Главная Учебники - Разные Лекции (разные) - часть 63
ВВЕДЕНИЕ.
Сделки с
недвижимым
имуществом
составляют
сегодня значительную
часть хозяйственного
оборота и имеют
большое значение
в жизни и деятельности
граждан и юридических
лиц, а также в
гражданском
обороте.
В расцвет
рыночных отношений
в России, который
многие, и не
без оснований,
именуют «разгулом»,
когда сфера
обращения
недвижимости
постоянно
расширяется,
а элементарные
основы, цивилизованный
рынок ещё не
устоялись, не
приобрели
законченных
форм, тема правового
регулирования
отношений,
касающихся
недвижимости,
сделок с недвижимым
имуществом
очень актуальна
в настоящее
время. Поэтому
в своей дипломной
работе я хочу
рассмотреть
наиболее важные
аспекты этого
вопроса.
Особый характер
предмета сделок
с недвижимостью
требует признания
и подтверждения
государством
прав их участников.
Являясь гарантией
законности
заключения
сделок с недвижимым
имуществом,
эти меры позволяют
сделать рынок
недвижимости
прозрачным
и снизить возможности
для мошенничества
и преступлений.
Поэтому законодательно
было закреплена
обязательная
государственная
регистрация
сделок с недвижимостью,
включающая
проведение
правовой экспертизы
документов,
необходимых
для государственной
регистрации
и проверки
законности
сделки.
17 июня 1997 г.
Государственной
Думой был принят
Федеральный
закон "О государственной
регистрации
прав на недвижимое
имущество и
сделок с ним"
и 31 января 1998 г.
он вступил в
силу. Федеральный
закон "О государственной
регистрации
прав на недвижимое
имущество и
сделок с ним"
№122-ФЗ определяет:
В главе 2
рассмотрена
ипотека. В расцвет
рыночных отношений
в России, когда
сфера обращения
недвижимости
постоянно
расширяется,
а элементарные
основы, цивилизованный
рынок ещё не
устоялись, не
приобрели
законченных
форм, залог
выступает одной
из немногих
и наиболее
эффективной
гарантией
стабильности
отношений между
субъектами
экономики в
повседневной
практике, по
сути своей,
представляя
реальную страховку
неисполнения
обязательств.
Сегодня, несмотря
на наличие
негативных
оценок действующего
законодательства
о залоге, он
приобретает
всё большую
популярность,
чему есть масса
причин, вытекающих
из современной
рыночной ситуации
в стране.
В Законе РФ
“Об ипотеке”
закреплены
гарантии реализации
прав и законных
интересов
участников
залоговых
отношений.
Закон подробно
регулирует
многие важные
вопросы ипотечного
правоотношения:
сущность договора
ипотеки, заключение
договора об
ипотеке, составление
и выдачу закладной,
передачу прав
залогодержателя
третьим лицам,
обременение
заложенного
имущества
(третьими лицами)
правами третьих
лиц, последующий
залог, взыскание
на заложенное
имущество и
его реализацию,
особенности
ипотеки отдельных
объектов
(предприятий,
зданий, сооружений,
земельных
участков, жилых
домов, квартир
и других объектов
недвижимости).
В главе 3
рассмотрено
правовое
регулирование
сделок с таким
видом недвижимости
как жилье. Учитывая
высокую стоимость
жилой площади,
сумма заключаемых
сделок оценивается,
как правило,
во многие миллионы
рублей. Квартирный
бизнес ныне
является одним
из самых выгодных:
посреднические
организации
- риэлтерские
фирмы и отдельные
маклеры - готовы
оказать любые
услуги гражданам
по распоряжению
принадлежащими
им квартирами
и домами, получая
при этом большие
дивиденды. В
этой главе
также проанализированы
самые распространенные
способы мошенничества
и приведен
правовой механизм
борьбы с ними.
ГЛАВА
1. Правовое
регулирование
сделок с недвижимым
имуществом. Понятие
недвижимого
имущества.
Деление
имущества на
движимое и
недвижимое
берёт начало
ещё в римском
праве и воспринято
практически
всеми современными
правовыми
системами. В
современном
праве за недвижимым
имуществом
сохраняется
особый правовой
режим, предполагающий
специальный
порядок обременения
и отчуждения,
специальную
регистрацию
прав на недвижимость,
некоторого
ограничения
этих прав и
административного
(природоохранительного,
градостроительного
и т.п.) контроля
за их осуществлением1.
Ясно, что вопрос
о включении
тех иных вещей
в состав недвижимости
имеет важное
значение при
оценке, продаже,
залоге, завещании
и других операциях
с недвижимым
имуществом.
