://sroroo.ru/about/reestr/874894/

•

QR-код для проверки данных об оценщике:

•

Номер контактного телефона: +7 (495) 983-09-59.

•

Почтовый адрес Оценщика совпадает с почтовым адресом НАО "Евроэксперт".

•

Адрес электронной почты: dsuzdaleva@euroexpert.ru.

•

Стаж работы в оценочной деятельности - c 2008 г.

____________________________________________________

Степень участия в проведении оценки Объекта оценки: согласование и утверждение методологии, проверка результатов,

общий контроль качества Отчета.

+7 495 983 0959

| 16 |

EUROEXPERT.RU

1 | ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Дроценко Евгений Владимирович

•

Оценщик НАО "Евроэксперт".

•

Включен в реестр Саморегулируемой организации "Союз «Федерация Специалистов Оценщиков" (регистрационный

номер 876, дата регистрации 30.12.2020 г.; местонахождение организации: 109147, г. Москва, ул. Марксистская,

д. 34 корп. 10).

•

Полис страхования ответственности оценщика ПАО СК "Росгосстрах" № 44/22/134/982-09 от 19.12.2022 г. Страховая

сумма: 5 млн. руб. Срок действия: 01.01.2023-31.12.2023 г.

•

Диплом о высшем образовании НОУ ВПО "Волгоградский институт бизнеса" серии ВСГ № 2430809 от 09.06.2008 г. по

специальности "Прикладная информатика (по отраслям)", квалификация "Информатик-экономист".

•

Диплом Институт профессиональной оценки о профессиональной переподготовке серии ПП-I № 478277 от 28.01.2010

г. по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)".

•

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №032950-2 от 25.02.2022 г. по направлению

оценочной деятельности «Оценка движимого имущества». Действителен до 25.02.2025 г.

•

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 034885-1 от 24.03.2023 по направлению оценочной

деятельности "Оценка недвижимости". Действителен до 24.03.2026 г.

•

Ссылка для проверки данных об оценщике: http://www.fsosro.ru/01.01.021/member_card.aspx?id=1ca028b0-5b16-

4241-8820-aca100afc666

•

QR-код для проверки данных об оценщике:

•

Номер контактного телефона: +7 (495) 983-09-59.

•

Почтовый адрес Оценщика совпадает с почтовым адресом НАО "Евроэксперт".

•

Адрес электронной почты: edrotsenko@euroexpert.ru.

•

Стаж работы в оценочной деятельности - c 2012 г.

•

____________________________________________________

Степень участия в проведении оценки Объекта оценки: анализ рынка, определение рыночной и справедливой стоимости

земельного участка с учетом выполненных работ (улучшений) в составе Объекта, описание соответствующих разделов

Отчета.

1.6.3 СПЕЦИАЛИСТЫ, ПРИВЛЕКАЕМЫЕ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ И ПОДГОТОВКЕ ОТЧЕТА ОБ

ОЦЕНКЕ

Мухаметзянова Алина Ильгизовна

•

Оценщик НАО "Евроэксперт".

•

Диплом о высшем образовании ФГОУ ВПО "Казанский государственный архитектурно-строительный университет"

серии ВСГ № 0305975 от 29.06.2009 г., специальность "Экспертиза и управление недвижимостью" квалификация

"Инженер".

•

Диплом ЧОУ ВО "Казанский инновационный университет имени В.Г. Тимирясова (ИЭУП) о профессиональной

переподготовке серии КИУ_000000000190_2017 от 04.02.2017г., по программе "Оценка стоимости предприятия

(бизнеса)".

•

Стаж работы в оценочной деятельности - с 2017 г.

Степень участия в проведении оценки Объекта оценки: проведение расчетов рыночной и справедливой стоимостей

Объекта и оформление Отчета.

+7 495 983 0959

| 17 |

EUROEXPERT.RU

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объектом оценки в рамках настоящего Отчета являются объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу:

обл. Московская, р-н Мытищинский, городское поселение Мытищи, вблизи п. Вешки:

•

Земельный участок кадастровый номер:

50:12:0080311:7 общей площадью

184

979

+/-120 кв. м с учетом

выполненных работ (улучшений)

- дренажные работы, работы по устройству наружных сетей (освещение,

водоснабжение и канализация), вертикальная планировка участка, благоустройство и озеленение территории;

•

Нежилое здание, наименование: Многофункциональный корпус №1, общей площадью 105 534,1 кв. м, Кадастровый

номер: 50:12:0080311:432;

•

Сооружение, наименование: КПП №2, общей площадью 24,2 кв. м. Кадастровый номер: 50:12:0080311:430;

•

Сооружение, наименование: насосная подстанция второго подъема, общей площадью 303,8 кв. м. Кадастровый

номер: 50:12:0080311:431;

•

Сооружение, наименование: Котельная, общей площадью 76,0 кв. м. Кадастровый номер: 50:12:0080311:433;

•

Сооружение, наименование: КПП №1, общей площадью 24,2 кв. м. Кадастровый номер: 50:12:0080311:434;

•

Сооружение, наименование объекта недвижимости: Газопровод высокого давления Р≤0,6МПа, протяженностью

116 м. Кадастровый номер: 50:12:0080311:757.

Т. 2.1 Состав Объекта оценки

№

Стоимость в учете на дату

Наименование

Кадастровый номер объекта

п/п

оценки, руб.

Нежилое здание (многофункциональный корпус №1)

50:12:0080311:432

7 359 922 000

Сооружение (КПП №1)

50:12:0080311:434

2 365 000

Сооружение (КПП № 2)

50:12:0080311:430

2 365 000

Сооружение (котельная)

50:12:0080311:433

15 105 000

Сооружение (насосная станция)

50:12:0080311:431

39 481 000

Сооружение (газопровод высокого давления Р≤0,6Мпа)

50:12:0080311:757

1 093 000

Земельный участок

50:12:0080311:7

3 028 669 000

Итого

10 499 000 000

Источник: Справка о стоимости в учете объектов от 06.04.2023 г.

2.1 ОПИСАНИЕ ПРАВ

Оцениваемые здания, сооружения и земельный участок в составе Объекта оценки принадлежат на праве общей долевой

собственности владельцам инвестиционных паев Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда

"Современный Арендный бизнес 3"

Т. 2.2 Описание прав на Объект оценки

№

Правоподтверждающие

Ограничение прав и обременение объекта

Объект права

Кадастровый номер

п/п

документы

недвижимости

Доверительное управление

Нежилое здание

№ 50:12:0080311:432-50/215/2020-8

Выписка из ЕГРН

(многофункциональный

50:12:0080311:432

от 04.08.2020 г.;

от 07.04.2023 г.

корпус №1)

Аренда № 50:12:0080311:430-50/001/2020-4

от 02.07.2020 г.

Доверительное управление

№ 50:12:0080311:430-50/215/2020-8

Выписка из ЕГРН

Сооружение (КПП №1)

50:12:0080311:434

от 04.08.2020 г.;

от 07.04.2023 г.

Аренда № 50:12:0080311:430-50/001/2020-4

от 02.07.2020 г.

Доверительное управление

№ 50:12:0080311:434-50/215/2020-8

Выписка из ЕГРН

Сооружение (КПП № 2)

50:12:0080311:430

от 04.08.2020 г.;

от 07.04.2023 г.

Аренда № 50:12:0080311:434-50/001/2020-5

от 02.07.2020 г.

Доверительное управление

Выписка из ЕГРН

Сооружение (котельная)

50:12:0080311:433

№ 50:12:0080311:433-50/215/2020-7

от 07.04.2023 г.

от 04.08.2020 г.

Доверительное управление

Сооружение (насосная

Выписка из ЕГРН

50:12:0080311:431

№ 50:12:0080311:431-50/215/2020-6

станция)

от 07.04.2023 г.

от 04.08.2020 г.

Сооружение (газопровод

Доверительное управление

Выписка из ЕГРН

высокого давления

50:12:0080311:757

№ 50:12:0080311:757-50/215/2022-2

от 07.04.2023 г.

Р≤0,6Мпа)

от 30.09.2022 г.

+7 495 983 0959

| 21 |

EUROEXPERT.RU

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

№

Правоподтверждающие

Ограничение прав и обременение объекта

Объект права

Кадастровый номер

п/п

документы

недвижимости

Доверительное управление

№ 50:12:0080311:7-50/215/2020-10

Выписка из ЕГРН

от 04.08.2020 г.;

Земельный участок

50:12:0080311:7

от 07.04.2023 г.

Сервитут

№ 50:12:0080311:7-50/001/2020-6

от 16.03.2020 г.

Источник: данные выписок из ЕГРН от 07.04.2023 г.

Ограничение прав и обременение объектов недвижимости

•

Согласно выпискам из ЕГРН от 07.04.2023 г. на оцениваемые объекты имеется обременение в виде доверительного

управления в пользу АО "Управляющая компания "Первая" (ИНН: 7710183778) сроком с 04.08.2020 г. по 16.10.2023 г.

(для объектов с кад. № 50:12:0080311:431, 50:12:0080311:432 и 50:12:0080311:433) и сроком с 23.01.2018 г. по

16.10.2023 г. (для объектов с кад. № 50:12:0080311:7, 50:12:0080311:757, 50:12:0080311:434 и 50:12:0080311:430).

Учитывая цели настоящей оценки, в рамках настоящего Отчета при определении рыночной и справедливой

стоимостей Объекта оценки данное обременение не учитывается.

•

Согласно данным выписок из ЕГРН от 07.04.2023 г. на оцениваемый земельный участок имеется обременение в виде

сервитута в пользу АО "Мерседес-Бенц РУС". Сервитут установлен с

16.03.2020 г. бессрочно. Сервитут

устанавливается в отношении части оцениваемого земельного участка площадью 337 кв. м. Установление сервитута

необходимо для доступа и эксплуатации объектов инфраструктуры АО "Мерседес-Бенц РУС", а именно: ограждения

протяженностью 357 м, водопроводу, опорам освещения и электрическому кабелю протяженностью 290 м, частично

расположенных на оцениваемом земельном участке. Поскольку доля площади земельного участка, на которую

наложено обременение в виде сервитута (337 кв. м), в общей площади земельного участка незначительна (0,2%), а

также зона сервитута расположена на границе оцениваемого участка и имеет вытянутую форму, непригодную для

строительства, обременение земельного участка в виде сервитута не учитывается при определении рыночной и

справедливой стоимостей Объекта оценки.

+7 495 983 0959

| 22 |

EUROEXPERT.RU

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Показатель

Значение

Базовая арендная плата на дату оценки (без учета НДС):

а) 9 219 руб./кв. м в год за многофункциональные помещения № 1,

многофункциональные помещения № 2, многофункциональные помещения № 3,

многофункциональные помещения № 4, многофункциональные помещения № 5;

6) 7 007 руб./кв. м в год за многофункциональное помещение № 6;

в) 6 598 руб./кв. м в год за помещения вторсырья, кладовой, помещения поломоечной

техники 1, помещения поломоечной техники 2, технических помещений 1 и

технических помещений 2;

Арендная плата

г) 8 682 руб./кв. м в год за помещения экспедиции, мастерской и помещения

зарядной, многофункциональное помещение № 4.1, многофункциональное

помещение № 4.2

д) 12 155 руб./кв. м в год за АБЧ № 1,2 и 3, АБЧ № 4, АБЧ № 5, санитарные узлы, КПП

В арендную плату включено размещение вывески: рекламной конструкции (фасадной

схемы) в виде 2-х композиций из объемных световых букв без подложки (2,436 м * 12

м каждая), 25 -и плоских конструкций (0,5 м * 4,0 м каждая) из поликарбоната.

а) 1 505 руб./кв. м в год без НДС за многофункциональные помещения № 6, АБЧ № 1,2

и 3, АБЧ № 4, АБЧ № 5, помещения вторсырья, кладовой, помещения поломоечной

техники 1, помещения поломоечной техники 2, технические помещения 1,

технические помещения 2, мастерскую, помещения зарядной, санитарные узлы, КПП;

б) 1 852 руб./кв. м в год без НДС за многофункциональные помещения № 1,

многофункциональные помещения № 5, помещения экспедиции,

Операционные расходы

многофункциональные помещения № 4, многофункциональные помещения № 4.2,

многофункциональные помещения № 4.1, многофункциональные помещения № 2,

многофункциональные помещения № 3.

В случае изменения законодательства о налогах и сборах, увеличения земельного

налога и налога на имущество, ставка операционных расходов за помещения

подлежит увеличению на сумму соответствующего увеличения налоговой нагрузки.

Переменная часть арендной платы (коммунальные платежи) за э/э, теплоснабжение,

потребленные Арендатором в помещениях, а также долю Арендатора в стоимости

Коммунальные платежи

коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования комплекса и

вспомогательными сооружениями, и инфраструктурой комплекса

Индексация

Ежегодно (1 раз в год), начиная с даты истечения первого срока аренды - 5 % в год

а) 10 997 руб. в месяц без НДС за 1 м/м для парковки грузового автомобиля;

б) 4 052 руб. в месяц без НДС за 1 м/м для парковки легкового автомобиля.

Плата за парковку

Арендатору предоставляет 32 м/м для парковки грузовых автомобилей и 131 м/м для

парковки легковых автомобилей.

За счет Арендатора: текущий и косметический ремонт, сбор и вывоз мусора, вывоз

Ремонт, отделочные работы, уборка и охрана

снега, обеспечение охраны

Арендатор обязан заключить и поддерживать в силе договоры страхования со

страховой компанией с хорошей деловой репутацией в отношении:

1. страхования любых работ Арендатора на сумму их полной восстановительной

стоимости.

2. страхования имущества. находящегося в Помещениях, оборудования, предметов,

Страхование

мебели и иного имущества в Помещениях на сумму их полной стоимости и с условием

исключения ответственности Арендодателя перед страховой компанией в порядке

суброгации.

3. страхования ответственности перед третьими лицами с минимальным покрытием

3 000 000 долларов США

Источник: копия Долгосрочного договора аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г. и ДС № 1 от 29.04.22 г., ДС № 2 от 20.06.2022 г. к нему, копия Соглашения о

замене стороны (арендодателя) к Долгосрочному договору аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г. от 11.12.2020 г.

2.2 ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Объект оценки расположен по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, вблизи

п. Вешки.

Мытищи

- административно-территориальная единица (город областного подчинения с административной

территорией), в границах которой создано муниципальное образование городской округ Мытищи, расположенное в

центре Московской области России, к северу от границы Москвы. До 2015 года - Мытищинский район.

Административный центр - город Мытищи.

Площадь территории городского округа составляет 430,60 кв. км. Округ граничит с Москвой, а также городскими

округами Московской области: Долгопрудный, Химки, Лобня, Дмитровский, Пушкинский, Королёв и Балашиха.

Численность населения на 01.01.2022 г. составила 290 495 чел.

В городском округе 92 населённых пункта.

+7 495 983 0959

| 24 |

EUROEXPERT.RU

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

И. 2.3 Расположение Объекта оценки на фрагменте карты Московской области в приближении

Источник: https://yandex.ru/maps

Т. 2.4 Описание местоположения

Характеристика

Описание

Российская Федерация, Московская область, городской округ

Адрес

Мытищи, посёлок Вешки

Направление

Север

Шоссе

Алтуфьевское

Удаленность от МКАД, км

В пределах 1 км

Транспортная доступность

Подъезд /вход со стороны

Автомобильный пр-д, Проектируемый пр-д № 6436

Удаленность от крупных магистралей

На незначительном удалении от крупных автодорог

Ближайшие остановки общественного транспорта

Автобусная остановка "ТЦ Зельгрос"

Расстояние до ближайших остановок общественного транспорта

Около 700 м (менее 5 минут пешком)

Интенсивность движения транспорта на прилегающей улице

Средняя

Интенсивность пешеходного потока на прилегающей улице

Низкая

Окружение

Объекты производственно-складского назначения, объекты

торгового назначения (ТЦ "Зельгрос", ТЦ "Leroy Merlin",

Характеристика окружающей застройки

Гипермаркет "Ашан", ТРЦ "Весна", ТЦ "Декатлон", автосалон

Mercedes Benz)

МКАД - в пределах 1 км, Алтуфьевское шоссе -около 710 м,

Крупные магистрали, улицы

Липкинское шоссе - 400 м, Дмитровское шоссе - около 3 км

Плотность окружающей застройки, наличие и развитость

Плотность застройки средняя, уровень развитости

близлежащей инфраструктуры

инфраструктуры - средний

Наличие расположенных рядом объектов, снижающих либо

Объект оценки расположен в ТПЗ "Алтуфьево", в окружении

повышающих привлекательность оцениваемого объекта и района

крупных складских и торговых объектов, в непосредственной

в целом

близости от МКАД, что повышает его привлекательность

Источник: данные сервиса Яндекс карты (https://yandex.ru/maps), анализ Оценщика

+7 495 983 0959

| 26 |

EUROEXPERT.RU

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Примечания:

•

удаленность от остановок общественного транспорта и крупных магистралей рассчитывалась при помощи сервиса

Яндекс.Карты (https://yandex.ru/maps)

2.3 ОПИСАНИЕ ФИЗИЧЕСКИХ ХАРАКТЕРИСТИК

Объект оценки представляет собой индустриальный парк "PNK-Вешки" класса "А", в состав которого входят:

•

нежилое здание (многофункциональный корпус №1) общей площадью 105 534, 1 кв. м (кад. №: 50:12:0080311:432);

•

сооружение (КПП № 1) общей площадью 24.2 кв. м (кад. № 50:12:0080311:430);

•

сооружение (КПП № 2) общей площадью 24,2 кв. м (кад. № 50:12:0080311:434);

•

сооружение (насосная подстанция второго подъема) общей площадью 303.8 кв. м (кад. № 50:12:0080311:431);

•

сооружение (котельная) общей площадью 76 кв. м (кад. № 50:12:0080311:433);

•

сооружение (газопровод высокого давления Р≤0,6Мпа), протяженностью

116 м. Кадастровый номер:

50:12:0080311:757;

•

земельный участок общей площадью 184 979 кв. м (кад. № 50:12:0080311:7) с учетом выполненных работ

(улучшений)

- дренажные работы, работы по устройству наружных сетей (освещение, водоснабжение и

канализация), вертикальная планировка участка, благоустройство и озеленение территории.

Также на территории индустриального парка имеется наземная парковка на 163 автомобиля (на 131 легковой автомобиль

и 32 грузовых).

Схема индустриального парка приведена ниже.

+7 495 983 0959

| 27 |

EUROEXPERT.RU

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Характеристика

Значение

Слаботочные устройства

Системы безопасности

Система видеонаблюдения

Лифты

Прочее

Система пожарной сигнализации и пожаротушения, система оповещения, кондиционирование

Планировка

Открытая

Отделка

Стандартная

Физическое состояние

Хорошее (новое здание)

Процент износа по данным БТИ

Н/д

Кадастровый номер

50:12:0080311:432

Кадастровая стоимость, руб.

1 612 061 770,13

Кадастровая стоимость, руб./кв. м

15 275,27

Источник: данные выписки из ЕГРН от 07.04.2023 г., данные Долгосрочного договора аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г. и дополнительных соглашений к нему

*Примечания:

•

Общая площадь Объекта оценки составляет 105 962,3 кв. м (в соответствии с измерениями, произведенными БТИ, рассчитанная по внутреннему обмеру). Учитывая тот факт,

что Объект оценки соответствует классу "А" складских зданий, арендопригодная площадь рассчитывается согласно Американским национальным стандартам измерения общей

площади промышленных и складских зданий ANSI/BOMA. Таким образом, общая арендопригодная площадь Объекта оценки в рамках настоящего Отчета, принималась на

основании данных фактически заключенного договора аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г. и дополнительных соглашений к нему в размере 107 440,7 кв. м, рассчитанная по

стандартам BOMA. Ввиду применения разных методик измерения площадей, проводимых БТИ и по стандартам BOMA, арендопригодная площадь превышает общую площадь.

•

В состав арендопригодной площади входят также арендопригодные площади зданий КПП № 1 и КПП № 2. При этом в состав арендопригодной площади не входит площадь

здания котельной, а также площадь здания насосной, поскольку данные здания являются вспомогательными и необходимы для нормального функционирования оцениваемого

складского комплекса.

Расчет и состав арендопригодных площадей приведен далее в таблицах Т. 2.8 и Т. 2.9 настоящего Отчета.

Здание многофункционального корпуса предназначено для стеллажного хранения товаров, продуктов питания, включая продукты глубокой заморозки, алкогольной продукции,

скоропортящихся продуктов, требующих хранения при специальных температурных режимах и комплектации их к отправке в розничную торговую сеть. Мультитемпературные

камеры снабжены холодильными системами с подбором специального температурного режима. Холодильные системы представлены 7 холодильными машинами на базе

20 винтовых полугерметичных компрессоров с экономайзерами и 3 поршневых компрессоров "Bitzer" (Германия), а также 174 воздухоохладителей производства "LUVE" (Италия).

+7 495 983 0959

| 30 |

EUROEXPERT.RU

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Т. 2.6 Количественные и качественные характеристики вспомогательных сооружений

Характеристика

КПП 1

КПП 2

Котельная

Насосная станция

Тип

Сооружение

Этажность

Общая площадь, кв. м

24,2

76,0

303,8

Арендопригодная площадь по

25,2

договору*

Площадь застройки, кв. м

31,3

76,0

333,4

Год ввода в эксплуатацию

2019

Год последнего капитального

Н/д

ремонта

Конструктивные элементы

здания

Фундамент

Н/д

Стены, перегородки и колонны

Сэндвич-панели

Перегородки

Н/д

Перекрытия

Н/д

Кровля

Н/д

Полы

Линолеум

Бетонные

Окна

Пластиковые стеклопакеты

Н/д

Двери

Н/д

Электроснабжение, отопление, система

Электроснабжение, водоснабжение,

Электроснабжение,

видеонаблюдения, кондиционирование,

отопление, система пожарной

водоснабжение, отопление,

Инженерные системы здания

система пожарной сигнализации и

сигнализации и пожаротушения,

система пожарной сигнализации

пожаротушения

система видеонаблюдения

и пожаротушения

Физическое состояние

Хорошее (новое здание)

Процент износа по данным БТИ

Н/д

Кадастровый номер

50:12:0080311:430

50:12:0080311:434

50:12:0080311:433

50:12:0080311:431

Кадастровая стоимость, руб.

560 528,32

1 374 382,01

5 736 580,92

Кадастровая стоимость, руб./кв. м

23 162,33

18 083,97

18 882,75

* Арендопригодная площадь была принята согласно данным Долгосрочного договора аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г

+7 495 983 0959

| 31 |

EUROEXPERT.RU

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Т. 2.7 Количественные и качественные характеристики вспомогательного сооружения газопровода

Характеристика

Значение

Тип

Газопровод высокого давления Р≤0,6МПа

Назначение

Сооружения трубопроводного транспорта

Год завершения строительства

2020

Протяженность, м

116,00

Кадастровый номер

50:12:0080311:757

Кадастровая стоимость, руб.

358 429,92

Источник: данные выписки из ЕГРН от 07.04.2023 г.

Инженерные системы здания и сооружений

Объект оценки обеспечен всеми необходимыми инженерными коммуникациями: электроснабжение и электроосвещение, система отопления, система вентиляции, дымоудаление,

водоснабжение (скважина) и канализация, противопожарные системы, автоматическая пожарная сигнализация, система хладоснабжения, система видеонаблюдения. Договоры

на предоставление коммунальных услуг Заказчиком не были предоставлены.

Водоснабжение осуществляется посредством скважины. Согласно предоставленной лицензии на пользование недрами серия МСК № 07104 от 19 февраля 2020 г., выданной

ООО "Проект-Девелопмент", с целевым назначением: геологическое изучение недр, в целях поиска и оценки питьевых подземных вод, их разведки и добычи, площадь участка

недр составляет 0,33 га. Заявленный водоотбор составляет 570 куб. м/сутки. По данным Заказчика, величина фактического объема добываемых подземных вод по состоянию на

дату оценки не превышает величину заявленного водоотбора, предусмотренного лицензией.

Лицензия на пользование недрами получена предыдущим собственником оцениваемого имущества (ООО "Проект-Девелопмент". По данным Заказчика по состоянию на дату оценки

лицензия на пользование недрами на текущего собственника (АО "УК "ПЕРВАЯ" Д.У. Комбинированным ЗПИФ "Современный Арендный бизнес 3") не оформлена. При проведении

расчетов Оценщик исходил из допущения, что лицензия на пользование недрами будет оформлена текущим собственником на аналогичных условиях.

Водоотведение осуществляется посредством сброса сточных вод от объекта недвижимости в соответствии с Договором пользования сетью водоотведения от 28 февраля 2020 г.

Договор пользования сетью водоотведения от 28 февраля 2020 г. заключен предыдущим собственником оцениваемого имущества (ООО "Проект-Девелопмент") и в настоящий

момент расторгнут. По данным Заказчика договор пользования сетью водоотведения с текущим собственником (АО "УК "ПЕРВАЯ" Д.У. Комбинированным ЗПИФ "Современный

Арендный бизнес 3") по состоянию на дату оценки не оформлен. При проведении расчетов Оценщик исходил из допущения, что договор пользования сетью водоотведения с

текущим собственником будет заключен на аналогичных условиях.

Арендопригодная площадь

Арендопригодная площадь Объекта оценки принималась согласно данным Долгосрочного договора аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г. и дополнительных соглашений к нему, которая

в соответствии со стандартами ВОМА составила 107 440,68 кв. м. При пересчете всех площадей была выявлена опечатка в договоре аренды, арендопригодная площадь составила

107 440,70 кв. м. Данная площадь учитывается при расчете рыночной и справедливой стоимостей Объекта оценки.

Т. 2.8 Расчет арендопригодной площади зданий

№ п/п

Наименование помещения

Общая площадь, кв. м

Тип помещений

Многофункциональное помещение № 1

18 755,62

Мультитемпературные склады 1

Многофункциональное помещение № 2

20 451,26

Мультитемпературные склады 1

+7 495 983 0959

| 32 |

EUROEXPERT.RU

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

№ п/п

Наименование помещения

Общая площадь, кв. м

Тип помещений

Многофункциональное помещение № 3

18 370,39

Мультитемпературные склады 1

Многофункциональное помещение № 4

11 560,97

Мультитемпературные склады 1

Многофункциональное помещение № 4.1

242,51

Мультитемпературные склады 2

Многофункциональное помещение № 4.2

553,51

Мультитемпературные склады 2

Многофункциональное помещение № 5

6 508,61

Мультитемпературные склады 1

Многофункциональное помещение № 6

18 327,57

Сухие склады 1

Помещение вторсырья

1 221,72

Сухие склады 2

Кладовая

85,83

Сухие склады 2

Мастерская

1 566,24

Мультитемпературные склады 2

Помещения поломоечной техники 1

32,07

Сухие склады 2

12.1

Помещение поломоечной техники

10,69

12.2

Помещение поломоечной техники

10,69

12.3

Помещение поломоечной техники

10,69

Помещение поломоечной техники 2

10,69

Сухие склады 2

АБЧ № 1,2,3

4 043,29

Офисные помещения

14.1

АБЧ № 1

586,98

14.2

АБЧ № 2

586,98

14.3

АБЧ № 3

2 869,33

АБЧ № 4

163,42

Офисные помещения

АБЧ № 5

1 165,87

Офисные помещения

Помещение экспедиции

962,36

Мультитемпературные склады 2

Помещения зарядной

328,08

Мультитемпературные склады 2

18.1

зарядная

159,38

18.2

зарядная

168,70

Технические помещения 1

2 312,25

Сухие склады 2

19.1

УУП

36,86

19.2

Техническая площадка над АБЧ № 1

316,22

19.3

Техническая площадка над АБЧ № 2

316,22

19.4

Техническая площадка над АБЧ № 3

1 501,96

19.5

Помещение хранения отходов

10,69

19.6

РУ 10 кВт

37,97

+7 495 983 0959

| 33 |

EUROEXPERT.RU

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Т. 2.10 Количественные и качественные характеристики земельного участка

Характеристика

Значение

Московская область, р-н Мытищинский, городское поселение Мытищи,

Местоположение

вблизи п. Вешки

Кадастровый номер

50:12:0080311:7

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,

телевидения, информатики, земли для обеспечения космической

Категория земель

деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального

назначения

Для проектирования и строительства зданий производственного, складского,

Вид разрешенного использования

гостиничного и офисного центра

Расположение относительно крупных автодорог

На незначительном удалении от крупных автодорог

Общая площадь, кв. м

184 979

Площадь застройки зданий и сооружений - 82 503 кв. м;

Площадь покрытий из асфальтобетона - 42 057 кв. м;

Застроенная площадь, кв. м

Площадь пожарного (технологического) проезда - 657 кв. м;

Площадь тротуаров и отмосток - 1 829 кв. м;

Площадь озеленения (площадь прудов -6 002 кв. м) - 26 728 кв. м

Имеются, 2 здания КПП, здание котельной, здание насосной станции здание

Наличие улучшений

склада, наземная парковка

Форма земельного участка

Неправильная, многоугольная

Рельеф земельного участка

Ровный

Инженерное оснащение

Электричество, водоснабжение и канализация, теплоснабжение

Наличие ж/д ветки

Отсутствует

Кадастровая стоимость, руб.

734 851 274,98

Кадастровая стоимость, руб./кв. м

3 972,62

Схема земельного участка

Источник: выписки из ЕГРН от 07.04.2023 г., данные публичной кадастровой карты Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru)

Также на земельном участке были проведены работы (улучшения), перечень которых приведен в таблице ниже.

Т. 2.11 Перечень проведенных на земельном участке работ

Единица

№

Наименование работ

Объем

измерения

1. Наружное водоснабжение и канализация

1.1. Сеть В1

1 Укладка полиэтиленовых трубопроводов диаметром: 110мм с промывкой

2 Укладка полиэтиленовых трубопроводов диаметром: 160мм с промывкой

108

3 Укладка полипропиленовых трубопроводов диаметром: d340/300мм с промывкой

4 Установка задвижек фланцевых чугунных d150мм

шт.

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø1500мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø1000мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

1.2. Сеть В2

7 Укладка полиэтиленовых трубопроводов диаметром: 315х28,6мм с промывкой

1848

8 Укладка полиэтиленовых трубопроводов диаметром: 110х10мм с промывкой

9 Укладка полипропиленовых трубопроводов диаметром: d458/400мм с промывкой

10 Укладка полипропиленовых трубопроводов диаметром: d573/500мм с промывкой

+7 495 983 0959

| 36 |

EUROEXPERT.RU

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Единица

№

Наименование работ

Объем

измерения

Установка задвижек фланцевых чугунных d300мм

шт.

Установка задвижек фланцевых чугунных d100мм

шт.

Установка гидрантов h=2230мм

шт.

Установка гидрантов h=2730мм

шт.

Монтаж вставки демонтажной d300мм

шт.

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø2000мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø1500мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø1000мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

1.3. Сеть К1

Укладка поливинилхлоридных раструбных труб диаметром: 110х103,6мм

Укладка полиэтиленовых безнапорных трубопроводов диаметром: 200мм

1026

Укладка полиэтиленовых трубопроводов диаметром: 110мм

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø1000мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø1500мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø2000мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

Устройство железобетонной обоймы

Монтаж хозяйственно-бытовых очистных сооружений q=50,7м3/сут.

шт.

Монтаж хозяйственно-бытовых очистных сооружений q=15,8м3/сут.

шт.

Монтаж канализационной насосной станции q=24,51м3/час

шт.

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø2000мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой (корпус КНС)

1.4. Сеть К2

Укладка полипропиленовых безнапорных труб диаметром: d227/200мм

Укладка полипропиленовых безнапорных труб диаметром: d343/300мм

1332

Укладка полипропиленовых безнапорных труб диаметром: d458/400мм

462

Укладка полиэтиленовых трубопроводов диаметром: 160х14,6мм

Монтаж железобетонного основания по ПП ВКН-32

шт.

Устройство круглых дождеприемных колодцев из сборного железобетона Ø800мм с гидроизоляцией в

шт.

2слоя битумной мастикой

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø1000мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø1500мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

Монтаж канализационной насосной станции q=30л/с

шт.

1.5. Сеть К13

Укладка водопроводных чугунных напорных труб диаметром: d110мм

Укладка поливинилхлоридных канализационных раструбных труб диаметром: d110/103,6мм

Укладка полипропиленовых безнапорных труб диаметром: d343/300мм

102

Укладка полипропиленовых безнапорных труб диаметром: d458/400мм

Укладка полипропиленовых безнапорных труб диаметром: d573/500мм

246

Укладка полипропиленовых безнапорных труб диаметром: d688/600мм

156

Укладка полиэтиленовых трубопроводов диаметром: 315х12,1мм

Укладка полиэтиленовых трубопроводов диаметром: 250х9,6мм

Укладка полиэтиленовых трубопроводов диаметром: 200х7,7мм

Укладка полиэтиленовых трубопроводов диаметром: 110х4,2мм

+7 495 983 0959

| 37 |

EUROEXPERT.RU

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Единица

№

Наименование работ

Объем

измерения

Устройство железобетонной обоймы

6,5

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø1000мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø1500мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø2000мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

Монтаж железобетонного основания по ПП ВКН-32

шт.

1.6. Сеть водоотвода

Укладка полипропиленовых безнапорных труб диаметром: d573/500мм

354

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø1500мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

Монтаж железобетонной портальной стенки СТ9 D=750мм

шт.

Монтаж железобетонной опорной стенки СТ2 правой

шт.

Монтаж железобетонной опорной стенки СТ2 левой

шт.

1.7. Переливная сеть

Укладка полипропиленовых безнапорных труб диаметром: d343/300мм

Укладка полиэтиленовых трубопроводов диаметром: 110х10мм

228

Монтаж канализационной насосной станции q=7,5л/с

шт.

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø1500мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

Устройство железобетонной обоймы

1.8. Внутриплощадочный газопровод среднего давления

Монтаж опорных конструкций трубопроводов

6,6

Наведение футляра на газопровод с изоляцией мастикой

Устройство контрольной трубки на кожухе газопровода

шт.

Установка сигнальных столбиков железобетонных СС-1

шт.

2. Дренаж фундаментов

Укладка полипропиленовых безнапорных труб диаметром: d300/343мм

Укладка дренажных ПНД труб с геотекстилем d110

288

Устройство железобетонной обоймы

Устройство круглых колодцев из сборного железобетона Ø1000мм с гидроизоляцией в 2слоя битумной

шт.

мастикой

Укладка полиэтиленовых трубопроводов диаметром: 110мм

1620

3. Электроснабжение

3.1. Внутриплощадочная сеть 0,4кВ ЭС1

Прокладка кабеля силового в траншее

3663

Прокладка кабеля силового в трубе

649

Прокладка кабеля силового с креплением накладными скобами

830

Укладка полиэтиленовых безнапорных трубопроводов диаметром: 110х8,1мм

825

Укладка труб гофрированных двустенных 110мм

560

Монтаж вертикального и горизонтального заземлителя

525

Монтаж Реклоузера ПСС-10

шт.

Монтаж дизельной электростанции ДЭС-625кВА, ДЭС-750кВА

шт.

Монтаж комплектной трансформаторной подстанции БКТП-2500кВА

шт.

Устройство фундаментных железобетонных плит плоских (площадка под ДГУ)

куб. м

20,04

3.2. Внутриплощадочная сеть 10кВ ЭС2

Прокладка кабеля силового алюминиевого в траншее

1627

Прокладка кабеля силового алюминиевого в трубе

473

+7 495 983 0959

| 38 |

EUROEXPERT.RU

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Единица

№

Наименование работ

Объем

измерения

Укладка полиэтиленовых безнапорных трубопроводов диаметром: 110мм

700

Укладка трубок гибких гофрированных двустенных диаметром: 110мм

150

3.3. Пункт секционирования

Установка концевых муфт

шт.

Монтаж пункта секционирования

шт.

Монтаж вертикального и горизонтального заземлителя

Монтаж рамы и площадки обслуживания на сваях

шт.

Прокладка кабеля в траншее

187

Прокладка кабеля в трубе 110мм

Прокладка кабеля с креплениями накладными скобами

Укладка полиэтиленовых трубопроводов диаметром: 160мм

4. Благоустройство

Монтаж ограждения из профлиста

м.п

342,5

Дополнительная сушка грунта известью

кв. м

70 000

Монтаж телескопического лотка

м.п

Дорожная разметка

кв. м

783,06

Монтаж дорожных знаков

шт.

100

Установка ворот распашных

шт.

101

Установка калиток

шт.

102

Установка шлагбаума

шт.

103

Монтаж ограждения сетчатого

м.п

1352

104

Разборка бортовых камней

м.п

105

Демонтаж асфальтового покрытия

кв. м

106

Устройство асфальтового покрытия двухслойного

кв. м

151

107

Монтаж дорожного отбойника

115

108

Ограждение на подпорной стенке со столбами на фланцах

м.п

105

109

Устройство щебеночного основания под ленточный фундамент

куб. м

38,98

110

Устройство щебеночного основания под пандус

куб. м

111

Устройство основания проезда щебнем вторичным

кв. м

1 979

112

Устройство основания под фундаменты

кв. м

22 831

113

Демонтаж парковки

кв. м

11 900

114

Устройство щебеночного основания в корпусе

кв. м

81 385

115

Асфальтовое покрытие, включая пандусы

кв. м

42 282

116

Устройство бортового камня

м.п

3 507

117

Тротуарная плитка

кв. м

1 151

118

Устройство садового бортика

м.п

2 026

119

Отмостка с утеплением

кв. м

678

120

Ограждение

1 330

121

Устройство основания под фундаменты

кв. м

9 239

122

Устройство основания фундаментов ЩПС

куб. м

3 265,30

123

Утепление доковых приямков

куб. м

163,56

124

Защита гидроизоляции песком кварцевым

куб. м

4 470,00

5. Вертикальная планировка

125

Планировка

кв. м

879 232

126

Уплотнение

кв. м

879 232

127

Сушка грунта известью

кв. м

12 076

128

Вывоз непригодного грунта до 35км с утилизацией

куб. м

61 312

+7 495 983 0959

| 39 |

EUROEXPERT.RU

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Единица

№

Наименование работ

Объем

измерения

129 Снятие грунта в отвал

куб. м

14 736

130 Замещение грунта под площадки вторичным щебнем

кв. м

10 543

131 Сушка известью в доковой зоне

кв. м

138 674

132 Дополнительная сушка на паркинге в доковой зоне

кв. м

11 698,40

133 Стабилизация корпуса цементом

кв. м

81 385,00

134 Дополнительная стабилизация лент

5 569

135 Усиление основания цементом отм.0,82

кв. м

6 867

136 Дополнительная стабилизация грунта цементом (проезд внутри корпуса)

кв. м

1 452

137 Стабилизация дорожной одежды, бортовых камней цементом

кв. м

46 221

138 Разработка котлована

куб. м

11 096

139 Дополнительная выемка грунта с утилизацией

куб. м

5 849

140 Обратная засыпка щебнем

куб. м

10 730

141 Выемка рецикла

куб. м

5 700

6. Озеленение

142 Устройство газона

кв. м

20 952

143 Откос с георешеткой

кв. м

505

Источник: данные Приложения № 1 к Заданию на оценку № 1 от 06.04.2023 г.

Сведения о текущем использовании имущества в составе Объекта оценки

На дату оценки Объект оценки полностью сдан в аренду и используется по своему функциональному назначению в

качестве складского комплекса класса "А".

Т. 2.12 Арендные ставки помещений складского комплекса по договору аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г. на дату оценки

Базовая арендная ставка,

Операционные расходы,

Тип помещений

Арендопригодная площадь, кв. м

руб./кв. м без НДС

Мультитемпературные склады 1

75 646,85

9 219

1 852

Мультитемпературные склады 2

3 652,70

8 682

1 852 и 1 505

Сухие склады 1

18 327,57

7 007

1 505

Сухие склады 2

4 353,76

6 598

1 505

Офисные помещения

5 459,82

12 155

1 505

ИТОГО

107 440,70

Источник: данные Долгосрочного договора аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г. и дополнительные соглашения к нему, анализ Оценщика

Т. 2.13 Арендные ставки парковочных мест по договору аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г. на дату оценки

Плата за парковку, руб./м/м в

Плата за парковку, руб./м/м

Тип автомобилей

Количество машиномест

мес. без НДС

в год без НДС

Легковые

131

4 052

48 624

Грузовые

10 997

131 964

ИТОГО

163

2.4 ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Осмотр Объекта оценки не производится. Оценка проводится на основании фотоматериалов, предоставленных

Заказчиком. Оценка проводится при существенном допущении, что состояние Объекта оценки, отраженное на

предоставленных фотоматериалах, соответствует его состоянию на дату оценки.

+7 495 983 0959

| 40 |

EUROEXPERT.RU

3 | АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Стандарты оценки подчеркивают, что анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной

стоимости недвижимости.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Виды стоимости (ФСО II)" "наиболее эффективное использование

представляет собой физически возможное, юридически допустимое и финансово обоснованное использование объекта,

при котором стоимость объекта будет наибольшей. Наиболее эффективное использование определяется с точки зрения

участников рынка, даже если сторона сделки предусматривает иное использование. При этом предполагается, что

текущее использование объекта оценки является его наиболее эффективным использованием, за исключением случаев,

когда рыночные или другие факторы указывают, что иное использование объекта оценки участниками рынка привело бы

к его наибольшей стоимости".

Как видно из приведенного выше определения, наиболее эффективное использование недвижимости определяется

путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

•

быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

•

быть законодательно разрешенным, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под

действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

•

быть экономически оправданным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению

с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

•

быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую доходность среди вариантов использования, вероятность

реализации которых подтверждается рынком.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию

или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке

объектов капитального строительства. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее

прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы)

при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости Оценщик руководствуется результатами этого

анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при

применении каждого подхода.

После того, как в результате анализа выявляются один или несколько разумно оправданных вариантов использования,

они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество

будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

Объектом оценки в рамках настоящего Отчета является комплекс объектов недвижимого имущества, фактически

представляющий собой складской комплекс класса "А".

Анализ наиболее эффективного использования для условно свободного земельного участка

Законодательно разрешенное использование

Законодательно разрешенное использование подразумевает, что каждое использование надо вначале проверить на

предмет того, разрешено ли оно юридически для данного объекта. Общественные и юридические ограничения включают

правила зонирования, ограничения на частную инициативу, строительные кодексы, законодательство в области

окружающей среды и другие действующие законодательные акты.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.04.2023 г., земельный участок относится к землям промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности,

землям обороны, безопасности и земля иного специального назначения и имеет вид разрешенного использования "для

проектирования и строительства зданий производственного, складского, гостиничного и офисного центра".

Таким образом, единственное законодательно разрешенное использование оцениваемого участка - для размещения

нежилых зданий различного назначения.

Физически возможное использование

- это рассмотрение физически реальных в данной местности способов

использования, то есть это использование, соответствующее размеру, форме и рельефу земельного участков, а также с

учетом установленных ограничений. При этом следует учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Наличие инженерной инфраструктуры, рельеф, общая площадь и форма земельного участка не накладывают

значительных ограничений на строительство объектов недвижимости любого назначения.

Исследование финансовой целесообразности заключается в рассмотрении рыночного спроса на оцениваемую

недвижимость в ее текущем состоянии. Если существующее использование создает положительный возврат по

инвестициям, то такое использование является финансово целесообразным.

С учетом местоположения участка (расположение в торгово-промышленной зоне Алтуфьево, удаленность менее 2 км от

МКАД, близость к крупным магистралям), окружение объектов (преимущественно складские объекты) на участке

целесообразно размещение производственно-складских объектов.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно

возможных вариантов, является наиболее эффективным использованием участка.

С учетом местоположения участка, ближайшего окружения и его правового статуса, вариантом, обеспечивающим

максимальную доходность, является расположение на нем объектов производственно-складского назначения.

+7 495 983 0959

| 47 |

EUROEXPERT.RU

3 | АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Учитывая указанные выше факторы и законодательные ограничения, единственным вариантом использования участка

как условно свободного, обеспечивающим максимальную доходность, является его текущее использование - размещение

на нем складского комплекса.

Анализ наиболее эффективного использования для земельных участков с учетом имеющихся

улучшений

Законодательно разрешенное

Согласно предоставленным выпискам из ЕГРН от 07.04.2023 г. на здания и сооружения, назначение оцениваемого

недвижимого имущества - нежилое. Таким образом, законодательно возможен любой вариант эксплуатации за

исключением размещения жилых помещений.

Физически возможное использование

Оцениваемые объекты представляют собой единый складской комплекс класса "А". Ввиду конструктивных особенностей

и объемно-планировочных характеристик оцениваемых объектов (высокие потолки, помещения преимущественно

открытой планировки, наличие помещений с особыми температурными режимами, стеллажная система хранения и т.д.)

использование их в качестве торговых или офисных помещений не представляется возможным без проведения

значительного количества работ по перестройке и перепланировке внутренних помещений и фасадов зданий, что

является не целесообразным.

Таким образом, учитывая конструктивные и планировочные характеристики внутренних помещений (высокие потолки,

помещения преимущественно открытой планировки, наличие помещений с особыми температурными режимами,

стеллажная система хранения, наличие большой зоны для погрузки-разгрузки автомобилей), оснащенность

инженерными системами и коммуникациями, единственным вариантом является использование оцениваемых объектов

в качестве складского комплекса.

Исследование финансовой целесообразности

На дату оценки все помещения находятся в рабочем состоянии. В состав оцениваемого комплекса входит складское

здание класса "А", а также объекты вспомогательного назначения (здания КПП, котельной, насосной, газопровод) со

стандартной отделкой в рабочем состоянии. Текущая рыночная ситуация показывает, что складские комплексы класса

"А", оснащенные всеми необходимыми инженерными системами, в рабочем состоянии, расположенные вблизи основных

транспортных магистралей, с хорошей транспортной доступностью пользуются стабильным спросом.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность

Учитывая конструктивные и планировочные характеристики, местоположение, а также законодательно разрешенное

использование, максимальную доходность Объекта оценки обеспечивает единственный вариант его использования -

использование в качестве складского комплекса класса "А".

Вывод: принимая во внимания текущее состояние рынка складкой недвижимости Московской области, физические

характеристики и местоположение Объекта оценки, наиболее экономически оправданным и приносящим максимальную

прибыль представляется продолжение использования оцениваемых объектов в качестве единого складского комплекса

класса "А".

+7 495 983 0959

| 48 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

4.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОЦЕНИВАЕМЫЙ

ОБЪЕКТ

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями

участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта,

физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости. Принципы классификации

объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки

и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости. В зависимости от назначения (направления

использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

•

Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);

•

Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания,

гостиницы, рестораны);

•

Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);

•

Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи

угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);

•

Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики

конструктивных характеристик, например, церкви, аэропорты и др.).

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные

субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене

недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и

др.

Вывод: Объект оценки фактически представляет складской комплекс и относится к сегменту коммерческой (складской)

недвижимости класса "А", что соответствует его НЭИ. Поскольку в рамках настоящего Отчета оценке подлежит рыночная

и справедливая стоимости, далее Оценщик анализирует рынок высококлассной складской недвижимости, а также рынок

земельных участков промышленного назначения Московской области.

Т. 4.1 Классификация складской недвижимости Knight Frank

Класс

"А+"

"А"

"В+"

"В"

"С"

"D"

Современное

Одноэтажн

Одно-,

Капитальное

Подвальное

одноэтажное здание

ое вновь

многоэтажное

производстве

помещение или

из легких

построенно

вновь

нное

объекты ГО,

Описание

металлоконструкций

е или

построенное

помещение

неотапливаемые

и сэндвич-панелей,

реконструи

или

производственн

без колонн или с

рованное

реконструиров

утепленный

ые помещения

шагом не менее 12 м шагом не менее 9 м

здание

анное здание

ангар

или ангары

Антипылевое покрытие,

нагрузка не менее 5

тонн на кв. м, пол на

уровне 1,2 м от земли

Высота потолков, м

От 13

От 10

От 8

От 6

От 4

Регулировка

температуры,

+/+

-/-

вентиляция

Пожарная система и

система пожаротушения

Автономная

электростанция

Автоматические ворота

с погрузочно-

разгрузочными

площадками

регулируемой высота

Контроль доступа

сотрудников

Видеонаблюдение,

система охраны

Профессиональное

управление

Телекоммуникации

Источник: данные Knight Frank

+7 495 983 0959

| 51 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

4.2 АНАЛИЗ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ

Согласно данным экспертов, опрошенных в декабре 2022 г. специалистами Банка России, а также министра финансов

Российской Федерации А. Силуанова, ВВП России по итогам 2022 г. сократился на 2,7%-2,9%.²

По первой оценке Росстат, объем ВВП за янв.-сен. 2022 г. составил в текущих ценах 106 121,6 млрд руб., индекс его

физического объема относительно янв.-сен. 2021 г. составил 98,4%.³

Падение ВВП России за янв.-ноя. 2022 г. в годовом выражении составило 2,1%, по данным Министерства экономического

развития Российской Федерации.⁴

Т. 4.2 Основные показатели развития экономики (в процентах нарастающим итогом с начала года к соответствующему

периоду предыдущего года)

Показатель

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

ВВП (индекс физического объема), %

104,0

101,8

100,7

98,0

100,2

101,8

102,8

102,0

97,0

104,7

98,4***

Индекс потребительских цен за период,

106,6

106,5

111,4

112,9

105,4

102,5

104,3

103,0

104,9

108,4

113,8

к концу предыдущего периода

Индекс промышленного производства

102,6

100,3

102,0

100,2

101,8

103,7

103,5

103,4

97,9

105,3

99,4

Индекс производства продукции

94,4

105,1

104,1

102,1

104,8

102,9

99,8

104,3

101,3

99,1

110,2

сельского хозяйства

Индекс инвестиций в основной капитал

106,8

100,8

98,5

89,9

99,8

104,8

105,4

102,1

98,6

107,7

105,9***

Реальные располагаемые денежные

104,4

103,3

98,8

97,6

95,5

99,5

100,1

101,0

98,0

103,1

99,0*

доходы населения

Оборот розничной торговли

106,3

103,9

102,7

90,0

95,2

101,3

102,8

101,9

96,8

107,3

93,3

Экспорт товаров, млрд долл. США

528

521,6

497,8

341,5

285,8

357,8

449,6

424,6

338,6

493,3

45,8**

Импорт товаров, млрд долл. США

336

344,3

308,0

193,0

182,3

227,5

238,5

247,4

234,0

296,1

23,3**

Источник: Федеральная служба государственной статистики (ФСГС), Социально-экономическое положение России № 12 (2022 г.),

https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/osn-12-2022.pdf; Федеральная таможенная служба (ФТС России): https://customs.gov.ru/statistic/vneshn-

torg/vneshn-torg-countries

* Оценка.

** Данные по итогам января 2022 г. В экспорт России включены рыба и морепродукты Российской Федерации, не подлежащие доставке для таможенного

оформления на территории РФ; досчеты на неучтенные объемы взаимной торговли со странами ЕАЭС. В импорт России включены бункерное топливо,

горючее, продовольствие и материалы, приобретенные за пределами территории РФ; товары и транспортные средства, ввезенные физическими лицами;

досчеты на неучтенные объемы взаимной торговли со странами ЕАЭС.

*** Значение янв.-сен. 2022 г. к янв.-сен. 2021 г., первая оценка.

Динамика индекса промышленного производства по итогам 2022 г. составила минус 0,6% г/г5, что значительно выше

прогнозов на начало - середину 2022 г. В декабре 2022 г. по сравнению с ноябрем 2022 г. наблюдалось улучшение

динамики - с учетом фактора сезонности +0,1% м/м SA⁶.

По итогам 2022 г. выпуск обрабатывающих производств снизился на 1,3% г/г. В декабре 2022 г. в месячном выражении

с устранением сезонности наблюдалась околонулевая динамика (минус 0,1% м/м SA). При этом часть обрабатывающих

отраслей показала рост.

Основной положительный вклад в динамику обрабатывающих производств по итогам 2022 г. внес металлургический

комплекс за счет роста производства готовых металлических изделий (на 1,1% г/г и на 7,0% г/г соответственно). Также

закрыли 2022 г. с плюсом отрасли, ориентированные преимущественно на внутренний спрос: фармацевтическая

промышленность (+8,6% г/г), производство машин и оборудования (+1,9% г/г), производство компьютеров, электроники

и оптики

(+1,7% г/г). Умеренный рост в

2022 г. показала пищевая промышленность (на

0,5% г/г), при этом

в декабре 2022 г. рост ускорился до 1,1% г/г после 0,9% г/г в ноябре 2022 г.

Добывающая промышленность по итогам 2022 г. показала рост на 0,8% г/г, несмотря на все внешние ограничения.

Основной положительный вклад внесли добыча сырой нефти и природного газа (рост на 0,7% г/г). Заметный вклад также

внесла отрасль добычи полезных ископаемых для строительного сектора (рост на 5,6% г/г).

В сельском хозяйстве по итогам 2022 г. рост составил 10,2% г/г. В декабре рост в годовом выражении составил 6,1% г/г

после увеличения на 8,2% г/г в ноябре 2022 г. По предварительным данным Росстат, в животноводстве производство

мяса за 2022 г. выросло на 2,9%, молока - на 2,0% г/г, яиц - на 2,7% г/г.

Объём работ в строительстве за 2022 г. увеличился на 5,2% г/г. В декабре 2022 г. рост ускорился до 6,9% г/г

после увеличения на 5,1% г/г в ноябре 2022 г.

² https://www.forbes.ru/biznes/483288-siluanov-ocenil-snizenie-vvp-rossii-po-itogam-2022-goda-na-2-7

³ О производстве налогового внутреннего продукта (ВВП) в 3 кв. 2022 г., https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/207_14-12-2022.html

⁴ Министерство экономического развития Российской Федерации. О текущей ситуации в российской экономика (ноябрь 2023 гг.),

https://www.economy.gov.ru/material/file/751f02456801b52b9016d1a683a27d83/2023_02_08.pdf

⁵ Год к году, в годовом выражении.

⁶ SA - с корректировкой на сезонность.

+7 495 983 0959

| 52 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

В 2022 г. грузооборот транспорта снизился на 2,6% г/г, прежде всего, за счёт трубопроводного (-5,2% г/г) и воздушного

(-69,3% г/г). Без учета трубопроводного транспорта динамика по итогам 2022 г. грузооборота транспорта - минус 0,3% г/г.

Железнодорожный транспорт показал околонулевую динамику

(-0,1% г/г). Рост грузооборота в

2022 г. был

по автомобильному и морскому видам транспорта - на 1,8% г/г каждый.

По итогам 2022 г. наблюдалось снижение потребительской активности. Суммарный оборот розничной торговли,

общественного питания и платных услуг населения составил минус 4,1% г/г от уровня 2021 г., основное снижение

приходится на оборот розничной торговли - минус 6,7% г/г.⁷

Индекс потребительских цен

По данным Федеральной службы государственной статистики (ФСГС), в декабре 2022 г. по сравнению с ноябрем 2022 г.

индекс потребительских цен составил 100,78%, по сравнению с декабрем 2021 г. - 111,94% (в декабре 2021 г. - 100,82%,

по сравнению с декабрем 2020 г. - 108,39%).⁸

С поправкой на сезонность прирост цен в декабре 2022 г. несколько увеличился по сравнению с ноябрем 2022 г.

(до 0,27%).

Существенный вклад в декабрьский рост цен 2022 г. внесла индексация тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

Без учета этого компонента средний уровень потребительских цен за декабрь 2022 г. практически не изменился

по сравнению с ноябрем 2022 г.

В декабре 2022 г. продолжилось уменьшение годовых приростов цен на продовольственные и непродовольственные

товары, услуги без ЖКУ. Базовая инфляция снизилась на 0,75 п.п., до 14,31%. Оценка трендовой инфляции понизилась

до 7,84% в декабре с 7,90% в ноябре.

Замедление роста цен в мае-декабре

2022 г. отчасти компенсировало ценовой скачок, произошедший в марте-

апреле 2022 г. Дезинфляционное влияние в мае - декабре 2022 г. оказали укрепление рубля, сдержанное потребление

домохозяйств, сравнительно активная адаптация предложения, высокий урожай многих сельскохозяйственных культур.

Среди основных компонентов за 2022 г. менее всего ускорилось удорожание продовольствия без плодоовощной

продукции (на 1,73 п.п. по сравнению с 2021 г., до 11,97%), а овощи и фрукты в декабре 2022 г. были дешевле,

чем в декабре 2021 г. Более всего за 2022 г. увеличился темп роста цен на услуги - на 8,21 п.п., до 13,19%, во многом

за счет переноса с июля 2023 г. на декабрь 2022 г. индексации коммунальных тарифов и роста цен на зарубежный

туризм.

В среднем в 4 кв. 2022 г. значения месячных показателей устойчивой ценовой динамики в пересчете на год были

существенно ниже 4%. При этом в сегменте потребительских услуг сохранялось повышенное инфляционное давление.

Годовая инфляция в декабре 2022 г. замедлилась до 11,94%.⁹

И. 4.1 Инфляция и динамика цен в отдельных сегментах потребительского рынка, январь 2019 г. - декабрь 2022 г.

(месяц к соответствующему месяцу предыдущего года), %

Прирост цен на непродовольственные товары

Прирост цен на продовольственные товары

Прирост цен на услуги

Инфляция

Источник: Банк России, Динамика потребительских цен № 4 (28)-12 (84): https://cbr.ru/analytics/dkp/dinamic/

Несмотря на то, что реальные денежные доходы населения в 2022 г. снизились на 1,4% г/г из-за высокой инфляции

в марте-апреле 2022 г., в конце 2022 г. рост доходов возобновился: в 4 кв. 2022 г. - на 0,4% г/г. Аналогичная ситуация и

⁷ Министерство экономического развития Российской Федерации. О текущей ситуации в российской экономика (дек. 2022-янв. 2023 гг.),

https://www.economy.gov.ru/material/directions/makroec/ekonomicheskie_obzory/o_tekushchey_situacii_v_rossiyskoy_ekonomike_dekabr

_2022_yanvar_2023_goda.html;

⁸ Об индексе потребительских цен в декабре 2022 г., https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/3_13-01-2023.html

⁹ Динамика потребительских цен: факты, оценки, комментарии (декабрь 2022 г.),

https://cbr.ru/Collection/Collection/File/43670/CPD_2022-12.pdf

+7 495 983 0959

| 53 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

по показателю реальных располагаемых доходов: сокращение по итогам 2022 г. на -1,0% г/г и рост в 4 кв. 2022 г.

на 0,9% г/г.

Внешняя торговля

Январь 2022 г.

По данным таможенной статистики в январе 2022 г. внешнеторговый оборот России¹⁰ составил 69,2 млрд долл. США и по

сравнению с январем 2021 г. увеличился на 57,9%.

Сальдо торгового баланса в январе 2022 г. сложилось положительное в размере 22,5 млрд долл. США, что на

12,4 млрд долл. США больше, чем в январе 2021 г.