Законодательное
определение
понятия “недвижимость”
раскрыто в ст.
130 ГК РФ, согласно
которой к
недвижимости
относятся
земельные
участки, участки
недр, водные
объекты и всё,
что прочно
связано с землёй,
то есть объекты,
перемещение
которых невозможно
без несоразмерного
ущерба их
назначению,
в том числе
леса, многолетние
насаждения,
здания, сооружения,
а также подлежащие
регистрации
воздушные,
морские суда,
суда внутреннего
плавания, космические
объекты. Перечень
объектов,
приравненных
к недвижимым
вещам в ст. 130 ГК
РФ не является
универсальным
для всех национальных
законодательств
и исчерпывающим.
Понятие,
приведённое
в ст. 130 ГК РФ, не
отражает должным
образом такого
сложного
гражданско-правового
объекта как
недвижимость.
Законодательство
не раскрывает
точного содержания
понятия “имущество”,
что является
существенным
применительно
к недвижимости.
Так, в Гражданском
Кодексе РФ
используются
различные (в
зависимости
от ситуации)
по объёму понятия
“имущества”:
под ним могут
пониматься
отдельные вещи
или их совокупность
(ст.ст. 15,46); вещи,
деньги и ценные
бумаги (ст.ст.
302,307); вещи, деньги,
ценные бумаги,
а также имущественные
права (ст.ст.
18,56).
Аналогичной
позиции придерживалась
и русская
дореволюционная
юриспруденция:
“содержание
имущества с
юридической
точки зрения
выражается,
с одной стороны,
в совокупности
вещей, принадлежащих
лицу на праве
собственности
и в силу иных
вещных прав
и в совокупности
прав на чужие
действия …, а
с другой - в
совокупности
вещей, принадлежащих
другим лицам,
но находящихся
в его обладании,
и в совокупности
обязательств,
лежащих на нём”
2.
Приведённая
цитата наиболее
полно раскрывает
содержание
понятия “имущество“,
включающее
в себе также
имущественные
права и права
требования.
Вместе с тем
такое понятие,
верное с теоретической
точки зрения,
вызывает определённые
сложности в
понимании
предмета как
такового. Смешение
объективно
материально
реализованного
предмета недвижимости
и имущественных
прав в отношении
него приводит
к усложнению
конструкций
практически
всех гражданско-правовых
институтов.
Так, в отношении
ипотеки, используя
данный подход,
следует говорить
не о залоге
объекта недвижимости,
а о залоге права
собственности
или права
хозяйственного
ведения данным
объектом, что
не соответствует
действительности
и приводит к
смешению различных
по содержанию
понятий залога
права и залога
объекта недвижимости.
Получается,
что при использовании
понятия “имущество”
требуется
дополнительное
уяснение того,
что именно
имеется в виду
в данном конкретном
случае, в частности,
при рассмотрении
ипотечных
правоотношений.
Критика
законодательного
определения
понятия “недвижимость”
связана с
непоследовательностью
отнесения
объектов к
недвижимым.
Следуя п.1 ст.130
ГК, вещь может
быть отнесена
к разряду недвижимых
при наличии
прочной связи
её с землёй и
невозможности
её перемещения
в пространстве
без определённого
ущерба ей. Также
в качестве
необходимых
признаков
недвижимости
в теории гражданского
права указываются
прочность и
непотребляемость.
Насколько эти
признаки реально
применимы к
объектам, относимым
современным
законодательством
к разряду недвижимых?
Так, примером,
что далеко не
все перечисленные
в ст.130 ГК в качестве
недвижимости
вещи беспрекословно
обладают всеми
данными признаками,
является предприятие,
в состав которого
входят вещи
“абсолютно
движимые” –
продукция,
сырьё, инвентарь,
но в отношении
них также
устанавливается
законом режим
недвижимости.
И вполне обосновано.
К разряду
недвижимых
законом также
отнесены многолетние
насаждения.
Но при этом
возникают
вполне уместные
вопросы, касающиеся
оборота данного
объекта: кто
будет осуществлять
регистрацию
сделок с многолетними
насаждениями,
что может служить
в качестве
правоустанавливающего
документа на
данный момент?
Воздушные
и морские суда,
суда внутреннего
плавания и
космические
объекты вообще
не имеют связи
с земной поверхностью
и относятся
к объектам
недвижимости
только в связи
с необходимостью
их государственной
регистрации
и особой социальной
значимостью
данных объектов
в гражданском
обороте. Аналогичный
аргумент можно
выдвинуть и
против признания
недвижимостью
жилых помещений
в домах и иных
строениях, а
также квартир
(они отнесены
к недвижимости
Гражданским
Кодексом и
Федеральным
законом “Об
основах федеральной
жилищной политики”).