Экспорт России в январе 2022 г. составил 45,8 млрд долл. США и по сравнению с январем 2021 г. увеличился на 69,9%.

На долю стран дальнего зарубежья приходилось 90,2%, на страны СНГ - 9,8%.

Основой российского экспорта в январе 2022 г. традиционно являлись топливно-энергетические товары, удельный вес

которых в товарной структуре экспорта составил 63,5% (в январе 2021 г. - 57,2%). В товарной структуре экспорта в страны

дальнего зарубежья доля этих товаров составила 66,6% (в январе 2021 г. - 60,9%), в страны СНГ - 35,3% (33,5%). По

сравнению с январем 2021 г. стоимостный объем топливно-энергетических товаров возрос в 1,8 раза, а физический

снизился - на 2,3%. В экспорте товаров топливно-энергетического комплекса возросли физические объемы керосина на

54,0%, нефти сырой - на 2,9%. Вместе с тем снизились физические объемы поставок газа природного на 34,1%, угля

каменного - на 6,9%, бензина автомобильного - на 5,1%. Физические объемы электроэнергии сохранились на уровне

января 2021 г.

Импорт России в январе 2022 г. составил 23,3 млрд долл. США и по сравнению с январем 2021 г. увеличился на 38,6%.

На долю стран дальнего зарубежья приходилось 91,0%, на страны СНГ - 9,0%.

В товарной структуре импорта наибольший удельный вес приходился на машины и оборудование - 48,6% (в январе 2021 г.

- 47,3%). В товарной структуре импорта из стран дальнего зарубежья доля этих товаров составила 51,9% (в январе 2021 г.

- 50,7%), из стран СНГ - 16,8% (18,7%). Стоимостный объем ввоза этой продукции по сравнению с январем 2021 г.

увеличился на 42,5%, в т.ч. механического оборудования - на 47,0%, электрического оборудования - на

32,6%,

инструментов и аппаратов оптических - на 25,6%. Возрос физический объем импорта легковых автомобилей на 39,2%,

грузовых автомобилей - на 47,5%

И. 4.2 Внешняя торговля Российской Федерации за янв. 2021 г. и янв. 2022 г., млрд долл. США

80 000

69 167

70 000

60 000

50 000

45 843

43 813

40 000

янв. 2021

янв. 2022

30 000

26 979

23 325

22 518

20 000

16 834

10 145

10 000

Внешнеторговый оборот

Экспорт

Импорт

Сальдо

Источник: Федеральная таможенная служба, https://customs.gov.ru/statistic/vneshn-torg/vneshn-torg-countries

В страновой структуре внешней торговли России на долю Европейского Союза в январе 2022 г. приходилось 38,9%

российского товарооборота (в январе 2021 г. - 34,6%), на страны АТЭС - 33,6% (35,5%), на страны СНГ - 9,7% (12,2%), на

страны ЕАЭС - 6,5% (9,2%).¹¹

Февраль 2022 г.

Объем внешней торговли России в феврале 2022 г. вырос на 50% в годовом выражении - до 77,1 млрд долл. США, из них

экспорт составил 49,5 млрд долл. США, импорт - 27,5 млрд долл. США.

¹⁰ Внешнеторговый оборот России с учетом рыбы и морепродуктов Российской Федерации не подлежащих доставке для таможенного

оформления на территории РФ; бункерного топлива, горючего, продовольствия и материалов, приобретенных за пределами территории

РФ; товаров и транспортных средств, ввезенных физическими лицами в январе 2022 г. составил 69,4 млрд долл. США (по сравнению с

январем 2021 г. вырос на 58,0%), в т.ч. экспорт - 45,9 млрд долл. США (рост на 70,0%), импорт - 23,5 млрд долл. США (рост на 39,0%).

¹¹ ФТС России: данные об экспорте-импорте России за январь 2022 г., https://customs.gov.ru/press/federal/document/329649#_ftn1

+7 495 983 0959

| 54 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Экспорт в феврале 2022 г. вырос на 63,6% по сравнению с февралем 2021 г. Импорт в феврале 2022 г. вырос на 30,7% в

годовом выражении

В январе-феврале 2022 г. внешнеторговый оборот России составил 148,3 млрд долл. США (154,9% к январю-февралю

2021 г.), в том числе экспорт - 96 млрд долл. США (168,5%), импорт - 52,3 млрд долл. США (135%). Сальдо торгового

баланса оставалось положительным,

43,7 млрд долл. США (в январе-феврале

2021 г.

- положительное,

18,2 млрд долл. США).

Март-декабрь 2022 г.

На фоне введения западных санкций Федеральная таможенная служба временно не публикует данные по экспорту и

импорту (наиболее актуальные данные представлены за январь 2022 г.).

По данным Государственной Думы России, по состоянию на август 2022 г. на Россию наложено около 10 тыс. санкций

(3 тыс. санкций до начале специальной военной операции на Украине, 7 тыс. санкций - после), вводимые ограничения

значительно осложняют экспорт продукции в привычных объемах и функционирование отечественных предприятий из

самых разных отраслей экономики.¹²

Валютный рынок

На валютном рынке в конце 2022 г. под воздействием временных факторов (снижение объемов валютной выручки

экспортеров, увеличение спроса отдельных участников торгов) наблюдалось ослабление рубля.

В последние дни декабря 2022 г. на фоне повышенной потребности кредитных организаций в регулировании открытых

валютных позиций увеличился спрос на своп CNY¹³/RUB, что привело к всплеску стоимости привлечения ликвидности

в юанях. При этом, несмотря на повышенную волатильность, валютный рынок продолжал устойчиво функционировать.

Начиная с середины декабря 2022 г. на валютном рынке наблюдался резкий рост волатильности. Объем торгов в

декабре 2022 г. достиг 8,9 трлн руб., что стало самым высоким показателем после февраля 2022 г. Основной рост

происходил за счет CNY/RUB и USD/CNY, совокупная доля которых на рынке достигла

37% в декабре 2022 г.

(в октябре 2022 г. - 31%), при этом объем торгов USD/CNY в декабре 2022 . вырос в два раза относительно октября 2022 г.,

до 0,95 трлн руб. (11% объема торгов). Доля валютной пары USD/RUB в декабре 2022 г. сократилась до минимума с начала

2022 г. и составила 40% всего объема торгов.

Во второй половине декабря 2022 г. на спотовом валютном рынке Российской Федерации наблюдалось ослабление рубля,

с 15.12.2022 г. по 21.12.2022 г. курс рубля снизился относительно доллара США и евро на 10,94% и 10,66% соответственно,

относительно юаня - на 9,97%.

Во второй половине декабря 2022 г. наблюдался рост спроса на "токсичную"¹⁴ валюту со стороны отдельных участников.¹⁵

И. 4.3 Динамика валют стран с формирующимися рынками* за 2019-декабрь 2022 гг. (02.01.2019 г. = 100%)

Источник: Cbonds, расчеты Банка России; Денежно-кредитные условия и трансмиссионный механизм денежно-кредитной политики, декабрь 2022 г.:

https://cbr.ru/Collection/Collection/File/43673/DKU_2212-06.pdf

*Примечание: по отношению к долл. США. Обратные котировки.

Средний курс доллара за 2022 г. составил 68,35 руб./долл. США, по итогам 2021 г. - 73,68 руб./долл. США (снижение

на 7%).

¹² https://ria.ru/20220508/sanktsii-1787471086.html

¹³ Китайский юань

¹⁴ Токсичные валюты - валюты, на курс которых могут оказывать влияние другие государства, поэтому следует стараться проводить

расчеты, опираясь на другие национальные валюты.

¹⁵ Обзор рисков финансовых рынков (ноябрь-декабрь 2022 г.), https://cbr.ru/Collection/Collection/File/43666/ORFR_2022-11.pdf

+7 495 983 0959

| 55 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Средний курс евро за 2022 г. составил 72,15 руб./евро, по итогам 2021 г. - 87,02 руб./евро (снижение на 17%).

И. 4.4 Динамика средневзвешенного курса рубля по отношению к долл. США и евро за январь 2018-декабрь 2022 гг.

115

105

Долл. США

Евро

Источник: данные Банка России, https://cbr.ru/hd_base/micex_doc

По данным Московской биржи, объем торгов на валютном рынке составил 267,8 трлн руб. (322,0 трлн руб. в 2021 г.).

Объем торгов инструментами спот¹⁶ увеличился на 5,5% и достиг 100,4 трлн руб., объем сделок своп¹⁷ и форвардов¹⁸

составил 167,5 трлн руб.

Среднедневной объем торгов на валютном рынке Московской биржи составил 1 058,6 млрд руб. по сравнению с 1 262,9

млрд руб. в 2021 г.¹⁹

Мировые цены на нефть и нефтепродукты

В 2022 г. цены на нефть росли. Цена марки Brent увеличилась за 2022 г. на 40% (по сравнению с 2021 г.), составив за

2022 г. 99,9 долл. США/баррель, цена техасской WTI - на 37%, составив 93,7 долл. США/баррель.

И. 4.5 Среднемесячные цены на нефть WTI и Brent (долл. США/барр.) за январь 2019 г.-декабрь 2022 г.

130

110

Brent

WTI

Источник: https://www.calc.ru/dinamika-Wti.html?date=2022; https://www.calc.ru/dinamika-Brent.html?date=2022

¹⁶ Спот представляет собой форму осуществления расчетов, которые проходят в короткий срок до трех дней.

¹⁷ Своп - торгово-финансовая обменная операция в виде обмена разнообразными активами, в которой заключение сделки о покупке

(продаже) ценных бумаг, валюты сопровождается заключением контрсделки, сделки об обратной продаже (покупке) того же товара

через определенный срок на тех же или иных условиях.

¹⁸ Форвард - договор (производный финансовый инструмент), по которому одна сторона (продавец) обязуется в определенный

договором срок передать товар (базовый актив) другой стороне (покупателю) или исполнить альтернативное денежное обязательство,

а покупатель обязуется принять и оплатить этот базовый актив, и (или) по условиям которого у сторон возникают встречные денежные

обязательства в размере, зависящем от значения показателя базового актива на момент исполнения обязательств, в порядке и в течение

срока или в срок, установленный договором.

¹⁹ Итоги торгов в 2022 г., https://www.moex.com/n53917/?nt=113

+7 495 983 0959

| 56 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Нефтегазовый сектор показал высокие финансовые результаты по итогам 2022 г. в основном за счёт высоких средних

цен на углеводороды, которые компенсировали потери от санкций. Так, по данным Министерства финансов РФ,

российский бюджет получил в 2022 г. от нефтегазовой отрасли 11,59 трлн руб., что на 28% превысило аналогичный

показатель за 2021 г.²⁰

Согласно публикации "Итоговый отчет за 2022 г." Центра развития энергетики, введение первых санкций на российские

банки и "самосанкций"²¹ со стороны западных покупателей российской нефти в марте 2022 г. заставило ряд экспертов

ожидать резкого снижения добычи в России. Однако добыча нефти после резкого снижения в апреле 2022 г. почти

непрерывно росла и к декабрю 2022 г. вышла на досанкционные показатели. В результате общее производство нефти и

конденсата в России по итогам 2022 г. оказалось даже выше, чем в 2021 г., и превысило 530 млн тонн.

Восстановлению добычи способствовали два основных обстоятельства. Во-первых, благодаря перестройке логистики и

предоставлению значительных дисконтов российским нефтекомпаниям удалось стабилизировать экспортные отгрузки,

перенаправляя их в страны Азии. Тем не менее, после первоначального восстановления в апреле-мае 2022 г. экспорт

российской нефти планомерно снижался в течение 2022 г., поскольку компании стремились сократить дисконты,

а переработка обеспечивала большую маржинальность для большинства игроков. При этом морские отгрузки нефти

оставались относительно стабильными почти весь

2022 г.

3,1 млн барр./сутки в январе 2022 г. против

примерно 3,2 млн барр./сутки в ноябре 2022 г. Однако в декабре после вступления в силу эмбарго Европейского союза

морские отгрузки из портов Балтики резко упали, что привело к сокращению общего экспорта в декабре 2022 г. на 11%-

13% по сравнению с ноябрем 2022 г.

Направления экспорта изменились радикальным образом. В феврале 2022 г. 70% морского экспорта нефти из России

приходилось на страны Евросоюза и Великобританию, и ещё 9% - на Японию и Южную Корею. Таким образом, совокупная

доля Китая и Турции в морских поставках нефти из России занимала чуть более 20%, а поставок в Индию фактически

не было. В первой половине декабря 2022 г. Индия стала крупнейшим рынком для морских партий российской нефти

с долей как минимум в 42%. При этом пока неизвестны пункты назначения для примерно 20% объёмов, отгруженных

из российских портов в первой половине декабря 2022 г., и значительная доля этих поставок после перегрузки в более

крупные танкеры может в конечном итоге тоже оказаться в Индии.

Ещё примерно 25% морских отгрузок пришлось на Китай, по 3% - на Турцию и Южную Корею, около 5% - на другие

страны. Единственной страной Европейского союза, которая продолжает морские закупки российской нефти, остается

Болгария с долей в 2%.

Начиная с марта дисконт российского сорта нефти Urals к бенчмарку Brent резко вырос. Это было связано как с отказом

части европейских покупателей от приобретения российских грузов, так и с ростом затрат на фрахт и страховку судов

для вывоза морских партий из РФ. Максимального размера (в среднем по всем направлениям экспорта)

в 33,5 долл. США/барр. дисконт достигал в апреле 2022 г. и затем немного уменьшался до конца

2022 г.

В декабре 2022 г. дисконт вновь резко вырос под воздействием эмбарго Евросоюза.

05.02.2023 г. вступает в силу эмбарго Евросоюза на российские нефтепродукты.

Рынок ценных бумаг

Совокупный объем торгов на рынках Московской биржи по итогам 2022 г. вырос на 4,6% (по сравнению с 2021 г.)

и составил 1,1 квадрлн руб. Это является максимальным показателем за всю историю биржевых торгов.

Лучшую динамику объема торгов по итогам 2022 г. продемонстрировали денежный рынок (рост на 41,2% по сравнению с

2021 г.) и рынок зерна и сахара (рост в 4,9 раза по сравнению с 2021 г.).

Объем торгов акциями, депозитарными расписками и паями составил 17,6 трлн руб. (30,0 трлн руб. в 2021 г.).

Среднедневной объем торгов - 69,5 млрд руб. (117,6 млрд руб. в 2021 г.).

Объем торгов корпоративными, региональными и государственными облигациями составил 19,6 трлн руб. (22,4 трлн руб.

в 2021 г.). Среднедневной объем торгов - 77,6 млрд руб. (88,0 млрд руб. в 2021 г.).²²

Рынок государственных ценных бумаг

В декабре 2022 г. ставки денежного рынка почти не изменились: решение Совета директоров Банка России

на декабрьском заседании соответствовало ожиданиям участников рынка. Доходности ОФЗ свыше 1 года несколько

повысились (10 б.п.-15 б.п.), оставаясь на более низких уровнях по сравнению с концом сентября (9%-11%).

В декабре 2022 г. краткосрочный участок кривой (до 2Y) продолжил снижение: ОФЗ 1Y - 7,25% (-21 б.п.); ОФЗ 2Y - 7,95%

(без изменений), а длинные доходности (от 5Y) выросли в среднем на 10 б.п.-14 б.п.: ОФЗ 5Y - 9,37% (+13 б.п.); ОФЗ 10Y

- 10,31% (+11 б.п.). Динамика дальнего конца кривой связана с сохранением повышенной риск-премии и активными

заимствованиями Минфина России. Премии, предоставленные ведомством на декабрьских аукционах, составили

²⁰ https://journal.open-broker.ru/analitika/neftegazovyj-sektor-v-2022-godu/

²¹ Санкции, не установленные на государственно или ином законодательно уровне.

²² Итоги торгов в 2022 г., https://www.moex.com/n53917/?nt=113

+7 495 983 0959

| 57 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

до +9 б.п. к доходности вторичного рынка для ОФЗ-ПД²³ и +15 б.п.-35 б.п. к RUONIA²⁴ для ОФЗ-ПК²⁵. В структуре

участников рынка не произошло существенных изменений: нетто-продавцами на вторичном рынке ОФЗ по-прежнему

оставались СЗКО²⁶, а нетто-покупателями

небанковские организации и коллективные инвесторы.

Ввиду разнонаправленного движения короткого и длинного участков бескупонной кривой спред между доходностью

10- и 2-летних ОФЗ продолжил расширяться, достигнув 271 б.п. в середине декабря 2022 г. (максимум за последние пять

лет), но к концу декабря 2022 г. сузился до 236 б.п. (+11 б.п. м/м).

В декабре 2022 г. мировая конъюнктура долгового рынка развитых стран не оказывала значимого влияния на динамику

российского рынка ОФЗ. Доходность казначейских облигаций США несколько снизилась (не более 10 б.п.) на фоне

ожиданий замедления темпов роста ставки ФРС США, в том числе из-за появления первых признаков охлаждения рынка

труда (динамика зарплат: 0,3% м/м и 4,6% г/г в декабре; 0,4% м/м и 4,8% г/г в ноябре) и снижения инфляции (6,46%

на конец декабря 2022 г.; 7,11% на конец ноября 2022 г.).²⁷

И. 4.6 Динамика индекса государственных облигаций (RGBITR) за январь 2019-декабрь 2022 гг., п. п.

609,93

619,19

620,79

613,14

630,00

612,05

605,17

611,96

607,98

616,91

611,15

605,86

608,4

600,49

598,85

604,11

610,00

582,53

617,94

584,94

576,86

602,69

609,61

590,00

611,43

613,68

600,42

604,06

607,23

572,73

598,21

563,76

578,90

565,80

553,09

607,77

570,00

550,33

543,95

530,91

567,85

550,00

556,40

530,00

516,79

540,36

496,46

525,80

510,00

488,79

504,70

483,98

490,00

492,65

484,09

470,00

450,00

Источник: данные Московской биржи, https://www.moex.com/ru/index/RGBITR/archive/

Кредитный рейтинг России

В 2017 г. вступил в силу новый закон, по которому иностранные рейтинговые агентства могут работать в России либо

через филиалы и присваивать международные рейтинги, либо создать в России дочерние структуры, которые будут

соответствовать новым требованиям российского законодательства и присваивать рейтинги по национальной шкале.

Рейтинги по национальной шкале представляют собой оценку риска национальных эмитентов и их долговых обязательств

в условиях данной страны. Национальные рейтинговые шкалы характеризуют уровень риска эмитента и вероятность

исполнения его долговых обязательств по сравнению с другими эмитентами в соответствующей стране. Рейтинги,

присвоенные по национальным шкалам разных стран, не сопоставимы между собой: если один эмитент получает

максимальный кредитный рейтинг по внутренней шкале одной страны, а второй эмитент - максимальный кредитный

рейтинг по внутренней шкале другого государства, то уровни кредитного риска по ним, скорее всего, не совпадут.

Международная шкала рейтингов как раз предназначена для точных сравнений эмитентов из разных стран, учитывает

влияние прямых и косвенных страновых рисков и позволяет сравнивать любые компании между собой. В апреле 2017 г.

Банк России внес в реестр филиалов и представительств иностранных кредитных рейтинговых агентств сведения о

филиалах S&P, Moody's и Fitch.

08.04.2022 г. Рейтинговое агентство S&P Global Ratings понизило долгосрочные суверенные кредитные рейтинги России

в иностранной до "SD", а в национальной валюте рейтинге продолжает сохраняться (с 18.03.2022 г.) на уровне "CC"

c негативными ожиданиями.

²³ ОФЗ-ПД - самый многочисленный вид ОФЗ, торгующийся на Московской бирже. ПД - означает, что облигация приносит "постоянный"

(фиксированный) доход. Купон такой бумаги определяется в момент размещения и остается постоянным до погашения или оферты.

²⁴ RUONIA - индикативная взвешенная ставка однодневных рублевых кредитов (депозитов) на условиях overnight, отражающая стоимость

необеспеченного рублевого заимствования стандартным заемщиком из числа российских банков с минимальным кредитным риском.

²⁵ ОФЗ-ПК - облигации с переменным купоном: ставка процента по ним меняется в течение всего периода обращения.

²⁶ СЗКО - системно-значимые кредитные организации. СЗКО в значительной степени определяют динамику всего банковского сектора.

C учетом больших объемов их операций потенциальная потеря финансовой устойчивости СЗКО сопряжена со значительными

системными рисками.

²⁷ Денежно-кредитные условия и трансмиссионный механизм денежно-кредитной политики, декабрь 2022 г.,

https://cbr.ru/Collection/Collection/File/43673/DKU_2212-06.pdf

+7 495 983 0959

| 58 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

28.03.2022 г.: Fitch Ratings отозвало суверенные рейтинги России (09.03.2022 г. - долгосрочный кредитный рейтинг

России, выраженный в иностранной валюте - "C"²⁸, долгосрочный рейтинг с обязательствами в национальной валюте -

"C", краткосрочный суверенный рейтинг РФ в иностранной валюте - "C", краткосрочный рейтинг РФ в национальной валюте

- "C").

31.03.2022 г.: Moody’s Investors Service отозвало суверенные рейтинги России. (06.03.2022 г. - долгосрочный кредитный

рейтинг РФ по обязательствам, выраженным в иностранной валюте - "Ca"²⁹, долгосрочный рейтинг по обязательствам в

национальной валюте - "Ca", краткосрочный рейтинг - "Not Prime" (низший рейтинг).³⁰

Т. 4.3 Присвоенные России кредитные рейтинги, действующие по состоянию на 31.03.2022 г.

Дата присвоения

Агентство

В иностранной валюте

В национальной валюте

рейтинга

СС (негативный)

Standard &

SD- (негативный)

очень высокая подверженность рискам,

18.03.2022 г.

Poor’s

преддефолтное состояние

дефолт пока не произошел, но более чем

вероятен

Примечание: до конца 2022 г. кредитные рейтинги, присвоенные России, не изменялись.

Источник: Fitch, Moody's, Standard&Poor's, http://global-finances.ru/suverennyie-kreditnyie-reytingi-rossii/?

Ключевая ставка Банка России

Ключевая ставка Банка России - основной инструмент денежно-кредитной политики Банка России, была введена в

2013 г.

Влияние ключевой ставки на процентные ставки банковского сектора описывается через "процентный коридор" денежно-

кредитной политики. Решения по ключевой ставке влияют на все банковские продукты. Операционной целью Банка

России является поддержание ставки денежного рынка вблизи ключевой ставки.

Ключевая (базовая) процентная ставка - это минимальный процент, под который Банк России выдает кредиты

коммерческим банкам. Получив кредит у Банка России, коммерческие банки дают кредиты компаниям и розничным

потребителям уже под собственный процент, который выше значения ключевой ставки.

Изменения ключевой ставки Банка России в 2022 г.:

•

С 14.02.2022 г. Центральный банк России повысил ключевую ставку с 8,5% до 9,5%.

•

28.02.2022 г. в связи с ужесточением санкционной политики со стороны недружественных государств

Центральный банк России повысил ключевую ставку с 9,5% до 20,0%.

•

С 11.04.2022 г. - Совет директоров Банка России от 11.04.2022 г. принял решение снизить ключевую ставку на 300

б.п., до 17,00%³¹.

•

С 04.05.2022 г. - Совет директоров Банка России от 29.04.2022 г. принял решение снизить ключевую ставку на 300

б.п., до 14,00% ³².

•

27.05.2022 г.

- Совет директоров Банка России от

27.05.2022 г. принял решение снизить ключевую

ставку на 300 б.п. до 11,00%³³.

•

С 14.06.2022 г. - Совет директоров Банка России от 10.06.2022 г. принял решение снизить ключевую ставку на 150

б.п. до 9,50%³⁴.

•

С 25.07.2022 г. - Совет директоров Банка России от 22.07.2022 г. принял решение снизить ключевую ставку на 150

б.п. до 8,00%³⁵.

•

С 19.09.2022 г. - Совет директоров Банка России от 16.09.2022 г. принял решение снизить ключевую ставку на 50

б.п. до 7,50%³⁶.

Основные причины понижения ключевой ставки в мае-сент. 2022 г.:

•

риски для финансовой стабильности перестали нарастать, в т. ч. благодаря принятым мерам по контролю за

движением капитала;

•

наблюдался устойчивый приток средств на срочные депозиты;

•

существенное замедление темпов роста цен, в т.ч. благодаря динамике обменного курса рубля;

•

ужесточение денежно-кредитных условий частично компенсировано программами поддержки кредитования

со стороны Правительства РФ и Банка России;

•

продолжатся приток средств на срочные рублевые депозиты;

²⁸ Рейтинг "С" - начался дефолт или процесс, подобный дефолту, возможности для внешнего финансирования эмитента отсутствуют.

²⁹ Рейтинг "Са" - обязательства близкие к состоянию дефолта, есть шансы на восстановление основного долга и процентов.

³⁰ https://www.rbc.ru/finances/09/04/2022/6250e0989a794776b7a9156c

³¹ https://cbr.ru/press/pr/?file=08042022_114000key.htm

³² https://cbr.ru/press/pr/?file=29042022_133000Key.htm

³³ https://cbr.ru/press/pr/?file=26052022_103000key.htm

³⁴ https://cbr.ru/press/pr/?file=10062022_133000Key.htm

³⁵ https://cbr.ru/press/pr/?file=22072022_133000Key.htm

³⁶ https://cbr.ru/press/pr/?file=16092022_133000Key.htm

+7 495 983 0959

| 59 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

•

кредитная активность остается низкой (это ограничивает проинфляционные риски и обусловливает необходимость

смягчения денежно-кредитных условий).

По состоянию на 31.12.2022 г. ключевая ставка Банка России составляла 7,50%.

И. 4.7 Ключевая ставка Банка России в 2022 г., %

25,0

20,0

15,0

10,0

7,5

5,0

0,0

Источник: https://cbr.ru/hd_base/KeyRate/?UniDbQuery.Posted=True&UniDbQuery.From=30.09.2022&UniDbQuery.To=31.12.2022

Прогнозы развития экономики России

Т. 4.4 Прогноз основных макроэкономических показателей

Показатель

Источник

2023

2024

2025

2026

Федеральный закон от 05.12.2022 г. N 466-ФЗ "О

федеральном бюджете на 2023 г. и на плановый

н/д

106,51

106,81

период 2024 г. и 2025 г."

Прогноз социально-экономического развития

Российской Федерации на 2023 г. и на плановый

99,20

102,60

период 2024 г. и 2025 г. (базовый сценарий;

сентябрь 2022 г.)

Темп роста ВВП, в % к

пред. году

Макроэкономический опрос Банка России

97,60

101,50

(декабрь 2022 г.)

OECD (ноябрь 2022 г.)

94,44

99,79

Среднесрочный прогноз развития российской

99,00

102,20

102,30

экономики (Институт ВЭБ, ноябрь 2022)

Заключение Счетной палаты РФ (декабрь 2022 г.)³⁷

99,00

Консенсус-прогноз НАО "Евроэксперт"*

5,7%

5,2%

4,1%

Прогноз социально-экономического развития

Российской Федерации на 2023 г. и на плановый

6,0%

4,7%

4,0%

период 2024 г. и 2025 г. (базовый сценарий;

сентябрь 2022 г.)

Индекс потребительских

Основные направления единой государственной

денежно-кредитной политики на 2023 г. и период

5,9%

4,5%

4,0%

цен на середину года, %

2024 г. и 2025 г. (сентябрь 2022 г.)

IMF (октябрь 2022 г.)

5,0%

4,0%

OECD (ноябрь 2022 г.)

6,7%

6,1%

The Economist Intelligence Unit

5,1%

6,9%

4,4%

4,1%

(декабрь 2022 г.)

Прогноз социально-экономического развития

Реальные

Российской Федерации на 2023 г. и на плановый

располагаемые

101,6

102,8

102,5

период 2024 г. и 2025 г. (базовый сценарий;

денежные доходы

сентябрь 2022 г.)

³⁷ https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2022/12/14/955141-v-schetnoi-palate-ozhidayut-spad-vvp-rossii

+7 495 983 0959

| 60 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Показатель

Источник

2023

2024

2025

2026

населения, в % к пред.

Среднесрочный прогноз развития российской

100,2

102,4

102,1

году

экономики (Институт ВЭБ, ноябрь 2022 г.)

Консенсус-прогноз НАО "Евроэксперт *

68,74

73,00

74,38

78,46

Прогноз социально-экономического развития

Российской Федерации на 2023 г. и на плановый

68,34

70,92

72,24

период 2024 г. и 2025 г. (базовый сценарий;

сентябрь 2022 г.)

Курс доллара

Макроэкономический опрос Банка России

США, руб./долл. США

70,00

73,00

75,00

(декабрь 2022 г.)

Среднесрочный прогноз развития российской

66,00

71,40

72,60

экономики (Институт ВЭБ, ноябрь 2022)

The Economist Intelligence Unit

70,61

76,68

77,68

78,46

(декабрь 2022 г.)

Консенсус-прогноз НАО "Евроэксперт *

70,08

76,36

81,06

88,25

Прогноз социально-экономического развития

Российской Федерации на 2023 г. и на плановый

71,50

76,32

79,91

период 2024 г. и 2025 г. (базовый сценарий;

Курс евро, руб./евро

сентябрь 2022 г.)

European Commision (ноябрь 2022 г.)

70,14

74,49

IHS Markit (сентябрь 2022 г.)

68,59

78,26

82,21

88,25

Консенсус-прогноз НАО "Евроэксперт *

7,3%

6,5%

5,4%

4,3%

Макроэкономический опрос Банка России (декабрь

7,3%

6,6%

6,0%

2022 г.)

Ключевая ставка Банка

Основные направления единой государственной

денежно-кредитной политики на 2023 г. и период

России, %

7,5%

6,5%

5,5%

2024 г. и 2025 г.

(ноябрь 2022 г.)

The Economist Intelligence Unit

7,0%

6,5%

4,8%

4,3%

(декабрь 2022 г.)

* Консенсус-прогноз НАО "Евроэксперт" рассчитывается на основе соответствующих приведенных источников

Источники: приведены в таблице.

+7 495 983 0959

| 61 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

4.3 АНАЛИЗ РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА

ПО ИТОГАМ 2022 Г.

Основные тенденции

Геополитические события, произошедшие в I кв. 2022 г., а именно проведение Российской Федерацией военной

спецоперации на Украине, а также введение странами ЕС и США антироссийских санкций в значительной степени

повлияли на все сегменты рынка коммерческой недвижимости Московского региона.

Ввиду рыночной турбулентности и сложности прогнозирования многие компании заняли выжидательную позицию,

надеясь на скорую стабилизации геополитической ситуации. Большинство спекулятивных проектов заморожено,

основная масса потенциальных проектов built to suit находится на паузе ввиду того, что клиенты пересматривают свои

планы, а девелоперы не могут выдать предложение, которое будет актуально в течение срока, достаточного для

принятия решения клиентом, обсуждаются лишь единичные проекты. В дальнейшем принятие решения о начале

строительства будет зависеть от развития экономической ситуации в стране и позиции центрального банка РФ по

ключевой ставке.

По данным регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости, NF Group, на протяжении

2022 г. наблюдались значительные изменения на рынке складской недвижимости: резкое снижение спроса в первом

полугодии, уход иностранных игроков, рост доли вакантных площадей. Компании пересматривали свои планы развития,

а с другой стороны, многие проекты, заявленные девелоперами, были поставлены на паузу. Тем не менее, к концу года

был зафиксирован рост объема заключенных сделок, за чем последовало снижение объема вакантных площадей. Кроме

того, год отметился крупными инвестиционными сделками. Так, при участии консультантов NF Group была заключена

одна из крупнейших на рынке инвестиционных сделок по продаже индустриального парка "Южные Врата" площадью

460 тыс. кв. м.

Предложение

Согласно данным компании NF Group, по итогам 2022 г. в Московском регионе был введен максимальный за последние

восемь лет объем складских площадей - 1,95 млн кв. м. Рекордное значение ввода является следствием роста активности

на рынке и заключения крупнейших сделок в 2020-2021 гг. преимущественно с представителями сектора e-commerce.

Общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе достиг 23 216 тыс. кв. м. По итогам 2022 г.

наибольшую долю в структуре ввода занимают объекты, реализованные по схеме built to suit.

На объекты, реализованные по схеме built to suit, пришлось 57%, что в абсолютных значениях составляет 1 100 тыс. кв. м.

Крупнейшим объектом стал логистический центр для онлайн-ретейлера OZON, состоящий из двух зданий в "PNK Парк

Пушкино 2" площадью 268 тыс. кв. м. На проекты под собственные нужды пришлось 26% от общего объема ввода, или

около 509 тыс. кв. м. Спекулятивные проекты заняли 17% в структуре ввода, или 336 тыс. кв. м в абсолютном выражении.

По данным компании IBC Real Estate, по итогам 2022 г. объем нового строительства (класс А и В) в Московском регионе

достиг 1,6 млн кв. м, что стало рекордным значением за последние 8 лет, что связано с высоким спросом на фоне

стремительного роста онлайн ритейла в 2020-2021 гг.

По данным компании Ricci, по итогам 2022 г. в структуре нового предложения превалируют объекты, построенные под

конечного пользователя - более 75% общего объема или 1,25 млн кв. м.

Т. 4.5 Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в 2022 г. на рынке складской недвижимости Московского

региона

Название объекта

Девелопер/Собственник

Общая площадь, кв. м

РЦ OZON в PNK Парк Пушкино 2

PNK Group

267 700

РЦ Сберлогистика в PNK Парк Пушкино 2

PNK Group

107 800

РЦ X5 Group, Новорижское Шоссе

Smart Development Group

91 780

ЛП Софьино, корпус 2.2

АТ-Недвижимость

90 780

РЦ DNS в ИП Холмогоры, 1-я очередь

Русич

88 370

Источник: данные обзора рынка складской недвижимости Московского региона по итогам 2022 г. компании NF Group (https://kf.expert/publish/rynok-

skladskoj-nedvizhimosti-moskovskogo-regiona-4-kvartal-2022)

Спрос

Согласно данным компании NF Group, по итогам 2022 г. совокупный объем сделок на складском рынке Московского

региона составил 1 675 тыс. кв. м, что на 40% ниже результата 2021 г. Начало года отметилось резким снижением спроса:

так, в I и II квартале объем заключенных сделок находился на уровне около 250 тыс. кв. м в каждом из периодов, однако

к концу года был зафиксирован рост показателя. В IV квартале он достиг 780 тыс. кв. м. Таким образом, около 70% сделок

пришлось именно на второе полугодие 2022 г. Доля сделок в формате built to suit показала минимальное значение за

последние 10 лет, сократившись в четыре раза: по итогам 2022 г. они занимают 11% в объеме спроса.

По данным компании Nikoliers, относительно динамики активного характера заключения сделок аренды и продажи на

московском рынке складской недвижимости в 2020-2021 гг. совокупный объем спроса за 2022 г. показал внушительное

сокращение практически в два раза по сравнению с предыдущим годом, и достиг нормального, "допандемийного" уровня

+7 495 983 0959

| 62 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

-1 325 тыс. кв. м. Причина наблюдаемого тренда заключается в том, что основные игроки рынка приняли выжидательную

позицию и не торопятся увеличивать свои складские мощности ввиду оптимизации бизнес-стратегий и возможных

дальнейших потребностей.

По данным компании Ricci, по итогам 2022 г. объем сделок аренды и покупки складов конечным пользователям составил

1,5 млн. кв. м, что ниже прошлогоднего пикового значения на 40%. Уровень средней сделки по итогам 2022 г. составил

12,2 тыс. кв. м, значительно снизившись в сравнении с величинами 2020 и 2021 гг., когда значение показателя достигало

19,4 тыс. кв. м. На фоне высокой базы 2021 г. объем сделок BTS снизился более чем на 80% и составил 190 тыс. кв. м.

Согласно данным компании NF Group, около 725 тыс. кв. м, или 43% объема сделок, было заключено на южном

направлении. На юго-восточное направление пришелся 21% объема сделок или 344 тыс. кв. м. На сделки прямой аренды

пришлось 1 180 тыс. кв. м, или 70% объема спроса 2022 г. Сделки по схеме субаренды заняли 13% в объеме спроса, или

221,5 тыс. кв. м.

Представители онлайн-торговли остались основными потребителями складских площадей в Московском регионе, заняв

44% в объеме спроса, или 737 тыс. кв. м в абсолютном выражении. По сравнению с прошлым годом доля сделок с

компаниями, принадлежащими сегменту розничной торговли, сократилась практически в пять раз, а в абсолютном

выражении объем сделок с этим сектором достиг 84 тыс. кв. м, сократившись в 7,5 раз.

И. 4.8 Распределение сделок по аренде/покупке на рынке складской недвижимости Московского региона по

направлению за 2022 г. (с учетом сделок субаренды)

skladskoj-nedvizhimosti-moskovskogo-regiona-4-kvartal-2022)

И. 4.9 Распределение сделок по профилю арендаторов/ покупателей на рынке складской недвижимости Московского

региона в 2022 г.

Онлайн торговля

15%

Производство

44%

Дистрибуция

Транспорт и логистика

Розничная торговля

14%

Другое

17%

skladskoj-nedvizhimosti-moskovskogo-regiona-4-kvartal-2022)

По данным компании Ricci, складской рынок, как и другие сегменты коммерческой недвижимости, находился под

влиянием макроэкономических факторов и обострившейся геополитической ситуации. Однако, несмотря на снизившиеся

объемы спроса, можно говорить, что рынок складской недвижимости Московского региона достаточно активен, а

настроения позитивны.

+7 495 983 0959

| 63 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Т. 4.6 Крупнейшие сделки, заключенные на рынке складской недвижимости Московского региона в 2022 г.

Арендатор

Сфера деятельности компании

Объект/расположение

Общая площадь, кв. м

Тип сделки

OZON

Онлайн-торговля

Горьковское ш.

110 000

BTS Аренда

OZON

Онлайн-торговля

ЛП Софьино

92 200

Аренда

OZON

Онлайн-торговля

Индустриальный Парк Юг

88 580

Аренда

OZON

Онлайн-торговля

PNK Парк Жуковский

80 000

Аренда

Wildberries

Онлайн-торговля

МЛП Чехов

59 500

Аренда

Просвещение

Другое

Тиера

43 900

Субаренда

Сима-ленд

Онлайн-торговля

ЛП Быково

42 230

Аренда

Маршрут

Онлайн-торговля

ЛП Белая дача

32 375

Аренда

Filanco

5-я Магистральная ул., 4

31 600

Продажа

Wildberries

Онлайн-торговля

Hines Белая дача

20 500

Аренда

Фитокосметик

СК Родники

20 200

Продажа

Wildberries

Онлайн-торговля

Южные врата

17 800

Аренда

X5 Group (чижик)

Дистрибуция

Север-4

17 500

Аренда

Каскад

PTL Чехов

17 450

Аренда

Wildberries

Онлайн-торговля

Hines Белая дача

11 300

Аренда

Wildberries

Онлайн-торговля

Лого-Арт

11 100

Аренда

skladskoj-nedvizhimosti-moskovskogo-regiona-4-kvartal-2022); данные обзора рынка складской недвижимости Московского региона по итогам 2022 г.

компании ООО "Николиерс" (https://nikoliers.ru/upload/iblock/b95/kpzaan0filvh19iebdye18u2zfop85x1.pdf); данные обзора рынка складской и

индустриальной недвижимости Московского региона по итогам 2022 г. компании Ricci (https://www.ricci.ru/wp-content/uploads/2023/02/ricci-warehouse-

market-report_-4q-2022-2.pdf)

По данным компании Nikoliers, ключевым драйвером спроса остается сегмент электронной коммерции. На него пришлось

44% от закрытого объема сделок аренды и продажи. При этом отмечается рост рассматриваемого показателя со стороны

производственных компаний и дистрибьюторов. Как итог, вследствие выжидательного настроения рынка, средний

размер сделки за 2022 г. составил 12 153 кв. м, что почти в два раза меньше результата за 2021 г.

Стоит отметить, что в сложившейся ситуации нарушение логистических цепочек может привести к увеличению складских

мощностей со стороны производственных компаний с целью сохранения материалов, запчастей и расходного

оборудования, которые обеспечивают бесперебойный производственный цикл.

Коммерческие условия

Среди ценообразующих факторов складской недвижимости можно выделить наиболее значимые, с точки зрения влияния

на удельную стоимость объекта, факторы:

•

факторы, связанные с местоположением

- расстояние до МКАД, удаленность от основных транспортных

магистралей;

•

общая площадь улучшений - объекты большей площади, как правило, стоят дешевле в пересчете на один

квадратный метр;

•

общая площадь земельного участка в составе объекта: возможность маневрирования грузового транспорта,

организации стоянок грузового и легкого транспорта, новое строительство;

•

состояние/уровень внутренней отделки складских помещений - хорошее состояние здания или проведенный в нем

капитальный ремонт избавят потенциального собственника от привлечения дополнительных инвестиций в объект;

•

оснащенность подъездными путями и их удобство, а также наличие ж/д тупика.

Цены продажи

По данным компании NF Group, средняя стоимость продажи 1 кв. м сухих готовых складов класса "А" Московского региона

по итогам 2022 г. находится в диапазоне от 50 000 до 65 000 руб. без НДС.³⁸

По данным компании Ricci, средняя стоимость продажи 1 кв. м сухих готовых складов класса "А" Московского региона по

итогам 2022 г. находится в диапазоне от 55 000 до 65 000 руб. без НДС.

Ставки аренды

По данным компании NF Group, по итогам 2022 г. средневзвешенная ставка аренды на рынке складской недвижимости

Московского региона составляет 5 500 руб./кв. м/год без НДС, без ОРЕХ. Ставки аренды на строящиеся спекулятивные

³⁸ Стоимость зависит от местоположения (удаленности от МКАД, близости трасс, направления и др.), площади и других ценообразующих

факторов и в зависимости от них может быть ниже указанного диапазона.

+7 495 983 0959

| 64 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

объекты находятся в диапазоне 5 500-6 000 руб./кв. м/год triple net. Запрашиваемая ставка аренды на качественную

складскую недвижимость внутри города составляет 8 000- 10 000 руб./кв. м/год triple net.

По данным компании Nikoliers, средневзвешенная ставка аренды в Московском регионе по итогам 2022 г. составила

5 803 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, что на 6,4% ниже результата за I кв. рассматриваемого года, когда ставка аренды

достигла своего максимального значения.

По данным компании Ricci, средневзвешенные ставки на качественные склады на конец 2022 г. закрепились на уровне

5 700 руб./кв. м/год без НДС и OPEX на прямую аренду и 5 500 руб./кв. м/год без НДС и OPEX на площади в субаренду.

В сравнении с концом 2021 г. ставки прямой аренды увеличились на 7,5%.

На фоне неопределенности и ожидания высвобождения площадей из-под иностранных арендаторов одним из сценариев

развития событий было «движение» вниз арендных ставок и существенный дисконт. Однако ажиотаж на

освобождающиеся площади и высокая стоимость строительства нивелировали данный тренд.

По данным компании NF Group наиболее низкий уровень запрашиваемой ставки аренды зафиксирован на юго-востоке,

востоке, севере, северо-востоке и юге Московской области. По остальным направлениям зафиксированы одинаково

высокий уровень арендных ставок.

И. 4.10 Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на склады класса" А" в Московском регионе по итогам

2022 г., руб./кв. м/год без учета НДС и ОРЕХ

skladskoj-nedvizhimosti-moskovskogo-regiona-4-kvartal-2022)

По данным компании CORE.XP, по итогам IV кв. 2022 г. средневзвешенная базовая ставка аренды в готовых помещениях

составила 5 675 руб. за кв. м в год без НДС и OPEX, в строящихся зданиях - 5 957 руб. за кв. м в год без НДС и OPEX.

Таким образом, после падения весной арендные ставки стабилизировались и сохранялись примерно на одном уровне на

протяжении последних двух кварталов. Небольшие колебания относительно предыдущего квартала связаны с

изменением в структуре вакантных площадей, в частности, с окончанием строительства некоторых объектов, а также

уходом с рынка ряда ранее вакантных блоков.

+7 495 983 0959

| 65 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Анализ фактических данных арендных ставок

Анализ фактических данных об арендных ставках складской недвижимости Московской области является экспертным исследованием и основан на материалах, размещенных в

свободном открытом доступе. Обзор является результатом анализа арендных ставок от собственников объектов коммерческой недвижимости и агентств, работающих на рынке

складской недвижимости.

Т. 4.8 Анализ фактических данных ставок аренды сухих складов в складских комплексах класса "А", расположенных в Московской области на дату оценки

Общая

Ставка аренды,

№

Наименование

Удаленность от

Год

Адрес

Направление

Шоссе

площадь,

руб./кв. м/год без

Фотоизображение

Источник

п/п

комплекса

МКАД, км

постройки

кв. м

НДС

Московская область,

https://mytishchi.cian.ru/re

Мытищи,

СК "Волковский"

Север

Осташковское

2018

6 563

10 000

nt/commercial/285526053/

ш. Волковское, с34

Московская область,

Индустриальный

Дмитровский

парк "PNK Парк

Рогачевское,

https://dmitrov.cian.ru/rent

Север

Н/д

6 993

6 500

городской округ,

Северное

Дмитровское

/commercial/272551815/

Глазово деревня, с9

Шереметьево"

Московская область,

Раменский городской

Логистический

https://ramenskoye.cian.ru/

округ,

комплекс

Юго-восток Новорязанское

2014

17 000

5 700

rent/commercial/282492280

Логистический

"Софьино" (корпус

технопарк Софьино

территория, к1

Московская область,

Складской

Пушкино, ул.

комплекс

Северо-

11 703 - 25

https://pushkino.cian.ru/ren

Ярославское

2006

6 250

Пушкинское поле,

"Пушкино

восток

717

t/commercial/271449141/

вл10с2

(Строение 2)"

+7 495 983 0959

| 67 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Общая

Ставка аренды,

№

Наименование

Удаленность от

Год

Адрес

Направление

Шоссе

площадь,

руб./кв. м/год без

Фотоизображение

Источник

п/п

комплекса

МКАД, км

постройки

кв. м

НДС

Московская область,

Логистический

Истра городской

17 000 -

https://www.cian.ru/rent/c

комплекс

Запад

Новорижское

2008

6 300

округ, Лешково

38 100

ommercial/282301146/

"Нахабино I"

деревня, д. 248с3

Минимальное

5 000

значение

Максимальное

10 000

значение

Источник: данные открытых источников, анализ Оценщика

Диапазон арендных ставок сухих складов в складских комплексах класса "А" в Московской области варьируется в диапазоне от 5 000 до 10 000 руб./кв. м/год без НДС, в

зависимости от расположения, условий аренды и других факторов. Размер арендной ставки зависит от учета операционных расходов. Необходимо отметить, что приведенные

диапазоны арендных ставок определены по предложениям об аренде аналогичных объектов, при этом на данном этапе не учитывается корректировка на торг, а также

корректировки на параметрические различия между оцениваемыми объектами и подобранными объектами-аналогами (местоположение, площадь, и т.п.).

Т. 4.9 Анализ фактических данных ставок аренды мультитемпературных складов в складских комплексах класса "А", расположенных в Московской области на дату оценки

Общая

Ставка аренды,

№

Наименование

Удаленность Температурный

Адрес

Направление

Шоссе

площадь,

руб./кв. м/год

Фотоизображение

Источник

п/п

комплекса

от МКАД, км

режим

кв. м

без НДС

Московская область,

Домодедово,

Холодильный

https://www.avito.ru/domo

микрорайон

склад;

dedovo/kommercheskaya_ne

Н/д

Юг

Симферопольское

607

10 000

Северный,

Морозильный

dvizhimost/sklad_607_m_206

Логистическая

склад

0377636

улица, с9A

https://www.avito.ru/podol

Московская область,

Складской

Холодильный

sk/kommercheskaya_nedvizh

городской округ

комплекс "А-

Юг

Симферопольское

склад

2 500

8 333

imost/sdam_skladskoe_pome

Подольск, село

Терминал"

(+2+6 С)

schenie_5024.9_m_22962034

Сынково, 77

+7 495 983 0959

| 69 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Общая

Ставка аренды,

№

Наименование

Удаленность Температурный

Адрес

Направление

Шоссе

площадь,

руб./кв. м/год

Фотоизображение

Источник

п/п

комплекса

от МКАД, км

режим

кв. м

без НДС

Московская область,

https://www.avito.ru/domo

Домодедовский

Складской

Холодильный

dedovo/kommercheskaya_ne

район, с. Ям,

комплекс "Арт-

Юг

Каширское

склад

1 500 - 6 300

12 000

dvizhimost/sklad_4500_-

владение Арт-

Лоджистик"

(+2+4 С и +6+8 С)

_6300_m2_morozilnyy_holodi

Лоджистик, с2

lnyy_2633517234

https://www.avito.ru/mosko

Московская область,

vskaya_oblast_rodniki/komm

Раменский г.о.,

Складской

Морозильный

ercheskaya_nedvizhimost/m

дачный пос.

комплекс

Юго-восток

Егорьевское

склад

8 311

7 860

orozilnyy_holodilnyy_sklad_8

Родники, Трудовая

"Springs Park"

(от -18 до -24)

311.2_m_1167115216?ysclid=

ул., 10к2

lgai89gxnk905668130

https://mosobl.skladoiskatel

Холодильно-

Московская область,

.ru/sklady-ot-

морозильный

Люберецкий р-н,

Н/д

Юго-восток

Новорязанское

1 000

10 680

sobstvennikov/114208-

склад (+2…+4С; -

п. Томилино

holodilno-morozilnyy-

18С)

skladskoy-kompleks/

Минимальное

7 860

значение

Максимальное

12 000

значение

Источник: данные открытых источников, анализ Оценщика

Диапазон арендных ставок мультитемпературных складов в складских комплексах класса "А" в Московской области варьируется в диапазоне от 7 860 до 12 000 руб./кв. м/год без

НДС, в зависимости от расположения, условий аренды и других факторов. Размер арендной ставки зависит от учета операционных расходов. Необходимо отметить, что

приведенные диапазоны арендных ставок определены по предложениям об аренде аналогичных объектов, при этом на данном этапе не учитывается корректировка на торг, а

также корректировки на параметрические различия между оцениваемыми объектами и подобранными объектами-аналогами (местоположение, площадь, и т.п.).

+7 495 983 0959

| 70 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Общая

Ставка аренды,

№

Наименование

Удаленность

Адрес

Направление

Шоссе

Год постройки

площадь,

руб./кв. м/год

Фотоизображение

Источник

п/п

комплекса

от МКАД, км

кв. м

без НДС

Московская область,

https://dolgoprudnyj.domcli

Долгопрудный,

ck.ru/card/rent__office__16

мкр. Гнилуши,

Н/д

Север

Лихачевское

Н/д

37,8

10 000

94090025?ysclid=lgain4zpsa3

Дорожный проезд,

14912964&utm_referrer=http

д. 12

s%3A%2F%2Fyandex.ru%2F

Московская область,

Химки, мкр. Старые

https://khimki.cian.ru/rent/

Н/д

Северо-Запад Ленинградское

2015

15 000

Химки,

commercial/276585624/

ш. Вашутинское, 17

Минимальное

7 667

значение

Максимальное

15 000

значение

Источник: данные открытых источников, анализ Оценщика

Диапазон арендных ставок офисных помещений в складских комплексах класса "А" в Московской области варьируется в диапазоне от 7 667 до 15 000 руб./кв. м/год без НДС, в

+7 495 983 0959

| 72 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Т. 4.11 Анализ фактических данных ставок аренды машиномест в складских комплексах класса "А", расположенных в Московской области на дату оценки

№

Ставка аренды,

Наименование

Удаленность

Год

п/

Адрес

Направление

Шоссе

Тип автомобиля

руб./м/м в

Фотоизображение

Источник

комплекса

от МКАД, км

постройки

мес. без НДС

Московская область,

Мытищи городской

Складской

https://mytishchi.cian.ru/re

округ, Вешки

комплекс

Север

Дмитровское

2013

Легковой

3 500

nt/commercial/271769267/

поселок, Липкинское

"Тиера"

шоссе, 2-й км, вл1с1

Московская область,

https://podolsk.cian.ru/rent

г.о. Подольск,

Н/д

Юг

Симферопольское

Н/д

Грузовой

5 500

/commercial/280800412/

с. Сынково

Московская область,

https://podolsk.cian.ru/rent

г.о. Подольск,

Н/д

Юг

Симферопольское

Н/д

Легковой

3 000

/commercial/280800412/

с. Сынково

Минимальное

3 000

значение

Максимальное

5 500

значение

Источник: данные открытых источников, анализ Оценщика

Диапазон арендных ставок машиномест в складских комплексах класса "А" в Московской области варьируется в диапазоне от 3 000 до 5 500 руб./м/м в мес. или от 36 000 до

66 000 руб./м/м в год без НДС, в зависимости от расположения, условий аренды и других факторов. Размер арендной ставки зависит от учета операционных расходов. Необходимо

отметить, что приведенные диапазоны арендных ставок определены по предложениям об аренде аналогичных объектов, при этом на данном этапе не учитывается корректировка

на торг, а также корректировки на параметрические различия между оцениваемыми объектами и подобранными объектами-аналогами (местоположение, площадь, и т.п.).

+7 495 983 0959

| 73 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Уровень вакантных площадей

По данным компании CORE.XP, к концу

2022 г. объём доступного предложения, включая субаренду, составил

466 тыс. кв. м, практически сохранившись на уровне III кв. 2022 г. Таким образом, к началу 2023 г. складской рынок

подошёл в состоянии дефицита свободных площадей: их доля составила 2,6% от общего объёма предложения,

вернувшись к уровню 2020 г.

По данным компании NF Group, по итогам 2022 г. доля вакантных площадей составила 1,8% с учетом субаренды, что в

абсолютных значениях равняется 411 тыс. кв. м. Стоит отметить, что объем площадей, предлагаемых в субаренду,

значительно сократился. Так, в середине года значение достигло 300 тыс. кв. м, а к концу года показатель не превышал

50 тыс. кв. м. До 2022 г. субаренда была на минимальных значениях: на конец 2021 г. доля площадей в субаренду

составляла всего 0,5%. В течение 2022 г. её объём вырос в разы, однако уже к концу года объем такого предложения

уменьшился ввиду закрытия ряда сделок по схеме субаренды. Помимо того, некоторые компании "снимали" с рынка

ранее предлагавшиеся в субаренду площади. По итогам IV кв. 2022 г. показатель снизился до 0,2% от общего предложения

в регионе. Таким образом, к концу 2022 г. доля субаренды была минимальной за весь год, даже по сравнению с

результатом IV кв. 2021 г.

Наибольший объем свободных площадей отмечается на южном и юго-восточном направлениях - 162 тыс. кв. м (39%

доступного предложения) и 125 тыс. кв. м (23% доступного предложения) соответственно. Также стоит отметить северное

направление - 94 тыс. кв. м (20% доступного предложения).

И. 4.11 Распределение вакантных площадей по направлениям на рынке складской недвижимости Московского региона

по итогам 2022 г. (с учетом предложений субаренды)

skladskoj-nedvizhimosti-moskovskogo-regiona-4-kvartal-2022)

По данным компании NF Group, рост показателя доли вакантных площадей, наблюдавшийся в середине года,

прекратился, что обусловлено восстановлением активности арендаторов и заметным ростом объема заключенных сделок

как по схеме прямой аренды, так и субаренды во втором полугодии 2022 г.

По данным компании CORE.XP, субаренда, формировавшая в I-II кварталах более половины всего доступного

предложения, к концу года сократилась до 125 тыс. кв. м и была представлена лишь несколькими блоками. Так, в целом,

нехарактерная для складского рынка, она стала локальным явлением этого года. И даже несмотря на избыток такого

предложения в отдельные периоды, формат субаренды оказался по-прежнему мало подходящим для складского

сегмента: большинство игроков всё также выбирают прямую аренду.

Т. 4.12 Среднее значение уровня вакантных площадей на рынке складской недвижимости Московского региона по

итогам 2022 г.

Компания

Уровень вакантности, %*

Источник

https://nikoliers.ru/upload/iblock/b95/kpzaan0filvh19iebdy

Nikoliers

2,9%

e18u2zfop85x1.pdf

https://kf.expert/publish/rynok-skladskoj-nedvizhimosti-

NF Group

1,8%

moskovskogo-regiona-4-kvartal-2022

Commonwealth Partnership

3,4%

beat_FULL_RUS_PDF_CMWP.pdf

https://www.ricci.ru/wp-content/uploads/2023/02/ricci-

Ricci

2,3%

warehouse-market-report_-4q-2022-2.pdf

https://ibcrealestate.ru/upload/iblock/cbd/h61rzmf9s272m

IBC Real Estate

3,0%

ewwrq03d6k5e9mubbwm.pdf

Минимальное значение, %

1,8%

Максимальное значение, %

3,4%

* с учетом субаренды

Источник: анализ Оценщика, данные открытых источников

+7 495 983 0959

| 74 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

По данным крупнейших аналитических агентств, уровень вакантных площадей высококлассных складов в Московском

регионе по итогам 2022 г. лежит в диапазоне от 1,8% до 3,4%.

Ставка капитализации

Т. 4.13 Средние ставки капитализации высококлассной складской недвижимости Московского региона по итогам 2022 г.

Минимальное

Максимальное

Среднее

Аналитик

Источник

значение

https://nikoliers.ru/upload/iblock/b46/o0kae3qiu9

Nikoliers

12,00%

w6biyqrgrnkai7556rffum.pdf?ysclid=lg4xhd5eze9158

58430

https://ibcrealestate.ru/upload/iblock/802/ctgjxol

IBC Real Estate

10,50%

11,75%

11,13%

6j6n8p3r1da583uvt1g6v4ews.pdf

https://www.ricci.ru/wp-

Ricci

10,00%

content/uploads/2023/02/ricci-warehouse-market-

report_-4q-2022-2.pdf

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-

01-01-2023g/korrektirovki-kommercheskoj-

Ассоциация развития рынка

10,00%

15,00%

10,00%

nedvizhimosti/3029-koeffitsienty-kapitalizatsii-ob-

недвижимости "СтатРиелт"

ektov-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-01-2023-

goda

Справочник расчетных данных для оценки и

СРД № 30

10,00%

11,20%

10,60%

консалтинга (СРД №30, 2022 г., под ред. канд.

техн. наук Е.Е. Яскевича)

Бюллетень рынка

https://analytics.brn.media/edition5981/article598

8,50%

15,50%

12,90%

недвижимости

3.html

Среднее

10,17%

12,65%

11,11%

Источник: источники, приведенные в таблице; анализ Оценщика

Операционные расходы

Т. 4.14 Средний размер операционных расходов складских комплексов класса "А" Московского региона по итогам

2022 г.