Здания и сооружения
благодаря
достижениям
современной
техники также
уже не настолько
прочно связаны
с землёй, их
местоположение
может быть
существенно
изменено путём
передвижения
без особого
ущерба для их
целевого назначения.
Пожалуй,
единственным
классическим
объектом недвижимости
может быть
признан участок
земли, поскольку
именно земная
поверхность
является объективно
недвижимой
по крайней мере
относительно
самой себя.
Вместе с тем
выступление
земли в гражданском
обороте России
выступает под
знаком законодательной
неустойчивости
из-за отсутствия
основополагающего
нормативного
акта по данному
вопросу – Земельного
кодекса. Кроме
того, некоторые
специалисты
сомневаются
в возможности
отнесения земли
к имуществу,
ссылаясь на
альтернативный
характер ст.130
ГК. В этой статье
используются
три обозначения
используемого
нами предмета:
“недвижимые
вещи”, “недвижимое
имущество”,
“недвижимость”.
Анализ данной
статьи приводит
к мысли об
идентичности
этих понятий.
В связи с этим
вопрос о том
“всякая ли
недвижимость
является имуществом,
и отрицательный
ответ на это
представляются
не совсем уместными
в отношении
земли”1.
Земля, безусловно,
обладающая
признаками
имущества и
имеющая экономическую
ценность, также
должна участвовать
в гражданском
обороте.
Таким образом,
к недвижимости
относятся
материально
реализованные,
существенные
по объёму и
стоимости
объекты, большинство
из которых
связаны с землёй
и зависимы от
неё, чей правовой
режим близок
к земельному,
а гражданский
оборот которых,
связан со сложной
системой
государственной
регистрации
прав и их перехода
специально
уполномоченным
на то государственными
органами в силу
их особой
государственной
значимости.
Данное определение
вряд ли может
быть признано
научным, однако
оно уже фактически
применяется
на практике.
В завершении
рассмотрения
данного вопроса
замечу, что
выделение
недвижимости
из остального
имущества
объясняется
не только важностью
для экономики
страны имеющихся
природных
ресурсов, тесной
связью с недвижимости
с землёй, но и
с тем, что к
недвижимости
относятся
наиболее ценные
и значимые
объекты. Это
требует их
специальной
регистрации
в гражданском
обороте, что
находит своё
отражение в
особенностях
содержания
многих правоотношений,
особом порядке
и форме заключения
договоров,
предметом
которых является
недвижимое
имущество.
Некоторые
правоотношения
могут иметь
объектом только
недвижимое
имущество,
например, ипотека.
Государственная
регистрации
прав на недвижимое
имущество и
сделок с ним.
Успешное
и эффективное
развитие
имущественного
оборота в
предпринимательских
отношениях,
как показала
практика, во
многом зависит
от наличия
четких и достаточно
полных правил,
содержащихся
в законодательных
и иных правовых
актах. Особенно
это актуально
в тех случаях,
когда предметом
заключаемых
участниками
рыночных отношений
сделок становятся
объекты недвижимости.
Ценность и
значение этих
объектов для
субъектов
гражданского
оборота должны
обуславливать
необходимость
их строгой
правовой
регламентации.
Государственная
регистрация
прав на недвижимое
имущество и
сделок с ним
- юридический
акт признания
и подтверждения
государством
возникновения,
ограничения
(обременения),
перехода или
прекращения
прав на недвижимое
имущество в
соответствии
с Гражданским
кодексом РФ
(п.1 ст. 2 Закона).
Все объекты
государственной
регистрации,
предусмотренные
ст. 131 ГК РФ и ст.
4 Закона, можно
разделить на
три группы.
1. Право собственности
и другие вещные
права на недвижимое
имущество.
2. Ограничения
(обременения)
прав на недвижимое
имущество.
3. Сделки с
недвижимым
имуществом.
В целях
надлежащего
осуществления
сделок с недвижимым
имуществом,
а также с иным
имуществом,
подлежащим
государственной
регистрации,
следует обратить
внимание на
требование
п.3 ст.433 ГК РФ, где
говорится, что
договор, подлежащий
государственной
регистрации,
считается
заключенным
с момента его
регистрации,
если иное не
установлено
законом.
Государственная
регистрация
– акт государственного
признания и
подтверждения
прав на недвижимость.
Это означает,
что государственная
регистрация
носит публичный
характер. Государство
в лице учреждения
юстиции по
регистрации
прав на недвижимое
имущество и
сделок с ним
регистрирует
права на недвижимое
имущество
только после
проверки их
законности.
Вместе с тем
государственная
|