ОР (диапазон),

Компания

руб./кв. м/год, без

Источник

НДС и КП

https://kf.expert/publish/rynok-skladskoj-nedvizhimosti-

NF Group

1 100 - 1 500

moskovskogo-regiona-4-kvartal-2022

Рыночные данные

1 200 - 1 450

данные открытых источников

Источник: данные, указанные в таблице; анализ и расчеты Оценщика

Средние величины операционных расходов для складских помещений класса "А", расположенных в Московской области,

по данным Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича (СРД

№ 30, 2022 г., Москва, стр. 24) составляют 2 120 - 3 190 руб./кв. в год с учетом НДС. Указанные значения включают

эксплуатационные расходы, а также коммунальные платежи и постоянные расходы (налоги, земельные платежи и пр.).

По данным аналитического центра ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" структура арендной ставки,

операционных расходов и коммунальных платежей для производственно-складской недвижимости класса имеет

следующий вид:

+7 495 983 0959

| 75 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Прогноз

По прогнозам аналитиков компании NF Group по итогам 2023 г. показатель ввода снизится до уровня 1,6 млн кв. м, при

этом до 60% площадей придётся на спекулятивные проекты.

По данным компании CORE.XP, ввиду снижения объёмов сделок по типу built-to-suit ("строительство под клиента") в

2022 г. относительно прошлого года, в 2023 г. ожидается уменьшение объёмов строительства. 1,2 млн кв. м -

прогнозируемый показатель годового объёма нового предложения в 2023 г.

По прогнозам NF Group, объем спроса снизится до уровня 1,4 - 1,5 млн кв. м. Помимо того, ожидается преобладание

сделок со вторичными площадями, в том числе и инвестиционных, учитывая предполагаемый уход оставшихся

иностранных игроков, которые всё еще не приняли окончательного решения.

По данным компании CORE.XP, в 2023 г. дефицит доступного предложения сохранится, примерно на текущем уровне -

2,7%. Основной объём продолжат формировать объекты вторичного рынка.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в 2023 г., по прогнозам NF Group, останется на текущем уровне -

5 500 руб./м2 /год triple net.

По данным компании Nikoliers, ряд ключевых для рынка объектов, договоры на строительство которых были заключены

годами ранее в формате built-to-suit, были заморожены до появления новых интересантов. Это обусловлено уходом

компаний-арендаторов с национального рынка и корректировкой планов развития в России. Согласно прогнозам, в

будущем году ожидается снижение доли сделок формата built-to-suit в пользу освоения существующих на рынке

объектов.

В 2022 г. доля зарубежных организаций в распределении спроса сократилась на 8% и составила всего 9%. Из-за

возникновения новых трудностей и рисков международные игроки принимают решение уйти с отечественного рынка,

что, в свою очередь, приводит к росту числа сделок отказа от занимаемых площадей или пересмотру условий

заключенных договоров.

При сохранении текущих темпов выхода на рынок нового складского предложения, в совокупности со спадом уровня

спроса, наблюдается постепенное движение рынка в сторону "рынка арендатора".

Выводы:

•

Согласно данным компании NF Group, по итогам 2022 г. в Московском регионе был введен максимальный за

последние восемь лет объем складских площадей - 1,95 млн кв. м.

•

Согласно данным компании NF Group, общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе

достиг 23 216 тыс. кв. м. По итогам 2022 г. наибольшую долю в структуре ввода занимают объекты, реализованные

по схеме built to suit.

•

Согласно данным компании NF Group, по итогам 2022 г. совокупный объем сделок на складском рынке Московского

региона составил 1 675 тыс. кв. м, что на 40% ниже результата 2021 г.

•

Согласно данным компании NF Group, около 725 тыс. кв. м, или 43% объема сделок, было заключено на южном

направлении. На юго-восточное направление пришелся 21% объема сделок или 344 тыс. кв. м. На сделки прямой

аренды пришлось 1 180 тыс. кв. м, или 70% объема спроса 2022 г. Сделки по схеме субаренды заняли 13% в объеме

спроса, или 221,5 тыс. кв. м.

•

По данным крупнейших аналитических агентств, уровень вакантных площадей высококлассных складов в

Московском регионе по итогам 2022 г. лежит в диапазоне от 1,8% до 3,4%.

•

По данным различных аналитических источников ставки капитализации для высококлассных складских комплексов

Московского региона по итогам 2022 года находятся в диапазоне от 8,5% до 15,5%, при этом среднее значение

составило - 11,11%.

•

По данным компании NF Group, средняя стоимость продажи 1 кв. м сухих готовых складов класса "А" Московского

региона по итогам 2022 г. находится в диапазоне от 50 000 до 65 000 руб. без НДС. Стоимость зависит от

местоположения (удаленности от МКАД, близости трасс, направления и др.), площади и других ценообразующих

факторов и в зависимости от них может быть ниже вышеуказанного диапазона.

•

По данным компании Ricci, средняя стоимость продажи 1 кв. м сухих готовых складов класса "А" Московского

региона по итогам 2022 г. находится в диапазоне от 55 000 до 65 000 руб. без НДС. Стоимость зависит от

местоположения (удаленности от МКАД, близости трасс, направления и др.), площади и других ценообразующих

факторов и в зависимости от них может быть ниже вышеуказанного диапазона.

•

По данным различных аналитических источников средневзвешенные арендные ставки складских комплексах класса

"А" Московского региона по итогам 2022 г. находятся в диапазоне от 5 500 до 5 803 руб./кв. м/год без НДС. Ставка

аренды зависит от местоположения (удаленности от МКАД, близости трасс, направления и др.), площади и других

ценообразующих факторов и в зависимости от них может быть ниже или выше указанного диапазона.

•

По данным специалистов компании NF Group диапазон ставки операционных расходов для высококлассных складов

составляет 1 100-1 500 руб./кв. м/год без учета НДС.

•

По результатам проведенного Оценщиком анализа было выявлено, что диапазон арендных ставок сухих складов в

складских комплексах класса "А" Московской области варьируется в диапазоне от 5 000 до 10 000 руб./кв. м/год без

НДС, в зависимости от площади, расположения, условий аренды и других факторов.

•

По результатам проведенного Оценщиком анализа было выявлено, что диапазон арендных ставок

мультитемпературных складов в складских комплексах класса "А" Московской области варьируется в диапазоне от

+7 495 983 0959

| 77 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

7 860 до 12 000 руб./кв. м/год без НДС, в зависимости от площади, расположения, условий аренды и других

факторов.

•

По результатам проведенного Оценщиком анализа было выявлено, что диапазон арендных ставок офисных

помещений в складских комплексах класса "А" Московской области варьируется в диапазоне от

7 667 до 15 000 руб./кв. м/год без НДС, в зависимости от площади, расположения, условий аренды и других

факторов.

•

По результатам проведенного Оценщиком анализа было выявлено, что диапазон арендных ставок машиномест в

складских комплексах класса "А" в Московской области варьируется в диапазоне от 3 000 до 5 500 руб./м/м в мес.

или от 36 000 до 66 000 руб./м/м в год без НДС.

4.4 АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

МОСКОВСКОГО РЕГИОНА ПО СОСТОЯНИЮ НА АПРЕЛЬ 2023 Г.

Предложение и спрос

В соответствии с самостоятельным анализом Оценщика по состоянию на дату оценки на земельном рынке Московской

области (включая Троицкий и Новомосковский административные округа) было представлено более

1 300 участков, предназначенных под производственно-складское строительство и многофункциональные объекты.

И. 4.14 Распределение предложения земельных участков промышленного назначения Московской области по

направлениям по состоянию на апрель 2023 г.

Север

12%

10%

Северо-восток

Восток

Юго-восток

Юг

17%

Запад

Северо-Запад

34%

Юго-запад

Источник: https://www.avito.ru, анализ Оценщика

По данным открытых источников, основную долю предложений составляют участки площадью до 1 га - 55% от общего

количества предложений по продаже земельных участков промышленного назначения в Московской области.

И. 4.15 Распределение предложения земельных участков промышленного назначения Московской области по площади

по состоянию на апрель 2023 г.

13%

до 1 га

1-3 га

3-10 га

55%

более 10 га

24%

+7 495 983 0959

| 78 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Источник: https://www.avito.ru, анализ Оценщика

Лидером в структуре предложения рынка земельных участков по удаленности от МКАД является ближнее и среднее

Подмосковье (до 40 км) - 65% суммарного объема предложения.

И. 4.16 Распределение предложения земельных участков промышленного назначения Московской области по

удаленности от МКАД по состоянию на апрель 2023 г.

14%

до 20 км

36%

20-40 км

40-60 км

16%

60-100 км

более 100 км

29%

Источник: https://www.avito.ru, анализ Оценщика

Наиболее востребованными направлениями для покупки промышленных земельных участков по-прежнему остаются

Каширское, Ленинградское и Симферопольское шоссе. Наибольшее количество сделок по покупке крупных

промышленных земельных массивов, по данным различных источников, заключается в Ленинском районе Подмосковья

(Каширское направление), так как в этой области находится большое количество подготовленных к строительству

участков, а также хорошо развита транспортно-логистическая инфраструктура.

Спрос на земельные участки под размещение многофункциональных объектов по Ленинградскому шоссе объясняется

близостью международного аэропорта "Шереметьево". В районе аэропорта активно развивается транспортная

инфраструктура, а также появляется все большее количество логистических комплексов и терминалов.

Цены предложения

По данным обзора "Московская область. Обзор рынка земель населенных пунктов", подготовленных компанией "БРН

исследование рынка"⁴⁰ средневзвешенная цена предложения участков для размещения объектов производственно-

складского назначения по итогам III кв. 2022 г. в Московской обл. составила 2 157 руб./кв. м.

Т. 4.16 Средневзвешенные цены предложения земель Московской области для размещения объектов производственно-

складского назначения и диапазонам площадей по итогам III кв. 2022 г.

Диапазоны площадей, сот.

Цена, руб./кв. м

≤ 5

> 5 ≤ 10

2 302

> 10 ≤ 15

> 15 ≤ 30

5 084

> 30 ≤ 50

3 097

> 50 ≤ 100

2 405

> 100 ≤ 300

1 783

> 300 ≤ 500

2 040

> 500 ≤ 1 000

2 394

> 1 000

2 197

Источник: Обзор БРН "Московская область. Обзор рынка земель населенных пунктов" (https://analytics.brn.media/edition5801/article6137.html)

⁴⁰ https://analytics.brn.media/edition5801/article6137.html

+7 495 983 0959

| 79 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Т. 4.17 Средневзвешенные цены предложения земель из категории "земли населенных пунктов" для размещения

объектов производственно-складского назначения Московской области по итогам III кв. 2022 г.

Муниципальное образование

Средневзвешенная цена предложения, руб./кв. м

Богородский г.о.

2 230

Волоколамский г.о.

499

г.о. Балашиха

5 500

г.о. Воскресенск

585

г.о. Долгопрудный

2 699

г.о. Домодедово

1 515

г.о. Истра

2 786

г.о. Клин

19 053

г.о. Лотошино

353

г.о. Луховицы

222

г.о. Люберцы

2 723

г.о. Мытищи

2 781

г.о. Подольск

2 120

г.о. Серпухов

321

г.о. Солнечногорск

1 213

г.о. Ступино

607

г.о. Химки

6 259

г.о. Чехов

416

г.о. Щелково

1 146

Дмитровский г.о.

1 198

Коломенский г.о.

499

Ленинский г.о.

4 444

Можайский г.о.

284

Наро-Фоминский г.о.

1 872

Одинцовский г.о.

6 386

Орехово-Зуевский г.о.

675

Пушкинский г.о.

3 723

Раменский г.о.

1 298

Рузский г.о

1 470

Источник: Обзор БРН "Московская область. Обзор рынка земель населенных пунктов" ( https://analytics.brn.media/edition5801/article6137.html)

В Московской области отмечается разнообразие установленной стоимости для земель под застройку. Цена зависит от

района расположения и вида использования земли, а также от степени удаленности от МКАД.

На основании проведенного анализа было установлено, что наиболее дорогие земельные участки расположены в

северном, западном и северо-западном направлениях от МКАД. Наименьшая стоимость на земельные участки

производственно-складского назначения наблюдается в северо-восточном направлении Московской области

По данным специалистов рынка недвижимости, наиболее дорогие участки имеют хорошую транспортную доступность и

асфальтированный подъезд, коммуникации. На стоимость земельного участка под коммерческую застройку также влияет

и удаление от основных магистралей, участки, расположенные в непосредственной близости от них, могут предлагаться

по цене в 2-2,5 раза выше, чем более удаленные. Стоит отметить, что сделки по приобретению крупных участков

совершаются со значительным дисконтом.

Ценообразующие факторы

На рынке купли-продажи земель промышленности Московской обл. к основным ценообразующим факторам относятся:

Местоположение: районы расположения земельных участков оказывают существенное влияние на стоимость земли, чем

престижнее район для расположения, тем стоимость выше. Для земель промышленности Московской обл., главными

критериями, обусловливающими удобство их местоположения, являются направление (в данном случае принято

привязываться к шоссе) и расстояние от МКАД. По направлению наибольшим спросом пользуются земельные участки в

южной и северной частях Московской обл. Также интерес представляет западное направление (Минское, Можайское,

Новорижское шоссе).

Наиболее дорогие участки расположены вблизи МКАД, по мере удаленности от МКАД удельная стоимость участков имеют

тенденцию к снижению.

+7 495 983 0959

| 80 |

EUROEXPERT.RU

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Подъездные пути и близость к автомагистралям: наличие качественных подъездных путей является преимуществом,

так как и близость расположения к автомагистралям.

Наличие коммуникаций: при наличии на участке всех необходимых инженерных коммуникаций, ценность земельного

участка увеличивается в связи с отсутствием необходимости дополнительных затрат на подведение тех или иных

коммуникаций к участку. Участки, полностью обеспеченные всеми коммуникациями, обладают более высокой

стоимостью, чем обеспеченные не полностью или инженерно не обеспеченные.

Разрешенное использование: вид разрешенного использования накладывает ограничения на возможность осуществления

на участке любого вида деятельности. Тем самым, чем более доходным является вид разрешенного использования, тем

дороже будет стоимость участка.

Площадь: как правило, при увеличении площади объектов, собственники готовы идти на определенное снижение

платежа, являющееся аналогом "скидки на опт", поскольку, чем больше предлагаемая площадь, тем менее ликвидным

является объект сравнения. Поэтому чем больше участок, тем ниже удельный показатель стоимости для него.

Вид права: как правило, земельные участки в собственности на 10-20% дороже участков в долгосрочной аренде.

Наличие ж/д ветки: как правило, земельные участки обеспеченные ж/д тупиком дороже земельных участков без него.

Наличие исходно-разрешительной документации (ИРД): земельные участки с пакетом ИРД обычно на 10-20% дороже

участков без ИРД.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из

сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Оценщик проанализировал имеющееся предложение по продаже земельных участков коммерческого назначения в зоне

расположения объекта оценки на дату оценки. Выборка предложений представлена в таблице ниже.

4.18 Анализ фактических данных о ценах предложений по продаже земельных участков под производственно-

складское назначение Московской области, являющихся аналогами для оцениваемого земельного участка

Цена 1 кв. м общей

Цена

Источник

Направление

Удаленность

Площадь,

площади земельного

№

Местоположение

земельного

информации

/Шоссе

от МКАД, км

кв. м

участка, руб. НДС не

участка, руб.

(ссылка)

облагается

Московская область,

Ленинский район,

https://vidnoye.cian.

Юго-восток /

сельское поселение

1,0

65 882

350 000 000

5 313

ru/sale/commercial/

Бесединское

Развилковское,

260551041/

с. Беседы

Московская область,

Мытищинский район,

https://mytishchi.cia

Север / МКАД

городское поселение

0,6

21 264

212 000 000

9 970

n.ru/sale/commercia

(Алтуфьевское)

Мытищи, юго-западнее

l/281415207/

п. Вешки

Московская область,

https://www.realtym

городской округ

Север / МКАД

ag.ru/zemelny-

1,7

40 409

400 000 000

9 899

Мытищи, вблизи

(Алтуфьевское)

uchastok/prodazha/4

д. Вешки

42894643

Минимальное

5 313

значение

Максимальное

9 970

значение

Источник: данные открытых источников, анализ Оценщика

В ходе анализа было выявлено, что по состоянию на дату оценки диапазон цен предложений 1 кв. м земельных участков

под производственно-складское назначение Московской обл., являющихся аналогами для оцениваемого земельного

участка в зависимости от удаленности от МКАД, местоположения, площади, наличия коммуникаций, вида оформленных

прав составляет от 5 313 руб./кв. м до 9 970 руб./кв. м, НДС не облагается.

Выводы:

•

По состоянию на апрель 2023 г. на земельном рынке Московской области было представлено более 1 300 участков

производственно-складского назначения. Наибольшее количество предложения представлено в южном и юго-

восточном направлениях от МКАД.

•

По данным открытых источников, основную долю предложений составляют участки площадью до 1 га - 55% от общего

количества предложений по продаже земельных участков промышленного назначения в Московской области.

Наименьшую долю занимают предложения по продаже земельных участков свыше 10 га.

•

Лидером в структуре предложения рынка земельных участков по удаленности от МКАД является ближнее и среднее

Подмосковье (до 40 км) - 65% суммарного объема предложения.

+7 495 983 0959

| 81 |

EUROEXPERT.RU

5 | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

5.1 ОБЩАЯ МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

Последовательность определения стоимости Объекта оценки

При выполнении данной работы процесс оценки включал в себя:

1. Идентификацию Объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав.

Сбор, обработку и анализ исходной информации по оцениваемому объекту.

Анализ наиболее эффективного использования объекта.

Исследование рынка продажи и аренды аналогичных объектов.

Проведение расчетов по определению стоимости Объекта оценки с использованием, выбранных Оценщиком

подходов и методов.

Оформление результатов оценки и передача Отчета Заказчику.

Выбор стандарта определяемой стоимости объекта оценки производится исходя из назначения оценки с учетом

действующих законодательных норм. Данная оценка стоимости производится для целей принятия управленческого

решения об инвестициях в Объект.

Объектом оценки в рамках настоящего Отчета выступают объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу:

обл. Московская, р-н Мытищинский, городское поселение Мытищи, вблизи п. Вешки.

Недвижимое имущество как объект гражданских прав может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к

другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если оно не изъято из оборота или не

ограничено в обороте (ст. 129 ГК РФ). В связи с этим, базой оценки может быть рыночная стоимость.

Согласно Договору на оказание услуг по оценке, оценке подлежит рыночная и справедливая стоимости Объекта оценки.

Справедливая стоимость определена согласно МСФО (IFRS) 13 как:

"Цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки

между участниками рынка на дату оценки".

Рыночная стоимость определена согласно МСО 2017 как:

"Расчетно-оценочная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива или обязательства на дату оценки между

заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения

надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и

без принуждения".

В соответствии со ст. 3 Закона Российской Федерации № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 г., под

рыночной стоимостью Объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный Объект оценки может

быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей

необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то

есть когда:

•

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

•

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

•

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных

объектов оценки;

•

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки

в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

•

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, определение справедливой стоимости, содержащееся в МСФО, в целом соответствует понятию рыночной

стоимости в соответствии с действующим законодательством РФ. В рамках настоящего Отчета справедливая стоимость

определяется как рыночная.

Стандарты оценки предусматривают использование трех подходов к оценке:

•

затратный,

•

сравнительный,

•

доходный.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются:

•

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат,

необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация,

позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

•

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем

сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда

доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При

этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

+7 495 983 0959

| 85 |

EUROEXPERT.RU

5 | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

•

Доходный подход

- совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от

использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная

информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также

связанные с объектом оценки расходы.

Согласно Федеральным стандартам оценки №№ 1-3, утвержденным приказами Минэкономразвития РФ №№ 297, 298 и

299 от 20.05.2015 г., Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к

оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

5.2 ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ

Согласно Федеральным Стандартам оценки, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ №200 от 14.04.2022 г. (в

частности, п.2 ФСО V) в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в

том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов

оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и

достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не

является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход

и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату

оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Объектом оценки являются объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: обл. Московская,

р-н Мытищинский, городское поселение Мытищи, вблизи п. Вешки. Объект оценки представляет собой индустриальный

парк класса "А" "PNK-Вешки".

Объект оценки расположен в непосредственной близости от МКАД (менее 1 км) на территории ТПЗ "Алтуфьево" и имеет

хорошую транспортную доступность. Большая часть оцениваемого складского комплекса снабжена холодильными

системами с подбором специального температурного режима, в отличии от большинства предлагаемых к продаже

складских комплексов. На рынке складской недвижимости Московской области отсутствует достаточное количество

предложений по продаже объектов аналогичных оцениваемому по площади и расположению. В связи с этим, во

избежание искажения рыночной и справедливой стоимостей ввиду внесения большого количества существенных по

размеру корректировок, для расчета рыночной и справедливой стоимостей Объекта оценки Оценщик принял решение не

применять методы сравнительного подхода.

В рамках данного Отчета Оценщиком было принято решение не использовать методы затратного подхода при оценке

недвижимости, поскольку затратный подход некорректно отражает реальную стоимость объектов подобных

оцениваемому, так как неэластично реагирует на изменения на рынке недвижимости и не учитывает диспропорцию

спроса и предложения на момент оценки, что является важным фактором в текущих нестабильных рыночных условиях.

Также согласно ФСО № 7 данный подход к оценке недвижимости используется, в первую очередь, в условиях

недостаточно развитого рынка недвижимости аналогичного типа и назначения для специализированных объектов. Рынок

коммерческой недвижимости Московской области характеризуется достаточно высоким уровнем развития, и в таких

условиях значимость и целесообразность использования затратного подхода к оценке заметно снижается.

По состоянию на дату оценки Объект оценки находится в хорошем состоянии, используется по своему функциональному

назначению и полностью сдан в долгосрочную аренду сроком на 15 лет и не требует каких-либо капитальных вложений.

Договором аренды предусмотрен ежегодный рост арендных платежей на 5%. С целью анализа и учета текущих условий

договора аренды, а также учета влияния роста арендных ставок и эксплуатационных расходов при определении рыночной

и справедливой стоимостей Оценщик применил метод дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода.

Выбранный подход: доходный (метод дисконтирования денежных потоков)

5.3 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Методология

Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости создавать определенный доход, который

обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Подход к оценке объекта недвижимости с точки зрения его доходности представляет собой процедуру оценки стоимости,

использующую предположение, что рыночная стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью

будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, предполагается, что инвестор

приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от

коммерческой эксплуатации недвижимости (сдачи ее в аренду).

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом

дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.

•

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных

капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их

наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием

+7 495 983 0959

| 86 |

EUROEXPERT.RU

5 | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

данного метода выполняется путем деления, соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку

капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен

объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

•

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной

генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по

ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

•

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные

потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке

капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата

капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости

в будущем.

Объект оценки представляет собой складской комплекс класса "А" общей площадью 105 534,1 кв. м, расположенный по

адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Мытищи.

На дату оценки Объект находится в рабочем состоянии, не требующем дополнительных капиталовложений и полностью

сдан в аренду. В то же время имеется заключенный долгосрочный договор аренды. С целью анализа текущих условий

договора аренды, а также влияния роста арендных ставок и эксплуатационных расходов при определении рыночной и

справедливой стоимостей Оценщик посчитал целесообразным применить метод дисконтирования денежного потока.

Процедура расчетов методом дисконтированных денежных потоков:

•

На первом этапе прогнозируется поток доходов от оцениваемого объекта и поток расходов.

•

Рассчитывается ставка дисконтирования.

•

Определяется остаточная стоимость в постпрогнозный период.

•

Спрогнозированный поток чистых доходов и остаточная стоимость приводятся к текущему моменту времени при

помощи ставки дисконтирования.

•

Рыночная и справедливая стоимости объекта оценки складываются из текущих стоимостей будущих доходов и

остаточной стоимости.

+7 495 983 0959

| 87 |

EUROEXPERT.RU

5 | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

Период прогнозирования

По состоянию на дату оценки Объект оценки полностью сдан в аренду. Прогнозный период был принят на уровне 5 лет, поскольку данный срок является наиболее типичным

периодом прогнозирования при определении рыночной стоимости объектов коммерческой (в том числе высококачественной складской) недвижимости, достаточным для того,

чтобы в полной мере отразить влияние различных факторов, выйти на стабильные потоки дохода и в будущем продать объект на открытом рынке.

Вид денежного потока

В зависимости от того, учитывается в денежном потоке инвестиционная составляющая или нет, различают номинальный и реальный денежные потоки (первый, в отличие от

второго учитывает влияние инфляции). Для целей настоящей работы в расчетах принимался номинальный рублевый денежный поток.

Входные параметры, использованные в расчете

Для прогнозирования изменения ставок эксплуатационных расходов использовались данные консенсус-прогноза (различные источники прогноза экономического развития России)

инфляции. Расчет представлен в таблице ниже.

Т. 5.1 Основные макроэкономические показатели, использованные в расчетах

Показатель

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

2045

2046

2047

2048

2049

2050

Прогноз социально-экономического развития

Российской Федерации на 2023 г. и на

6,0%

4,7%

4,0%

плановый период 2024 г. и 2025 г. (сентябрь

2022 г.)

Основные направления единой

государственной денежно-кредитной

5,5%

4,5%

4,0%

политики на 2023 г. и период 2024 г. и 2025 г.

(ноябрь 2022 г.)

IMF (октябрь 2022 г.)

5,0%

4,0%

OECD (ноябрь 2022 г.)

6,7%

6,1%

The Economist Intelligence Unit (декабрь

5,1%

6,9%

4,4%

4,1%

4,0%

3,3%

3,1%

3,0%

3,1%

2,9%

2,8%

3,0%

2,9%

2,8%

2,7%

2,6%

2,5%

2,4%

2022 г.)

Инфляция РФ (Консенсус-прогноз

5,7%

5,2%

4,1%

4,0%

3,3%

3,1%

3,0%

3,1%

2,9%

2,8%

3,0%

2,9%

2,8%

2,7%

2,6%

2,5%

2,4%

Евроэксперт)

Источник: данные прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2023 г. и на плановый период 2024 г. и 2025 г. (сентябрь 2022 г.), основных направлений единой государственной денежно-кредитной

политики на 2023 г. и период 2024 г. и 2025 г. (ноябрь 2022 г.), IMF (октябрь 2022 г.), OECD (ноябрь 2022 г.), The Economist Intelligence Unit (декабрь 2022 г.)

+7 495 983 0959

| 88 |

EUROEXPERT.RU

5 | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

Показатели дохода

Доходы от эксплуатации объектов недвижимости могут быть выражены рядом показателей.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от сдачи в аренду объекта оценки при полном

использовании (без учета потерь и расходов). Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле:

ПВД = S х Cа, где

Cа - годовая арендная ставка за 1 кв. м;

S - площадь, сдаваемая в аренду.

Действительный валовой доход (ДВД) - доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь при сборе арендной

платы:

ДВД = ПВД - Потери.

Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе арендной платы определяются как процент от валового дохода, исходя

из текущей ситуации на рынке недвижимости, существующего спроса на объекты соответствующего класса, назначения

и качественных характеристик самого объекта.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

ЧОД = ДВД - ОР.

Операционные расходы (ОР) - текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости.

Определение потенциального валового дохода

Арендные ставки

Оценщиком был проведен анализ рынка складской недвижимости Московской области, приведенный в разделе 4.3

Отчета. В результате проведения данного анализа, Оценщик пришел к выводу, что ставки, указанные в Долгосрочном

договоре аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г. и дополнительных соглашениях к нему, соответствуют рыночным показателям,

в связи с чем при определении дохода от сдачи Объекта оценки в аренду использовались ставки, закрепленные

договором аренды.

Договором предусмотрена ежегодная индексация арендных ставок на 5% годовых. Актуальные на дату оценки арендные

ставки были приведены ранее в таблице Т. 2.12 настоящего Отчета.

Плата за парковку

Также Долгосрочным договором аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г. предусмотрела сдача парковочных мест для грузовых

и легковых автомобилей. Поскольку в открытых источниках практически отсутствует информация о стоимости аренды

парковочных мест в складских комплексах (данные условия обговариваются индивидуально в зависимости от типа и

площади арендуемых помещений), при определении дохода от сдачи парковочных мест в аренду использовались ставки,

закрепленные договором аренды. При этом договором предусмотрена ежегодная индексация платы за парковку на 5%

годовых.

Актуальная на дату оценки арендная плата за парковочные места была приведена ранее в таблице Т. 2.13 настоящего

Отчета.

Доход от компенсации эксплуатационных расходов

Согласно Долгосрочному договором аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г. и дополнительных соглашений к нему в арендную

плату помимо базовой арендной ставки входят также эксплуатационные расходы. Оценщиком был проведен анализ рынка

складской недвижимости Московской области, приведенный в разделе 4.3 Отчета. В результате проведения данного

анализа, Оценщик пришел к выводу, что эксплуатационные расходы, указанные в долгосрочном договоре аренды № ВВС-

1 от 01.04.2020 г. соответствуют рынку, в связи с чем при определении дохода от компенсации эксплуатационных

расходов использовались данные, закрепленные договором аренды. При этом договором предусмотрена ежегодная

индексация эксплуатационных расходов на 5% годовых.

Актуальный на дату оценки размер операционных расходов был приведен ранее в таблице Т. 2.12 настоящего Отчета.

Доходы от сдачи части земельного участка

Согласно Договору аренды части земельного участка от 26.03.2020 г. часть оцениваемого земельного участка площадью

36 кв. м предоставляется Арендатору для целей размещения на нем информационной стелы. Договор заключен сроком

на 11 месяцев с возможностью последующего продления по соглашению сторон. При этом за пользование земельным

участком Арендатор платит 12 000 руб. в год без НДС.

+7 495 983 0959

| 89 |

EUROEXPERT.RU

5 | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

Т. 5.2 Расчет потенциального валового дохода

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

Показатель

(06.04.2023-05.04.2024)

(06.04.2024-05.04.2025)

(06.04.2025-05.04.2026)

(06.04.2026-05.04.2027)

(06.04.2027-05.04.2028)

Общая площадь, кв. м

105 962,3

Арендопригодная площадь, кв. м, в т.ч:

107 440,70

мультитемпературные склады 1

75 646,85

75 646,9

мультитемпературные склады 2

3 652,70

3 652,7

сухие склады 1

18 327,57

18 327,6

сухие склады 2

4 353,76

4 353,8

офисные помещения

5 459,82

5 459,8

Парковка для грузовых автомобилей, м/м

Парковка для легковых автомобилей, м/м

131

Ставка аренды помещений, руб./кв. м/год c НДС, без ЭР и КП, в т.ч:

мультитемпературные склады 1

9 224

9 685

10 169

10 677

11 211

мультитемпературные склады 2

8 687

9 121

9 577

10 056

10 559

сухие склады 1

7 010

7 361

7 729

8 115

8 521

сухие склады 2

6 602

6 932

7 279

7 643

8 025

офисные помещения

12 161

12 769

13 407

14 077

14 781

Плата за парковку грузовых автомобилей, руб./м/м в год. без НДС

138 562

145 490

152 765

160 403

168 423

Плата за парковку легковых автомобилей, руб./м/м в год. без НДС

51 055

53 608

56 288

59 102

62 057

Доход от компенсации эксплуатационных расходов

188 557 869

198 009 215

207 890 324

218 278 601

229 174 048

Доходы от сдачи части земельного участка, руб. без НДС

12 000

Индексация годовой арендной платы, %

Потенциальный валовой доход, руб. в год без НДС

1 152 806 268

1 210 462 238

1 270 944 635

1 334 441 534

1 401 161 335

Источник: анализ и расчеты Оценщика

Примечание:

•

Поскольку индексация арендных ставок, платы за парковочные места и эксплуатационных расходов осуществляется ежегодно 01 апреля, расчет арендных ставок, платы за

парковочные места, а также эксплуатационных расходов осуществляется с учетом доли года, в котором происходит индексация: 0,99 за период с 06.04 текущего прогнозного

года по 01.04 следующего прогнозного года и 0,01 за период с 01.04 по 05.04 следующего прогнозного года.

+7 495 983 0959

| 91 |

EUROEXPERT.RU

5 | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

Определение действительного валового дохода

В рамках расчета рыночной и справедливой стоимостей Объекта оценки потери при сборе арендной платы принимаются

равными 0%, поскольку по состоянию на дату оценки Объект полностью сдан в долгосрочную аренду сроком на 15 лет.

Таким образом, действительный валовый доход за каждый период равен потенциальному валовому доходу за

соответствующий период.

Операционные расходы

Эксплуатационные расходы

Собственником Объекта оценки был заключен Договор на оказание услуг и выполнение работ по техническому

обслуживанию, эксплуатации и комплексной уборке складского комплекса и мест общего пользования № НЕД-0058/21

от 19.05.2021 г.

Стоимость услуг при этом составляет 3 700 000 руб. в месяц или 44 400 000 руб. в год. Срок договора составляет 3 года

с даты начала предоставления работ и услуг (01.05.2021 г.), при этом в случае, если ни одна из Сторон не заявит

письменно о своем нежелании пролонгировать данный договор за 30 дней до даты окончания срока договора, договор

считается продленным на тех же условиях на следующие 12 календарных месяцев. Количество таких продлений

неограниченно. Таким образом, в рамках данного Отчета Оценщик исходит из допущения, что договор на оказание услуг

и выполнение работ по техническому обслуживанию, эксплуатации и комплексной уборке складского комплекса и мест

общего пользования № НЕД-0058/21 от 19.05.2021 г. будет продлеваться на аналогичных условиях до конца прогнозного

периода.

При расчете эксплуатационных расходов Оценщик исходит из допущения, что стоимость услуг по эксплуатации Объекта

оценки будет ежегодно расти. Эксплуатационные расходы индексировались ежегодно 19 мая на размер инфляции за

соответствующий период, согласно данным таблицы Т. 5.1 Отчета, с учетом доли года, в котором происходит индексация

(0,12 - до индексации и 0,88 - после индексации). По данным Центрального Банка уровень инфляции по итогам 2022 г.

составил-11,94%⁴¹.

Т. 5.3 Расчет эксплуатационных расходов

Базовый размер

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

Показатель

эксплуатационных расходов,

(06.04.2023-

(06.04.2024-

(06.04.2025-

(06.04.2026-

(06.04.2027-

руб. в год без НДС

05.04.2024)

05.04.2025)

05.04.2026)

05.04.2027)

05.04.2028)

Уровень эксплуатационных расходов,

44 400 000

49 065 197

52 194 381

54 938 310

57 260 126

59 607 790

руб. в год без НДС

Уровень инфляции, %

11,94%

5,7%

5,2%

4,1%

Итого

49 065 197

52 194 381

54 938 310

57 260 126

59 607 790

Источник: данные договора на оказание услуг и выполнение работ по техническому обслуживанию, эксплуатации и комплексной уборке складского

комплекса и мест общего пользования № НЕД-0058/21 от 19.05.2021 г. расчеты Оценщика

Налог на имущество

Величина налога на имущество является условно-постоянной статьей расходов и в соответствии с действующим

законодательством (Закон г. Москва от 5 ноября 2003 года № 64 "О налоге на имущество организаций" с изменениями на

18 февраля 2022 года)⁴² определяется по ставке 2,2% от среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом

налогообложения.

В качестве налоговой базы Оценщиком использованы результаты расчетов рыночной стоимости Объекта оценки без учета

стоимости земельного участка в составе Объекта оценки за вычетом амортизационных отчислений.

Т. 5.4 Расчет налога на имущество

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

Начало периода

(06.04.2023-

(06.04.2024-

(06.04.2025-

(06.04.2026-

(06.04.2027-

05.04.2024)

05.04.2025)

05.04.2026)

05.04.2027)

05.04.2028)

Ставка налога, %

2,20%

Рыночная стоимость зданий и

6 742 546 215

сооружений, руб.

Остаточная стоимость, руб.

6 595 969 123

6 449 392 031

6 302 814 939

6 156 237 847

6 009 660 755

База (среднегодовая рыночная

6 669 257 669

6 522 680 577

6 376 103 485

6 229 526 393

6 082 949 301

стоимость), руб.

Срок полезного использования,

лет

Годовая сумма амортизационных

146 577 092

отчислений, руб.

⁴¹ https://cbr.ru/analytics/dkp/dinamic/CPD_2022-12/

⁴² http://docs.cntd.ru/document/5808809

+7 495 983 0959

| 92 |

EUROEXPERT.RU

5 | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

Начало периода

(06.04.2023-

(06.04.2024-

(06.04.2025-

(06.04.2026-

(06.04.2027-

05.04.2024)

05.04.2025)

05.04.2026)

05.04.2027)

05.04.2028)

Итого налог на имущество, руб.

146 723 669

143 498 973

140 274 277

137 049 581

133 824 885

Источник: расчет Оценщика

Примечание: в рамках настоящего Отчета годовая сумма амортизационных отчислений (146 577 092 руб.) определяется

линейным способом. Согласно Приказу Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н (ред. от 24.12.2010) "Об утверждении

Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств", годовая сумма амортизационных отчислений

определяется при линейном способе - исходя из первоначальной стоимости или текущей восстановительной стоимости

(в случае проведения переоценки) объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока

полезного использования этого объекта. При этом, определение срока полезного использования объекта основных

средств, включая объекты основных средств, ранее использованные у другой организации, производится исходя из

ожидаемого срока использования в организации этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или

мощностью. Срок полезного использования амортизируемых зданий и сооружений по данным ассоциации развития рынка

недвижимости "Статриелт".⁴³ составляет 50 лет, а с учетом того, что указанные объекты используются на протяжении 4

лет, по состоянию на дату оценки срок полезного использования составил 46 лет.

Земельный налог

Величина земельного налога в соответствии с действующим законодательством (Решением Совета депутатов городского

округа Мытищи Московской области № 48/4 от 18.10.2018 г. " Об установлении земельного налога на территории

городского округа Мытищи Московской области"))⁴⁴ определяется от кадастровой стоимости земельного участка по ставке

1,5%.

Т. 5.5 Расчет земельных платежей

Наименование показателя

Значение

Кадастровая стоимость земельных участков, руб.

734 851 275

Ставка налога, %

1,5%

Земельный налог, руб.

11 022 769

Источник: расчет оценщика

Водный налог

Водоснабжение осуществляется посредством скважины. Согласно предоставленной лицензии на пользование недрами

серия МСК № 07104 от 19 февраля 2020 г., выданной ООО "Проект-Девелопмент", с целевым назначением: геологическое

изучение недр, в целях поиска и оценки питьевых подземных вод, их разведки и добычи, площадь участка недр

составляет 0,33 га. Заявленный водоотбор составляет 570 куб. м/сутки. По данным Заказчика, величина фактического

объема добываемых подземных вод по состоянию на дату оценки не превышает величину заявленного водоотбора,

предусмотренного лицензией.

Лицензия на пользование недрами получена предыдущим собственником оцениваемого имущества

(ООО "Проект-Девелопмент"). По данным Заказчика по состоянию на дату оценки лицензия на пользование недрами на

текущего собственника (АО "УК "ПЕРВАЯ" Д.У. Комбинированным ЗПИФ "Современный Арендный бизнес 3") не оформлена.

При проведении расчетов Оценщик исходил из допущения, что лицензия на пользование недрами будет оформлена

текущим собственником на аналогичных условиях.

Пользователь недр обязан уплачивать регулярные платежи за пользование предоставленным участком недр на стадии

поисков и оценки запасов подземных вод в следующих размерах:

•

1-й год - 86,40 руб./кв. км/год;

•

2-й год - 86,94 руб./кв. км/год;

•

3-й год - 94,20 руб./кв. км/год;

•

4-й год - 102,60 руб./кв. км/год;

•

5-й год - 135,00 руб./кв. км/год.

Учитывая, что площадь участка недр составляет 0,33 га (или 0,0033 кв. км), то регулярные платежи за пользование

предоставленным участком недр составят менее 1 руб. В рамках настоящего Отчета, Оценщиком было принято решение

не учитывать данные платежи.

Пользователь недр также обязан уплачивать водный налог за фактически добытый объем подземных вод в соответствии

с действующим законодательством.

⁴³ https://www.statrielt.ru/index.php/ekspluatatsiya-i-remont/55-spravochnik-stroitelya/275-srok-sluzhby-zdaniya-i-periodichnost-remonta

⁴⁴ https://docs.cntd.ru/document/545293624?ysclid=ld5ru3fpz410439875

+7 495 983 0959

| 93 |

EUROEXPERT.RU

5 | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

Величина водного налога рассчитывается по формуле:

ВН = Vв х Н х К,

где:

ВН - водный налог;

Vв - фактически добытый объем воды в пределах лимита, установленного в лицензии, куб. м/год;

Н - налоговая ставка, руб. за 1 тыс. куб. м забранной воды;

К - коэффициент.

В рамках настоящего Отчета, Оценщик исходит из допущения, что фактический объем добываемых подземных вод равен

заявленному водоотбору, указанному в лицензии в размере 570 куб. м /сутки или 208 050 куб. м/год.

Согласно НК РФ ст. 333.12 налоговая ставка при заборе воды из подземных водных объектов прочих рек Центрального

экономического района составляет 336 руб./1 тыс. куб. м забранной воды⁴⁵.

Налоговые ставки, установленные в пункте 1 ст. 333.12 НК РФ с учетом положений пунктов 2, 4 и 5 данной статьи,

применяются:

•

в 2023 году - с коэффициентом 3,52;

•

в 2024 году - с коэффициентом 4,05;

•

в 2025 году - с коэффициентом 4,65.

Начиная с 2026 года налоговые ставки применяются с коэффициентами, определенными в соответствии с настоящим

пунктом для года, предшествующего году налогового периода, умноженными на коэффициент, учитывающий

фактическое изменение (в среднем за год) потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации,

определенный федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому

регулированию в сфере анализа и прогнозирования социально-экономического развития, в соответствии с данными

государственной статистической отчетности для второго по порядку года, предшествующего году налогового периода.

Таким образом, коэффициент за 2026 год составит 4,87.⁴⁶

Т. 5.6 Расчет величины водного налога

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

Показатель

(06.04.2023-

(06.04.2024-

(06.04.2025-

(06.04.2026-

(06.04.2027-

05.04.2024)

05.04.2025)

05.04.2026)

05.04.2027)

05.04.2028)

Фактическая добыча воды, куб.

570

м/сут.

Фактическая добыча воды, куб.

208 050

м/год

Налоговая база, руб./тыс. куб./м

336

Коэффициент

3,66

4,21

4,71

4,93

5,33

Водный налог, руб. в год

255 852

294 299

329 252

344 631

372 593

Источник: расчеты Оценщика

Примечание: коэффициенты каждого периода рассчитывались с учетом долей года: 0,74 - с 06.04. по 31.12 текущего

года и 0,26 - с 01.01 по 05.04 следующего года.

Плата за пользование сетью водоотведения

Водоотведение осуществляется посредством сброса сточных вод от объекта недвижимости в соответствии с Договором

пользования сетью водоотведения от 28 февраля 2020 г. Плата по договору составляет 1 000 руб./мес. без учета НДС.

Договор пользования сетью водоотведения от 28 февраля 2020 г. заключен предыдущим собственником оцениваемого

имущества (ООО "Проект-Девелопмент") и в настоящий момент расторгнут.

По

данным

Заказчика

договор

пользования

сетью

водоотведения

текущим

собственником

(АО "УК "ПЕРВАЯ" Д.У. Комбинированным ЗПИФ "Современный Арендный бизнес 3") по состоянию на дату оценки не

оформлен. При проведении расчетов Оценщик исходил из допущения, что договор пользования сетью водоотведения с

текущим собственником будет заключен на аналогичных условиях.

Плата за пользование сетью водоотведения составляет 12 000 руб. в год без НДС.

Страхование

Тарифные ставки страховых премий определяются в процентах от страховой суммы.

⁴⁵ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/f74d4be8cfd4736d078ba2a9f9e2aaa384279d0c/

⁴⁶ 4,65* (1+4,7%) и в последующие годы по аналоги

+7 495 983 0959

| 94 |

EUROEXPERT.RU

5 | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

Т. 5.7 Базовые страховые тарифы по страхованию имущества юридических лиц (здания, сооружения) в Москве

Компания

Тариф, в % от страховой суммы

СК "Росгосстрах", ОСАО "Ингосстрах", ОАО "АльфаСтрахование", СПАО "РЕСО-Гарантия"

0,1-0,15

ООО "Абсолют Страхование"

0,2

"Европлан"

0,046-0,05

"МАКС"

0,06*

"Британский страховой дом (БСД)»

0,04-1,2

Финансовый дом "Инновации и технологии"

0,12-1,0

ООО "СК ФЬОРД"

0,988-1,107

"ЮГОРИЯ"

0,09-1,75

ОА СК "Альянс"

0,01-1

Источник: Интернет-ресурсы страховых компаний, интервью с представителями страховых компаний

*Полный пакет рисков

Тарифы на страхование исчисляются по каждому объекту имущества индивидуально. Они зависят от многих условий

(рыночной стоимости, технического состояния объекта, вида эксплуатации, коэффициента опасности производства,

наличия охраны и пр.). Размер страховой премии по каждому объекту недвижимого имущества заранее неизвестен, а

определяется индивидуально в зависимости от текущей политики страховой компании и факторов, указанных выше.

На основании вышеприведенных данных, размер годовой страховой премии рассчитывается по тарифу 0,02% от

рыночной/справедливой стоимости Объекта оценки, без учета стоимости земельного участка. Стоимость земельного

участка рассчитана в Приложении 2 настоящего Отчета.

Т. 5.8 Расчет величины страховых платежей

Показатель

Значение

Рыночная стоимость Объекта оценки (без учета стоимости земельного участка), руб., без НДС

6 742 546 215

Страховая премия, %

0,02%

Величина страховых платежей, руб. без НДС

1 348 509

Источник: расчеты Оценщика

Расходы на управление

Согласно данным "Сборника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД-30" (под. ред. канд. тех. наук Е.Е. Яскевича,

стр. 24). расходы на управление объектами производственно-складского назначения составляют от 1,5% до 5,0% от ДВД

(где 1,5% - расходы для крупных объектов, 5% - для мелких). В данном случае Объект оценки представляет собой

масштабный складской комплекс (105 534,1 кв. м) класса "А" с преимущественно складскими помещениями, сданный в

аренду одному арендатору, в связи с чем расходы на управление были приняты на уровне нижней границы интервала в

размере 1,5%.

Резерв на замещение

Расходы на замещение принимались экспертно на основании профессионального опыта и экспертного мнения Оценщика,

а также данных архивных проектов в размере 2% от действительного валового дохода, поскольку часть складов

оцениваемого комплекса оборудована дорогостоящими холодильными системами и воздухоохладителями, а также

складские помещения имеют стеллажную систему хранения.

Ставка дисконтирования и ставка капитализации

Ставка капитализации принималась равной 11,11% как среднее значение рыночных ставок капитализации по данным

различных аналитических источников, приведенных в таблице Т. 4.13 настоящего Отчета.

Ставка дисконтирования определялась обратным счетом от ставки капитализации по следующей формуле:

Re = Ro +C_k+1- SFF, где:

Ro - ставка капитализации, %

C_k+1- изменение чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде (прирост), %;

SFF - норма возврата, %;

Норма возврата капитала рассчитывалась методом Инвуда.

Нежилое здание и сооружения в составе Объекта оценки были построены в 2019 году. Здание склада является

капитальным зданием со стенами из сэндвич-панелей. Типичный срок жизни подобных зданий по данным Ассоциации

развития рынка недвижимости "СтатРиелт" равен 50-ти годам.

+7 495 983 0959

| 95 |

EUROEXPERT.RU

5 | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

Таким образом, хронологический срок службы равен 4-м годам. Оставшийся срок экономической жизни здания на дату

оценки определен как разница между нормативным сроком службы (сроком экономической жизни) и хронологическим

сроком службы (эффективным) на дату оценки. Таким образом, оставшийся срок экономической жизни оцениваемого

здания составил 46 лет.

Таким образом, норма возврата составит:

SFF (n-k; Re) = 14,08% / ((1+14,08%)⁴⁶ - 1) = 0,032959%

Значение показателя C_k+1 (изменение чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде (прирост),

определяется как среднее для показателей уровня инфляции на основании консенсус-прогноза с 2027 года по 2050 год

на уровне 3%, в соответствии с источниками, приведенными в таблице Т. 5.1 Отчета.

Т. 5.9 Расчет ставки дисконтирования

Наименование

Обозначение

Значение

Ставка капитализации

Rо

11,11%

Норма возврата

SFF (n-k; Re)

3,0%

Темп прироста денежного потока в постпрогнозный период

C_k+1-

0,032959%

Ставка дисконтирования

R_е

14,08%

Источник: расчеты Оценщика

Комиссия брокера за продажу Объекта

В рамках данного Отчета Оценщик закладывает также и расходы на продажу Объекта в постпрогнозном периоде и исходит

из допущения, что реализацией оцениваемого объекта будет заниматься сторонняя организация за агентское

вознаграждение.

Комиссия брокера за продажу объекта представляет собой расходы, которые несет собственник, оплачивая услуги

риелторов за реализацию Объекта.

В результате исследований рынка недвижимости и проведения консультаций с профессиональными участниками рынка

коммерческой недвижимости, а также учитывая данные по архивным проектам Оценщика, было выявлено, что величина

затрат, связанных с реализацией имущества, для объектов подобного класса назначения и площади составляет в среднем

1%.

+7 495 983 0959

| 96 |

EUROEXPERT.RU

5 | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

Расчет рыночной и справедливой стоимостей Объекта оценки по доходному подходу

Т. 5.10 Расчет рыночной и справедливой стоимостей Объекта оценки по доходному подходу

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

Показатель

(06.04.2023-

(06.04.2024-

(06.04.2025-

(06.04.2026-

(06.04.2027-

ПП

05.04.2024)

05.04.2025)

05.04.2026)

05.04.2027)

05.04.2029)

Общая площадь, кв. м

105 962,3

Арендопригодная площадь, кв. м, в т.ч:

107 440,70

мультитемпературные склады 1

75 646,85

75 646,9

мультитемпературные склады 2

3 652,70

3 652,7

сухие склады 1

18 327,57

18 327,6

сухие склады 2

4 353,76

4 353,8

офисные помещения

5 459,82

5 459,8

Парковка для грузовых автомобилей, м/м

Парковка для легковых автомобилей, м/м

131

Ставка аренды помещений, руб./кв. м/год c НДС, без ЭР и КП, в т.ч:

мультитемпературные склады 1

9 224

9 685

10 169

10 677

11 211

мультитемпературные склады 2

8 687

9 121

9 577

10 056

10 559

сухие склады 1

7 010

7 361

7 729

8 115

8 521

сухие склады 2

6 602

6 932

7 279

7 643

8 025

офисные помещения

12 161

12 769

13 407

14 077

14 781

Плата за парковку грузовых автомобилей, руб./м/м в год. без НДС

138 562

145 490

152 765

160 403

168 423

Плата за парковку легковых автомобилей, руб./м/м в год. без НДС

51 055

53 608

56 288

59 102

62 057

Доход от компенсации эксплуатационных расходов

188 557 869

198 009 215

207 890 324

218 278 601

229 174 048

Доходы от сдачи части земельного участка, руб. без НДС

12 000

Индексация годовой арендной платы, %

Потенциальный валовой доход, руб. в год без НДС

1 152 806 268

1 210 462 238

1 270 944 635

1 334 441 534

1 401 161 335

Потери при сборе арендной платы за помещения, %

0,0%

Действительный валовой доход, руб. в год без НДС

1 152 806 268

1 210 462 238

1 270 944 635

1 334 441 534

1 401 161 335

Операционные расходы, руб. без НДС

225 720 090

226 527 865

226 989 287

227 054 239

227 205 966

Эксплуатационные расходы

49 065 197

52 194 381

54 938 310

57 260 126

59 607 790

Налог на имущество

146 723 669

143 498 973

140 274 277

137 049 581

133 824 885

Земельный налог

11 022 769

+7 495 983 0959

| 97 |

EUROEXPERT.RU

5 | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

5.4 ВЫВЕДЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

В результате осуществления расчетов по оценке недвижимости в рамках настоящего Отчета получены следующие

результаты:

Т. 5.11 Результаты расчета рыночной и справедливой стоимостей Объекта оценки по подходам, руб. без НДС

Подход к оценке

Сравнительный

Доходный

Затратный

Стоимость Объекта оценки в рамках подхода

Не применялся

9 495 922 082

Не применялся

Источник: расчеты Оценщика

Поскольку рыночная и справедливая стоимости Объекта оценки рассчитывалась с применением только доходного

подхода, ему присваивается вес 100%.

Т. 5.12 Расчет рыночной и справедливой стоимостей Объекта оценки

Взвешенное значение,

Подход к оценке

Стоимость по подходу, руб. без НДС

Вес подхода

руб. без НДС

Сравнительный подход

Не применялся

Доходный подход

9 495 922 082

100%

9 495 922 082

Затратный подход

Не применялся

Рыночная и справедливая стоимости Объекта оценки, руб. без учета НДС,

9 495 922 082

в т.ч.:

Рыночная и справедливая стоимости здания и сооружений, руб. без учета НДС

6 742 546 215

Рыночная и справедливая стоимости земельного участка с учетом выполненных

2 753 375 867

работ (улучшений), руб. без учета НДС/НДС не облагается*

Источник: расчеты Оценщика

* Согласно пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения по НДС, а

следовательно, НДС не облагаются

Пообъектная рыночная и справедливая стоимости здания и сооружений определялась с учетом доли здания/сооружения

в общей стоимости зданий и сооружений, используемой в целях учета по состоянию на дату оценки. Рыночная и

справедливая стоимости земельного участка с учетом выполненных работ (улучшений) были рассчитаны в Приложении

2 Отчета.

Т. 5.13 Расчет пообъектной рыночной и справедливой стоимостей объектов, входящих в состав Объекта оценки

Рыночная

Справедливая

Рыночная

Стоимость в

Доля в общей

стоимость, руб.

Объект

Кадастровый номер

учете на март

стоимости в

без НДС/НДС не

2023 г., руб.

учете, %

облагается*

(округленно)

Нежилое здание

50:12:0080311:432

7 359 922 000

99,1858989%

6 687 655 146

6 687 655 000

(Многофункциональный корпус №1)

Сооружение (насосная подстанция

50:12:0080311:431

39 481 000

0,5320652%

35 875 066

35 875 000

второго подъема)

Сооружение (котельная)

50:12:0080311:433

15 105 000

0,2035623%

13 725 127

13 725 000

Сооружение (КПП №1)

50:12:0080311:434

2 365 000

0,0318719%

2 148 850

2 149 000

Сооружение (КПП № 2)

50:12:0080311:430

2 365 000

0,0318719%

2 148 850

2 149 000

Сооружение (Газопровод высокого

50:12:0080311:757

1 093 000

0,0147298%

993 176

993 000

давления Р≤0,6Мпа)

Земельный участок с учетом

50:12:0080311:7

2 753 375 867

2 753 376 000

выполненных работ (улучшений)

ИТОГО

7 420 331 000

100,0000000%

9 495 922 082

9 495 922 000

Источник: данные Справки о стоимости в учете объектов от 07.04.2023 г., расчеты Оценщика

следовательно, НДС не облагаются

+7 495 983 0959

| 99 |

EUROEXPERT.RU

5 | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

Заключение:

Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 06.04.2023 г. составляет (округленно):

9 495 922 000 (Девять миллиардов четыреста девяносто пять миллионов девятьсот двадцать две

тысячи) рублей без учета НДС

Справедливая стоимость Объекта оценки по состоянию на 06.04.2023 г. составляет (округленно):

9 495 922 000 (Девять миллиардов четыреста девяносто пять миллионов девятьсот двадцать две

тысячи) рублей без учета НДС

в том числе результаты рыночной и справедливой стоимостей пообъектно:

Рыночная стоимость, руб.

Справедливая стоимость,

Объект

Кадастровый номер

без НДС/НДС не облагается*

руб. без НДС/НДС не

(округленно)

облагается* (округленно)

Нежилое здание (Многофункциональный корпус №1)

50:12:0080311:432

6 687 655 000

Сооружение (насосная подстанция второго подъема)

50:12:0080311:431

35 875 000

Сооружение (котельная)

50:12:0080311:433

13 725 000

Сооружение (КПП №1)

50:12:0080311:434

2 149 000

Сооружение (КПП № 2)

50:12:0080311:430

2 149 000

Сооружение (Газопровод высокого давления Р≤0,6Мпа)

50:12:0080311:757

993 000

Земельный участок с учетом выполненных работ (улучшений).

Полный перечень работ (улучшений), произведенных на

50:12:0080311:7

2 753 376 000

земельном участке, приведен в разделе 2 настоящего Отчета

+7 495 983 0959

| 100 |

EUROEXPERT.RU

1 | ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ

В настоящем разделе приведен перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и

качественные характеристики объекта оценки, а также перечень иных информационных источников. Использованная

при проведении оценки информация удовлетворяет требованиям достоверности, надежности, существенности и

достаточности.

Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные

характеристики Объекта оценки

•

Выписки из ЕГРН от 07.04.2023 г.;

•

Копия Долгосрочного договора аренды № ВВС-1 от 01.04.2020 г. и ДС № 1 от 29.04.022 г., ДС № 2 от 20.06.2022 г. к

нему;

•

Копия Соглашения о замене стороны (арендодателя) к Долгосрочному договору аренды № ВВС-1 от 01.04.20202 г.

от 11.12.2020 г.

•

Копия Договора аренды части земельного участка от 26.03.2020 г.

•

Копия Соглашения о замене стороны (арендодателя) от 11.12.2020 г. к Договору аренды части земельного участка

от 26.03.2020 г.;

•

Копия Соглашения об установлении частного сервитута земельного участка от 28.02.2020 г.

•

Копия Договора пользования сетью водоотведения от 28 февраля 2020 г.

•

Копия Лицензии на пользование недрами серия МСК № 07104 № 07104 от 19 февраля 2020 г.

•

Копия Договора на оказание услуг и выполнение работ по техническому обслуживанию, эксплуатации и комплексной

уборке складского комплекса и мест общего пользования № НЕД-0058/21 от 19.05.2021 г.

•

Копия Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU50-12-14651-2019 от 13.11.2019 г.

•

Копия сводного сметного расчета б/н от 26.06.2020 г. на улучшения (работы), проводимые на земельном участке.

•

Справка о стоимости в учете объектов от 06.04.2023 г.

•

Информационное письмо о конфиденциальности информации от 06.04.2023 г.

•

Прочая информация консультационного характера от Заказчика.

Правовая информация

•

Федеральный закон Российской Федерации № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской

Федерации";

•

Федеральный стандарт оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в

федеральных стандартах оценки (ФСО I)";

•

Федеральный стандарт оценки "Виды стоимости (ФСО II)";

•

Федеральный стандарт оценки "Процесс оценки (ФСО III)";

•

Федеральный стандарт оценки "Задание на оценку (ФСО IV)";

•

Федеральный стандарт оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)";

•

Федеральный стандарт оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)";

•

Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития

России от 25 сентября 2014 г. № 611,

•

Свод стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации "Русское общество оценщиков" СПОД РОО 2020,

утвержденным Протоколом Совета РОО №29 от 29.12.2020 г.

•

Свод стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации "Русское общество оценщиков" СПОД РОО 01-01-2022

Основные положения.

•

Международные стандарты финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости", введенные в

действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н, в части, не

противоречащей законодательству РФ.

•

Международные стандарты оценки (МСО-2022) в части, не противоречащей законодательству РФ.

Методическая информация

•

Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. /Пер. с англ. - М.: Альпина Бизнес Букс,

2006.

•

Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. - М. 2009.

•

Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2008.

•

Федотова М.А. Оценка недвижимости. - М. 2002.

•

Фридман Дж., Оруэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: 1995.

•

Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга СРК-2022, под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича.

+7 495 983 0959

| 103 |

EUROEXPERT.RU

1 | ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ

Рыночная информация

•

производстве

налогового

внутреннего

продукта

(ВВП)

3 кв. 2022 г.,

https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/207_14-12-2022.html;

•

Социально-экономическое положение России

№ 12 (2022 г.), https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/osn-12-

2022.pdf;

•

Федеральная таможенная служба (ФТС России), https://customs.gov.ru/statistic/vneshn-torg/vneshn-torg-countries;

•

Динамика

потребительских

цен:

факты,

оценки,

комментарии

(декабрь

2022 г.),

https://cbr.ru/Collection/Collection/File/43670/CPD_2022-12.pdf;

•

Денежно-кредитные условия и трансмиссионный механизм денежно-кредитной политики, декабрь 2022 г.,

https://cbr.ru/Collection/Collection/File/43673/DKU_2212-06.pdf;

•

Обзор

рисков

финансовых

рынков

(ноябрь-декабрь

2022 г.),

https://cbr.ru/Collection/Collection/File/43666/ORFR_2022-11.pdf;

•

Итоги торгов в 2022 г., https://www.moex.com/n53917/?nt=113;

•

Об индексе потребительских цен в декабре 2022 г., https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/3_13-01-2023.html;

•

Министерство экономического развития Российской Федерации. О текущей ситуации в российской экономика

(ноябрь 2023 гг.), https://www.economy.gov.ru/material/file/751f02456801b52b9016d1a683a27d83/2023_02_08.pdf;

•

Министерство экономического развития Российской Федерации, О текущей ситуации в российской экономика

(дек. 2022-янв. 2023 гг.),

https://www.economy.gov.ru/material/directions/makroec/ekonomicheskie_obzory/o_tekushchey_situacii_v_rossiysko

y_ekonomike_dekabr_2022_yanvar_2023_goda.html;

•

текущей

ценовой

ситуации

российской

экономике,

https://www.economy.gov.ru/material/file/7501737be315a121b04134f4d25e26aa/2022_11_02.pdf

•

Центр развития энергетики, Итоговый отчет за 2022 г. (аналитический отчет №9;

•

https://journal.open-broker.ru/analitika/neftegazovyj-sektor-v-2022-godu/;

•

https://www.calc.ru/dinamika-Wti.html?date=2022;

•

https://www.calc.ru/dinamika-Brent.html?date=2022;

•

https://cbr.ru/hd_base/micex_doc/;

•

https://www.moex.com/ru/index/RGBITR/archive/;

•

http://global-finances.ru/suverennyie-kreditnyie-reytingi-rossii/?;

•

https://www.interfax.ru/business/866875;

•

https://www.forbes.ru/biznes/483288-siluanov-ocenil-snizenie-vvp-rossii-po-itogam-2022-goda-na-2-7;

•

Федеральный закон от 05.12.2022 г. N 466-ФЗ "О федеральном бюджете на 2023 г. и на плановый период 2024 г.

и 2025 г.";

•

Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2023 г. и на плановый период 2024 г.

и 2025 г. (сентябрь 2022 г.);

•

Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2023 г. и период 2024 г. и 2025 г.

(сентябрь 2022 г.);

•

Среднесрочный прогноз развития российской экономики (Институт ВЭБ, ноябрь 2022);

•

Макроэкономический опрос Банка России (декабрь 2022 г.);

•

Заключение Счетной палаты РФ (декабрь 2022 г.);

•

OECD (ноябрь 2022 г.);

•

IMF (октябрь 2022 г.);

•

The Economist Intelligence Unit (декабрь 2022 г.);

•

IHS Markit (сентябрь 2022 г.);

•

https://kf.expert/publish/rynok-skladskoj-nedvizhimosti-moskovskogo-regiona-4-kvartal-2022;

•

https://nikoliers.ru/upload/iblock/b95/kpzaan0filvh19iebdye18u2zfop85x1.pdf;

•

https://www.ricci.ru/wp-content/uploads/2023/02/ricci-warehouse-market-report_-4q-2022-2.pdf;

•

https://ibcrealestate.ru/upload/iblock/cbd/h61rzmf9s272mewwrq03d6k5e9mubbwm.pdf;

•

https://core-xp.ru/analytics/ustoychivost-skladskogo-rynka-nepokolebima-iv-kv-2022;

•

https://www.cmwp.ru/cwiq/reviews/analiticheskie-materialy/marketbeat/;

•

www.avito.ru;

•

www.cian.ru.

+7 495 983 0959

| 104 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

П2.1 ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ

Согласно Заданию на оценку № 1 к Договору на проведение оценки № 91/01/23 от 06.04.2023 г. рыночная и справедливая

стоимости земельного участка определяются с учетом выполненных работ (улучшений) - дренажные работы, работы по

устройству наружных сетей (освещение, водоснабжение и канализация), вертикальная планировка участка,

благоустройство и озеленение территории. Полный перечень выполненных работ (улучшений) приведен в разделе 2.3

настоящего Приложения.

При определении рыночной и справедливой стоимостей земельного участка с учетом выполненных работ (улучшений)

сначала определялась рыночная и справедливая стоимости земельного участка как условно свободного. Далее

определялась стоимость выполненных работ (улучшений). Итоговая рыночная и справедливая стоимости земельного

участка определялись путем суммирования стоимости условно свободного земельного участка и стоимости выполненных

работ (улучшений).

Выбор методологии при оценке земельного участка как условно свободного

Как правило, при определении стоимости земельных участков используются:

•

сравнительный подход - метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения;

•

доходный подход - метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

•

элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного

участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и

(или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями,

строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие

информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами рассматриваемого.

Обоснование выбора: наличие качественной информации о ценах предложений земельных участков, аналогичных

оцениваемому, позволяет Оценщику использовать сравнительный подход (метод сравнения продаж) для определения

величины рыночной и справедливой стоимостей оцениваемого земельного участка.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Метод основан на расчете цены всего

объекта недвижимости (здания и земельного участка) на основе цен сопоставимых объектов и последующем вычитании

стоимости недвижимости с отнесением остатка на стоимость земли.

Обоснование отказа: оцениваемый земельный участок рассматривается как условно свободный от построек, в связи с

чем метод не применяется.

Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными

единому объекту недвижимости, включающему в себя рассматриваемые земельные участки; наличие информации о

наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие

улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

чем метод не применяется.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Обоснование отказа: существующие на рынке предложения в наибольшей степени учитывают конъюнктуру рынка и

отражают действительную рыночную стоимость Объектов, нежели результаты метода капитализации земельной ренты.

По этой причине Оценщиком было принято решение отказаться от использования метода капитализации земельной ренты

при определении величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения

метода - возможность застройки рассматриваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Расчет стоимости земельного участка может быть получен двумя путями:

•

Путем капитализации земельной ренты, полученной на основе разности чистого операционного дохода от единого

объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на

улучшения за соответствующий период времени.

•

Расчет стоимости земельного участка путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости,

определенного на основании капитализации чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости,

стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

+7 495 983 0959

| 107 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

Обоснование отказа: по мнению Оценщика в случае наличия качественной информации, достаточной для применения

метода сравнения продаж в использовании метода остатка нет необходимости. Также стоит отметить, что расчет единого

объекта недвижимости (ЕОН) в рамках доходного подхода производится методом дисконтирования денежных потоков, и

применение метода капитализации может привести к искажению стоимости ввиду необходимости учета существенных

условий долгосрочного договора аренды, что корректнее производить в рамках метода дисконтирования денежных

потоков.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

•

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в

соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений

земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами,

видом и характером использования);

•

определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного

участка;

•

определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от

наиболее эффективного использования земельного участка;

•

определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в

рассматриваемый земельный участок;

•

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием

земельного участка.

Обоснование отказа: разрешительная документация, касающаяся перспективного использования земельного участка,

отличного от текущего использования, не была предоставлена Оценщику. В связи с этим данный метод не применялся.

Наличие качественной информации о ценах предложений земельных участков, аналогичных оцениваемому, позволяет

Оценщику использовать сравнительный подход (метод сравнения продаж) для определения величины рыночной и

справедливой стоимостей оцениваемого земельного участка и считать результат, полученный на основе данного метода,

наиболее достоверным и объективным.

Выбранный подход: сравнительный (метод сравнения продаж)

Выбор методологии при оценке выполненных работ (улучшений)

Выполненные работы (улучшения) на земельном участке представляют собой дренажные работы, работы по устройству

наружных сетей (освещение, водоснабжение и канализация), вертикальную планировку участка, благоустройство и

озеленение территории. Полный перечень выполненных работ (улучшений) приведен в разделе 2.3 настоящего Отчета.

Заказчиком была предоставлена смета на выполненные работы (улучшения) на земельном участке. Копии данных смет

приведены в Приложении

5 Отчета Проанализировав имеющиеся данные, Оценщиком было принято решение

использовать базисно-индексный метод в рамках затратного подхода.

Выбранный подход: затратный (базисно-индексный метод)

П2.2 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК

УСЛОВНО СВОБОДНОГО

Методология

В целях определения рыночной и справедливой стоимостей объекта недвижимости сравнительный подход предполагает

использование данных по сделкам или ценам предложения аналогичных объектов.

Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой

продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену

сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Данный подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж предполагает осуществление следующих этапов:

•

изучение рынка и предложений на продажу, т. е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с

оцениваемым объектом;

•

сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту-аналогу, о цене продажи и запрашиваемой цене,

форме оплаты сделки, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки;

•

анализ и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим

характеристикам и условиям продажи;

+7 495 983 0959

| 108 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

•

корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту-аналогу в соответствии с

имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

•

согласование скорректированных цен сопоставимых объектов-аналогов недвижимости и вывод показателя

стоимости оцениваемого объекта.

Результатом является расчетная величина рыночной и справедливой стоимостей, максимально отражающая

преимущества и недостатки оцениваемого объекта по сравнению с сопоставимыми объектами.

Отбор аналогов и корректировка цен предложения

В качестве источников ценовой информации при реализации сравнительного подхода к оценке недвижимости

использовались данные интернет-сайтов агентств недвижимости, досок объявлений, а также интервью с

представителями агентств недвижимости Московской области. Ввиду отсутствия открытой информации о ценах реальных

сделок в процессе анализа характеристик сопоставимых объектов были использованы цены предложений.

При определении стоимости Объекта в рамках сравнительного подхода главными факторами для отбора аналогов

являлись расположение, назначение и площадь.

Выбранные аналоги были схематично нанесены на карту Московской области, представленную ниже.

И. П. 1 Карта расположения оцениваемых объектов и аналогов на фрагменте карты Московской области

Источник: http://maps.yandex.ru/

*Примечание: номера меток на карте соответствуют порядковым номерам аналогов в таблице ниже

В результате проведенного анализа были отобраны предложения по продаже земельных участков, приведенные в

таблице ниже. Единицей сравнения выступает цена за 1 кв. м общей площади участка.

+7 495 983 0959

| 109 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

Т. П. 1 Характеристики оцениваемого объекта и объектов-аналогов

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Тип объекта

Земельный участок

Дата оценки / дата

06.04.2023

Апрель 2023

предложения

Фотоизображение

участка

Кадастровый номер

50:12:0080311:7

50:21:0050303:1561

50:12:0080311:120

50:12:0080304:120

Московская область,

Мытищинский район,

Ленинский район,

Мытищинский район,

городской округ

Местоположение

городское поселение

сельское поселение

городское поселение

Мытищи, вблизи

Развилковское,

Мытищи, юго-западнее

п. Вешки

с. Беседы

п. Вешки

Направление

Север

Юго-восток

Север

Шоссе

МКАД (Алтуфьевское)

Бесединское

МКАД (Алтуфьевское)

Удаленность от МКАД,

1,0

0,6

1,7

км

На незначительном

В непосредственной

На незначительном

Удаленность от крупных

удалении от крупных

близости от крупных

удалении от крупных

магистралей

автодорог

Земли населенных

Категория земель

Земли промышленности*

пунктов

Для размещения

торгово-складского

комплекса, а также

объектов

многофункционального

Для проектирования и

использования,

строительства зданий

сочетающих в себе

Для размещения

Вид разрешенного

производственного,

гостиничный комплекс,

многофункционального

Склады

использования (ВРИ)

складского,

административные

офисно-торгового и

гостиничного и офисного

здания, предприятия

складского комплекса

центра

торговли, общественного

питания, бытового

обслуживания,

зрелищного и

развлекательного

назначения

Зона О-1

Зона МФ-1

Зона Р-2.1 (Озелененная

(Многофункциональная

Зона П

Зона ПЗЗ

(Многофункциональная

территория)

общественно-деловая

(Производственная зона)

зона)

Площадь земельного

184 979

65 882

21 264

40 409

участка, кв. м

Вид права на земельный

Общая долевая

Долгосрочная аренда

Собственность

участок

собственность

Наличие улучшений на

Условно свободный

Отсутствуют

земельном участке

Наличие

Условно по границе

По границе

Заведено на участок

По границе

электроснабжения

Наличие газоснабжения

Условно по границе

По границе

Наличие водоснабжения

Условно по границе

По границе

Наличие канализации

Условно по границе

По границе

Наличие ж/д ветки

Условно отсутствует

Отсутствует

+7 495 983 0959

| 110 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

ГПЗУ, получены и

оплачены ТУ на свет и

Наличие ИРД

Отсутствует

ГПЗУ

газ, также есть ТУ на

воду и канализацию

Дополнительные

Подъездные пути с

характеристики

твердым покрытием

Цена предложения, руб.

350 000 000

212 000 000

400 000 000

Цена предложения,

5 313

9 970

9 899

руб./кв. м

АН "Северное

Ali Estate, тел.: +7 992

Виктор, тел.: +7 (499)

Контактная информация

Подмосковье", тел.: +7

555-33-90

638-20-92

495 968-66-98

https://www.realtymag.r

https://mytishchi.cian.ru

https://vidnoye.cian.ru/s

u/zemelny-

Ссылка

ale/commercial/26055104

/sale/commercial/281415

uchastok/prodazha/44289

207/

4643

Источник: данные открытых источников

* сокращенно от земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения

космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

Далее приведены корректировки с целью обеспечения наибольшей степени сопоставимости оцениваемого участка с

аналогами.

Т. П. 2 Корректировка цен аналогов

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена 1 кв. м общей площади

земельного участка, руб., НДС

5 313

9 970

9 899

не облагается

Корректировка на торг, %

Активный

-16,7%

Скорректированная цена 1

кв. м общей площади

4 426

8 305

8 246

земельного участка, руб., НДС

не облагается

Дата оценки / дата

06.04.2023

Апрель 2023

предложения

Корректировка на дату

предложения, %

Скорректированная цена 1

кв. м общей площади

4 426

8 305

8 246

земельного участка, руб., НДС

не облагается

Московская область,

Мытищинский район,

Ленинский район,

Мытищинский район,

городской округ

Местоположение

городское поселение

сельское поселение

городское поселение

Мытищи, вблизи

Развилковское,

Мытищи, юго-западнее

д. Вешки

п. Вешки

с. Беседы

п. Вешки

Направление

Север

Юго-восток

Север

Шоссе

МКАД (Алтуфьевское)

Бесединское

МКАД (Алтуфьевское)

Удаленность от МКАД, км

1,0

0,60

1,70

Корректировка на

21%

местоположение, %

Скорректированная цена 1

кв. м общей площади

5 355

8 305

8 246

земельного участка, руб., НДС

не облагается

На незначительном

В непосредственной

На незначительном

Удаленность от крупных

удалении от крупных

близости от крупных

удалении от крупных

магистралей

автодорог

+7 495 983 0959

| 111 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Корректировка на

расположение участка

-9%

относительно крупных

автодорог, %

Скорректированная цена 1

кв. м общей площади

5 355

7 558

8 246

земельного участка, руб., НДС

не облагается

Земли населенных

Земли

Категория земли

Земли промышленности

пунктов

промышленности

Для размещения

торгово-складского

комплекса, а также

объектов

многофункционального

использования,

Для проектирования и

сочетающих в себе

строительства зданий

Для размещения

гостиничный комплекс,

Вид разрешенного

производственного,

многофункционального

административные

Склады

использования (ВРИ)

складского,

офисно-торгового и

здания, предприятия

гостиничного и

складского комплекса

торговли,

офисного центра

общественного

питания, бытового

обслуживания,

зрелищного и

развлекательного

назначения

Зона О-1

Зона МФ-1

Зона Р-2.1

Зона П

(Многофункциональная

Зона ПЗЗ

(Многофункциональная

(Озелененная

(Производственная

общественно-деловая

зона)

территория)

зона)

Корректировка на ВРИ, %

Скорректированная цена 1

кв. м общей площади

5 355

7 558

8 246

земельного участка, руб., НДС

не облагается

Площадь земельного участка,

184 979

65 882

21 264

40 409

кв. м

Корректировка на общую

-20%

-37%

-28%

площадь, % (по регрессии)

Скорректированная цена 1

кв. м общей площади

4 284

4 762

5 937

земельного участка, руб., НДС

не облагается

Вид права на земельный

Общая долевая

Долгосрочная аренда

Собственность

участок

собственность

Корректировка на вид права, %

10%

Скорректированная цена,

4 712

4 762

5 937

руб./кв. м

Наличие улучшений на

Условно свободный

Отсутствуют

земельном участке

Корректировка на наличие

улучшений, %

Скорректированная цена 1

кв. м общей площади

4 712

4 762

5 937

земельного участка, руб., НДС

не облагается

Наличие электроснабжения

Условно по границе

По границе

Заведено на участок

По границе

Наличие газоснабжения

Условно по границе

По границе

Наличие водоснабжения

Условно по границе

По границе

Наличие канализации

Условно по границе

По границе

+7 495 983 0959

| 112 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Корректировка на

обеспеченность

-5%

коммуникациями, %

Скорректированная цена,

4 712

4 524

5 937

руб./кв. м

Наличие ж/д ветки

Условно отсутствует

Отсутствует

Корректировка на наличие ж/д

ветки, %

Скорректированная цена 1

кв. м общей площади

4 712

4 524

5 937

земельного участка, руб., НДС

не облагается

ГПЗУ, получены и

оплачены ТУ на свет и

Наличие ИРД

Отсутствует

ГПЗУ

газ, также есть ТУ на

воду и канализацию

Корректировка на наличие

-11%

ИРД, %

Скорректированная цена 1

кв. м общей площади

4 712

4 524

5 284

земельного участка, руб., НДС

не облагается

Дополнительные

Подъездные пути с

характеристики

твердым покрытием

Корректировка на

дополнительные

характеристики, %

Скорректированная цена 1

кв. м общей площади

4 712

4 524

5 284

земельного участка, руб., НДС

не облагается

Количество внесенных

корректировок, шт.

Вес, %

31,8182%

36,3636%

Рыночная стоимость объекта

недвижимости, руб., НДС не

4 860

облагается

Источник: расчеты Оценщика

Обоснование корректировок

•

Корректировка на торг

Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся сделках купли - продажи,

были использованы данные о предложениях аналогичных объектов. Как правило, при продаже недвижимости цены

предложения объектов отличаются от цен реальных сделок.

Корректировка применялась на основании Справочника оценщика недвижимости-2022 (Земельные участки. Часть 2/ Под

ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. - Н. Новгород., 2022, стр. 268-269, 281-282).

Т. П. 3 Корректировка на торг (средние значения по данным оценщиков и сотрудников банка)

Доверительный интервал

Расширенный интервал

Класс объектов

Среднее значение

Минимальное

Максимальное

Минимальное Максимальное

значение

Земельные участки под

11,9%

10,9%

12,8%

7,1%

16,7%

индустриальную застройку

Источник: Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки Часть 2 / Под ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. - Н.Новгород, 2022,

стр. 268-269, 281-282

К ценам аналогов №1-3 была применена корректировка на торг на уровне максимального значения расширенного

интервала в размере (-16,7%), поскольку оценка проводится в период существенного ухудшения внешнеполитической и

+7 495 983 0959

| 113 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

экономической ситуации, а также в период высокой неопределенности, затронувшей в том числе рынок земельных

участков под индустриальную застройку. В ходе анализа рынка земельных участков было выявлено, что объявления о

продаже земельных участков опубликованы в открытых источниках порядка 1-2 лет, что свидетельствует о достаточно

низкой ликвидности подобных земельных участков.

•

Корректировка на дату предложения

Все предложения актуальны на дату оценки, корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на местоположение

Местоположение оцениваемого земельного участка и выбранных аналогов различается, в связи с чем возникает

необходимость внесения корректировки на местоположение к ценам предложений выбранных аналогов. Корректировка

на местоположение рассчитывалась на основании средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на склады класса А

в Московском регионе, опубликованных в обзоре рынка складской недвижимости Московского региона по итогам

IV кв. 2022 г. компании Knight Frank и учитывает направление расположения земельного участка и удаленность его от

МКАД.

И. П. 2 Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на склады класса А в Московском регионе, руб./кв. м/год, без

ОРЕХ и НДС

Источник: данные обзора рынка складской недвижимости Московского региона по итогам IV кв. 2022 года компании Knight Frank

(https://kf.expert/publish/rynok-skladskoj-nedvizhimosti-moskovskogo-regiona-4-kvartal-2022)

Формула для расчета поправки имеет следующий вид:

К=(^К₁

- 1) ∗ 100%, где

К₂

К₁ - средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А в месте расположения оцениваемого объекта,

руб./кв. м/год, без ОРЕХ и НДС;

К₂ - средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А в месте расположения аналога, руб./кв. м/год,

без ОРЕХ и НДС.

Далее, расчет корректировок, основанный на сравнении относительных показателей стоимости оцениваемого

объекта и аналогов, будет произведен по аналогичной формуле.

+7 495 983 0959

| 114 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

Т. П. 4 Расчет корректировки на местоположение

Показатель

Оцениваемый объект

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Московская область,

Мытищинский район,

Ленинский район,

Мытищинский район,

городской округ

Местоположение

городское поселение

сельское поселение

городское поселение

Мытищи, вблизи

Развилковское,

Мытищи, юго-западнее

д. Вешки

п. Вешки

с. Беседы

п. Вешки

Направление

Север

Юго-восток

Север

Шоссе

МКАД (Алтуфьевское)

Бесединское

МКАД (Алтуфьевское)

Удаленность от МКАД, км

1,0

0,60

1,70

Средневзвешенная

запрашиваемая ставка аренды

на склады класса А в месте

8 500

7 000

8 500

расположения объекта,

руб./кв. м/год, без ОРЕХ и НДС

Корректировка на

21%

местоположение, %

(https://kf.expert/publish/rynok-skladskoj-nedvizhimosti-moskovskogo-regiona-4-kvartal-2022), расчеты Оценщика

•

Корректировка на расположение участка относительно крупных автодорог

Расположение оцениваемого участка и выбранных аналогов относительно крупных автодорог различается, в связи с чем

возникает необходимость внесения корректировки на расположение участка относительно крупных автодорог к ценам

предложений выбранных аналогов.

Корректировка на расположение участка относительно крупных автодорог применялась на основании Справочника

оценщика недвижимости-2022 (Земельные участки. Часть 1/ Под ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. - Н. Новгород.,

2022, стр. 278-279).

Т. П. 5 Корректирующие коэффициенты в зависимости от расположения участка относительно крупных автодорог

Доверительный интервал

Расширенный интервал

Среднее

Показатель

значение

Минимальное

Максимальное

Минимальное Максимальное

значение

Отношение удельной цены земельных участков

под индустриальную застройку, расположенных в

непосредственной близости от крупных автодорог,

1,12

1,08

1,17

1,02

1,22

к удельной цене аналогичных участков,

расположенных на удалении от крупных автодорог

Источник: Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 1 / Под ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. - Н.Новгород., 2022,

стр. 278-279

В рамках данного Отчета при расчете корректировки для участков, расположенных на незначительному удалении от

крупных автодорог, принималось значение нижней границы расширенного интервала в размере 1,02, для участков,

расположенных в непосредственной близости от автодорог - на уровне среднего значения в размере 1,12.

Оцениваемый объект расположен на незначительном удалении от автомагистралей, как и аналоги №№ 1, 3, внесение

корректировки не требуется. Аналог №2 расположен в непосредственной близости от крупных автомагистралей, в связи

с чем для аналога №2 была применена корректировка в размере ((1,02 / 1,12) - 1) * 100% = (-9%).

•

Корректировка на категорию земель и назначение земельного участка

На оцениваемом земельном участке и выбранных аналогах разрешено строительство производственно-складских

объектов и вспомогательных зданий и сооружений, ввиду чего объекты являются сопоставимы по данному параметру и

внесение корректировки на категорию земель и назначение земельного участка к ценам предложения выбранных

аналогов не требуется.

•

Корректировка на площадь земельного участка

Данная корректировка учитывает снижение цены на недвижимость при увеличении площади в результате воздействия

таких факторов, как: больший срок экспозиции и меньшая ликвидность объекта.

Корректировка выводилась на основе тренда, отражающего зависимость цены предложения от площади объекта. Для

расчета корректировки на площадь были использованы усредненные данные для земельных участков под

+7 495 983 0959

| 115 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

индустриальную застройку в г. Москве Справочника оценщика недвижимости - 2022 (Земельные участки. Часть 2/ Под

ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. - Н. Новгород., 2022, стр. 136).

Тренд описывается степенной функцией, на основании которой выведено уравнение зависимости удельной цены от

площади земельного участка:

у=1,41*х^-0,21, где:

у- удельная стоимость земельного участка, руб.;

х - площадь земельного участка, кв. м.

Далее площади оцениваемого объекта и аналогов были подставлены в приведенное уравнение тренда. На

заключительном этапе Оценщик сравнил в относительном выражении полученные с помощью тренда цены объекта и

аналогов и вывел на основании этого корректировки.

Т. П. 6 Расчет поправки на площадь, предлагаемую к продаже

Показатель

Объект оценки

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Общая площадь земельного участка, кв. м

184 979

65 882

21 264

40 409

Удельная цена, руб./кв. м

0,290

0,361

0,458

0,400

Корректировка на общую площадь земельного участка, %

-20%

-37%

-28%

Источник: расчеты Оценщика

•

Корректировка на вид права на землю

Оцениваемый земельный участок также, как аналоги № 2 и № 3, оформлены на правах собственности, в связи с чем

необходимость внесения корректировки к ценам предложений выбранных аналогов по данному параметру отсутствует.

Аналог № 1 оформлен на праве долгосрочной аренды, в связи с чем возникает необходимость внесения корректировки

на вид права на землю к цене предложений данного аналога.

Корректировка на вид права применялась на основании Справочника оценщика недвижимости-2022 (Земельные участки.

Часть 2/ Под ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. - Н. Новгород., 2022, стр. 98-109).

Т. П. 7 Корректирующие коэффициенты в зависимости от вида прав на участок

Расширенный интервал

Среднее

Показатель

значение

Максимальное

Минимальное значение

значение

Отношение удельных цен земельных участков под индустриальную

застройку, находящихся в долгосрочной аренде к удельным ценам

0,91

0,84

0,98

аналогичных участков в собственности

Источник: Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки Часть 2 / Под ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. - Н.Новгород, 2022, стр. 98-

109

Таким образом, к цене аналога № 1 была применена корректировка в размере ((1 / 0,91) - 1) * 100% = 10%. Аналоги № 2

и № 3 являются сопоставимыми с оцениваемым объектом по данному параметру и внесение корректировки к ценам

предложения выбранных аналогов не требуется.

•

Корректировка на наличие улучшений

Оцениваемый участок и все аналоги являются свободными от улучшений, в связи с чем необходимость внесения

корректировки на наличие улучшений к ценам предложений данных аналогов отсутствует.

•

Корректировка на наличие коммуникаций

Земельный участок на данном этапе расчетов рассматривается как условно свободный от улучшений с коммуникациями

по границе. Отобранные аналоги №1 и №3 обладают возможностью подведения инженерных коммуникаций, в их

стоимость внесение корректировки не требуется.

На земельный участок аналога №2 заведено электричество, в связи с чем возникает необходимость внесения

корректировки на наличие коммуникаций к цене предложения данного аналога.

Корректировка на наличие коммуникаций применялась на основании Справочника оценщика недвижимости-2022

(Земельные участки. Часть 1/ Под ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. - Н. Новгород., 2022, стр. 186).

+7 495 983 0959

| 116 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

Т. П. 8 Корректирующие коэффициенты в зависимости от наличия коммуникаций

Расширенный интервал

Среднее

Показатель

значение

Минимальное

Максимальное

значение

Отношение удельной цены земельных участков под индустриальную

застройку, необеспеченных электроснабжением, к удельной цене

0,85

0,74

0,96

аналогичных участков, обеспеченных электроснабжением

Отношение удельной цены земельных участков под индустриальную

застройку, необеспеченных газоснабжением, к удельной цене

0,84

0,68

0,99

аналогичных участков, обеспеченных газоснабжением

Отношение удельной цены земельных участков под индустриальную

застройку, необеспеченных водоснабжением, к удельной цене

0,85

0,74

0,96

аналогичных участков, обеспеченных водоснабжением

Отношение удельной цены земельных участков под индустриальную

застройку, необеспеченных канализацией, к удельной цене

0,78

0,67

0,89

аналогичных участков, обеспеченных канализацией

Источник: Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки Часть 1 / Под ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. - Н.Новгород, 2022, стр. 186

Для расчета корректировки для земельных участков, коммуникации которых находятся у границы, применялись значения

нижней границы расширенного интервала.

Т. П. 9 Расчет корректировки на наличие коммуникаций

Показатель

Оцениваемый объект

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Наличие электроснабжения

Условно по границе

По границе

Заведено на участок

По границе

Относительный показатель стоимости в

зависимости от наличия

0,96

1,00

0,96

электроснабжения

Наличие газоснабжения

Условно по границе

По границе

Относительный показатель стоимости в

0,99

зависимости от наличия газоснабжения

Наличие водоснабжения

Условно по границе

По границе

Относительный показатель стоимости в

0,96

зависимости от наличия водоснабжения

Наличие канализации

Условно по границе

По границе

Относительный показатель стоимости в

0,89

зависимости от наличия канализации

Общий относительный показатель

0,81

0,85

0,81

стоимости

Корректировка на наличие

-5%

инженерных коммуникаций, %

Источник: расчеты Оценщика

•

Корректировка на наличие железнодорожной ветки

Оцениваемый земельный участок и выбранные аналоги сопоставимы по данному параметру и не обеспечены

железнодорожной веткой, внесение корректировки на наличие железнодорожной ветки к ценам предложения

выбранных аналогов не требуется.

•

Корректировка на наличие ИРД

У оцениваемого земельного участка отсутствует исходно-разрешительная документация, корректировка для данного

аналога не требуется. У аналогов №1, 2 имеется ГПЗУ. Стоит отметить, что для получения ГПЗУ необходимо подать

заявление в Комитет по архитектуре и градостроительству, срок рассмотрения заявления составляет не более 14 рабочих

дней, что не влечет значительных материальных и временных затрат, в связи с чем, корректировка на наличие ИРД для

аналогов №1, 2 не применялась. Аналог №3 представлен к продаже с наличием ГПЗУ, полученными и оплаченными

техническими условиями на электроснабжение и газоснабжение, а также с техническими условиями на водоснабжение

и канализацию. Корректировка вводится согласно данным Сборника рыночных корректировок (СРК-2023) (Под ред. канд.

техн. наук Е.Е. Яскевича. - Москва., 2023, стр. 49).

Согласно данным указанного выше справочника диапазон корректировок на наличие ИРД для городских земельных

участков коммерческого назначения составляет от 12% до 20%. Для расчета корректировки на наличие ИРД для аналога

+7 495 983 0959

| 117 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

№3 принимается нижнее значение приведенного интервала в размере 12%, в связи с тем, что состав документации

небольшой.

Таким образом, корректировка для аналога №3 составит ((1 / 1,12) - 1) *100% = (-11%).

•

Корректировка на дополнительные характеристики

Оцениваемый земельный участок обеспечен подъездными путями с твердым покрытием также, как и выбранные аналоги,

в связи с чем необходимость внесения корректировки к ценам предложения аналогов отсутствует.

Удельная рыночная стоимость 1 кв. м общей площади оцениваемого земельного участка рассчитывалась на основе

математического взвешивания. Веса определялись расчетным методом, в зависимости от количества внесенных

корректировок в цену предложения объекта-аналога. В результате проведенных расчетов удельная рыночная и

справедливая стоимости 1 кв. м оцениваемого земельного участка составила 4 860 руб./кв. м, НДС не облагается.

Расчет рыночной и справедливой стоимостей оцениваемого объекта по сравнительному подходу

Далее приведен расчет рыночной и справедливой стоимостей оцениваемого объекта по сравнительному подходу путем

умножения общей площади Объекта на средневзвешенную стоимость 1 кв. м общей площади земельного участка.

Т. П. 10 Расчет рыночной и справедливой стоимостей оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода

Показатель

Значение

Общая площадь, кв. м

184 979,0

Средневзвешенная цена 1 кв. м общей площади, руб. НДС не облагается

4 860

Итого, рыночная и справедливая стоимости оцениваемого объекта,

898 997 940

определенная сравнительным подходом, руб. НДС не облагается

Источник: расчеты Оценщика

Вывод: рыночная и справедливая стоимости земельного участка, рассчитанные сравнительным подходом, составляют

898 997 940 руб. НДС не облагается.

П2.3 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ) НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ

Рыночная и справедливая стоимости выполненных работ (улучшений) рассчитывалась по следующей формуле:

РС = ЗВ × ПП - НИ, где:

РС - рыночная и справедливая стоимость;

ПП - коэффициент прибыли предпринимателя;

НИ - накопленный износ.

Расчет затрат на воспроизводство объекта

Затраты на воспроизводство - затраты на создание точной копии оцениваемого объекта из тех же материалов, по

тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.

В зависимости от объема исходной информации, наличия рыночной информации выбирается один из методов

определения стоимости воспроизводства:

•

метод сравнительной единицы;

•

базисно-индексный метод.

Метод сравнительной единицы применяется при наличии информации о величине стоимости сравнимой единицы

аналогичного объекта. Метод сравнительной единицы предполагает использование показателей стоимости

строительства (1 куб. м, 1 м, 1 км) аналогичного здания/сооружения, опубликованных в различных справочных и

информационных материалах.

Базисно-индексный метод применяется в случае отсутствия необходимой технической информации об объекте анализа

для анализа несущественных объектов.

Заказчиком были предоставлены сметы на выполненные работы (улучшения) на земельном участке. Копии данных смет

приведены в Приложении

5 Отчета Проанализировав имеющиеся данные, Оценщиком было принято решение

использовать базисно-индексный метод.

Определение затрат на воспроизводство производилось по следующей формуле:

+7 495 983 0959

| 118 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

ЗВ = ПС × К, где:

ЗВ - затраты на воспроизводство объекта на дату оценки, руб.;

ПС - первоначальная стоимость, руб.;

К - коэффициент индексирования;

В качестве первоначальной стоимости (ПС) принималась стоимость по сводному сметному расчету по состоянию на

26.06.2020 г. - 1 808 320 662,37 руб. с НДС.

При расчете коэффициента индексирования (К) использованы средние региональные индексы для строительно-

монтажных работ для Московской области, приведенные в информационно-аналитических бюллетенях Ко-Инвест.

Поскольку индексы в сборниках Ко-инвест "Индексы цен в строительстве", выпущенных до 2022 года, были рассчитаны

по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000 г., а в сборниках с 2022 года - к ценам на 01.01.2022 г. , Оценщик

использовал 2 индекса: индекс с даты, на которую рассчитаны цены в смете (26.06.2020 г.) до 01.01.2022 г. и индекс с

01.01.2022 г. до даты оценки.

Т. П. 11 Расчет коэффициента индексирования (К) с даты составления сметы до 01.01.2022

Показатель

Значение

Исмр на 01.06.2020

10,390

Исмр на 01.01.2022

11,463

Коэффициент индексирования

1,103

Источник: данные сборника "Индексы цен в строительстве" № 112, июль 2020 г., сборника "Индексы цен в строительстве" № 117, октябрь 2021 г., расчеты

Оценщика

Поскольку в межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене Ко-инвест "Индексы цен в строительстве"

№ 121, отсутствует индекс цен на СМР по состоянию на 01.04.2023 г. расчет прогнозного значения осуществлялся путем

экстраполяции табличных данных через стандартную функцию Эксель "ТЕНДЕНЦИЯ". Расчет представлен в таблице ниже.

Т. П. 12 Расчет прогнозного значения индекса изменения цен на СМР для Московской области на 01.04.2023 г.

Показатель

Значение

Индекс цен на СМР по состоянию на январь. 2022

1,0198

Индекс цен на СМР по состоянию на февраль 2022

1,04

Индекс цен на СМР по состоянию на март 2022

1,0611

Индекс цен на СМР по состоянию на апрель 2022

1,0679

Индекс цен на СМР по состоянию на май 2022

1,0745

Индекс цен на СМР по состоянию на июнь 2022

1,08

Индекс цен на СМР по состоянию на июль 2022

1,0846

Индекс цен на СМР по состоянию на август 2022

1,0892

Индекс цен на СМР по состоянию на сентябрь 2022

1,0939

Индекс цен на СМР по состоянию на октябрь 2022

1,0985

Индекс цен на СМР по состоянию на ноябрь 2022

1,1032

Индекс цен на СМР по состоянию на декабрь 2022

1,1079

Прогнозное значение индекса цен на СМР по состоянию на январь 2023

1,1217

Прогнозное значение индекса цен на СМР по состоянию на февраль 2023

1,1286

Прогнозное значение индекса на СМР по состоянию на март 2023

1,1355

Источник: Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень Ко-Инвест "Индексы цен в строительстве", выпуск № 121, расчеты Оценщика

Т. П. 13 Расчет затрат на воспроизводство

Показатель

Значение

Стоимость работ по смете, руб. с НДС

1 808 320 662,37

Стоимость работ по смете, руб. без НДС

1 506 933 885,31

Дата, по состоянию на которую рассчитаны цены

26.06.2020

Дата оценки

06.04.2023

+7 495 983 0959

| 119 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

Показатель

Значение

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве с даты составления сметы

1,1030

до 01.01.2022

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве с 01.01.2022 до даты оценки

1,1355

Стоимость работ по состоянию на дату оценки, руб. без НДС

1 887 369 140

Источник: расчеты Оценщика

Определение величины прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя (Пп) - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель

ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект (Тарасевич

Е.И. "Оценка недвижимости", С-Пб.: "Издательство СПбГТУ", 1997 г., стр. 151.).

Прибыль предпринимателя должна компенсировать вложение средств в инвестиционный проект с учетом времени

отвлечения средств и содержать в себе компенсацию за риск создания объекта.

При этом нельзя путать предпринимательскую прибыль со сметной прибылью организации - подрядчика, которая

включается в общую смету производства (строительства), так как, помимо этого, инвестор должен получать по

завершении строительства (например, при продаже объекта) еще и премию за отвлечение своих средств на реализацию

проекта. В профессиональной литературе прибыль предпринимателя понимается как разница между рыночной

стоимостью недвижимости и чистой приведенной стоимостью девелоперского проекта.

В рамках данного Отчета прибыль предпринимателя учитывалась на основании данных "Справочника оценщика

недвижимости-2021. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные

характеристики рынка для доходного подхода" (под ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. - Н. Новгород., 2021,

стр. 306-307) в размере 16% как среднее значение интервала для специализированных высококлассных складских

объектов г. Москвы и Московской области.

Расчет величины накопленного износа

Накопленный износ - это уменьшение затрат на воспроизводство/замещение улучшений из-за ухудшения физического

состояния объекта, функционального и экономического устареваний или комбинации этих источников.

Общий накопленный износ определялся по формуле:

КН = 1 - (1 - КЭ) × (1 - КФН) × (1 - КФ), где:

Кн - коэффициент накопленного износа;

Кэ - коэффициент экономического устаревания (внешний износ);

Кфн - коэффициент функционального устаревания (функциональный износ);

Кф - коэффициент физического износа.

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов при эксплуатации. Он выражается в старении

и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть

как исправимым, так и неисправимым.

Устранимый физический износ - если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость,

включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Неустранимый физический износ - если затраты на его исправление больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Для определения физического износа объекта применим анализ эффективного возраста объекта, когда износ

определяется через отношение эффективного срока службы оцениваемого объекта к нормативному сроку, т.е.

Кф = ТЭ / ТН, где:

Кф - коэффициент износа;

Тэ - эффективный возраст объекта;

Тн - срок полезного использования (нормативный срок экономической жизни).

Эффективный возраст рассчитывается на основе хронологического возраста объекта недвижимости с учетом его

технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость

оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от

хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания

эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

В рамках данного Отчета эффективный возраст на дату оценки был принят равным хронологическому.

+7 495 983 0959

| 120 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

Нормативный срок службы определялся исходя из усредненных величин нормативных сроков жизни в соответствии с

данными Постановления №1 от 01.01.2002 г. ОКОФ, Постановления СМ СССР №1072 от 22.10.1990 г. (ЕНАО), справочника

Marshall&Swift (США), данных ЦСУ СССР 1972 г. и экспертного мнения Исполнителя.

Т. П. 14 Нормативные сроки службы

Средние нормативные

сроки службы

основных фондов

учреждений и

По

организаций,

Постановлению

состоящих на

Сроки полезной

№1 от

По

По данным

государственном

службы

01.01.2002 г.

Постановлению

справочника

бюджете

Дополнительный

основных

Группа

Подгруппа

ОКОФ (в ред.

СМ СССР №1072

Marshall&Swift

(для определения

источник

средств, с

Постановленийот 22.10.1990 г.

(США)

износа при переоценке

использованием

Правительства

(ЕНАО)

основных фондов по

весов, лет

РФ №1924 от

состоянию на 1 января

27.12.2019 г.)

1973 г.)

Утверждены ЦСУ СССР,

Министерством

финансов СССР

Сооружения

Дороги асфальтобетонные

Свыше 30 лет

Сооружения

Площадки асфальтобетонные

Сооружения

Ограждения металлические

Сети водопровода,

Сооружения

канализации полиэтиленовые

Сети электрические

Сооружения

кабельные (подземные) линии

Средний срок, лет.

31,4

Источник: источники, указанные в таблице, анализ и расчеты Оценщика

Функциональное устаревание. Это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта

обеспечивать полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой

планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер,

технические характеристики, срок службы и т. д.

В рамках строительства оцениваемых объектов были применены технологии с учетом требований к недвижимости

подобного назначения. Признаков наличия функционального износа не выявлено.

Экономическое устаревание - вызывается изменением внешних по отношению к оцениваемым объектам факторов -

изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Признаков наличия экономического устаревания не выявлено.

Т. П. 15 Расчет совокупного износа

Показатель

Значение

Нормативный срок

31,4

Эффективный срок жизни, лет

4,8

Физический износ, %

15,3%

Функциональный износ, %

Внешний износ, %

Совокупный износ, %

15,3%

Источник: расчеты Оценщика

Примечание: поскольку точная дата завершения строительства и ввода в эксплуатацию улучшений, находящихся на

оцениваемом земельном участке, Заказчиком не предоставлена, в качестве даты ввода с эксплуатацию улучшений,

находящихся на земельном участке, принята середина года строительства складского комплекса (01.07.2019 г.).

Расчет рыночной и справедливой стоимостей выполненных работ (улучшений)

Т. П. 16 Расчет рыночной и справедливой стоимостей выполненных работ (улучшений)

Показатель

Значение

Стоимость работ по смете, руб. с НДС

1 808 320 662,37

+7 495 983 0959

| 121 |

EUROEXPERT.RU

П2 | РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

(УЛУЧШЕНИЙ)

Показатель

Значение

Стоимость работ по смете, руб. без НДС

1 506 933 885,31

Дата, по состоянию на которую рассчитаны цены

26.06.2020

Дата оценки

06.04.2023

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве с даты составления сметы до

1,1030

01.01.2022

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве с 01.01.2022 до даты оценки

1,1355

Стоимость работ по состоянию на дату оценки, руб. без НДС

1 887 369 140

Прибыль предпринимателя, %

16%

Стоимость работ по состоянию на дату оценки с учетом прибыли предпринимателя, руб. без НДС

2 189 348 202

Совокупный износ, %

15,3%

Итоговая стоимость работ по состоянию на дату оценки, руб. без НДС

1 854 377 927

Источник: расчет Оценщика

Вывод: рыночная и справедливая стоимости выполненных работ (улучшений) составляют 1 854 377 927 руб. без НДС.

Расчет рыночной и справедливой стоимости земельного участка с учетом с учетом выполненных

работ (улучшений)

Согласно принятой в Отчете методологии, стоимость земельного участка с учетом выполненных работ (улучшений)

складывается из стоимости земельного участка как условно свободного и стоимости выполненных работ (улучшений).

Т. П. 17 Расчет рыночной и справедливой стоимости земельного участка с учетом с учетом выполненных работ

(улучшений)

Показатель

Значение

Рыночная и справедливая стоимости земельного участка как условно свободного, руб. НДС не

898 997 940

облагается

Рыночная и справедливая стоимости выполненных работ (улучшений), руб. без НДС

1 854 377 927

Итоговая рыночная и справедливая стоимости земельного участка с учетом выполненных работ

(улучшений) - дренажные работы, работы по устройству наружных сетей (освещение,

2 753 375 867

водоснабжение и канализация), вертикальная планировка участка, благоустройство и озеленение

территории, руб. без НДС/НДС не облагается

Источник: расчеты Оценщика

*Согласно пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения по НДС, а

следовательно, НДС не облагаются

Вывод: рыночная и справедливая стоимости земельного участка с учетом выполненных работ (улучшений) составляет

2 753 375 867 без НДС/НДС не облагается.

+7 495 983 0959

| 122 |

EUROEXPERT.RU

П4 | МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

Затратный подход

Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что осведомленный покупатель не заплатит за

объект цену большую, чем цена воссоздания (замещения) собственности, которая имела бы полезность, аналогичную с

рассматриваемой собственностью.

Иными словами, затратный подход для оценки объектов недвижимости основан на предположении, что затраты на

строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот

объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности.

Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую бы на нормальном рынке заплатили бы за данное

имущество в новом состоянии. Если оцениваемая недвижимость изношена, то делаются скидки на накопленную

амортизацию (износ), чтобы рассчитать стоимость, приближенно равную рыночной стоимости.

Затратный подход оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

•

определение рыночной стоимости прав на земельный участок;

•

определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений без учета износа;

•

определение величины предпринимательского дохода (прибыли девелопера);

•

определение величины накопленного износа улучшений;

•

определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения;

•

определение рыночной стоимости недвижимости затратным подходом, как суммы стоимостей земельного участка

и стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Затратный подход очень полезен при определении рыночной стоимости объектов специализированного имущества,

редко продаваемых на рынке, к которым можно отнести некоторые виды коммерческой недвижимости.

Затратный подход обычно дает наиболее достоверные результаты, когда объекты недвижимости являются новыми или

сравнительно недавно построенными.

Сравнительный подход

Сравнительный подход (подход по сравнению продаж) основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на

котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

Сравнительный подход исходит из признания, что цены имущества определяются рынком, при этом рыночная стоимость

в сравнительном подходе рассчитывается на основании изучения рыночных цен объектов недвижимости, конкурирующих

друг с другом за долю на рынке.

Подход к оценке по сравнению продаж также основан на принципе замещения, согласно которому рациональный

покупатель или инвестор, при наличии на рынке нескольких схожих объектов, не заплатит за конкретный объект

недвижимости больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности, иначе говоря

когда в наличии имеется несколько сходных или сопоставимых товаров, товар, имеющий наименьшую цену, привлекает

наибольший спрос и получает наиболее широкое распространение.

Подход сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о

сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения

является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Подход сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

•

анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов и выбор достоверной информации для анализа;

•

определение единиц сравнения;

•

выделение необходимых элементов сравнения;

•

проведение корректировок стоимости единицы сравнения по элементам сравнения;

•

приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к

диапазону стоимости объекта оценки.

В качестве единицы сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке, такие как,

например, цена аренды или продажи на один квадратный метр площади. Для оценки одного и того же объекта могут

быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на

недвижимость и объясняют наблюдаемую вариацию цен на данном рынке недвижимости. Анализ рынка выявляет, какие

элементы сравнения определяют особенную чувствительность цен на недвижимость. Корректировки по элементам

сравнения позволяют сузить различия между сравниваемым и оцениваемым имуществом. К элементам, подлежащим

обязательному учету, относят:

•

состав передаваемых прав собственности;

•

условия финансирования сделки купли-продажи;

•

условия продажи;

•

время продажи;

•

местоположение;

+7 495 983 0959

| 133 |

EUROEXPERT.RU

П4 | МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

•

физические характеристики;

•

экономические характеристики;

•

характер использования.

Окончательное решение о величине результата, определенного подходом сравнения продаж, принимается на основании

анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации для определения стоимости

подходом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Доходный подход

Доходный подход к оценке основывается на принципе ожидания, согласно которому текущая стоимость объекта

определяется доходами и выгодами, которые ожидает получить собственник объекта в будущем от его использования.

Доходный подход исходит из принципа предвидения, который рассматривает стоимость, как создаваемую ожиданием

будущих выгод (потока доходов). Доходный подход особенно важен для объектов имущества, которые покупаются и

продаются исходя из их способности приносить доходы, т.е. для коммерческой недвижимости.

Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к

конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости,

местоположение, условия и возможности регионального рынка.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости представлен двумя методами:

•

метод капитализации доходов - при применении данного метода стоимость недвижимости рассчитывается на основе

текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих

сложившуюся на рынке взаимосвязь между величинами стоимостей объектов недвижимости и уровнем их доходов;

•

метод дисконтирования денежных потоков - осуществляются прогнозы относительно дохода на определенный

период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем рассчитываются

и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов с использованием специального коэффициента,

отражающего риски, которые связаны с инвестициями в данный объект недвижимости.

При оценке объектов недвижимости доходным подходом задача определения дохода от эксплуатации объекта

традиционно решается путем расчета возможных поступлений от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

В случае использования объекта недвижимости путем сдачи его в аренду расчет его рыночной стоимости предполагает,

в первую очередь, определение потенциального валового дохода (ПВД) от объекта на основе рыночных ставок арендной

платы, характерных для недвижимости аналогичного назначения с учетом ее местоположения, физического состояния,

наличия коммуникаций и прочих существенных характеристик. Потенциальный валовой доход представляет собой доход,

который можно получить от недвижимости при

100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов и

рассчитывается путем умножения арендной ставки на площадь объекта оценки.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования

площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта

недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

Под прочими понимают доходы, не включаемые в арендную плату, от предоставления дополнительных услуг, например,

сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада, рекламного места и т.д.

На следующем этапе рассчитываются операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального

функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы

принято делить на:

•

условно-постоянные;

•

условно-переменные, или эксплуатационные;

•

расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности

объекта и уровня предоставленных услуг:

•

налог на имущество;

•

страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

•

заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс

налоги на нее.

•

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной

загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

•

коммунальные;

•

на содержание территории;

•

на текущие ремонтные работы;

•

заработная плата обслуживающего персонала;

+7 495 983 0959

| 134 |

EUROEXPERT.RU

П4 | МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

•

налоги на заработную плату;

•

расходы по обеспечению безопасности;

•

расходы на управление и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля,

покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура и пр.). Предполагается, что денежные средства

резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на

замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока

их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства.

Полученный в результате уменьшения потенциального валового дохода на операционные расходы показатель принято

называть чистым операционным доходом (ЧОД). Данный показатель затем дисконтируется либо капитализируется.

При использовании метода дисконтирования денежного потока возникает также задача определения размера реверсии,

то есть стоимости объекта недвижимости на конец прогнозного периода. Реверсия может быть определена путем:

•

назначения цены продажи, исходя из предположений относительно будущего состояния объекта и конъюнктуры

рынка;

•

принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

•

капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием

самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Итоговая стоимость объекта недвижимости складывается из текущих стоимостей будущих денежных потоков и реверсии.

Получаемая в результате применения доходного подхода стоимость недвижимости включает в себя не только стоимость

непосредственно зданий или сооружений, но и стоимость прав на земельный участок, на котором они расположены.

Ставка капитализации

Коэффициент (ставка) капитализации применяется при оценке имущества для капитализации дохода за определенный

период, как правило, год. Ставка капитализации выражает зависимость между общей суммой доходов, приносимых

имуществом, и полной величиной его стоимости.

Одним из методов расчета ставки капитализации (R0) является «Расчет коэффициента капитализации с корректировкой

на изменение стоимости актива". Этот расчет учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения

стоимости объекта за рассматриваемый период.

Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи

(конечная отдача), в силу того, что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей

ставкой капитализации и конечной отдачей.

R_o = R_e - ∆ × SFF

где:

R0 - ставка капитализации;

Rе - ставка дисконтирования, или норма прибыли (отдачи) на всю сумму инвестиций;

 - долевое изменение стоимости;

SFF - норма возврата (фактор фонда возмещения).

Ставка капитализации (Ro) включает ставку отдачи на капитал (Re) и норму возврата (SFF), формирующую отчисления в

фонд возмещения капитала.

 х SFF - член уравнения, компенсирующий изменение стоимости имущества (норма возврата при изменении стоимости).

FV - V

∆=

где:

 - долевое изменение стоимости;

FV - цена возможной перепродажи имущества в конце периода владения (реверсия);

V - стоимость имущества.

Фактор фонда возмещения (SFF) - коэффициент, отражающий величину регулярных вложений в течении определенного

времени, для получения по истечении срока, при заданной ставке дохода, одной денежной единицы.

SFF =

(1 + R)ⁿ - 1

где:

SFF - норма возврата (фактор фонда возмещения);

+7 495 983 0959

| 135 |

EUROEXPERT.RU

П4 | МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

R- ставка дохода на капитал (отношение чистого дохода к вложенному капиталу);

n - количество прогнозных лет эксплуатации объекта.

Так, при уменьшении стоимости имущества в течение периода владения, инвестор компенсирует потерю стоимости за

счет периодического дохода, т.е ставка капитализации корректируется на изменение первоначальной стоимости (и в

случае уменьшения стоимости объекта - увеличивается на норму возврата).

Если стоимость объекта недвижимости не изменяется во времени, то долевое изменение стоимости равно нулю ( = 0)

и ставка (коэффициент) капитализации равен ставке дисконтирования (R0 = Re). Примером таких объектов могут служить

земельные участки.

Ставка капитализации может быть равна ставке дисконтирования (R0 = Re) и в случае, когда стоимость объекта

недвижимости изменяется (чаще всего снижается), но поток дохода бесконечен. При бесконечном сроке экономической

жизни объекта ( n → ), величина нормы возврата стремится к нулю (SFF→ 0), по этому при достаточно большом периоде

времени величиной нормы возврата можно пренебречь.

При прогнозе полной потери стоимости объекта оценки в конце периода владения (FV= 0, и, следовательно  = -1) возврат

первоначального капитала должен быть обеспечен за счет реинвестирования части периодического дохода, и

первоначальное выражение будет иметь вид:

R_o = R_e + SFF

Для определения ставки капитализации при использовании метода дисконтирования денежных потоков из рассчитанной

выше величины ставки дисконтирования необходимо вычесть норму возврата капитала.

Определение нормы возврата (SFF) зависит от условий формирования фонда возмещения потери стоимости.

При расчете ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива выделяют три основных метода

определения нормы возврата:

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока

владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала,

отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления

100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.

Данный метод применяется, когда объект недвижимости устаревает с течением времени, доходы от объекта снижаются.

Нвк = 100%/n,

где n - оставшийся срок экономической жизни, в годах.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд

возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - «безрисковой" ставке. Используется в тех случаях,

когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же

ставке. Данный метод рекомендуется применять для высокоприбыльных активов.

SFF =^Rf

(1+Rf)ⁿ-1

где

Rf - безрисковая ставка дохода;

n - оставшийся срок экономической жизни, в годах.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд

возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования). В этом

случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же

ставке процента, что и по инвестициям. Данный метод рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих

постоянные потоки доходов.

SFF =^Rе

(1+Rе)ⁿ-1

где Re - ставка дохода на инвестиции; n - оставшийся срок экономической жизни, в годах.

Коэффициент капитализации для объекта недвижимости как для изнашиваемого актива в этом случае рассчитывается

на основании ставки дохода на капитал (Re) и нормы возврата капитала (SFF) с учетом корректирующего коэффициента.

Ставка капитализации для объекта, теряющего стоимость, считается по формуле:

R_o =Re+SFF(n-k;Re)

Ck+1

где

R_o- ставка капитализации;

R_e- ставка дисконтирования, %;

+7 495 983 0959

| 136 |

EUROEXPERT.RU

П4 | МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

SFF(n-k; Re) - норма возврата, %;

n- срок экономической жизни, лет;

k- хронологический срок службы (эффективный) на конец прогнозного периода, лет;

K_Ck+1- коэффициент коррекции дохода (k+1) года.

Корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

K_Ck+1 =(1-(1+Ck+1)n-k×(1+Re)-(n-k,

(Re-Ck+1)×a(n-k;Re)

где C_k+1- изменение чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде (прирост), %;

a(n - k; R_e) - фактор текущей стоимости аннуитета денежного потока в постпрогнозный период.

Итоговое значение стоимости реверсии рассчитывается по формуле:

ЧОД_к+1

ЧОД_к × (1 + C_k+1)

Vp =

×K_Ck+1 =

×× K_Ck+1

Re + SFF(n - k;Re)

R_e + SFF(n - k;R_e)

ЧОД_к- чистый операционный доход последнего прогнозного года.

ЧОД_к+1- чистый операционный доход постпрогнозного периода.

Выведение итоговой величины стоимости

Определение итоговой величины стоимости осуществляется путем математического взвешивания стоимостных

показателей, полученных в процессе анализа и оценки. Суть процесса математического взвешивания заключается в

умножении каждого из стоимостных показателей на определенный весовой коэффициент.

Весовой коэффициент - множитель, меньший или равный единице, показывающий относительную значимость каждого

из полученных стоимостных показателей, и определяющийся обоснованным суждением оценщика. Сумма весовых

коэффициентов составляет единицу.

+7 495 983 0959

| 137 |

EUROEXPERT.RU